█ 1호는 5261만 달러 – 2호는 3239만 달러 메자닌대출
█ 1년 전에도 동일소송 한시가 급한데 1년간 허송세월
█ 글로벌원 소송액도 고무줄–피해규모도 정확히 몰라
█ 지난해는 ‘피해액 1억3천만달러…올해는 9400만달러’
글로벌원자산운용이 뉴욕 맨해튼의 한 호텔에 제공한 메자닌론 8500만 달러를 받지 못하게 되자 지난 3월말 신탁업자인 농협은행을 통해 보증인 3명을 상대로 상환소송을 제기한 것으로 밝혀졌다. 하지만 글로벌원자산운용은 꼭 1년 전인 지난해 3월 같은 법원에 동일한 피고를 상대로, 동일한 소송을 제기했으나, 원고의 적격성문제로 소송이 사실상 반려됐던 것으로 드러났다. 특히 글로벌원자산운용은 미상환액을 제대로 계산하지 못해 지난해에는 약 1억 3천만 달러를 받지 못했다고 주장했다가 올해는 청구액을 9400만 달러로 줄인 것으로 드러났다. 글로벌원자산운용사는 자신들이 받아야할 돈이 얼마인지 조차 몰랐던 것이다. 펀드사기사건으로 올해 초 재판에 회부된 피델리스자산운용도 뉴욕 한 호텔에 2500만 달러를 투자했다가 돌려받지 못하게 되자, 신탁업자인 농협을 통해 지난해 1월말 보증인을 상대로 소송을 제기한 것으로 확인됐다. 모두 메자닌론을 제공했다가 발생한 불상사로, 메자닌론의 위험성을 잘 보여준다.
<박우진 취재부기자>
지난 2021년 뉴욕 맨해튼 최고관광지인 타임스퀘어인근 40스트릿과 7애비뉴에 문을 연 32층 규모, 객실 230개의 마가리타빌호텔, 건축비용만 4억 달러가 투입됐다는 이 호텔이 파산하면서 글로벌원자산운용이 메자닌론을 돌려받지 못해 어려움을 겪었고, 결국 지난해와 올해 두 차례나 연대 보증인을 상대로 제기한 것으로 드러났다. 지난해에는 소송을 제기했다 원고적격성 문제로 소송이 사실상 반려됐고, 그래서 올해 또 다시 소송을 제기한 것이다.
‘보증인 3명에 상환각서 이행’ 소송
글로벌원자산운용사의 신탁업자인 농협은행은 지난 3월 27일 뉴욕 주 뉴욕카운티지방법원에 2건의 소송을 동시에 제기했다. 소송피고는 샤리프 엘 가말, 앤드류 와이스, 스테판 와이스 등 마가리타빌호텔 메자닌론에 대한 보증인들로 2건 모두 동일했다. 하지만 펀드가 2개였고 2건의 대출계약이 체결됐기 때문에 두건의 소송이 제기된 것이다. 농협은행은 소송장에서 ‘2019년 2월 22일 글로벌원미국부동산전문사모1호’ 및 ‘글로벌원 미국부동산전문사모2호’ 등 2개 펀드가 ‘560 7애비뉴 오너 유한회사’측에 각각 5261만 달러와 3239만 달러 등 모두 8500만 달러를 메지난론으로 빌려줬다. 하지만 이 돈을 갚지 않고 있다. 보증인 3명이 디폴트 때 무조건 원금과 이자를 갚겠다는 각서에 서명한 만큼 무조건 이 돈을 갚으라’고 촉구했다.
농협은행은 ‘2019년 2월 22일 메자닌대출계약을 체결했으며, 같은 날 채무자측이 글로벌원 1호에 5261만 달러짜리 약속어음[NOTE]을, 글로벌원2호에 3239만 달러짜리 약속어음을 각각 발행했고, 역시 같은 날 보증인 3명이 2개의 펀드에 대해 각각 연대보증각서를 제출했다’고 주장하고 이를 증거로 첨부했다. 농협은행은 ‘코로나 19로 인해 호텔 등의 정상영업이 힘든 점을 감안, 2021년 9월 13일 1차 수정계약을 체결했지만, 보증인등의 보증의무는 그대로 유지됐다, 하지만 채무자측은 2021년 9월 13일 아르덴그룹에서 5700만 달러, 2022년 7월 22일 다른 회사에서 1억 6700만 달러를 빌리는 등 채무액은 늘어만 갔고, 결국 2023년 3월부터 글로벌원자산운용 채무에 대한 디폴트가 발생한 것은 물론 아르덴그룹 채무에 대해서도 디폴트가 발생했다.
글로벌원자산운용 측은 2023년 3월 31일 즉각 디폴트임을 통보했지만, 7월9일 파산을 신청했고 모횟도 8월 12일 파산을 신청했다’고 밝혔다. 또 이 소송에서 글로벌원자산운용의 부 제너럴매니저인 박지연 씨가 진술서를 통해 ‘2025년 3월 27일 기준 미납액이 9348만 달러에 달한다’고 주장했다. 현재 이 소송은 소송장 송달 중에 있다. 하지만 글로벌원자산운용의 소송은 이번이 처음이 아니었다. 지난해에도 보증인 3명을 상대로 소송을 제기했지만, 원고의 소송적격성 문제로 소송이 사실상 반려됐던 것으로 드러났다. 하루라도 빨리 소송을 통해 선순위를 확보해야 하는 상황임을 감안하면 안타까운 일이 아닐 수 없다.
받을 돈이 얼마인지도 파악 못해
글로벌원자산운용은 지난해 3월 14일 뉴욕 주 뉴욕카운티지방법원에 보증인 3명을 대상으로 똑같은 소송을 제기했던 것으로 드러났다. 당시는 원고가 신탁업자인 농협은행이 아니고, 글로벌원자산운용이 직접 소송을 제기했고, 재판부는 펀드를 신탁했으므로 글로벌원자산운용이 소송주체가 될 수 없고 신탁업자인 농협은행이 소송을 제기해야 한다며, 소송을 종결한 것으로 드러났다. 소송이 제기된 뒤 뉴욕카운티지방법원판사는 5월 8일부로 자신을 제척한 것으로 확인됐다. 판사는 피고, 즉 보증인 3명의 변호사와 잘 아는 사이라며 소송을 회피한 것이다. 그 뒤 재판부가 변경됐고, 보증인 3명은 6월 4일 소송을 기각해달라고 요청했고, 6월 19일 글로벌원자산운용은 이를 재반박했다.
하지만 재판부는 2024년 10월 7일 이 소송을 기각했다. 재판부는 ‘글로벌원자산운용이 직접 소송을 제기하는 것은 부적절하니, 다시 적법한 소송을 제기하라’며 소송을 종결했다. 그래서 신탁업자인 농협은행이 다시 소송을 제기하는 것이었다. 한 가지 특이한 점은 이 소송에서 글로벌원자산운용의 부 제너럴매니저라고 주장한 박지연 씨가 청구한 손해금액이다. 박씨는 2024년 3월 13일 기준 미상환액이 최소 1억 2757만여 달러에 달한다고 주장했다. 불과 1년 전 글로벌원자산운용이 주장한 미상환액이 올해소송에서 주장한 미상환액 9348만 달러보다 무려 3300만 달러나 많은 셈이다. 이와 관련 보증인측은 지난해 6월 4일 기각신청서에서 ‘글로벌원자산운용이 메자닌론에 대한 이자와 연체료 등을 잘못 계산했다. 일부 이자를 복리로 계산했다’고 주장했다.
글로벌원자산운용은 올해 소송에서 미상환액 총액을 3300만 달러나 줄였고, 이는 보증인 측의 주장이 맞았음을 보여주는 것이다. 즉 글로벌원자산운용은 자신들이 받아야 할 돈이 얼마인지조차 제대로 계산하지 못했던 것이다. 글로벌원자산운용이 뉴욕 맨해튼호텔에 주니어 메자닌론 8500만 달러를 투자 했다가 원금을 몽땅 날릴 위기에 처했다는 사실은 지난 2023년 9월 본보보도를 통해 알려졌었다. 당시 본보는 글로벌원자산운용보다 적은 액수인 5700만 달러를 빌려준 업체가 지난 2023년 5월 강제 경매절차에 돌입했고, 랜로드는 경매 하루전날 전격적으로 파산보호를 신청함으로써 원금을 돌려받기 힘들게 됐다고 보도했었다. 특히 경매주관사가 경매물권분석자료에서 글로벌자산운용이 자산가치보다 1.15배나 많은 대출을 해줬다는 주장, ‘호구논란’이 일었고, 이번에는 자신들이 받은 돈을 제대로 계산하지 못했음이 밝혀진 것이다.
이 경매물권분석보고서에 따르면 OWS CRE펀딩유한회사가 빌려준 1억 6700만 달러는 LTV가 57%로, 대출액의 2배에 가까운 담보를 잡은 것으로 나타났다. 또 강제경매를 추진 중인 아르덴그룹의 LTV는 86%로, 최악의 경우에도 원금을 회수하고도 남는 것으로 조사됐다. 반면 글로벌원자산운용이 빌려준 돈 8500만 달러는 LTV가 115%에 달하는 것이며, 즉 자산가치보다 더 많은 돈을 빌려줫음을 의미한다. 3개 채권자 중 2개 채권자는 담보보다 훨씬 적은 돈을 빌려준 반면, 글로벌원은 자산가치보다 더 많은 돈을 빌려줘 언제든 사고가 터질 가능성이 높았던 것으로 드러났다. 특히 아르덴그룹 측은 글로벌원자산운용보다 늦게, 또 대출액도 8500만 달러에 훨씬 적은 5700만 달러의 메자닌론을 빌려줬지만 디폴트가 되면 별도로 법원의 허가를 받지 않고 강제 매각할 수 있다는 계약을 체결하는 방법으로 안전장치를 만들었다.
이지스 ‘울고’ 다올자산 ‘웃고’ 희비
결국 아르덴그룹은 디폴트가 되자마자 2023년 3월 강제경매의사를 밝힌 것은 물론 지난 5월 5일부터 모두 10여 차례에 걸쳐 월스트릿저널, 뉴욕타임스, 데일리뉴스에 경매광고를 내는 등 합법적 절차를 차근차근 밟아왔다. 이에 앞서 이지스자산운용도 지난 2017년 말 맨해튼 46스트릿 7애비뉴와 8애비뉴사이 ‘1551 브로드웨이’ 소재 아메리칸이글리테일빌딩에 1억 4백만 달러를 메자닌론으로 대출해줬다가 지난 2022년 9월 30일 선순위 채권자가 강제경매신청을 함으로써 날벼락을 맞았다. 이지스자산운용은 자칫 한 푼도 건지지 못할 위기에 처하자, 1억 4백만 달러짜리 채권을 1800만 달러에 팔아치웠다. 즉 8600만 달러, 대출원금의 85%를 날린 셈이며, 대출계약 등에 따른 법률비용을 포함하면 손실은 이보다 더 큰 것으로 추정된다.
반면 다올자산운용[구 KB자산운용]은 메자닌채권이지만, 채무자로 부터 디폴트 때 별도법인의 승인없이 강제 매각할 수 있다는 권리를 확보, 강제매각에 회부하고, 경매 때 자신들이 추가투자를 통해 빌딩을 매입함으로써 표면적으로는 손해를 줄인 것으로 평가된다. 다올자산운용은 지난 2017년 11월 6일 뉴욕 맨해튼 285메디슨애비뉴소재 건물소유주에게 두개펀드를 통해 1억2천만 달러, 8500만 달러 등 2억 5백만 달러를 메자닌론으로 대출해줬다가 건물주가 파산위기에 처하자 지난 2024년 5월부터 건물주에게 돈을 갚지 않으면 강제 매각할 것이라고 통보하면서 채권회수에 나섰다.
다올자산운용은 선순위 채권자보다 훨씬 빨리 채권회수에 나섰고, 2024년 12월말 선순위 채권자가 강제압류소송에 나서자, 더 빨리 강제매각권리를 행사, 뉴욕타임스와 월스트릿저널 등에 올해 4월 15일 경매를 통한 강제매각을 실시한다고 통고했다. 그뒤 건물주는 경매하루전인 4월 14일 경매중지소송과 가처분신청을 제기했지만, 재판부는 다올자산운용의 손을 들어줬고, 다올자산운용이 경매에서 기존채권 2억 5백만 달러에다 추가로 1억 4천만 달러를 더 들여 이 건물을 전격 낙찰 받았다.
또 선순위 채권자인 채권 2억 5백만 달러도 떠안는 조건이었다. 결국 다올자산운용은 2억 5백만 달러를 몽땅 날릴 위기에서 건물을 차지한 것이다. 메자닌론 채권자가 선순위채권자를 이긴 셈이다. 하지만 다올자산운용은 기존 자신들의 채권과, 건물주의 기존채무 등을 모두 떠안고, 새로 1억 4천만 달러를 투자함으로서, 실제 매입가격은 5억 5500만 달러에 달한다. 이 건물의 가치는 팬더믹이전 6억 달러에서, 팬더믹 때는 한때 3억 달러로 추락했다는 분석도 있어, 부동산시세가 많이 회복됐다고 해도 다소 비싼 값을 준 것은 아닌가 하는 우려를 낳고 있다. 다올자산운용의 사례는 메자닌론 채권자의 이례적인 채권회수사례로 평가받고 있다. 하지만 건물가치가 5억 5천만 달러에 미치지 못한다면, ‘승자의 저주’논란에 휩싸일 가능성도 배제할 수 없다.
부동산 담보없는 메자닌론 맹점
한편 농협은행은 피델리스자산운용의 신탁업자로서 지난해 초 매자닌론 보증인에게 소송을 제기한 것으로 확인됐다. 피델리스자산운용은 신탁업자인 농협은행을 통해 지난해 1월 22일 뉴욕 맨해튼 444 파크애비뉴 사우스소재 몬드리안파크애비뉴호텔이 2500만 달러의 메자닌론을 상환하지 않음에 따라 보증인인 데이빗 모이니안을 상대로 즉각 대출금과 이자를 상환하라는 소송을 뉴욕주법원에 제기했다. 피델리티자산운용은 지난 2024년 1월 22일 현재 2500만 달러의 메자닌론 원금 및 이자 등 미상환액은 모두 3738만여 달러에 달한다고 주장했다.
피델리스자산운용은 ‘2019년 12월 2일 2500만 달러를 매자닌론으로 부동산 담보없이 대출했고, 데이빗 모이니안이 보증인으로서, 채무법인이 대출금과 이자를 갚지 못할 경우 보증인으로서 무조건 이를 상환한다는 보증각서를 작성했다. 2021년 9월 연체가 시작됨에 따라 모이니안에게 즉각 대출금과 이자를 상환하라고 요구했으나, 이를 이행하기 않고 있고, 2023년 7월 5일에는 호텔을 다른 채무자에게 양도하기도 했다. 2023년 11월 3일 최종독촉장을 통해 11월 30일까지 상환하지 않으면 법적조치를 시작할 것이라고 통보했다. 하지만 모이니한은 이에 응하지 않음에 따라 소송을 제기한다’고 밝혔다. 미상환액은 3738만여 달러로, 원금이 2500만 달러, 이자가 950만 달러, 그 외 유예계약 212만 5천 달러, 보충계약 30만 달러 등이라고 설명했다. 이 소송은 소송제기 1년 5개월이 지났지만, 아직까지 이렇다 할 진전이 없고 소송과정에서 제출되는 각종자료에 대한 비밀유지협정 등을 논의 중인 것으로 드러났다.
한편 서울남부지검은 지난 1월 중순 피델리스자산운용의 1800억 원규모의 펀드 부실판매와 관련, 장OO전대표등 3명을 특가법상 사기혐의로 불구속기소하고 재판에 회부했다. 또 피델리스법인도 자본시장법위반혐의로 함께 재판에 회부했다. 피델리스자산운용은 지난 2019년 해외무역업체의 확정매출채권을 담보로 돈을 빌려주는 무역금융펀드를 운용했으나, 만기일인 2021년 2월과 6월 펀드상환이 중단됐었다. 이에 따라 투자자들이 2022년 9월 피델리스자산운용과 펀드판매사 신한은행을 경찰에 고소, 고발했으며, 피해액은 1800억 원에 달한다.
