지난 2007년 말 미국발 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태가 터진 이후 세계 부동산 시장은 최근 2년간 극심한 침체기를 겪어왔다. 전문가들 사이에선 올 부동산경기도 부분적으로 꿈틀대겠지만 본격 회복을 기대하긴 힘들 것이란 관측이 대세다.
미국 부동산 시장은지난해 하반기 반짝 회복세를 보였으나 이런 추세가 올해까지 지속될지는 미지수다. 전미부동산연합회가 부동산중개업체를 대상으로 실시한 조사 결과 응답자의 60.1%가 2010년 주택 평균 가격이 0~5%가량 상승할 것으로 답했다. 여러 변수가 있지만 주택 가격이 지나치게 떨어진 데다 경기회복으로 주택 시장이 점차 안정을 찾을 수 있을 것이란 기대다.
전문가들은 주택 거래 규모(기존 주택 기준)도 570만채로 전년에 비해 15%가량 늘 것으로 예상했다. 하지만 상업용 부동산이 여전히 지뢰밭으로 평가되고 있으며 일자리 역시 매우 불안한 수준을 유지하고 있어 금년에도 만만치 않은 한 해가 될 것으로 전망되고 있다. 더욱이 주택차압도 여전히 줄지 않고 있어 이런 우울한 전망을 뒷받침 하고 있어 오바마 정권의 경제회복 정책에 더욱 관심이 쏠리고 있다.
<조현철 취재부기자> |
미국의 주택가격이 4개월 연속 상승 행진을 멈추고 지난 10월 제자리에 멈춰 섬에 따라 2010년 집값 전망에 대한 관심이 높아지고 있다. 미 주택시장의 대표적 지표로 20개 대도시 지역의 집값을 나타내는 S&P케이스실러 주택가격지수는 지난해 9월까지 5개월 연속 상승했다가 10월에는 전달과 변동이 없었다.
오는 6월 말 최초 주택 구입자에 대한 세금 혜택이 끝나면 주택 시장이위축될 수 있다는지적도 있다. 미국 상업용 부동산 시장은 여전히 흐림이다. 올해부터 5년간 상업용 모기지 만기 도래 규모는 1조6000억달러에 달한다.
이런 배경에 대해 무디스 이코노미닷컴의 거스 포셔 거시경제담당 이코노미스트는 미국 부동산시장의 문제 중 하나로 대규모로 진행되고 있는 주택차압을 꼽았다.
무디스는 정부가 시도한 모기지 수정 프로그램의 효과가 크지 않았다는 이유로 최근 디폴트(모기지 체납) 비율 전망을 상향조정한 바 있다. 포셔는 “정부의 수정 프로그램은 생각보다 성공적이지 못할 것”이라고 말했다.
다만 무디스는 주택가격 하락세가 이미 시작됐으며, 추가 하락폭은 8% 정도에 그칠 것으로내다봤다. 차압 압력을 크게 받고 있는 애리조나, 캘리포니아, 플로리다, 네바다 주는 이보다 가격이 더 내려갈 것으로 예상했다.
옵션부 변동금리 모기지(ARM)는 주택차압 문제를 가중시키는 원인으로 꼽히고 있다. 대다수 옵션부 ARM 대출자들은 금리에도 못 미치는 이자를 내고있다. 그러나 옵션기한이 종료돼 경우 일반 모기지로 변경되면 대출자들은 이자 부담이 급증하게 되고, 상당수는 디폴트에 직면할 것으로 전망된다.
모기지론 금리 상승, 세제혜택도 끝
일부 전문가들은 내년 30년 만기 모기지 금리가 6%를 넘어설 것으로 예상하고 있다. 정부가 주택시장에 대한 지원을 축소할 것으로 관측되기 때문이다. 연방준비제도이사회(Fed)는 모기지 증권(MBS) 매입을 통해 모기지 금리를 낮은 수준으로 유지해 왔다. 그러나 이 프로그램은 점차 축소돼 오는 3월에 종료될 예정이다.
또한 생애 첫 주택 구입자에게 최대 8000달러 규모의 세제 혜택을 줬고, 이미 주택을 소유한 사람이 다른 주택을 구입할 때에도 최대 6500달러를 세금에서 공제해줬다. 그러나 이 제도는 오는 4월 종료된다.
전문가들은 부동산시장 지원을 위해 정부가 내놓은 생애 첫 주택 구입자 세제 혜택이 양날의 칼과 같다고 지적하고 있다. 소비자들이 4월 이전에 주택을 구입하기 위해 몰려든 이후부터는 주택 수요가 급격히 줄어들 것으로 예상되기 때문이다.
다만 시장에서는 미 고용시장이 최악의 상황을 벗어나 점차안정을 찾아갈 것으로 기대하고 있다. 이에 따라 오는 8일 발표되는12월 비농업 부문 고용이 소폭 감소했을 것으로 추정하고 있다.
마켓워치는 8000명, 블룸버그 통신은 1000명가량 감소했을 것으로 추정했다. 미국 경기 침체가 시작된 2007년 12월 이후 가장 적은 규모다. 미국의 비농업부문 고용감소 규모는 작년 1월 74만1000명을 정점으로 꾸준히 하락했다. 특히 작년 10월 13만8000명을 기록한 후 11월에는 1만1000명 수준으로 감소했다. 기업들의 대량 해고가 일단락되고 임시직을 중심으로 고용을 늘리는 기업이 증가한 결과로 풀이된다.
하지만 실업률은 작년 11월 10%에서 소폭 상승할 것으로 추정되고 있다. 해고는 줄었지만 경기 회복세를 반영해 그 동안 구직을 포기했던 사람 중 다시 일자리를 찾아 나서는 사람들이 늘어나고 있는 데 따른 것이다.
이 밖에 경기 관련 지표로는 공급자관리협회(ISM)가 4일과 6일 각각 발표하는 12월 ISM 제조업 지수와 서비스업 지수를 챙겨봐야 한다. 시장에서는 제조업 지수가 전월보다 소폭 개선됐을 것으로 예상하고 있다. 서비스업 지수도 50%를 웃돌 전망이다. 이 지수가50%를 넘으면 경기 확장을 의미한다.
5일에는 12월 미국 자동차 내수 판매량이 발표된다. 12월 판매량은 연율로 1100만~1120만대를 기록할 것으로 전망된다. 예상치 대로라면 미 자동차 내수시장은 2008년(1030만대)보다 다소 회복된 것으로 볼 수 있다.
주택 관련 지표 발표도 예정돼 있다. 4일 발표되는 11월 건설 지출은 전월대비 0.5~0.6%가량 감소한 것으로 추정되고，5일 나오는 11월 잠정주택판매는 전월대비 3.0% 줄어든 것으로 추정되고 있다. 전문가들은 연초 뉴욕 증시는 경기 회복 강도와 속도에 따라 제한적으로 등락하는 장세가 연출될 것으로 예상하고 있다.
증시 전망 역시 안개 속
시장 여러 상황이 이렇다보니 2010년에도 증시가 상승세를 지속할 수 있을 것이라고 자신 있게 전망하는 전문가는 찾아보기 어려운 상황이다. 주택시장과 고용, 소비, 성장률 등의 지표가 개선 추세를 지속하고 있고 경기가 바닥을 찍은 것은 확실해 보이지만 회복세가 워낙 취약한 수준이어서 작은 충격에도 다시 하락세로 돌아설 소지가 다분하기 때문이다.
이른바 ‘더블딥(이중침체)’이 발생할 수 있다는 우려가 끊이지 않고 제기되는 이유도 바로 여기에 있다.
월스트리트저널(WSJ)과 뉴욕타임스(NYT) 등 미국 언론들도 이런 경기 회복의 어려운 요인들 때문에 투자자들이나 시장 전문가들 사이에서 이미 최대의 상승국면은 지나갔다는 전망이 제기되고 있다고 전했다.
더구나 2009년 하반기주가가 상승세를 보인 것은 기업들의 비용절감 노력에 힘입어 순익이 시장의 예상보다 높았던 것 때문이라는 점도 불안한 요인 중 하나다.
앞으로는 단순한 기업의 비용절감보다는 매출이 본격적으로 늘어나는 등 경기 회복을 체감할 수 있는 신호들이 나타나야만 상승세가 지속될 수 있기 때문이다. 경기 회복의 신호가 지속되면서 미국 중앙은행(Fed)이 금리 인상 시기를 앞당길지 모른다는 우려도 주가의 발목을 잡는 요인이다.
경기회복세가 취약한 수준을 이어가고 있는 상황에서 금리가 인상되면 오히려 경기 회복을 저해할 수 있다는 지적도 나오고 있다. | 
