■ 잘못된 부동산 관행부터 치명적 사기 행각까지
■ 3년 경력자가 ‘25년 전문가’로 버젓이 행세해
■ ‘가장 싸게 팝니다’ 광고의 숨은 뜻은 허위광고
■ 불법 부동산 가장 많이 판치는 곳은 LA K-타운
캘리포니아주에서 지난해 2월부터 올해 1월까지 부동산국(DRE of California)으로부터 징계 대상에 오른 한인 부동산업자(브로커와 세일즈)가 18명으로 나타났다. 본보 특별취재반과 김희영 부동산회사가 공동으로 조사한 결과에 따르면 지난 1년 동안 매월 평균 한인 1.5 명이 징계 대상에 올랐다. 캘리포니아주 부동산국에 등록된 전체 부동산 업자는 2021년 5월 현재 42만 2천496 명인데,이중 한인이 18명이 징계 대상에 올랐다는 것은 상당히 심각한 수준이다. 징계 대상에 오른 한인의 영업 장소 1위는 LA이고 다음이 새크라멘토였다. 징계 대상에 오른 한인부동산 업자 중 브로커와 세일즈 담당자가 각각 절반씩 차지했다. 코로나 펜더믹 기간에도 한인부동산업자들의 잘못된 관행은 계속된 것이다. <특별취재반>
한인 부동산업자가 2022 년 한 해 동안 징계 받은 사람은 전체 11 건이며 이중에서 형사 관련 6 건, 부동산 관련은 5 건이었다. 부동산 업자는 주인을 위해서 일하는 심부름꾼이다. 심부름 꾼이 주인 재산을 탈취하거나 손님한테 거짓말을 해서 부당한 이득을 취하면 안된다. 부동산국의 징계는 부동산 업무와는 직접 관련이 없는 다른 형사처벌을 받은 사람도 면허징계를 당한다. 이는 ‘부동산업자는 도덕적 결함이 없어야 한다’는 법률에 근거한다. 심부름꾼으로서의 자질 부족이거나 법률 위반 시에는 가주부동산국(DRE)으로부터 면허를 취소당하거나 징계를 받는다. 징계당한 한인 케이스 일부를 소개한다.
임대계약 빌미 뒷돈 챙겨
한인부동산업자 중 형사 입건자 6명에는 가정폭력 1명, 절도 1명, 변호사가 이민국 직원한테 뇌물 공여, 기타 형사 3건이다. 변호사인 이씨는, 이민국 공무원한테 영주권 취득을 위한 뇌물 공여죄로서 중범이므로 면허취소를 당했다. 한인 부동산업자 장씨는 부동산국의 감사 결과 44명의 건물주로부터 66 동을 관리해왔는데 그 중 한개의 손님 신탁 계좌 (trust account)에서 $89,055 을 불법인출 했으며, 관리비용 과다 징수액은 $12,177이었다. 장씨는 부동산 관리를 해 주고 관리비용으로서 4~6% 징수하지만 첫 달 임대료의 50%를 수수료로 받았다. 건물주와의 관리 계약서에는, 임대료 징수가 되었을 때에 관리 비용을 받는다고 되어있었다.
그러나 Covid-19 기간 동안에 임대료 징수가 없었는데도 건물주가 예치한 기금에서 사전 허가없이 수수료 조로 인출했다. 그리고 임대료 횡령도 했다. 부동산업자 장씨는 주거 임대를 광고 한 후에 이 부동산 광고를 보고 찾아온 입주 희망자한테는 해당 부동산을 제치고 다른 부동산에 입주를 시켰다. 입주 희망자들로부터 받은 개인정보를 도용해서 다른 부동산을 소개했던 것이 밝혀졌다. 장씨는 지난 2019년 3월 31일 경에 “미끼용” 부동산에 입주 신청서를 제출했다. 장씨는 임대 매물로 나온 다른 부동산업자한테 연락해서 2019년 4월 23일에 임대 계약을 했고 소개비로서 $1,000을 받았다. 한편 세입자들은 자기들이 원하는 부동산이 아니란 것을 나중에 알고 건물주 부동산 업자한테 통고를 한 후에 계약을 취소하기로 하고서 임대 계약금을 환불 받았다. 이 사실을 알게 된 건물주와 부동산 업자가 장씨를 부동산국에 고발했다. 부동산국은 장씨가 명백한 거짓 설명, 사기, 태만 행위로 소비자들에게 피해를 주었다고 판단했다.
또 다른 부동산업자 임씨는, 융자 브로커 면허를 받은 후 일정 교육 이수를 해야 하는데, 학원과 짜고 부정행위 도움으로 학점을 취득한 것이 발각되어 면허 취소가 되었다. 물론 해당 학원도 면허 취소가 되었다. 한인부동산업자 우씨는, 무면허자로서 융자 조정 수수료를 불법적으로 수령했다. 거기에 융자 조정, 차압 방어 허위과대 광고를 했다. 훗날 부동산 세일즈 면허 취득을 했지만 면허 취소당했다. 역시 다른 한인 이씨는 조지아주 약사 보조 면허자로서 처방전을 위조한 사건 때문에 약사 보조 면허 취소를 당한 후에 가주 약사 보조 면허 신청과 부동산 면허 신청을 할 때에 면허 신청서에 과거 범죄 사실을 밝히지 많아 면허를 취소 당했다.
‘미끼용’ 부동산으로 사기행각
부동산을 매입하든가, 팔려고 한다면 불법 부동산 관행에 대해 스스로 알아 두는 것이 중요하다. 매수자나 매도자로서 부동산 법에 정통하지 않으면 거래를 위태롭게 할 수 있는 비윤리적인 행동 으로부터 자신을 보호할 수 없다. 대리인들은 또한 소송에 노출될 수 있는 실수를 하지 않기 위해 그들의 마음속에 있는 규칙과 규정을 유지할 필요가 있다. 부동산 거래의 어느 편에 서든지 간에, 여기에 주의해야 할 불법 부동산 관행들이 있다. 제대로 된 자격증 없이 부동산을 개업하는 것은 불법이라는 것은 누구나 알고 있다. 하지만 얼마나 많은 사람들이 대리인에게 그들과 함께 일하기로 동의하기 전에 그들의 면허증을 보자고 할까? 부동산업자의 윤리강령은 이것을 방지하기 위해 정해졌다.
매수자든 매도자든 부동산 중개업자의 면허번호를 입수해 조회해 활성화 여부를 확인하는 것이 좋다. 캘리포니아주를 포함해 모든 주에는 에이전트에 라이센스가 있는지 확인하고 에이전트에 대해 취한 징계 조치를 볼 수 있는 웹 사이트가 있다. 캘리포니아에서는 부동산 부서의 데이터 베이스를 사용하여 에이전트에 대한 배경 정보를 얻을 수 있으며, 에이전트를 고용할지 여부를 결정하는 데 도움이 될 수 있다. 부동산 거래를 하는 동안, 구매자와 판매자는 종종 계약과 세금에 대해 질문을 한다. 대리인으로서, 당신의 고객들에게 도움이 되고 싶어 하지만 법적 또는 세금 조언을 제공하는 데 종종 선을 넘고 있다. 이를 잘 간파해야 한다.
부동산업자들이 종종 계약 규정이나 조건을 자의로 해석하는 것으로 유심히 살필 필요가 있다. 부동산 계약서에 대해 잘 알고 있더라도 초안을 작성하게 해서는 안된다. 대리인은 변호사의 승인 을 받은 사전 작성된 계약서의 빈 칸만 작성할 수 있다. 부동산 중개인들은 차별적으로 해석될 수 있는 어떤 것을 하는지도 유심히 살펴야 한다. 부동산 상담에서 많은 가족이 예상되는 가정에게 이 주택이 완벽하다고 말하는 것은 해롭지 않아 보이 지만, 상대 측의 결혼 여부를 따지는 것은 실제로 공정한 주택법을 위반하는 것이다. 연방 공정주택법은 인종, 성별, 종교, 국적, 피부색, 가족 지위, 장애 등에 따른 차별로부터 구매자를 보호한다. 부동산업자들은 단지 그들이 특정 인종 집단이나 종교 단체에 속해 있다는 이유로 그들과 함께 일하는 것을 거부할 수 없다.
부동산 중개인 조회부터 해야
부동산 중개인이 해당 부동산 주위의 인종 구성에 대한 질문에 파별적으로 대답하는 것은 불법이다. 부동산업자들은 특정 인종 구성이 있는 지역에 살고자 하는 구매자의 요청도 수용해서도 안된다. 부동산 에이전트들은 그들의 리스팅에 단어를 쓰는 방법에 대해 조심해야 한다. 예를 들어, 부동산이 훌륭한 총각 선호 주택지가 될 것이라고 말하는 것은 당신을 곤경에 빠뜨릴 수 있다. 그것은 또한 그 그룹 밖의 사람들로 하여금 그 집이 그들에게 적합하지 않다고 생각하게 함으로써 구매자 풀을 제한할 수도 있기 때문이다. 부동산 소개를 잘못 소개한다든가 허위정보를 섞어 소개하는 것은 가장 흔한 불법 부동산 관행 중 하나이다.
이에 관련되어 부동산 중개업자를 상대로 제기된 전체 소송의 절반 이상을 차지한다. 잘못된 표현은 부동산 경계나 구조적 특징과 같은 주택에 대한 중요한 정보를 에이전트가 잘못 진술할 때 발생한다. 이러한 오류는 대부분 우발적인 것이지만, 일부 대리인은 매각을 추진하기 위해 부동산에 대한 사실을 의도적으로 잘못 전달할 수 있다. 어느 쪽이든, 현혹되었다고 느끼는 구매자들은 법적 조치를 추구할 수 있다. 특히 그들이 진실을 알게 되면 그들이 집을 떠나게 될 것이라고 생각해 보아야 한다. 만약 당신이 당신의 대리인에 만족하지 못하거나 그들이 비윤리적인 일을 하고 있다고 생각한다면 당신은 구매자나 판매자로서 무엇을 해야 하는가?
먼저 에이전트와 이 문제를 논의하는 것이 도움이 될 수 있다. 그들의 관점을 듣는 것이 그 상황에 대한 여러분의 생각을 바꿀 수도 있다. 만약 당신이 그들의 설명에 만족하지 않는다면, 당신은 그들의 중개인에게 당신의 우려를 그들에 게 알릴 수 있다. 사용자를 다른 에이전트에 할당하거나 수수료 없이 계약을 조기에 종료할 수 있도록 함으로써 충돌을 해결할 수 있다. 그래도 여전히 불만 사항이 해결되지 않았다고 느끼면 지역 부동산위원회에 문의할 수 있다. 그들은 이 문제를 해결하는 데 도움을 줄 수 있는 중재자와 윤리 위반을 다루기 위한 공식적인 청문 절차를 가지고 있다. 그러나 당장 라이센스를 취소할 수 있는 기능은 없다. 그래서 만약 당신의 대리인이 불법적인 일을 했다고 생각한다면, 당신은 또한 당신의 주에 있는 부동산 인허가 기관에 고소를 하고 싶을 수도 있다.
그들은 문제를 조사하고 당신의 에이전트가 비윤리적으로 행동했는지 여부를 판단할 것 이다. 만약 그들이 위법 행위에 대해 유죄라면, 그들은 처벌을 받거나, 자격 정지를 당하거나, 면허를 박탈당할 수 있다. 대리인의 행위가 범죄 수준에 이른다고 판단되면 현지법 집행 기관에 신고할 수 있다. 부동산 거래 과정에서 손해를 봤다면 변호사와 상담하는 것도 고려해 볼 수 있다. 당신은 금전적 손실을 복구하기 위해 부동산 중개인을 상대로 손해배상 소송을 제기할 수도 있다. 부동산 거래의 윤리적 기준은 부동산 거래에 대한 규칙과 가치를 모두 준수하는 것을 의미한다. 전국 공인중개사협회 윤리강령은 부동산 전문가들이 신뢰받는 직업으로 인정받아 고객과 지역 사회의 요구를 충족하고 뛰어넘을 수 있는 길잡이가 되기 위해 마련됐다.
부동산 거래 윤리적 기준과 가치
한인사회에는 무면허자들이 활동하고 있다. 무면허 개인도 있지만, 부동산 또는 에스크로 영업 간판을 걸고서 사업한다는 회사도 무면허인 유령회사 간판도 있으므로 주의해야 된다. 부동산 업자가 부동산국으로부터 면허를 받아서 에스크로 회사를 운영할 수 있다. 하지만 불법을 저지르면 이야기는 달라진다. LA 한인사회에서 크게 광고하는 부동산 회사마저도 20여년 세월 동안 에스크로 면허증 없이 운영했었다는 사실은 나중에 밝혀져 충격을 주었다. 그 회사는 나중 이름을 바꾸어 에스크로 회사를 운영하고 있다. 부동산 업자로부터 사기를 안 당하려면, 면허증 유무를 부동산국 웹사이트에서 확인해 보는 것이 필수적이다. 최근 언론에 보도된 부동산 광고에 보면 아직도 무면허자들이 있다. 법 규정에 따르면 모든 부동산업자의 광고에는 필히 면허번호를 기재하도록 되어있다. 그러나 면허번호를 기재하지 않는 부동산 업자가 많다.
이중 면허번호를 기재 했지만 실제 면허는 다른 사람의 것을 빌려 사용하는 편법자도 많다. 주법에서는 부동산 광고에 면허증 번호를 기재하도록 요구하는데도 아직도 면허 번호를 기재 안하는 사람이 많다. 이런 사람은 준법정신이 결여된 사람이다. 법을 준수하지 않고서 한국 부동산을 판매하는 사람도 준법정신에 문제가 있으며 피해는 손님한테로 돌아간다. 그리고 부동산 회사 사장이 세일즈들 감독 의무가 있지만, 회사 내에서 어떤 거래가 진행되는가를 모르고 있다가 사고 가 터진 후에서야 알게 된다. 아직도 한인 사회에는 부동산 면허증 없이 활동한 부동산 업체로부터 피해 당하는 사람들이 있다. 특히 회사 이름 또는 개인 이름을 몇 개씩 사용하는 사람도 주의해야 된다. 부동산 업자가 손님 상대로 사기치는 것을 보면 대부분이 개인 이름과 회사 이름을 몇 개씩 만들어 사용하는 것이 사기꾼의 공통점이다.
부동산 매매와 관련해서 돈을 지불 할 때는 부동산 회사 이름이나 세일즈 담당자 개인 이름으로 비용을 지불하지 말고, 에스크로 회사 이름으로 지불하는 것이 안전하다. 그리고 가능한 부동산 업체가 공동 운영하는 에스크로 회사 보다는 주정부 정식 허가받은 독립 에스크로 회사를 상대하는 것이 안전하다. LA한인사회에서 70년대부터 “광고 크게 하는 사람 조심하라“는 말이 공공연히 회자 되었으며 아직도 이 ‘명언’은 유효하다. 면허 징계는, 부동산국에 고발이 되지 않은 사건들까지 비교 한다면 부동산국의 면허 징계 수치는 빙산의 일각에 불과하다. 왜냐하면 징계 당한 사람의 대부분은 피해자가 부동산국에 고발 또는 부동산국 감사를 통해서 이루어지기 때문이다. 부동산국 징계 조사가 시작된 후 보통 2년 후에 면허 징계가 결정된다. 그리고 부동산 관련 징계 시에는 부동산국의 감사 경비가 보통 $10,000 정도 지출된다. 이 외에도 피해자에 대한 보상, 벌금이 추가된다.
부동산국 고발 않된 사건들 수두룩
부동산 업자로부터 피해를 당한 사람은 부동산국 기금에서 피해 보상을 받을 수 있다. 보상금액은 1건에 대해서 $50,000, 한 부동산업자에 대한 전체 건수에 대해서 $250,000까지이다. 부동산업자 광고에는 부동산 면허 번호를 기재하도록 했다. 그러나 타인 면허를 기재하는 사람, 회사 면허만 기재하는 사람이 있는데, 그 회사 내에서 해당 부동산 업자 명단을 찾을 수 없는 사람 도 있다. 한동안 타인 면허번호를 광고 내다가 훗날 면허를 받은 후에 자기 실제 면허를 기재하는 사람도 있다. 이름을 몇 개씩 만들어 사용하기도 한다. 심지어 남자인데도 “성“ 까지 바꾸는 사람도 있다. 면허 받은 지 3년 밖에 안 되었는데도 신문 광고에는 버젓이 “25년 경력”이라고 허위 광고하는 사기꾼도 있다. 심지어 유령회사를 만들기도 한다. 부동산 업자로부터 사기 당하지 않기 위해서는 허황된 광고를 개제하는 사람, 이름이 몇개씩 되는 사람, 개인 앞으로 돈 지불을 요구하는 사람은 주의해야 된다. 꼭 면허 확인도 해야 된다.
✦참조: 김희영 부동산 310·307·9683
