[가주마켓 건물] 4560만달러 가계약 체결 앞과 뒤

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1200만 달러 무담보 채권자 김일영박사측은…

왜  ‘가주마켓’ 건물에 목을 매나

지난 1월 파산보호를 신청한 가주마켓 건물의 부동산가치가 급락, 지난달 15일 4560만 달러에 김일영박사측과 매각가계약을 체결한 것(캘리포니아 마켓플레이스) 으로 확인됐다, 이는 한때 7400만 달러에 달했던 감정가격보다 70% 폭락한 것은 물론, 지난 4월 부동산시장에 내놓은 가격 5200만 달러보다도 10%이상 하락한 것이다. 파산법원은 오는 14일 경쟁 입찰을 진행할 예정이지만, 이미 3백 명의 매입희망자중 최고가격이 4560만 달러였기 때문에 더 높은 가격을 제시할 입찰자는 없을 가능성이 크다. 만약 가주마켓이 4560만 달러에 매각되면 약 3천만 달러에 달하는 무담보채권자들은 단 한 푼도 건지지 못할 것이 확실시된다.
(특별취재반)

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한때 감정가격이 7400만 달러를 호가했고, 지난 1월 파산보호신청 때 평가가격이 6390만 달러로 신고 됐던 가주마켓건물, 이 건물은 지난 4월 파산법원의 승인을 받아 CBRE에 매각을 의뢰할 때 매도희망가격이 5200만 달러로 드러나 세상을 깜짝 놀라게 한 데 이어, 또 다시 가격이 하락, 4560만 달러에 예비인수자가 정해진 것으로 확인됐다.

에버그린캐피탈에셋 가계약서 법원 제출

가주마켓측은 지난달 15일 ‘김일영박사 측의 에버그린캐피탈에셋을 예비인수자로 선정해 가주마켓 건물을 4560만 달러에 매각하는 가계약을 체결했다’고 연방법원에 통보했고, 연방법원 은 지난달 23일, ‘오는 10월 14일 경쟁입찰을 실시하며 매입희망자들은 12일 오후 5시 까지 입찰가를 제출하라’고 고지했다. 가주마켓에 담보채권 137만여 달러, 무담보채권 1188만 달러 등 1320만 달러상당을 빌려준 김일영박사측이 예비 인수자 선정 때 가장 높은 가격을 제시, 가계약을 체결한 것이다. 이 가계약서는 김일영박사측을 대표해 리처드 김이 서명한 것으로 확인됐다.

감정가가주마켓 예비인수자 선정에는 약 3백 명[법인과 개인이 있으나, 편의상 ‘명’으로 통일]이 참여한 것을 감안하면 다음달 14일 경쟁 입찰을 해도 4560만 달러이상을 제시할 사람이 없을 가능성을 배제할 수 없다. 가주마켓측은 지난달 15일 에버그린캐피탈에셋과의 가계약서를 법원에 제출한데 이어, 지난달 23일 제출한 매각입찰승인요청서에서 ‘CBRE는 4월 21일 파산법원의 승인을 받아 9950명의 구매희망자 및 브로커에게 매물을 소개했고, 그 결과 302명이 관심을 표명함에 따라, 이들에게 비밀유지 각서를 받은 뒤 세부사항을 공개했다’고 밝혔다. 그 뒤 302명중 206명이 딥플로우웹사이트를 통해 서류를 다운로드받았고, 10명이 구매의사를 밝혔으나, 최종적으로 5명은 서면으로, 2명은 구두로, 즉 7명이 입찰금액을 제시했고, 이중 에버그린캐피탈에셋이 최고가를 제시했다’고 설명했다.

가주마켓 건물 매각은 수의계약으로 예비인수자를 선정, 우선매수권을 부여한 상태에서 경쟁 입찰절차를 진행하는 이른바 ‘스토킹호스방식’ 으로 진행된다. 따라서 만일 14일 경쟁 입찰에서 예비인수자인 에버그린캐피탈에셋보다 더 높은 가격을 제시하는 투자자가 나타나면 에버그린측에 새 투자자가 제시한 가격보다 더 높은 가격으로 매입할 것인지를 물어보게 된다, 에버그린이 우선매수권을 갖고 있기 때문에 다시 한번 매입기회를 주는 것으로, 만약 에버그린이 이 기회를 포기한다면, 새 투자자가 매입자로 선정된다. 반면 에버그린측은 수의계약체결 등 거래검토와 관련한 시간과 비용을 투자했지만 거래가 성사되지 못했으므로 셀러인 가주마켓측으로 부터 50만 달러의 위약금[BREAK-UP FEE]을 받게 된다.

하지만 이미 미국최대부동산업체인 CBRE를 통해 매입자를 물색, 4560만 달러가 최고가가 됐고, 특히 가주마켓측이 경쟁 입찰에서 최저입찰가격을 5천만 달러로 결정했기 때문에, 추가입찰자는 최고가보다도 10%나 높은 5천만달러이상을 제시해야 하므로 큰 부담을 느낄 수 밖에 없다. 만약 5천만달러이상에 사들일 사람이 있었다면 이미 예비인수자 선정돼 4560만 달러이상을 써냈을 것이다. 하루가 다르게 부동산경기가 악화되는 것을 감안하면, 이제 와서 뒤늦게 10%이상 더 높은 값을 써낼 사람을 기대하기는 힘든 것이다.

3천만 달러 무담보채권 휴지조각 될 판

따라서 가주마켓은 4560만 달러에 매각될 가능성이 크며, 만약 14일 승인이 나면 약 3천만 달러에 달하는 무담보채권자들은 단 한 푼도 받지 못하게 된다, 가주마켓은 지난달 23일 매각입찰승인요청서에서 현재 담보채권만 최소 4690만 달러에서 최대 4950만 달러에 달한다고 밝혔다, 또 매도자인 가주마켓은 이 부동산을 팔아 주정부와 카운티정부 및 시정부의 양도세, 판매세, 디드 등기수수료, 법률비용, 타이틀비용, CBRE브로커비용, 에스크로차지의 50%. 파산관재인 수수료 100%를 부담해야 한다, 또 만약 예비인수자가 최종 매입자로 선정되지 않으면 위약금 50만 달러도 셀러, 가주마켓이 물어내야 한다.

▲ 가주마켓측은 지난 9월 23일 제출한 매각절차승인요청서에서 CBRE가 약 9950명의 브로커와 잠재적 구매자에게 가주마켓매각사실을 알렸고, 이중 3백명이 관심을 표했고, 최종적으로 7명이 입찰가를 제시, 최고가를 제시한 김일영박사측이 예비인수자로 선정됐다고 밝혔다.

▲ 가주마켓측은 지난 9월 23일 제출한 매각절차승인요청서에서 CBRE가 약 9950명의 브로커와 잠재적 구매자에게 가주마켓매각사실을 알렸고, 이중 3백명이 관심을 표했고, 최종적으로 7명이 입찰가를 제시, 최고가를 제시한 김일영박사측이 예비인수자로 선정됐다고 밝혔다.

즉 4560만 달러로는 제반비용을 제외하면 담보채권자의 빚을 갚기에도 ‘간당간당’부족한 형편이어서, 무담보채권자에게 돌아갈 몫은 없다. 가주마켓이 지난 1월 파산보호신청서에서 밝힌 무담보채권은 2630만 달러였으나 그동안 이자가 붙어 약 2900만 달러, 줄잡아 3천만 달러에 달한다. 3천만 달러의 무담보채권이 휴지조각이 되는 것이다.

담보채권 중에는 알렌 박씨가 대표인 G450유한회사 3120만 달러가 가장 크며, 폰티스측 508만달러, 파이브웨스트 635만 달러 등 박 대표 측만 4263만 달러에 달하고, 김일영박사측의 에버그린캐피탈에셋이 137만여달러, LA카운티 체납세금이 233만 달러 등이다. 이중 G450측의 채권총액은 이자가산 등에 따른 이견으로 채권금액이 최종 확정되지 않았지만 논란이 있는 부분은 수십만 달러에 불과해 감액이 되더라도 3100만 달러상당이 될 것으로 보인다. 반면 건설회사인 필몬트매니지먼트가 주장한 236만 달러의 건축 관련 채권은 필몬트측이 법정시한보다 늦게 담보를 설정, 담보채권으로 인정되지 않을 공산이 크고, 원스톱파이낸셜 컨설팅의 9만천여 달러 담보채권도 인정받지 못하고 있다, 뉴크리이에션도 70만 달러담보 채권을 주장했지만 이자를 불법 가산한 것으로 드러나 총액이 55만 달러로 줄었다. 그래서 담보채권 주장액은 4950만 달러이지만, 현재 담보채권으로 인정된 금액은 약 4690만 달러인 것이다.

김일영박사측이 1200만 달러 상당의 무담보채권을 한 푼도 돌려받지 못할 것을 감안, 가주 마켓 인수에 나섰지만, 담보채권만 크레딧으로 인정받기 때문에 담보채권 137만 달러 외에 무려 4423만 달러를 더 투입해야 한다. 그렇다면 무담보채권 1200만 달러를 감안하면, 5700만 달러상당을 들여 가주마켓을 인수하는 셈이다. 과연 주거용 부동산이나 사무용 부동산도 아닌 쇼핑몰이 5700만달러를 투자할 가치가 있는 지는 쉽게 단정할 수 없지만 회의적 반응이 적지 않다. 온라인쇼핑이 이미 대세가 됐고 코로나19는 마지막 남은 오프라인 신봉자마저 스펀지처럼 빨아들이고 있기 때문에 쇼핑몰은 투자가치가 하루가 다르게 하락하는 형편이라는 것이 회의론의 이유다. 만약 김박사측이 인수에 성공하더라도 상처뿐인 영광이며 승자의 저주를 모면할 수 있을 지 주목된다.

G450측 속 태도에 비상한 관심

또 담보채권만 4263만 달러에 달하는 알렌 박 투자그룹측도 고민이 깊어질 것으로 보인다. 만약 가주마켓이 인수한다면, 투자금을 모두 건지거나 극히 일부 손실을 입는 등 큰 피해는 없을 것으로 추정된다, 그러나 최근 3-4년간 투입한 시간과 법률비용 등을 고려하면 남기는 고사하고 밑지는 장사일 가능성이 크다. 알렌 박 투자그룹측은 3천만 달러의 채권까지 인수, 담보채권이 가장 많았기 때문에 유력한 인수후보로 거론됐고, 건물인수를 목표로 한 투자였다는 관측이 많았다.

▲ 가주마켓인 지난 9월 23일 파산법원에 제출한 매각절차승인요청서에 따르면, 현재 계류된 소송만 약 13건에 달한다.

▲ 가주마켓인 지난 9월 23일 파산법원에 제출한 매각절차승인요청서에 따르면, 현재 계류된 소송만 약 13건에 달한다.

김 박사측이 예비인수자로 선정됐기 때문에 알렌 박 투자그룹이 가주마켓을 인수하려면 오는 12일까지 최저 5천만달러이상의 입찰가를 제시해야 한다, 기존 투자금 4263만 달러 외에 최소 750만 달러를 더 투자해야 하므로 과연 경쟁 입찰에 나설지 속마음을 짐작하기 힘들다.

알렌 박 그룹이 예비인수자 선정 때 입찰가를 제시했는지 여부는 명확히 밝혀지지 않았지만, 저간의 사정을 감안하면 입찰했을 가능성이 크다. 결국 김일영박사측과 2파전이 됐고, 김 박사 측보다는 낮은 가격을 제시해 김 박사측이 낙찰 받았을 것으로 추정된다. 그러나 진심은 알 수 없다. 알렌 박 그룹이 일찌감치 인수를 접고, 한 푼이라도 높은 가격에 매각해 투자금을 안전하게 회수한다는 출구전략을 선택, 가게무사전법으로 입찰레이스를 하는 척 했을 가능성도 있다. 만약 출구전략으로 방향을 잡았다면 경쟁 입찰에는 나서지 않을 공산이 크다.

마찬가지로 김 박사측도 입찰가격이 높아야 자신의 무담보채권을 일부나마 건질 수 있기 때문에 역시 같은 전략을 구사하다 결국 자신들이 울며 겨자 먹기로 낙찰 받았을 가능성을 배제할 수 없다. 1200만 달러를 건지기 위해 그 돈의 3.5배에 달하는 4200만 달러를 더 쏟아 부어야 하고, 현재 부동산시장 상황으로는 인수하더라도 부동산가치 상승을 기대하기 힘들기 때문에 최종적으로 크로징을 할지는 미지수다.

만약 10월 14일 김일영박사측이 인수자로 선정되면 이틀이내에 100만 달러를 다운페이먼트로 지급해야 하며, 10월 29일까지 크로징을 마쳐야 한다. 또 김 박사측이 10월 30일부터 이자를 부담하는 조건으로 크로징날짜를 11월 13일로 2주간 연장할 수는 있다. 만약 김 박사측이 크로징을 하지 않는다면 다운페이먼트를 잃게 되며 또 다른 소송전이 야기돼 부동산가격이 더 하락할 수 도 있다.

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