◼ 2023년 4분기 LA 공실률 평균26.6%사상 최고,뉴욕 23%
◼ LA지역은 우후죽순 건축 개발 붐이 공실률 상승에 ‘부채질’
◼ 2024년 1분기 미국 전국 사무실 평균 공실률 19.8% 기록
◼ 코로나 이후 경제 활성화에도 이례적 ‘디커플링’ 현상 존재

코로나 펜더믹 재난을 극복한 미국 경제가 다시 희망의 점진적 활성화로 가는 길목에서 위험이 도사리고 있는 것이 바로‘상업용 부동산 위기’인데, 특히 사무실 등으로 대표되는 업무용 부동산의 ‘공실률’이 LA와 뉴욕을 포함 미국내 대도시에서 심각한 상황에 이르고 있다고 부동산 관련 업계와 미 언론들이 계속 보도하고 있다. 이같은 현상은 미국 금융권의 부담으로 작용하고 있을 뿐 아니라 자칫하면 도시의 연쇄 몰락까지 불러올 수 있다는 우려를 낳고 있다.
<특별취재반>

LA비즈니스저널은 최근호(2024년 1월 22일자)에서 LA다운타운을 포함, 코리아타운 윌셔 지역 헐리우드 지역등의 공실률을 보도했는데, 특히 윌셔 코리더(Wilshire Corrido)의 4분기 오피스 공실률은 전분기 35.7%, 전년도 32.7% 에서 36.4%로 상승했다. 윌셔 코리더는 LA지역에서 공실률 이 최고일 뿐 아니라 미전국에서 최고로 높은 지역으로 나타났다고 상업용 부동산의 위기 실태를 특집으로 다뤘다. 이처럼 한인타운 오피스 빌딩 공실률이 LA서 가장 높다는 것은 이미 2022년부터 조짐이 시작됐다. 당시 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 해제 국면이고 공급도 줄었지만, 여전히 재택 근무가 많고 하이브리드 근무도 늘어나는 등 팬데믹의 영향이 여전한 것으로 분석되고 있다.

미 언론들 ‘부동산 침체’ 제기

2022년 당시 4월 24일자 LA 비즈니스저널에 따르면 LA 한인타운 미드윌셔 지역을 포함하는 윌셔 센터 지역의 오피스 빌딩 공실률은 당해 1분기 29.4%로 나타났다. 이는 2021년과 비교했을 때 2.7%포인트 급등한 것이다. 미드윌셔와 인근 파크마일 및 미라클 마일까지 포함하는 윌셔 코리도 전체를 보면 올 1분기 공실률이 30%에 달하고, 2021년 동기(23.6%)와 비교해서는 5.8%포인트나 상승한 것이다. 이같은 분위기는 2023년에 들어서도 계속됐다. LA비즈니스 저널은 지난 1월 18일자에서 보도는 <<다운타운4분기 오피스 공실률이 26.8%로 전분기 대비 안정적이었지만 전년(2022년)의 22.7% 에서 상승했다. 임대료는 전분기 대비 3센트 하락했지만 전년 동기 대비 1센트 상승한 평방 피트당 3.87달러를 기록했다.

그리고 할리우드 지역의 오피스 공실률은 27.5%로 전분기 28.9%, 전년(2022년)도 27.6%에서 감소했다. 이어 웨스트사이드(Westside) 지역 오피스 공실률은 25.8%로 전분기 25%, 전년도 22.1%에서 증가했다. A급 공간의 임대료는 평방 피트당 $5.82로 전년 대비 34센트 상승했다. 버뱅크, 글렌데일, 패서디나의 트라이시티 서브마켓의 4분기 오피스 공실률은 전분기 26.5%, 전년(2022년)도 21.6%에서 27%로 증가했다. 임대료는 전분기 대비 6센트 하락했지만 전년 동기 대비 13센트 상승한 평방 피트당 3.87달러를 기록했다. 이 지역 코어 트러스트 캐피털 파트너스의 파사로요 오피스 부동산이 이번 분기에 압류당했다. 패서디나의 251 사우스 레이크 애비뉴에 위치한 이 사무실과 소매 공간으로 구성된 4개의 건물로 이루어진 복합 건물은 64만 평방 피트에 달하며 지난해 12월 20일 경매에 부쳐졌다.

공개 제안을 넘어서는 입찰자가 없어 전체 블록 부동산은 대출 기관인 시카고 소재 헤이트만 회사(Heitman LLC)의 관리로 돌아갔다. 산타 클라리타 밸리의 오피스 공실률은 전년도 22%에서 28.1%로 증가했다. 임대료는 전분기 대비 1센트, 전년 대비 13센트 상승한 평방 피트당 2.96달러를 기록했으며 샌퍼난도 밸리의 오피스 공실률은 26%로 전분기 25.4%, 전년도 21%에서 상승했다. 임대료는 평방 피트당 2.91달러로 전 분기 대비 1센트, 전년 동기 대비 3센트 하락했고, 사우스 베이의 산업 시장 공실률은 전분기 4%, 전년도 1.5%에서 4.8%로 증가했다. 임대료는 평방 피트당 1.90달러로 전분기 대비 6센트 하락했지만 전년 동기 대비로는 안정적이었으며 샌 가브리엘 밸리의 공실률은 전분기 2.2%, 전년도 1.4%에서 3.9%로 증가했다.

윌셔가 2022년부터 공실률 최고치

희망 임대료는 평방 피트당 1.67달러로 전분기 대비 5센트, 전년 동기 대비 7센트 하락했다>>고 전수조사를 통해 심각성을 보도했다. 한편, LA카운티 지역 오피스빌딩 공실률이 최고 30%까지 치솟았지만, 임대료는 되레 오른 것으로 나타났다. 지난 1월 3일 부동산매체 더리얼딜은 종합부동산그룹 세빌스(Savills)의 상업용부동산 보고서를 인용해 2023년 4분기 기준 LA카운티 지역 오피스빌딩 공실률이 27~30%에 달한다고 보도했다. 당시 보고서에 따르면 공실률이 가장 높은 지역은 LA한인타운 서쪽 미라클 마일, 엘세군도, 컬버 시티, 글렌데일로 각각 30%를 넘어섰다. 이어 고층빌딩이 밀집한 LA다운타운 공실률도 29.7%로 나타났다. LA카운티 전체 평균 공실률도 27%에 근접한 수준이다. 해당 공실률에는 현재 빈 사무실과 곧 임대계약이 끝나는 곳까지 포함됐다.

LA카운티 공실률도 전국 최고치

또한 LA 지역 내 산업용 빌딩 공실률이 10년 만에 최고치를 기록해 산업 환경의 급격한 변화로 LA에 경기 침체 징후가 보인다고 블룸버그 통신이 지난 15일자에서 보도했다. 부동산 중개 업체 콜리어스(Colliers)의 보고서에 따르면 지난 24개월 동안 공실률과 가용률 모두 10년 만에 최고 수준이다. 콜리어스가 지난 1월 17일 발표한 2023년 4분기 로스앤젤레스 다운타운 오피스 조사 보고서에 따르면 다운타운의 공실률은 26.6%로 100bp 증가했다. 2023년에 100만 SF가 넘는 오피스 공간이 시장에 재공급 되면서 공실률이 사상 최고치인 26.6%로 상승했다. 2023년 입주 손실의 대부분은 금융지구에서 발생했으며, 마이너스 순흡수율의 76.8%를 차지했다. 앞서 코로나19 팬데믹으로 온라인 쇼핑이 호황을 누리면서 산업용 부동산 투자자들은 창고형 건물을 선호해 왔다. 그러면서 2022년 초반까지 산업용 건물 공실은 사상 최저치에 머물렀지만 이후 쏟아지는 신규 건설 물량과 국제 무역의 냉각, 차입 비용 상승이 시장에 부담을 줬다는 분석이다.

콜리어스에 따르면 LA 산업용 빌딩 공실률이 지난해 1분기 1.5%에서 올해 1분기 4.1%로 배 넘게 증가했다. 그러면서 임대료도 작년에 비해 크게 완화됐다. LA 동쪽에 위치한 인랜드 엠파이어 서브 마켓 공실률은 2013년 이후 최고치인 6.2%를 기록했다. 인랜드 엠파이어 서브 마켓은 대형 화물 및 전자상거래 물류의 중심지로 여겨진다. 산업 시장을 분석하는 보이트 부동산 서비스는 “인랜드 엠파이어 시장은 앞으로 몇 분기 동안 엄청난 압박을 받을 것”이라 분석했다. 공실률 문제는 비단 LA 만의 문제가 아니다. 국제신용평가사 무디스가 지난 4월1일 발표한 상업용 부동산 보고서에 따르면 올해 1분기 미국 사무실 평균 공실률은 19.8%에 달했다. 지난해 4분기 19.6%에서 0.2%포인트 증가한 수치로 사상 최고치다. 미국 사무실 공실률은 2007년 글로벌 금융위기 이후 16∼17%를 꾸준히 유지해 왔다. 그러다 2020년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 세계적인 대유행(팬데믹) 이후 분위기가 달라졌다.

박스권에서 움직이던 공실률이 지속적으로 오르기 시작했다. 코로나19 유행 직후인 2020년 1분기 17.0%를 기록하더니 1년 후인 2021년 2분기에 18%를 넘어섰다. 주목할 부분은 이런 흐름이 코로나19 유행이 끝난 뒤에도 계속되고 있다는 점이다. 2022년 3분기를 기점으로 전 세계가 팬데믹 여파에서 완전히 벗어나 일상으로 돌아왔지만 공실률은 코로나19 이전으로 돌아가지 않고 있다. 결국, 지난해 3분기 19%를 돌파하더니 20%까지 목전에 뒀다. 사무실 5개 중 1개가 공실인 시대가 도래한 것이다. 정보기술(IT) 업계 기업들이 이런 흐름을 주도하는 모양새다. 월스트리트저널(WSJ)은 지난 16일 상업용 부동산 중개업체 CBRE 자료를 인용해 기술기업 임차가 많은 미국 30개 도시에서 부분 임대, 혹은 전대용으로 나온 오피스 매물이 10년 만에 최대 수준이라고 보도했다. 올해 1분기 부분 임대 매물 오피스 물량은 약 1732만㎡로 작년 4분기 정점보다는 소폭 줄었지만 2019년 초에 비해서는 거의 3배나 많은 수준이다.

미 전국 사무실 평균 공실률19.8%

문제는 이렇게 지속적으로 상승하는 공실률이 경제 침체 탓만이 아니라는 점이다. 미국은 지난해 연간 경제성장률 2.5%로 주요 선진국 대비 압도적인 성적을 기록했다. 실업률도 4% 이하 수준에서 낮게 유지되고 있는 등 고용시장도 뜨겁다. 이런 활황의 중심에 서 있는 기업들이 사무실 임차를 줄이고 있는 IT 기업들이다. 과거에는 이런 활황기에 창업 등이 급속하게 늘어나며 사무실 공실률 이 줄어드는 모습을 보여 왔다. 공실률이 경기와 동조화돼 있었던 것이다. 그러나 이제는 동조화의 흐름이 확연하게 끊겼다는 분석이다. 최근 지속적으로 올라가는 사무실 공실률은 업무 형태의 변화와 직결돼 있다는 평가다. 블룸버그통신은 이번 역대 최고 공실률 발표 뒤 “하이브리드 업무 환경으로 인한 사무실 수요의 변화가 역대 최고의 공실률로 이어졌다”면서 “기업들이 원격근무와 현장근무를 결합한 하이브리드 업무 모델을 코로나19 유행 이후에도 유지하면서 사무실 규모를 지속적으로 축소하고 있다”고 설명했다.

업무 환경의 변화에 기인한 공실률 상승은 상업용 부동산의 가격 폭락으로 이어지고 있다. 미국 뉴욕타임스(NYT)는 지난달 최근 높아진 사무실 공실률이 오피스 빌딩 등의 가격에 본격적으로 반영되기 시작했다고 보도했다. 이 매체는 “10년 전 1억 4600만달러였던 샌프란시스코 빌딩이 지난해 12월에 8000만 달러에 거래됐으며, 2018년 1억 달러의 가치를 가졌던 워싱턴 백악관 근처 건물은 최근 3600만 달러로 가격이 급락했다”고 설명했다. 시카고에서 한때 9000만 달러를 호가했던 오피스 빌딩은 올해 2월 무려 78%가 할인된 2000만 달러에 매도됐다. 현재 공실률이 심각한 데다 향후 전망조차 밝지 못하다 보니 절반은 커녕 4분의 1 가격 선조차 지키지 못하는 오피스 빌딩들이 부지기수다. 이는 도시와 국가의 위기로까지 이어진다.

오피스 빌딩 자체와 입주한 기업 등에서 창출되는 세금이 도시 및 국가의 주요 세원 중 하나이기 때문이다. 상업용 부동산 위기에 가장 큰 타격을 입은 도시 중 하나인 샌프란시스코의 에런 페스킨 감독위원회 위원장은 “향후 수년간 샌프란시스코가 10억 달러의 예산 부족을 맞이할 수 있다”면서 상업용 부동산 부진으로 인한 세수 손실을 원인으로 지적하기도 했다. 세수가 줄어든 도시는 치안, 기반시설 보수 등 공공서비스에 투입되는 예산을 줄일 수밖에 없고, 이는 기업 등이 해당 도시를 기피하는 악순환으로 이어지는 중이다. NYT는 샌프란시스코가 이미 도시 유지보수를 연기하는 실정이며 사무실 공실률이 20%를 넘어선 워싱턴도 재정 상황이 위협받고 있다고 설명했다. 뉴욕대학교 스턴 경영대학원의 아르핏 굽타 교수는 “예산 삭감은 미국 전역 도시에서 ‘파멸의 고리’가 될 것”이라고 우려했다.
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공실률(Vacancy Rate)이 중요한 이유는 ?

수효는 많고 공급은 적어

공실률이 무엇인지 더 잘 이해하기 위해 공실률의 정확한 계산 방법과 주택 소유자와 투자자에게 미치는 영향에 대해 알아야 한다. 점유율에 익숙하다면 공실률을 그 반대 개념으로 생각하면 도움이 될 수 있다. 공실률은 사용 가능한 공간에 대한 임대 공간의 비율을 제공하는 대신 건물에서 사용하지 않는 공간의 비율을 반영한 것이다. 공실률을 계산하는 개념은 비교적 간단하다. 한 단지에 50개의 아파트가 있고 그 중 5개가 임대 가능한 상태임에도 불구하고 비어 있다고 가정해 본다. 그런 다음 5/50(전체 아파트 수 대비 빈 아파트 수)으로 나눈 다음 그 결과에 100을 곱하면 백분율을 구할 수 있다. 이 경우 공실률은 10% 이다. 공실률에 영향을 미치는 상황은 여러가지가 있다. 다음은 건물의 공실 수에 영향을 미칠 수 있는 가장 일반적인 몇 가지 요인이다.
– 시장보다 높은 임대료: 임대료가 인근 지역의 다른 숙소보다 높게 책정된 경우, 세입자 사이에 공실 기간이 길어져 공실률이 높아질 수 있다.
– 유닛 회전 시간: 24~48시간 이내에 새 임차인을 맞이할 숙소를 준비할 수 있지만, 필요한 수리가 이루어지면 공실률에 영향을 미칠 수 있는 회전율이 더 높아지는 경우가 종종 있다.
– 리노베이션: 임대 숙소를 업그레이드하는 것은 장기적으로는 긍정적인 투자인 경우가 많지만, 건물의 공실률에 영향을 미칠 수 있다.
– 위치: 이웃의 선호도나 접근성이 크게 변하면 공실률도 그에 따라 달라질 수 있다. 일반적으로 인기있는 지역일수록 공실률이 낮아진다. 동네가 인기가 떨어지면 그 반대가 되는 경향이 있다.
한편 주택 소유자와 관련된 또 다른 유형의 공실률이 있다. 임대 공실률이 주택 소유자 공실률과 어떻게 다른지 알아보자.
– 임대 공실률: 임대 숙소의 미사용 유닛 비율을 나타낸다.
– 주택 소유자 공실률: 한 지역에서 비어 있고 매물로 나와 있는 주택의 비율을 나타낸다. 주택 소유자 공실률에서는 아직 공사 중이더라도 창문, 문, 바닥이 있는 모든 유닛을 살펴보아야 한다.
이 두 가지 수치는 서로 다른 수치를 의미하지만 서로 영향을 미치는 것으로 알려져 있다. 또한 두 공실률 모두 부동산 시장에 대한 인사이트를 제공하여 투자자가 시장 상황과 부동산 가치를 평가하는 데 도움이 될 수 있다.
공실률이 중요한 이유는 무엇인가?
임대 공실률은 임대인과 기타 투자자가 숙소 가격 책정 방법과 투자 또는 판매 시기 및 장소와 관련하여 정보에 입각한 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있기 때문에 중요하다. 공실률을 해석하는 방법과 공실률이 신중한 분석을 통해 투자 결정에 어떤 영향을 미칠 수 있는지를 알아볼 필요가 있는 것이다.
공실률을 분석하는 방법으로는, 일반적으로 5~10% 사이의 공실률은 공급과 수요의 균형을 의미하는 건전한 공실률로 간주할 수 있다. 공실률이 5% 미만이면 주택에 대한 수요가 공급보다 많다는 의미일 수 있다. 수요가 공급을 앞지르면 가격이 상승하는 경향이 있으며, 잠재적 세입자가 임대 주택을 구하기 어려울 수 있다. 반대로 공실률이 10%를 넘으면 수요는 적고 공급이 많다는 반대의 의미일 수 있다. 이 범주에 속하는 공실률은 임대료 하락으로 이어질 수 있으며, 결과적으로 건물 소유주의 수익이 감소할 수 있다.
부동산에서 공실률은 투자 부동산의 임대 유닛 중 비어 있는 유닛의 비율을 나타낸다. 공실률이 높으면 일반적으로 부정적인 것으로 간주되지만, 이 데이터를 해석하는 방법을 이해하면 일반적으로 투자자에게는 플러스 요인이 될 수 있다. 이 수치를 낮든 높든 분석하면 귀중한 인사이트를 얻을 수 있고 소유주가 건물 가격을 더 경쟁력 있게 책정하는 데 도움이 될 수 있다.