■ 플러싱 라코건물 주주들 간 분쟁의 불씨 안고 있는 이해관계 상충
■ 공동소유주 1명, 지분매각대금 일부 20만 달러 받지 못했다‘ 소송
■ 지난해 11월 퀸즈지방법원에 랜로드 및 권 사장지급보증각서 제출
■ 건물법인 및 권영대사장 ‘줄 돈보다 받을 돈이 더 많다’ 기각 요청
■ ‘지난해 2월 지분 12.56% 290만 달러에 매입 금중 20만달러 남아
■ 건물주입장에선 현시가 고려 시 지분매입 시세보다 헐값매입한 셈
■ ‘까딱하면 채무자 될 수도’…최대주주와 주주 간 소송전 번질 수도
■ 세금 피하기 위해 배당금 받은 주주들 상환의무 생길까 ‘전전긍긍’
뉴욕 퀸즈 플러싱의 한복판에 자리잡은 한인소유 초대형 건물이 또 다시 소송에 휘말렸다. 이 빌딩 공동소유주 1명이 지분을 빌딩소유법인에게 매각했지만, 대금 일부인 20만 달러를 받지 못했다며 소송을 제기했고, 피고 측은 원고 측에 줄 돈보다 법인이 받아야 될 돈이 더 많다며 이 돈을 돌려달라고 맞받아쳤다. 이 빌딩의 대표이사는 최대주주인 권영대 전 코리아라디오 브로드캐스팅사장으로, 권 씨 역시 개인보증을 서고도 돈을 주지 않는다는 이유로 피소됐다. 부모의 지분을 상속받은 이 공동소유주는 이 건물의 시가를 약 2300만 달러로 계산, 지분을 매각했으나, 부동산전문가들은 시세가 최소 4500만 달러 정도라고 밝혀, 법인은 비교적 싼 값에 지분을 매입한 것으로 추정된다. 또 법인 측은 2005년 초 공동 소유주에게 지분비율대로 나눠준 법인잉여자금이 ‘투자’라고 주장, 만약 이 같은 주장이 법원에서 받아들여지면 나머지 주주들도 졸지에 채무자로 전락할 가능성을 배제할 수 없게 됐다. 표면적으로 20만 달러 짜리소송이지만 실제로는 수백만 달러짜리 소송이며, 주주들 간 분쟁의 불씨를 안고 있는 셈이다. 어찌된 영문인지 전후사정을 짚어 보았다. <안치용 시크릿 오브 코리아 편집인>
뉴욕시 7번 전철의 종점인 플러싱 역 사거리에 우뚝 선 4층 짜리 빌딩, 건평이 4만 4850스퀘어피트, 약 1260평에 이르는 이 빌딩은 지난 1974년 건립됐으며, 커머셜유닛이 23개에 달한다. 지하철 역까지 걸어가는데 1분이 채 걸리지 않을 정도로 금싸라기 땅 중의 금싸라기 땅에 위치한 대형건물이다. 지난 1991년 한인 11명이 공동구입한 이 빌딩은 현재 권영대 전 코리아라디오브로드캐스팅 사장이 최대주주로서, 이 빌딩소유법인 FOC부동산주식회사의 대표이사를 맡고 있다. 그동안 주주들 간에 소유권분쟁이 발생하기도 했던 이 건물이 또 다시 분쟁에 휩싸였다.
주주들 간 지분싸움에 불붙여
이 건물 공동소유주인 김병자 씨의 상속권자인 박철인 씨는 지난 2022년 11월 28일 뉴욕 주 웨체스터카운티법원에 FOC부동산주식회사와 대표이사 권영대 씨를 상대로 소송을 제기했고, FOC와 권영대 측은 지난 1월 30일 답변연기를 요청한 뒤 지난 3월 3일 답변서를 제출하고 소소기각 및 피고 승소판결을 요청하는 등 주주들 간 지분싸움이 불붙었다. FOC부동산주식회사의 지분 12.56%를 상속받은 박철인 씨는 지난해 11월 28일 뉴욕 주 웨체스터카운티지방법원에 FOC부동산주식회사와 대표이사 권영대 씨를 상대로 약 채무 20만 4천 달러를 하루속히 상환하라는 소송을 제기했다. 박철인 씨는 소송장에서 ‘나는 뉴욕 퀸즈 플러싱 136-56, 39 애비뉴소재 4층 건물의 지분을 가진 망자 김병자 씨의 상속권자로서, 지난 2022년 2월 14일 건물소유법인 FOC로 부터 약 20만 4천 달러의 채권각서를 받았고, 이에 대해 FOC 대표이사 권영대 씨로 부터 지급보증 각서를 받았다.
하지만 FOC와 권 사장이 이를 갚지 않고 있다. 채무각서, 지급보증각서 등 사실관계가 심리를 할 필요가 없을 정도로 명확하므로, FOC가 나에게 20만 4천 달러를 배상하라는 약식판결을 내려달라’고 요구했다. 박 씨가 증거로 제출한 2022년 2월 14일자 채권각서는 FOC대표이사 권영대사장이 서명했으며 ‘2022년 4월 4일까지 약 20만 4천 달러를 박철인에게 지급할 것이며, 그때까지는 이자는 가산되지 않는다. 만약 그때까지 돈을 지급하지 않으면, 5월 5일부터 만기인 10월 4일까지 연리 8%의 이자가 적용된다. 그리고 연체료, 변호사비 등도 FOC가 부담해야 된다’는 내용을 담고 있는 것으로 확인됐다. 또 FOC대표이사 권영대사장은 ‘FOC가 박 씨에게 이 돈을 상환하는 데 있어 보증을 선다’며 지급보증각서에 서명, 박 씨에게 전달한 것으로 드러났다.
즉, 박씨는 FOC 및 권씨 측과 약 20만 달러에 대해 10월 4일을 만기로 하는 금전대여계약을 체결했으며, 2개월 간은 이자도 받지 않는 혜택을 줬지만 FOC와 권 사장이 2022년 4월 4일은 물론 만기인 10월 4일까지 이 돈을 갚지 않자 소송을 제기한 것이다. 소송이 제기되자 피고 측은 롱아일랜드 최대 로펌 중 하나인 큘렌 다이크만로펌을 고용, 지난 1월 30일, ‘원고의 동의를 얻어 답변시한을 3월 24일까지 연기해 달라’고 요구했고, 2월 2일 다시 원고 측과 3월 3일까지 답변시한을 연기하는데 합의한 것으로 드러났다. 그렇다면 과연 박 씨는 어떤 이유로 FOC와 권 사장으로 부터 20만 달러 채권각서를 받았을까? 박 씨는 소송장 및 증거에서 이에 대한 설명을 전혀 하지 않았고, 단지 20만 달러만 돌려달라고 요구, 그 이유를 전혀 알 수 없었다. 놀랍게도 그 이유는 지난 3월 3일 피고 측 답변 및 맞소송장에 의해 명확히 드러났다. 박 씨는 김병자 씨로 부터 상속받은 지분을 FOC에 매각했고, 20만 달러는 매각잔금으로 확인된 것이다.
‘우리가 받을 돈이 더 많다’ 반박
피고 측은 답변서 및 약식판결요청서에서 ‘우리가 박 씨에게 받을 돈이 더 많은 만큼 박 씨의 주장은 기각돼야 하며, 우리가 투자한 돈을 갚아야 한다’고 주장했다. 피고 측은 ‘지난 1990년 FOC법인을 만든 뒤 김병자 씨 자매가 12.56%의 지분을 취득했으며, 권영대 씨가 가장 많은 돈을 투자, 최대주주가 됐다. 투자자들은 각각 유한회사를 설립, 지분투자를 했고, 김병자 씨 자매도 FOC BKKIM 유한회사를 설립했다. FOC는 2005년 1월, 은행에서 건물을 담보로 리파이낸싱을 한 뒤, 법인의 잉여자금을 투자자 5명에게 지분비율대로 나눠서 ‘투자’ 명목으로 지급했고, 원고 측의 FOC BKKIM에도 2005년 1월 31일께 약 54만 달러를 투자했다. 초기에는 플러싱부동산투자가 매우 성공했고 수익을 정기적으로 나눠줬다. 그 뒤 김병자 씨 자매 중 한명은 한국으로 돌아간 뒤 다른 자매가 이 법인을 관리했지만, 투자자인 FOC측에 FOC BKKIM의 회계장부 등을 공개하지 않았고, 54만 달러가 어떻게 사용되는지 알려주지 않았다고 주장했다.
피고 측은 ‘2022년 초 김병자 씨의 조카인 박철인 씨로 부터 김병자 씨가 사망하면서 FOC지분을 상속받았으며, 지분을 FOC에 매각하겠다는 의사를 전달받고, 권 사장이 흔쾌히 이를 수락하고 박 씨를 도와 FOC법인이 이를 매입했다. 당시 권 사장은 박 씨 지분을 매입해 주면서, 박씨에게 2005년 FOC BKKIM에게 투자한 돈이 있고 이 돈이 20만 달러보다 훨씬 많으니 이 돈을 돌려달라고 요구하고 인내심을 가지고 기다렸으나, 박 씨가 이 돈을 돌려주지 않고 있다. 따라서 박 씨의 소송을 기각하고, 원고에게 투자금을 받게 해달라’고 요구했다. 또 권 씨도 3월 2일 서명한 자술서에서 ‘당초 김병자 씨 자매를 비롯해 11명의 주주들이 FOC를 만들어 1991년 부동산을 매입했으며, 2005년 1월 김 씨 자매 측 법인에 약 54만 달러를 투자했다. 법인의 전체주식은 2백주이며, 김 씨 자매는 23.13주를 소유, 지분 12.56%를 소유하고 있다,
김병자 씨는 2021년 10월 4일 사망했고, 2022년 2월 14일 FOC법인이 박씨가 상속한 주식을 매입하는 계약을 체결했다. 당시 나는 FOC법인이 BKKIM법인에 약 54만 달러를 투자한 사실을 설명하고, 그 돈이 어디에 사용됐는지 등의 서류를 요구했지만, 원고는 서류를 주지 않았고, 투자금 및 투자수익도 돌려주지 않고 있다’고 주장했다. 만약 피고 측 주장이 맞는다면 원고 측은 20만 달러를 받기는 고사하고 투자금 또는 투자수익, 많게는 30만 달러를 배상해야 할 가능성도 배제할 수 없다. 이처럼 원고와 피고의 주장이 팽팽히 맞서는 가운데 몇가지 매우 흥미로운 점이 눈에 띈다. 특히 원고 측은 채권각서 및 지불보증각서만 법원에 제출했지만, 피고 측은 박 씨가 서명한 주식재매입계약서[REDEMPTION AGREEMENT]도 증거로 제출한 것으로 확인됐다. 어떤 이유에선 지 원고 측은 3가지 서류에 서명했음에도 불구하고 주식재매입계약서를 제출하지 않았지만 피고 측을 통해 원고가 주식재매입계약을 체결한 사실이 밝혀진 것이다. 원고 측이 의도했든, 의도하지 않았든 간에, 주식을 매각했음을 숨기는 결과를 낳았음은 부인할 수 없다.
지분 헐값매각가격 산정에 의문
이 주식재매입계약서에 따르면, ‘박 씨는 김병자 씨의 상속인으로서 2022년 2월 14일 지분 12.56%를 FOC법인에 290만 4천 달러에 매도하기로 하고 FOC는 클로징 때 박씨에게 270만 달러를 지급하고, 나머지 20만 4천 달러는 클로징 시점인 2022년 10월 4일을 만기로 하는 채권각서를 지급한다’고 합의한 것으로 드러났다. 즉 원피고 양측 간에 지분 12.56%를 290만 4천 달러에 매각하는 계약이 체결됐고, 원고가 소송에서 20만 4천 달러를 달라고 요구하는 것을 감안하면, 270만 달러는 이미 받은 것으로 추정된다. 아마도 박 씨는 주식재매입계약서 서명일인 지난해 2월 14일 FOC로 부터 270만 달러를 받았을 것으로 추정하는 것이 타당하다. 바로 이 대목에서 가장 눈길을 끄는 것이 지분 매각 가격이다. 지분 12.56%가 290만 달러 상당이라면, 지분 100%는 2320만 달러로 상정한 셈이다. 즉 원피고 양측이 퀸즈 플러싱 다운타운 핵심요지의 건평 4만여스퀘어피트에 달하는 4층 건물의 가격이 2320만 달러라는데 합의한 것이다.
뉴욕시가 이 건물의 세금부과를 위해 평가한 마켓밸류는 2022년 기준 약 1238만 달러, 2023년 기준 1310만 달러로 확인됐다, 즉 2320만 달러라는 가격은 뉴욕시가 평가한 마켓밸류보다는 약 1천만 달러, 40% 정도 많은 가격이다. 하지만 일부 부동산전문가들은 이 건물의 시가는 최소 4500만 달러라고 평가했으며 이는 원피고 합의가격의 약 2배에 달하는 것이다. 만약 부동산전문가들의 평가대로 이 건물의 가치가 4500만 달러라면, 원고는 시가의 절반이라는 헐값에 지분을 매각한 반면 피고 측은 50%정도 싸게 지분을 매입한 것으로 볼 수 있다. 즉 원고는 손해, 피고는 이득이라는 추정이 가능하지만, 이는 어디까지 나 부동산가격이 4500만 달러이었을 때를 가정한 것이며, 누구도 시가를 확신할 수 없는 만큼, 추정일 뿐이다. 하지만 2320만 달러라는 가격이 현재시가보다는 낮다는 데는 대부분의 부동산 전문가들이 동의했다.
현재 FOC 부동산주식회사의 주주는 김병자 씨 자매를 제외하면 모두 5개 법인으로 추정된다. 권 사장이 FOC 주주들이 2004년말 ‘FOC 000 유한회사’라는 법인을 각자 설립했다고 자술서에서 밝힘에 따라, 본보가 뉴욕주정부에서 이들 법인을 검색한 결과 2004년 12월 22일 한 날 한시에 ‘FOC 000 에쿼티 유한회사’라는 형태의 회사가 모두 6개 설립된 것으로 밝혀졌다. 최대주주인 FOC 권 유한회사를 비롯해 FOC 장, FOC 천, FOC 홍, FOC J KIM, FOC BKKIM 등 모두 6개 였으며, 이중 김병자씨 자매가 소유한 FOC BKKIM을 주식을 매각했으므로, 현재 주주는 5개 법인인 셈이다. 뉴욕주정부가 공개한 법인내역에 따르면 FOC KWON 유한회사는 권영대사장 및 부인 권은재 등의 소유이며, FOC CHANG은 장성 및 장정, FOC CHUN 유한회사는 천덕S 및 천순아, FOC HONG 유한회사는 홍종학 , FOC JKIM 유한회사는 김재현, FOC BJ KIM유한회사는 김병자 자매 등이 소유한 것으로 나타났다. 당초 주주가 11명이라는 것은 부부 및 친척 간 공동투자가 포함돼 있었기 때문이며, 결국 6팀의 주주가 투자를 한 것이며 현재는 5팀이 남은 것이다.
주주들 채무자로 전락할 수도 있어
법원이 과연 누구의 손을 들어줄까, 겉으로 보기에 이 소송은 김병자 씨 자매와 FOC법인 및 권영대사장과의 다툼으로 보이지만, 경우에 따라서는 나머지 주주 모두에게 심각한 영향을 미칠 가능성이 크다. 특히 모든 주주들이 하루아침에 자신이 소유한 법인에 대한 채무자로 전락할 가능성을 배제할 수 없으며 현실적으로 최대주주인 권 사장을 제외한 나머지 주주들이 더 큰 영향을 받게 된다. FOC와 권 사장은 ‘2004년 말 건물을 담보로 리파이낸싱을 한 뒤 법인의 잉여자금이 생김에 따라 2005년 초 지분비율대로 투자형식으로 돈을 지급했다’고 밝혔다. 이는 주주모두에게 잉여자금을 나눠줬음을 의미한다. 피고 측은 이 소송에서 ‘BK KIM 법인에 투자한 54만 달러의 원금 또는 투자수익을 돌려달라고 요구했다. 만약 이 소송에서 이 같은 피고 주장이 받아들여지면, 나머지 주주인 5개 법인도 동일한 처지에 처할 수 밖에 없다.
5개법인 모두 졸지에 자신이 소유한 법인에 대한 채무자로 전락하는 셈이며, 현실적으로 대주주를 제외한 나머지 주주 4개법인이 심각한 타격을 입게 된다. FOC와 권 사장은 2005년 초 FOC법인이 주주들에게 지급한 잉여자금에 대해 투자라고 주장하지만, ‘투자’라는 주장을 입증할 계약서등은 제시하지 못했다. 아마도 이 돈은 배당금 성격이지만, 배당이라고 규정할 경우 주주들이 소득세를 내야 하므로, 세금을 피하기 위해 투자로 처리했을 가능성도 배제할 수 없다. 즉 주주들은 실제로는 배당금을 받은 것이지만, 세금을 피하기 위해 주주들 간 합의로 투자로 처리했기 때문에, 졸지에 투자금에 대한 상환의무 등이 생기는 셈이다. 만약 피고 측이 승소한다면 자동으로 모든 주주가 꼼짝없이 채무자가 되는 것이다. 그렇게 되면 FOC법인과 대표이사가 이들 주주를 상대로 투자금반환청구를 하면 돈을 뱉어내야할 가능성이 크다. 반면 법인 측은 원고 측 주식을 싸게 구입하면서 지분을 늘린 것은 물론, 주주들에 대한 채권도 확보함에 따라 ‘개울치고 가재 잡는’ 일거양득의 효과를 얻을 수 있다. 그리고 이 법인의 이득은 실제적으로 지분이 가장 많은 최대주주에 가장 많이 돌아가게 된다.
매입 35년 만에 15배 수익 대박
한편 FOC법인의 당초 명칭은 ‘플러싱 오피스 센터’[FLUSHING OFFICE CENTER]로, 지난 1991년 6월 26일 이 부동산을 매입한 것으로 확인됐다. 본보가 입수한 매입디드에 따르면 양도세가 1만2400달러가 부과됐으며, 이를 양도세 세율로 역산하면 매입가격은 310만 달러가 된다. 또 FOC는 매입당일 우리아메리카은행에서 기존 모기지 100만 달러, 신규모기지 190만 달러 등 모두 290만 달러의 모기지를 얻은 것으로 확인됐다. 310만 달러 매입가에 290만 달러를 모기지로 충당함으로서 모기지비율이 무려 93.5%에 달했다. 당초 부부 4쌍 등 모두 11명이 투자한 돈은 20만 달러로 추정된다. 현재 시가가 4500만 달러라면, 32년 만에 15배의 수익을 올린 셈이다. FOC법인은 2004년 9월 13일 우리아메리카은행에서 6백만 달러를 빌린 것으로 확인됐다. 즉 FOC가 2004년 말 리파이낸싱을 통해 잉여자금이 생겼다고 주장한 것은 이 6백만 달러 재융자를 의미하는 것으로 추정된다.
따라서 당시 약 12.6%의 지분을 가진 김병자 씨 자매에게 잉여자금의 12.6%로 약 54만 달러가 지급됐으므로 이를 역산하면 당시 법인의 잉여 자금 중 약 428만 달러정도가 주주들에게 지급됐을 것으로 추정된다. 리파이낸싱해서 모기지등을 갚고 남은 자금이 최소 428만 달러이상이었으며, 법인이 이중 약 428만 달러 상당을 투자하는 방식으로 회계처리를 했으며, 공교롭게도 투자의 실 수혜자는 주주들이었던 셈이다. FOC법인이 이 소송에서 승소, 김병자 씨 남매에게 지급한 54만 달러의 채권을 인정받는다면, 전체적으로는 428만 달러를 받게될 가능성도 있다. FOC는 2017년 3월 27일 건물을 담보로 우리아메리카은행에서 1250만 달러를 빌렸고, 2022년 6월 23일 다시 대출액은 450만 달러로 줄어든 것으로 확인됐다. 5년 만에 8백만 달러를 갚은 셈이다. 8백만 달러가 어디에서 나와서 갚았는지 알 수 없지만, 그만큼 부동산에서 나오는 임대료 등 수입이 적지 않았던 것으로 추정된다.
표면적으로 이 소송의 액면가는 20만 달러에 불과하지만, 그 이면에 숨은 소송가는 약 4백만 달러에 달하며, 주주들 간 엄청난 갈등을 초래할 가능성도 배제할 수 없다. 결코 20만 달러짜리 아닌 것이다. 따라서 최대주주를 제외한 나머지 주주들은 울며 겨자 먹기로 원고 측을 도와야 할 판이고 큰 싸움으로 비화될 수 있다는 우려를 낳고 있다. 한편 이 건물은 권 사장이 운영하던 코리안라디오브로드캐스팅이 입주했던 건물로, 지난 2019년 9월 19일 채권관리전문회사가 퀸즈카운티지방법원에 제출한 ‘뉴욕라디오코리아 자산매각 청원 등에 따르면, 권 사장이 운영하던 라디오방송은 건물주인 ‘FOC 부동산주식 회사’에 35만1195달러를 지급하지 않은 것으로 드러났다. 건물주 법인의 대표이사 역시 권 사장이므로, 권 사장이 자신이 사장인 라디오에 건물을 임대했다가 돈을 받지 못한 셈이다. 셀프임대 – 셀프체납이지만, 체납에 대한 손실은 권 사장뿐 아니라 권 사장을 포함한 나머지 모든 빌딩 주주에게 돌아갔다.
권영대사장 220만 달러 사재투입
뉴욕라디오코리아는 렌트비 35만여 달러는 무담보 채권인 반면, 권 사장의 부인 권은재 씨에게 빌린 113만2천여달러, 또 권사장소유의 ‘FOC 권 에퀴티 유한회사’에서 빌린 24만 달러 등 137만여 달러는 담보채권이라며, 2019년 뉴욕라디오코리아로 부터 채무지불각서를 받아둔 것으로 드러났다. 이 소송에서 권 사장은 라디오코리아를 살리기 위해서 220만 달러에 달하는 사재를 투입했었다고 주장했다. 이에 앞서 권 사장과 코리안라디오브로드캐스팅은 2019년 2월 20일 뉴저지 주 허드슨카운티 법원 배심원단으로 부터 AM1660 소유주인 멀티컬처럴브로드캐스팅에 계약위반으로 86만2천 달러, 경제적 손실에 따른 배상으로 10만 달러 등 모두 96만2천 달러를 배상하라는 평결을 받았고 그 뒤 정식으로 약 106만 달러 배상판결이 내려졌다. 이 같은 어려움 때문에 권 사장은 라디오코라아에 220만 달러의 사재를 투입하고도 결국 자산을 매각하고 문을 닫는 용단을 내렸던 것이다. 반면 권 사장은 1990년대 저렴한 가격에 매입했던 로파워TV방송인 CH17을 지난 2012년 3월 6일 이를 OTA 브로드캐스팅에 660만 달러에 매각, 큰 수익을 올리기도 했다.
