◼ 연방법원, KB국민은행-다올자산 워싱턴DC 유니온역 임대권 박탈 명령
◼ ‘7월 29일 새벽 12시01분기해 앰트랙에 모든 권리 넘겨라’황당한 판결
◼ ‘KB국민 2084년까지의 임대권 전면 취소’강제수용…1심판결 불복 항소
◼ 연방법원 ‘2억5천만 달러 줄 테니 나가라’…KB ‘1심판결중지 긴급요청’
◼ 항소법원, 7월 26일 1심 이어 임대권 양도승인 ‘판결중지긴급요청’기각
◼ KB측 2억5천만 달러 받으면 3억 달러 손해…수업료 4천억 원 날린 셈
◼ 1억 달러 건지려 4억 달러 추가투자…강제수용 인지하고도 임대권매입
◼ 앰트랙은 정부기관 -항소심 본안도 힘들 듯…수용보상 액수만 다툴 듯
KB국민은행과 다올자산운용[구 KTB자산운용]이 미국수도인 워싱턴 DC의 관문격인 유니온스테이션의 임대권을 지난 7월 29일부로 완전히 상실한 것으로 드러났다. KB 국민은행과 다올자산운용은 유니언스테이션 임대권보유사에 1억 달러 메자닌 채권을 빌려줬다가 디폴트에 빠지자, 추가로 5억 달러 이상을 투입, 지난 2022년에 아예 2084년까지의 이 역 임대권을 매입했었다. 하지만 공기업인 앰트랙이 2억 5천만 달러 보상을 제시하며 강제수용에 나섰고, 연방지방법원이 지난 5월말 1심판결을 통해 강제수용승인 판결을 내렸다. KB국민은행과 다올자산운용은 연방항소법원에 1심판결 긴급중지요청을 했지만, 지난 7월 26일 법원이 이를 기각함에 따라, 결국 7월 29일 새벽 12시 1분을 기해 임대권이 앰트랙에 양도됐다. 이에 따라 KB국민은행과 다올자산운용이 2억5천만 달러를 받게 되면, 약 3억 5천만 달러에서 4억 달러에 이르는 (한화 5천억 원)이상의 손해를 입게 된다. 어찌된 영문인지 전후사정을 취재했다.
<안치용 시크릿 오브 코리아 편집인>
미국수도인 워싱턴DC를 상징하는 유니온스테이션, KB국민은행, 정확히는 다올자산운용이 지난 2022년, 이 역의 임대권을 약 62년간, 2084년까지 갖게 됨으로써 미국수도의 관문을 차지했다는 기쁨도 잠시, 결국 지난 7월 29일부로 KB국민은행과 다올자산운용은 이 역의 임대권을 상실했다. 연방법원 판결에 따라 앰트랙이 기존 민간에 불하했던 임대권을 완전히 되찾았으며, 결국 앰트랙이 유니언스테이션 현대화를 위해 추진했던 강제수용이 성사돼 다올자산운영과 KB국민은행은 약 3억 달러에 달하는 엄청난 손해를 보게 되었다. 한마디로 닭 쫒던 강아지 지붕 쳐다보는 꼴이 나고 말았다.
연방법원, 강제수용 합법성 판시
워싱턴DC연방법원은 지난 4월 17일 ‘앰트랙이 유니온스테이션 강제수용의 필요성을 입증했으며, 2억 5천만 달러의 공탁 등 강제수용 절차도 적법하게 지켰다. 반면 KB국민은행과 다올자산운용은 강제수용이 회복할 수 없는 피해를 입는다는 사실을 적절하게 입증하지 못했다. 따라서 앰트랙의 강제수용 승인이 마땅하다’는 견해[MEMORANDUM OPIN-ION]을 밝힘으로써, 사실상 KB국민은행 측의 패소가 예상됐었다. 실제로 워싱턴DC연방법원은 이 같은 견해를 밝히고 1개월여 뒤인, 지난 5월 24일 정식판결을 내렸다. 판결의 골자는 ‘KB국민은행 측, 즉 유니온스테이션 임대권을 가진 유니온스테이션 인베스트코 유한회사[USI]는 임대권 등 유니언스테이션과 관련된 모든 권리를 앰트랙에 양도하라’는 것이다. KB국민은행 측에서는 하루아침에 6억 달러 이상을 투입한 유니온스테이션 임대권을 2억 5천만 달러에 빼앗긴 셈이고, 앰트랙 측에서는 정당한 권리인 강제수용을 합법성을 인정받고, 임대권 회수에 성공한 셈이다.
워싱턴DC연방법원은 이 판결문에서 아주 세세한 부분까지 지적하며, 기존 임대권자의 모든 권리를 몽땅 넘기라고 명령하고, 기존테넌트에게 보내야 할 안내문까지 직접 작성, 한글자도 고치지 말고 그대로 통보하라고 판결했다. 이 판결은 모두 KB국민은행 측이 양도해야 할 사항을 17개 항목으로, 일목요연하게 정리한 것으로 확인됐다. 연방법원은 (첫째)KB국민은행 측의 유니온스테이션 임대권을 7월 15일 새벽 12시 1분을 기해 앰트랙에게 양도하며, 양도해야 할 권리에는 리스, 서브리스 라이센트, 테넌트에게서 받은 임대보증금, 임대료 등이 포함된다고 못 박았다. (둘째)임대권이 앰트랙에 양도됨과 동시에 앰트랙은 유니언스테이션에 대한 임대권을 가짐과 동시에 이에 대한 책임 등 의무를 다해야 한다고 명시했다.
또 KB국민은행 측이 계약을 해지했던 기존임대권자가 고용한 관리회사 존스랑라셀에 대해서도, 연방법원은 앰트랙에 대해 임대권을 넘겨받기 전에 존스랑 라셀에 연락해서 서브리스 등 향후 비지니스 제휴관계 등을 논의하라고 명령했다. 이 부분은 KB국민은행 측이 계약을 해지했지만, 소송과정에서 기존임대업자와 앰트랙 측이 존스랑라셀 편을 들면서 이 세계적 부동산 업체가 계속 관리대행사 역할을 했었다. 이에 따라 앰트랙에 이 업체와 의논하라고 한 것으로 풀이된다. 연방법원은 KB국민은행 측이 보관하고 있는 유니온스테이션 임대권 및 그 운영과 관련된 모든 기록, 문서, 기타 자재 등도 모두 앰트랙에 넘기고, 일부 중요문서는 반드시 비밀준수명령을 따라야 한다고 밝혔다. 특히 연방법원은 앰트랙 승소견해 발표인인 4월 17일 이후, 또 승소판결인 5월 24일보다는 이전인, 지난 5월 9일 앰트랙이 이미 KB국민은행 측에 넘겨받고 싶은 자료의 목록을 전달했다며, 5월 28일까지 임대권 등 테넌트 계약에 관련된 문서를 1차 앰트랙에 넘기고, 6월 14일까지는 모든 문서를 제출하라고 판결했다.
유니온 역에 대한 모든 권리 빼앗겨
또 임대보증금인 시큐리티디파짓과 선금, 그리고 렌트비 등도 5월 28일까지 앰트랙에 넘기고, 유니온스테이션에서 열리는 스페셜이벤트관련 합의서와 계약서 등도 넘기라고 판결했다. 또 렌트비 및 전기, 상하수도 등 유틸리티 사용료 징수권, 관리운영책임, 기존 자본 확충 등과 관련해 진행 중인 모든 업무, 소매 및 사무실 건물 임대관련 업무의 현상태, 디지털 전광판 등의 광고유치현황 및 수익현황, 앰트랙의 임대권계약이전의 건물외관상태에 대한 진단 등을 명령했고, KB국민은행 측은 이 판결이후 7월 15일 양도 때까지 건물을 성실히 관리, 운영하되, 이 기간 동안 임대등과 관련, 운영조항 등의 조건을 변경하거나, 임대기간을 연장하거나, 이를 위한 협상 등은 금지시켰다. 즉 판결일인 5월 24일부터 임대권양도일인 7월 15일까지 사실상 현상태유지명령을 내린 셈이다.
특히 연방법원은 KB국민은행 측과 앰트랙이 공동으로 테넌트들에게 서한을 보내서 상황을 설명하라고 판결하고, 공동으로 보내야 할 서한까지 직접 작성, 판결문에 첨부한 것으로 드러났다. 이 서한에 따르면 ‘앰트랙이 지난 2007년 1월 25일 양도한 유니온스테이션 임대권에 대해, 지난 2022년 4월 14일 다시 이를 회수하기 위한 소송을 제기했고, 최근 연방법원이 앰트랙이 임대권을 되돌려받으라는 판결을 내렸다, 이 판결문 사본을 첨부하며, KB국민은행측 유니온스테이션인베스코 유한회사는 더이상 임대권자나 랜로도가 아니다. 이 서한에 명시된 날부터 앰트랙과 임대 협상 등을 진행하고, 렌트비 등도 앰트랙에 납부하라’고 돼 있다. KB국민은행과 다올자산운용 측에는 마른하늘에 날벼락과 같은 판결이었다. 그러나 이들이 2022년 4월 앰트랙이 강제수용을 위한 소송을 제기한 때로 부터 약 2개월이 지난 2022년 6월 임대권을 최종적으로 매입했다.
따라서 강제수용을 알고도 무리한 투자를 한 것으로, 사실상 이 같은 돌발변수는 예측이 가능했고, 결국 예정된 날벼락이었다는 분석을 낳고 있다. KB국민은행 측은 워싱턴DC연방법원, 즉 1심법원의 판결에 승복할 수 없다며 6월 6일 워싱턴DC 연방항소법원에 항소를 제기했다. 1심판결 약 12일만이다. KB국민은행 측은 ‘1심 법원이 앰트랙의 규정을 잘못 해석했으며, 앰트랙의 긴급수용권의 범위 등도 확대해석하는 오류를 저질렀다’며 1심 법원의 과실을 지적했다. 또 앰트랙은 1심에서 앰트랙 규정에 의거한 강제수용 필요성을 입증하는데 실패했으며, 앰트랙의 늦장 협상 등에 대해서도 앰트랙에 이를 시정할 수 있도록 하는 등 앰트랙에 잘못된 혜택을 제공했다. 공공의 이익을 고려하더라도 항소기간 중 판결의 집행이 중지돼야 하며, 그렇지 않을 경우 렌더인 KB국민은행 측과 임대권자인 USI는 회복할 수 없는 피해를 입게 된다’고 주장했다.
이에 대해 앰트랙 측은 ‘유니온스테이션 현대화 계획 등을 추진하기 위해서는 임대권회수 등 강제수용이 필요하며, 모든 조치는 앰트랙 긴급조치권 등 관련 규정과 절차에 따라 합법적으로 진행됐으며, 연방법원 또한 이 같은 필요성과 합법성을 인정했다’고 반박했다. 그러자 KB국민은행 측은 ‘앰트랙은 제반 일정을 고려할 때 임대권을 긴급하게 회수할 필요성이 없으며, 1심법원은 긴급성을 인정함에 있어 잘못된 기준을 적용했다’는 등의 이유를 들어 ‘7월 15일부로 임대권을 앰트랙에 양도하라는 판결은 항소심본안판결이 내릴 때까지 중단돼야 한다’고 강조했다.
KB국민은행 측의 늦장대처에 의문
하지만 KB국민은행 측은 이 같은 항소의사를 밝히면서도 항소법원에 ‘1심판결중지 긴급요청’을 동시에 하지 않은 것으로 드러났다. 1심 법원인 워싱턴DC연방법원은 지난 7월 9일 명령을 통해 ‘KB국민은행 측이 6월 5일 항소하면서도 브리핑 등 신속한 절차를 진행하지 않았고, 일반소송절차의 시한과 똑같은 스탠더드에 따라 6월 27일 브리핑을 마쳤다. 그리고 그로부터도 8일이 지난 7월 5일에야 항소법원에 1심판결중지 긴급요청을 한 것으로 드러났다. 특히 렌더, 즉 KB국민은행 측은 법적으로, 1심 법원이 실제적으로 많은 실수[MULTIPLE ERRORS]를 저질렀다.
그럼에도 불구하고 당 법원은 원고가 항소법원에 항소하고 긴급요청을 했음을 감안, 항소법원에 결정한 시간을 주기위해서, 임대권 양도일을 당초 7월 15일 새벽 12시 1분에서 7월 29일 새벽 12시 1분으로 2주 연기한다’고 밝혔다. 1심법원은 KB국민은행 측의 늦장대처를 따지면서도, 1심판결 집행일을 2주연기해 준 것이며, 사실상 항소법원에 대해서는 가능한 한 그 이전에 결정을 내리라고 간접적으로 요청한 셈이다. 이처럼 우여곡절 끝에 지난 7월 26일 마침내 연방항소법원이 ‘1심 판결 중지 긴급요청’에 대한 명령을 내렸다.
항소법원은 ‘KB국민은행 측의 긴급요청과 앰트랙 측의 반대의견, 또 KB국민은행의 반박과 앰트랙 측의 재반박 등을 검토한 결과 긴급요청은 기각한다. KB국민은행 측 주장이 1심 판결 중지의 요건을 충족시키지 못했다. 특히 KB국민은행 측은 항소심에서 승소할 가능성이 있음을 성공적으로 입증하지 못했고, 또 1심판결이 집행될 경우 회복할 수 없는 피해를 입게 된다는 주장도 성공적으로 입증하지 못했다. 따라서 1심 판결 중지 긴급요청은 기각하고, 1심 판결에 불복해 항소한 본안사항에 대해서는 계속 심리를 진행할 것’이라고 명령했다. 연방항소법원이 KB국민은행 측의 ‘1심판결중지 긴급요청’을 받아들이지 않음에 따라, 1심판결, 즉 임대권을 7월 29일 새벽 12시 1분을 기해 앰트랙에 넘기라는 판결이 전격 집행된 것이다. 이에 따라 KB국민은행 측은 유니온스테이션 임대권을 상실했다.
지난 2022년 4월 14일 앰트랙이 유니온스테이션 임대권자를 상대로 제기한 임대권 강제수용소송이 약 2년 만인 2022년 5월 24일 연방지방법원, 즉 1심에서 승소했고, 7월 26일 연방항소법원이 ‘1심 판결 집행 중지 긴급요청’을 기각함으로써, 비록 항소심 본안이 남았지만, KB국민은행 측으로서는 어처구니없게 임대권을 빼앗기는, 사실상 황당한 완패를 기록했다. 유니온스테이션 임대권투자는 지난 2018년 다올자산운용[구 KTB자산운용]의 투자에서 비롯됐다. 이른바 KTB CRE DEBT펀드8호가 그 시작이며, 1억 달러를 임대권자인 유니온스테이션인베스트코유한회사에 빌려주고, 연 8%의 수익을 올린다는 계획이었다.
KB은행은 다올자산운용의 이 펀드 수탁관리자로서, 임대권자의 지분을 100%보유한 유니온스테이션솔멤버유한회사[USSM]에 선순위가 아닌 메자닌대출을 해준 것이다. 그러나 2020년 5월부터 USSM이 이자와 원금을 상환하지 못하자, 코로나19 상황임을 고려, 일사 상환유예혜택을 줬지만 2021년 11월까지도 이자를 갚지 않자, 결국 디폴트 통보를 했다. 하지만 문제는 KB국민은행은 선순위 채권자가 아닌 메자닌, 즉 선순위에 밀리는 중순위이하의 채권자였다. KB국민은행은 사실상 담보가 없는 형편이니, 난감한 형편이었던 셈이다.
담보도 없이 6억 달러 메자닌 대출
아마도 이 같은 상황이 KB국민은행 측을 과감하게 투자하게 만든 것으로 풀이된다. KB국민은행은 유니온스테이션 임대권이 상당한 자산가치가 있다고 보고, 이를 인수한 뒤 직접 운영하거나 되파는 방식으로 투자금 회수계획을 세운 것으로 보인다. 임대권을 행사하기 위해서는 일단 선순위자의 채권부터 사들여야 했다. KB국민은행 측은 2022년 1월 5일 선순위채권자에게 3억6천만 달러를 지불하고, 선순위 채권을 매입했다. 주목되는 점은 선순위채권자는 이 임대권에 욕심을 내기는 고사하고, 채권액이 4억 4천여만 달러에 달했지만, 오히려 이를 20% 정도 할인한 가격에 팔아치웠다는 점이다. 이때 KB국민은행 측이 ‘왜 선순위채권자가 임대권을 파악하고 채권을 헐값에 매각할까’ 의심을 갖고 눈치를 챘어야 하는데, 오히려 이를 기회로 판단한 셈이다.
KB국민은행 측은 선순위 채권 및 메자닌채권보유자로서 유니온스테이션 임대권을 담보로 확보한 뒤 바로 그날 이를 경매에 회부했다. 기존 채무자는 이 임대권을 빼앗기지 않기 위해 지연작전을 펼치면서, 경매 취소–경매재개가 반복되다, 결국 6월 14일 경매에서 KB국민 은행 측이 1억 4054만 달러에 임대권을 사들였다. 2018년 투자한 1억 달러 회수를 위해 선순위 채권매입에 3억 6천만 달러, 임대권 완전확보를 위해 1억 4천만 달러 등을 투자한 셈이다. 1억 달러 회수를 위해 5억 달러가 추가 투입된 셈이며, 기존채권 1억 4천만 달러를 제외한다면 약 4억 6천만 달러 이상이 투입된 것이다. KB국민은행 측은 기존 채무자인 애시케나지에 대한 소송에서 ‘선순위 채권과 관련해 실제로 지출된 돈이 4억 2천만 달러에 달하는 등 5억 6천만 달러에 달한다고 밝혔다.
유니온스테이션 운영자금과 관리, 수리비용, 소송비용, 그리고 기존 투자금에 대해서 받지 못한 이자 등을 고려하면 약 5억 6천만 달러가 손해라는 것이다. KB국민은행 측이 이처럼 과감한 투자를 한 것은 당초 기존임대권자가 앰트랙 측과 체결한 임대기간이 99년에 달했기 때문이다. 앰트랙은 1985년 비영리단체인 유니언스테이션 재개발주식회사에 99년간 임대권을 넘기는 계약을 체결했다. 그 뒤 2007년 1억 6천만 달러에 임대권을 유니온스테이션인베스트코유한회사에 매각했고, 그 임대권을 2022년 6월 KB국민은행 측이 사들인 것이다, 매입가는 약 4억 6천만 달러이상, 이자미수금 등을 고려하면 실제 매입가는 약 5억 6천만 달러에 달한다.
KB국민은행은 기존계약에 따라, 99년간 계약이 끝나는 2084년까지 임대권을 행사할 수 있으며 2022년으로 부터 약 62년간 임대권을 매입한 셈이다. 하지만, 99년간 임대권을 넘겼던 공기업 앰트랙이 유니온스테이션현대화를 내세우며 치고 들어옴으로써 연방법원에 의해 브레이크가 걸리고, 임대권이 휴지조각으로 변하고 말았다. 앰트랙은 2022년 4월 14일 워싱턴DC연방법원에 유니온스테이션 강제수용권을 승인해 달라는 소송을 제기했다. 이때는 KB국민은행이 임대권을 매입하기 2개월 전이다. 즉 KB국민은행은 임대권을 경매에서 매입하기 전에 앰트랙이 강제수용에 나섰다는 사실을 알고도, 이를 매입한 것은 아무리 생각해도 이행할 수 없는 대목이다. 선순위채권자가 기존 투자액만으로도, 추가 비용투입 없이 임대권을 먹을 수 있었음에도 불구하고 원금 20% 손실까지 감수하고 KB국민은행 측에 채권을 매각한 이유가 바로 여기에 있었던 셈이다. 선순위채권자 매각시기가 2022년 1월임을 감안하면 이때 이미 앰트랙 강제수용의도가 시중에 알려졌던 셈이다.
무모한 도박…4천억 원 날린 셈
앰트랙은 2022년 3월 22일 이사회를 열고 ‘유니온스테이션 현대화를 위해 임대권회수 등 강제수용이 불가피하다’는 데 의견을 같이 했으며, 4월 6일 USI와 렌더 측인 KB국민은행에 2억 5천만 달러에 임대권을 넘기라는 제안을 한 것으로 확인됐다. 앰트랙은 4월 13일을 시한으로 못 박고, 수용여부를 통보해달라고 요구했고, KB국민은행이 이를 받아들이지 않자, 바로 그 다음날 강제수용 소송을 제기하고, 2억 5천만 달러를 법원에 공탁해 버렸다. 앰트랙은 연방철도청산하의 공기업으로, 사실상 정부기관에 준한다. 앰트랙이 5월 24일 연방지방법원 완전승소, 7월 26일 연방항소법원의 ‘1심판결중지 긴급 요청’에서도 승소한 것을 감안하면, 사실상 미국정부를 상대로 한 소송, 특히 미국이 아닌 외국기업의 미국정부를 상대로 한 소송은 계란으로 바위치기임이 입증됐다.
유니온스테이션의 99년 치 임대권 가치는 2018년 5월 12억 4천만 달러, 2021년 5월 8억 3천만 달러, 2022년 7억 달러 상당이라는 것이 KB국민은행 측 감정평가회사의 추정치이다. 따라서 앰트랙이 제시한 2억 5천만 달러는 시장밸류에 훨씬 못 미친다는 것이 KB국민은행 측 주장이다. KB국민은행 측이 1심판결에 불복, 항소를 해서 본안심리를 앞두고 있지만, 유니온스테이션의 임대권은 7월 29일부로 완전히 앰트랙에 넘어갔다. 미국정부와 미국 국민은 마치 잃어버린 영토를 되찾은 것처럼 기뻐하고 있다. 앰트랙은 현재 유니온스테이션의 13%만을 USI에 임대료를 내고 빌려 쓰고 있지만, 이제 100%를 차지함으로써 곧바로 현대화 계획에 돌입할 것으로 알려졌다.
그러나 항소심에서 만약 KB국민은행측이 승리한다면, 미국정부의 계획은 수포로 돌아간다. 이 같은 우려는 앞으로 항소심결과가 어떻게 될 지를 추정할 수 있는 근거가 된다. KB국민은행 측은 항소심도 매우 어려울 수 밖에 없는 상황이다. 현재 투입한 돈이 최소 4억 6천만 달러이상, 전체 피해액이 5억 6천만 달러라는 KB국민은행 측 주장을 감안하면 2억 5천 달러를 받는다면, 3억 달러 상당, 한화로 약 4200억 원 이상의 손해를 입게 된다. KB국민은행 측의 희망은 항소심에서 완전승소를 할 수 없더라도, 앰트랙 측이 신속한 소송종결을 위해 조금 더 높은 가격을 제시한 가능성도 없지 않다. 이유야 어찌되었던 간에 이제 손해는 불가피한 셈이고, 단 돈 얼마라도 더 받아낼 수 있는지에 관심과 이목이 집중되고 있다.
