■ 뉴욕 LIC 55층 – 636세대 호화콘도 올해 안 착공 ‘대박예감’
■ 도널드 트럼프사위 쿠시너의 1억달러 투자 성공은 신의한수
■ 분양수익 9억6천만달러-건축비 대비의 1.8배 황금알 거위
■ 인코코-챠니-타블로스 ‘박화영3각편대’출격으로 작품 완성
■ 박화영 회장이 콘도신축부지의 3분의 2 소유 사실상 소유주
■ 호화피트니스클럽 39년 임대계약, 홀푸즈도 25년 장기임대
■ 인근에 타겟, 트레이더 조 성업….최대 최적 입지적조건 갖춰
■ 창문열면 맨해튼 퀸즈 한눈에…전철노선 7개–시내버스노선
착공도 하기전에 초호화-초대형 피트니스클럽을 유치한 것으로 드러나 화제가 됐던 박화영 인코코 회장의 뉴욕 롱아일랜드시티 55층 초호화 콘도건설사업이 5억 2500만 달러의 건축 자금대출에 성공, 7월중 본격공사에 돌입한다. 이 콘도는 완공뒤 분양대금수입이 9억 6000만 달러, 1조 3천억 원으로 예상돼, 부지매입비용을 제외하면 약 1.8배 이상의 수익이 예상된다. 특히 트럼프대통령의 사위로 잘 알려진 부동산업계의 큰 손 제러드 쿠시너가 성공을 예감, 1억 달러를 대출해 주기로 함으로써 사실상 ‘대박보증수표’를 확보한 것으로 풀이된다. 쿠시너가 물주로 등장함으로써 박화영콘도신축은 순풍에 돛단듯 순항이 예상된다. 이 프로젝트는 한인이 관여한 뉴욕시관내 콘도프로젝트로는 사상 최대규모여서 한인이민사에도 굵직한 이정표를 남기게 된다. <안치용 시크릿 오브 코리아 편집인>
지난 2023년 7월 착공도 하지 않은 상태에서 초호화 피트니스클럽인 첼시피어피트니스를 유치, 화제가 됐던 뉴욕 롱아일랜드시티 코트스퀘어의 55층 콘도건설프로젝트, 그 뒤 약 6개월만인 2024년 1월에는 역시 착공도 하지 않은 상태에서 홀푸즈와 임대계약을 맺은 것으로 확인돼, 부동산업계를 놀라게 했던 이 콘도프로젝트가 마침내 본격 공사에 돌입한다. 박화영 인코코회장이 지난 2022년 뉴욕 롱아일랜드시티의 ‘24-19 잭슨애비뉴’ 소재 부동산 매입에 성공함으로써 시작된 이 사업은 마침내 지난 6월 11일 무려 5억 2500만 달러의 콘도 건축자금 확보에 성공했다.
5억 2천만 달러 건축자금 확보
부동산개발회사 차니와 타블로스, 그리고 박회장이 운영하는 인코코등 ‘3각 편대’는 뉴욕 롱아일랜드시티 코트스퀘어 콘도신축관 관련, 5억 2500만달러 대출계약을 체결했으며, 이중 특히 1억 달러는 트럼프대통령의 사위 제러드 쿠시너의 회사가 투자하는 것으로 확인됐다. 이에 따라 ‘인코코 3각편대’는 7월 중 콘도신축에 착공, 약 34개월만인 2028년 봄 완공할 것으로 예상된다. 부지매입비용을 제외한 총공사비는 5억 2500만 달러, 한화 7180억원, 636세대 중 614세대의 분양수익과 22세대의 임대수익등을 합한 총수익은 9억 6000만달러[1조 3130억 원]에 달할 것으로 추정돼 공사비 대비 4억 달러 이상, 1.8배 대박이 예상된다.
‘인코코 3각편대’에 대한 건축비대출은 메디슨리얼티캐피탈이 4억 2500만달러로 가장 많고, 제러드 쿠시너가 운영하는 쿠시너컴퍼니 산하 2개회사가 1억 달러를 투자한 것으로 확인됐다. 메디슨리얼티캐팔은 230억달러의 자산을 운영하고 있으며, 2004년부터 660억 달러 이상의 부동산담보 또는 무담보대출을 성사시킨 자산관리회사이다. 또 쿠시너 컴퍼니는 트럼프대통령의 사위집안 소유의 기업으로 더 이상 설명할 필요가 없을 정도의 유명기업이다. 부동산개발회사 차니는 지난 2016년부터 이 지역에 호화콘도를 신축하기로 하고, 7채의 타운하우스를 연달아 구입하고, 2개 건물의 공중권[고층건물 신축권 AIR RIGHT]을 확보했다.
2016년 7월말 이들 부동산을 ‘코트스퀘어 45애비뉴 유한회사’ 명의로 375만 달러에 매입했지만, 반드시 필요한 인근 대형부지를 매입하지 못해 애를 먹었었다. 하지만 2022년 7월 20일 박화영회장이 운영하는 인코코가 ‘코트스퀘어45애비뉴 2 유한회사’ 명의로, 퀸즈 롱아일랜드시티의 ‘24-19 잭슨애비뉴’ 소재 부동산을 ‘토요코인 뉴욕 유한회사’로 부터 6833만달러에 매입함으로써 물꼬를 트게 됐다. 토요코인은 한국에도 진출한 일본호텔업체로, 이부지는 토요코인이 2007년 매입한 롱아일랜드시티에 마지막남은 나대지로, 50층규모, 1200객실규모의 호텔을 지으려고 매입한 것이다.
하지만 지난 2021년 12월 뉴욕시의회가 호텔 신축을 사실상 승인하지 않았고 코로나19도 겹침에 따라 호텔을 포기하고 매물로 내놓은 것이다. 토요코인이 금싸라기같은 나대지의 매도에 나서자 박회장이 이를 낚아챈 것이다. 박화영회장이 매입한 부지가 전체 콘도건설부지의 1.5배에 달할 정도로 압도적 면적이었고, 자연스레 기존 2개 회사와 힘을 합침으로써 ‘인코코 3각편대’가 형성됐다. 코로나19에도 불구하고 과감한 투자를 한 것이 결국 득이 됐고, 팬더믹이 끝나면서 부지매입 3년만에 한화 7천억 원에 달하는 건축자금을 대출받는데 성공한 것이다.
트럼프 사위 쿠시너 1억달러 투자
이에 대해 박화영회장은 ‘우리는 24-19 잭슨애비뉴의 새로운 비젼을 위해 챠니 및 타블로스와 오랜 신뢰관계를 구축하고 있다. 유명 업체들이 이미 임대계약을 체결했고, 세계적 건축설계회사인 FX 콜라보레이티브가 설계를 담당한다. 이 프로젝트는 롱아일랜드 시티는 물론 뉴욕을 상징하는 명소를 만들게 될 것’이라고 강조했다. 무엇보다 중요한 사실은 앞서 언급했듯, 트럼프대통령의 사위이자 부동산업계의 거물인 제러드 쿠시너가 이 프로젝트에 눈독을 들였다는 것이다. 한마디로 말하면 현직대통령의 사위가 ‘찜’한 프로젝트가 바로 박화영의 콘도프로젝트인 셈이다.
‘닐러 무삼하리오’ 라는 말이 딱 맞다. 더 이상 말이 필요없는 것이다. 대통령사위가 하는 사업이나 마찬가지이니 거칠 것이 없는 셈이다. 쿠시너의 1억달러 투자는 이 프로젝트의 ‘화룡점정’격 이며, 성공으로 가는 마지막 단추를 채운 셈이다. ‘인코코3각편대’에 대통령사위가 군수지원을 담당하는 것이니, 대박이 나지 않는다면 그게 더 이상한 상황이다. 특히 매트 버로우스 쿠시너컴퍼니의 매니징 디렉터는 ‘이 콘도는 맨해튼과 퀸즈, 브루클린과 그 근교를 연결하는 핵심지점에 위치해 있다, 챠니와 타블로스등은 브루클린 윌리암스버그의 다임은행본점 신축, 롱아일랜드의 잭슨 신축, 구와노스워프의 5개 주거타운 건설등으로 이미 최고의 역량을 입증했다,
우리는 이들 회사들의 백그라운드와 역량을 철저하게 점검했으며, 이들의 프로젝트는 이 지역의 지속적 발전과 성공을 만들어내는데 기여할 것으로 확신한다’고 말했다. 이 말대로 되어야 한다는 말로 들린다. 이 말이 대박보증수표다. 부동산개발회사 차니의 샘 차니 회장은 ‘월드클래스의 부동산전문가와 파이낸스 전문가, 건축회사등이 팀을 이뤄 퀸즈의 랜드마크가 될 호화콘도를 건축한다. 이미 착공도 하기전 세계적 피트니스그룹인 첼시피어피트니스가 임대계약을 마쳤고, 제프 베조스 아마존창업자가 운영하는 홀푸즈 역시 착공하기전 장기 임대계약을 마쳤다’고 강조했다. 또 니콜라스 실버스 타블로스 회장도 ‘롱아일랜드시티 코트스퀘어 콘도는 맨해튼과 브루클린, 퀸즈 이스트리버와 각 브릿지 등이 한눈에 들어오는 최고의 장소에 위치해 있다.
메디슨리얼티캐피탈과 쿠시어컴퍼니가 세계최고의 콘도를 만드는데 동참하게 된 것을 감사하게 생각한다’고 말했다. 이처럼 세계적 부동산투자회사와 트럼프사위 등이 이 콘도 프로젝트에 눈독을 들인 것은 바로 이 콘도의 입지조건때문이다. 이곳은 이스트리버를 사이에 두고 바로 맨해튼을 마주보고 있는 것이다. 뉴저지로 말하자면 허드슨강을 사이에 두고 맨해튼을 마주보며 고금주거단지 등으로 변모한 저지시티, 위호큰등에 비유할 수 있다. 하지만 이 콘도는 뉴욕시 관내에 위치에 있어, 뉴저지 저지시티등과 접근성면에서 비교할 수 없을 정도로 우위에 있다.
이 콘도는 롱아일랜드시티 24-19 잭슨애비뉴와 45-03 23스트릿등 2개 필지에 55층규모, 636세대규모의 콘도로, 대지면적은 2만 9천 스퀘어피트, 연건평은 73만 4천 스퀘어피트, 약 2만평에 달한다. 55개층중 1층에서 6층은 상가, 7층에서 55층은 주거용 공간이며, 특히 6층에는 호텔라운지와 비슷한 개념의 주거인 전용 공용공간이 자리잡고, 53층에는 야외테라스, 55층에는 또 입주자 편의시설이 설치된다. 6층 주거인전용 공용공간에는 레지던스라운지, 컨퍼런스룸, 어린이방, 스크린골프장, 이벤트용 라운지와 주방, 그리고 일몰을 감상할 수 있는 테라스, 그릴 등이 설치된다. 또 55층에는 위스키테스팅룸, 카드팔러, 이벤트라운지와 풀치킨, 스카이라운지, 스카이 테라스등이 자리잡게 된다.
초역세권 지역, 최적의 입지적 조건
특히 콘도가 들어서는 롱아일랜드 코트스퀘어는 7번과 G,E,M,N.R등 7개이상의 전철노선이 집중돼 있다. 한국버전으로 말하자면 초역세권이다. 또 퀸즈와 브루클린, 맨해튼을 잇는 시내버스노선의 모두 통과하는 대중교통의 허브이다. 또 뉴욕의 관문인 라과디아공항과 7마일, 존에프케네디공항과 14마일 떨어져 있으며, 각각 20분과 40분 정도에 접근이 가능하다. 요즘 말로 하자면 입지조건은 ‘뷰맛집’, ‘교통맛집’이다. 또 바로옆에 3만스퀘어피트의 대형마트 타켓이, 길건너에는 홀푸즈와 맞먹는 인기를 가진 트레이더조가 1만 7천스퀘어피트규모로 자리잡고 있다.
또 이지역에 현재 이 콘도를 중심으로 4개 개발업체가 약 197세대의 콘도를 건설하고 있으며, 119채의 콘도 신축계획이 추진중인등 이 콘도 외에 316채의 콘도가 더 들어서게 되고, ‘인코코 3각편대’ 55층 콘도가 초호화콘도단지의 대장역할을 맞게 되는 것이다. 따라서 ‘편의시절 맛집’에 ‘콘도대장 맛집’이 된다. 바로 이같은 가능성에 주목하고 첼시피어피트니스클럽, 홀푸즈 등이 착공도 하지 않은 콘도에 서둘러 장기임대계약을 체결하고, ‘다른 사람에게는 절대 주지 말라’며 임도선매에 나섰던 것이다. 호화피트니스클럽의 대명사인 첼시피어피트니스는 이미 지난 2023년 5월 25일 무려 7만 2천스퀘어피트, 약 2023평을 29년간 임대하는 계약을 체결했고, 홀푸즈도 이에 질세라, 2024년 1월 15일 만스퀘어피트, 약 281평을 15년간 임대하는 계약을 체결한 것으로 드러났다.
이들 2개 업체의 임대계약서류는 착공도 하지 않은 콘도의 부동산서류로 이미 뉴욕시 등기소에 등기돼 있는 것으로 확인됐다. 특히 홀푸드는 15년기본계약에 5년씩 2번 연장할 수 있어, 최대 25년간 임대된 셈이다. 또 첼시피어피트니스는 7만2천스퀘어피트 중 야외면적이 7천스퀘어피트에 달한다. 기본계약이 29년이지만, 10년간 1번 연장할 수 있어, 최대 39년간 임대된 셈이다, 이들 2개 테넌트에게는 매 5년마다 10% 임대료가 인상된다. 첼시피어피트니스는 고가의 최신 피트니스장비를 2-3천만달러 투자할 것으로 알려져, 이 분야에서도 진기록을 세울 것으로 전망된다. 이 피트니스클럽에는 실내수영장과 실외수영장이 각각 4개 레인씩 설치되고, 냉온탕이 마련된다.
또 사우나룸과 스팀름, 마시지룸등이 자리잡고, 웨이트트레이닝시설만 만3천스퀘어피트에 달한다, 어쩌면 뉴욕시관내에서는 가장 규모가 큰 피트니스클럽이 될 가능성이 크며, 콘도소유주에게는 가입비가 전액 면제된다. 이 콘도는 스튜디오와 원베드룸, 원베드룸 플러스, 투베드룸, 쓰리베드룸, 쓰리베드룸 플러싱등 6개 형태로 구성되며, 스튜디오는 70채로, 약 79만5천달러, 1베드룸은 282채로 109만5천달러, 1베드룸플러스는 68채로, 131만5천달러, 2베드룸은 168채로 182만5천달러, 3베드룸은 11채로 295만달러, 3베드룸플러스는 12채로 410만달러에 분양할 계획이다.
560스퀘어피트짜리1베드룸과 672스퀘어피트짜리 1베드룸 플러스가 약 350채로 가장 많고, 2베드룸이 2번째로 많은 것이다. 하지만 이는 착공전 계획이며, 부동산경기가 회복된다면, 이보다 20-30%정도 올라갈 것으로 추정된다. 이외에 저소득층 임대주택용으로 1베드룸 10채, 2베드룸 12채가 배정돼 있지만 워낙 호화콘도이므로, 월 렌트비가 2500달러에서 약 3000달러에 달한다. 현재 ‘인코코 3각편대’가 예상한 콘도 공사기간은 착공으로부터 34개월이다. 건축자금대출계약완료시점으로 부터 최공 C/O를 받는데 까지 34개월이 예상된다는 것이다. 이에 따라 빠르면 이달중 공사를 시작하면, 오는 2028년 4월말 공사가 완료될 것으로 전망된다.
2028년 4월말 공사 완료 전망
특히 이 콘도에 대한 분양은 공사시작으로 부터 1년이 지난 시점, 만약 올해 6월말 공사가 시작되면, 내년 6월말 분양에 돌입할 예정이다. 2027년말에 임시 C/O가 나올 것으로 예상했다. 건축자금대출계약 완료로 숨가쁜 공사가 시작되고, 1년뒤 분양이 시작되고 2028년 봄 완공되고 여름부터 입주가 시작되는 셈이다. ‘인코코 3각편대’는 지난 2021년 같은 지역에서 신축된 고층콘도 ‘스카이라인타워’의 분양실적을 분석한 결과, 인코코콘도는 2년내에 전체의 75% 분양이 끝날 것으로 전망했다. 스카이라인타워는 67층 규모에 801세대 규모로, 신축콘도와 비슷한 규모이므로, 분양실적 추정이 가능한다는 것이다.
신축콘도는 첫 1년간은 매달 약 28채정도, 두번째해는 매달 약 19채정도씩 판매되고, 그 이후는 한달에 14채씩 판매돼 완판될 것으로 예상했다. 27개월 정도면 모두 팔리는 셈이다. 이 지역 소규모콘도의 경우, 130세대인 그린은 11개월, 86세대인 노바는 7개월, 70세대인 에덴은 18개월만에 각각 완판됐고, 스카이타워라인만 27개월이 걸렸는데, 가장 보수적으로 스카이타워라인 수준으로 맞추더라도, 27개월, 공사완공즈음에 거의 완판되는 것이다. 이 콘도는 아직 이름이 정해지지 않았지만 이 지역의 이름을 따서 ‘더 코트’라고 지어질 가능성이 있으며, 코트가 법정을 의미한다는 점에서, 이름자체로서 코급콘도의 디그니티를 보여줄 수 있을 것이란 분석을 낳고 있다.
한인이 이 프로젝트 전체를 주도하는 것은 아니지만, 3각편대의 한 축으로 중요한 역할을 하고 있음을 감안하면 이 콘도 프로젝트는 한인이 관여한 뉴욕시 부동산 개발프로젝트 중 사상 최대 프로젝트로 기록되게 됐다. 그동안 뉴욕에서 한인이 직접 개발을 주도한 프로젝트는 한국 금강건설의 맨해튼 콘도가 있지만, 그 규모는 100세대에도 미치지 못했다. 55층규모 636세대 규모 콘도 신축에 참여하는 것은 사상최초인 셈이다. 또 뉴욕시에서 올들어 주거용콘도신축과 관련, 5억 2500만 달러 상당의 건축자금 대출은 최대규모의 대출이라는 것이 부동산업계의 분석이다. 이 콘도에 뉴욕시 부동산업계의 관심이 집중된 셈이다.
트럼프의 큰 후원자 ‘각별한 관계’
한편 박회장은 지난 2022년 5월31일 ‘타이치 타임오너 유한회사’ 명의로 브루클린 ‘277 사우스 5스트릿’ 소재 부동산을 헤브메이어오너유한회사로 부터 1억 5660만 달러에 매입했다. ‘더 다임’으로 불리는 이 부동산은 뉴욕시에서 가장 오래된 은행 중 하나인 다임세이빙스뱅크의 본점 건물이었으나, 지난 2020년 대대적인 보수공사를 통해 177채의 호화임대아파트로 재탄생했다. 23층 규모에 건평이 34만스퀘어피트에 달한다. 특히 이 지역은 이스트리버를 사이에 두고 맨해튼이 한눈에 바라다보이는 덤보와 인접한 곳이며, 브루클린에서 가장 렌트비가 비싼 주거지역이다. 박회장은 이에 앞서 지난 2011년 3월 24일 뉴저지주 크리프튼의 ’61 쿨러로드’소재 인코코 사옥을 450만7천달러에 매입해 현재도 소유하고 있다.
그 뒤 박회장은 2017년 ‘칼라스트릿’ 이라는 네일브랜드가 대히트를 치면서 날개돋친듯 팔리기 시작하자 수요를 감당하기 위해 공장시설을 확충했다. 박회장은 이를 위해 지난 2020년 7월 24일 기존사옥 인근인 ‘922 리버뷰 드라이브’의 건물을 1525만 달러에 사들였다. 또 박회장은 지난 2020년 12월 4일에는 뉴저지주 잉글우드클리프 ‘1000실반애비뉴’ 소재 LG전자 구사옥을 1300만달러에 매입한 것으로 확인됐다. 이 건물은 대지가 5.46에이커로 6천평이 넘으며, 2층규모 건물의 건평이 6만 5천스퀘어피트, 2천평에 달한다, 박회장은 이외에도 플로리다에도 대형 사무용빌딩을 매입하는 등 네일왕으로 성공한데 이어 만만찮은 부동산을 보유하고 있다. 특히 지난 2017년 트럼프 첫 대선출마때 미주 한인 중 가장 큰 후원자로 나서서 각별한 관계를 맺었고, 이제 트럼프대통령사위의 투자까지 받음으로서 부동산개발업체로서도 성공은 따낸 당상이 됐다.
