3억 5천만 달러 뉴욕 부동산 대출 ‘또 터졌다’

PIA자산운용이 뉴욕 맨해튼 고급콘도에 투자했다 코로나19로 분양이 지지부진해 원금과 이자를 제때 돌려받지 못하자 뉴욕 주 법원에 1천억 원 상당의 손해배상 소송을 제기한 것으로 밝혀졌다. PIA자산운용은 지난해 2월 맨해튼 고급콘도에 3억 5천만 달러를 투자했으나, 2억 4천만 달러는 부동산 담보를 잡은 반면, 1억 1천만 달러는 담보없는 메자닌대출이며, 바로 이 메자닌대출에서 문제가 생긴 것이다. 특히 PIA는 1억 1천만 달러를 빌려주고도 지급보증을 받은 돈은 4천만 달러에 불과한 것으로 드러났고, 대출계약서에 기재한 대출기업은 존재하지도 않는 기업으로 드러나는 등 기본적 업무조차 제대로 처리하지 못한 것으로 드러났다. 수년전부터 반복적으로 계속되는 한국 자산운용사의 부동산 부실 투자의 문제점이 여실히 드러나고 있음에도 불구하고 기초적인 시장조사 없이 ‘묻지마식 투자’로 투자자들의 손실로 이어지고 있어 피해가 확산되고 있다. <안치용 시크릿 오브 코리아 편집인>

지난해 초 전 세계를 덮친 코로나19로 인해 부동산경기가 침체되면서 한국 자산운용사의 미국부동산투자가 큰 타격을 입을 것이라는 우려가 마침내 현실화됐다. 특히 한국 금융 기관들이 높은 수익을 노리고 사실상 무담보로 대출해 준 이른바 ‘메자닌’대출에서 펑크가 나기 시작했고, 메자닌대출 특성상 이자는 물론 원금까지 몽땅 떼일 처지에 처했다. 부동산 이 호황일 때는 메자닌대출이 문제가 없었지만, 내리막길로 치닫자, ‘간 큰 투자’가 ‘쪽박’의 위기로 치닫고 있고, 전 세계에서 부동산 경기가 가장 핫한 지역으로 꼽혔던 뉴욕에서 조차 이같은 피해가 발생하고 있다.

담보대출이라더니 알고 보니 메자닌 대출

뉴욕 맨해튼 50스트릿, 월도프아스토리아호텔인근에 신축된 71층 규모의 고급콘도 ‘더 센트랄레’, 지난해 초 천신만고 끝에 완공돼 지난해 5월부터 분양이 시작됐지만, 124채 중 지난해 12월말까지 분양이 완료된 것은 고작 17채, 이처럼 맨해튼 최고급 콘도의 분양이 부진을 면치 못하자 이 콘도에 투자한 한국의 PIA자산운용이 원금과 이자를 받지못해 발을 동동 구르고 있으며, 라임, 옵티머스, 디스커버리등에 이어 또 다시 펀드투자자들의 피해가 우려된다. 한국 PIA자산운용의 전문투자형사모부동산투자신탁 제 6-1호 및 6-2호의 수탁은행인 기업은행은 지난달 27일 뉴욕 주 뉴욕카운티연방법원에 데이빗 노비키, 챨스 만텔, BVS 애퀴지션을 상대로 8600만 달러, 약 1천억 원 상당을 돌려받지 못했다며 4천만 달러 손해배상 소송을 제기한 것으로 확인됐다.

지난 2016년 10월 27일 설립된 뒤 2017년 5월 25일 전문사모집합투자업 인가를 받은 PIA자산운용은 지난해 2월 ‘미국 맨해튼 미드타운소재 럭셔리 콘도미니엄에 대한 선순위 및 후순위 담보대출’이라며 6-1호 및 6-2호 등 2개 펀드를 출시해 판매했던 것으로 드러났다. 금감원 확인 결과, 이들 2개 펀드의 설정일은 지난해 2월 18일이었다. 당장 문제가 된 것은 이 2개 펀드 중 6-2호로 밝혀졌다. PIA자산운용이 자사웹사이트에 ‘후순위 담보’대출이라고 선전했지만, 6-2호는 담

▲ 피아이에이자산운용의 펀드 6-2호 수탁은행인 기업은행은 지난 1월 27일 뉴욕주 뉴욕카운티법원에 1억천만달러 메자닌대출관련 지급보증자인 데이빗 노비키등에게 4천만달러 배상을 요구하는 소송을 제기했다.

보가 없는 지분투자 성격의 메자닌대출이었던 것으로 밝혀졌다. 수탁은행인 기업은행은 소송장에서 ‘PIA자산운용의 6-2호 펀드는 지난해 2월 19일 맨해튼의 콘도 건설회사인 50렉스디벨럽먼트메즈유한회사에 1억 1천만 달러를 대출해 줬으나, 지난해 12월 31일 현재, 원금 8173만여 달러, 이자 464만여 달러, 연체료 23만 5천여 달러 등 8661만여 달러를 받지 못했다. 이에따라 지급보증자인 데이빗 노비키등이 4천만 달러를 배상해야 한다’고 주장했다.

PIA자산운용이 못받은 돈이 8661만여 달러에 달함에도 불구하고 4천만 달러 배상소송을 제기한 것은, 지급보증각서상 보증액이 4천만 달러에 불과하기 때문인 것으로 밝혀졌다. 1억1천만 달러를 무담보로 빌려준 것도 모자라, 투자액의 3분의 1에 대해서만 지급보증을 받은 것이다. 이처럼 기업은행 이 돈을 빌려간 건설회사가 아니라 지급보증자에게 소송을 제기한 것은, 지급보증각서상 배상금액인 4천만 달러에 대해서 만이라도 우선적으로 배상판결을 받아놓기 위해서이다.

‘괜찮은 매물발견 과감한 투자’했다 손실초래

본보 확인 결과 PIA자산운용은 지난해 2월 19일 ‘더센트랄레’콘도 건설회사측에 3억 5천만 달러를 빌려준 것으로 확인됐다. 기업은행이 관리하고 있는 6-1호 펀드가 2억 4천만 달러, 6-2호 펀드가 1억 1천만 달러를 각각 투자했다. 이중 6-1호는 부동산 담보대출인 반면, 6-2호는 메자닌대출로, 부동산담보가 없는 지분투자 성격의 대출이며, 대출회사도 부동산 소유회사가 아닌 별도의 법인인 것으로 드러났다. 수탁은행인 기업은행의 PIA펀드 6-2호 담당자인 곽승원씨는 법원에 제출한 진술서에서 ‘1억 1천만 달러를 빌린 50렉스디벨럽먼트메즈유한회사가 지난해 11월 19일 235만 4천여 달러의 이자를 지급하지 못했기 때문에 11월 20일 대출자에게 독촉서한을 보냈고, 11월 26일에는 지급보증인에게 독촉서한을, 또 올해 1월 5일에도 대출자에게 8661만 달러를 납부하라는 독촉서한을 보냈다’고 밝혔다.

곽 씨는 또 ‘이처럼 거듭된 독촉에도 불구하고 단 한푼도 지급하지 않고 있기 때문에, 지급보증각서를 통해 대출자가 이자나 원금을 갚지 못할 경우 4천만 달러를 배상할 것이라고 약속한 데이빗 노비키등 지급보증자를 상대로 4천만 달러 승소판결을 내려달라’고 요구했다. 기업은행은 메자닌론 합의서, 메자닌론관련 약속어음, 메자닌론 관련 지급보증각서등을 법원에 증거로 제출했으며, 본보가 이들 서류를 면밀하게 검토한 결과, 기업은행과 PIA 측이 존재하지도 않는 기업에 돈을 빌려준 것으로 밝혀졌다. 이같은 일이 단순한 실수인지는 알 수 없으나, 서류상으로는 명백하게 기업은행이 존재하지 않는 기업에 1억 1천만 달러를 빌려준 것으로 확인됐다.

지난해 2월 19일자 메자닌론 합의서에 따르면 ‘PIA 펀드 6-2호의 수탁은행인 기업은행은 50렉스메즈디벨럽먼트유한회사에 1억 1천만 달러를 빌려준다’고 돼 있으며, 기업은행 간부인 김정훈씨가 서명한 것으로 드러났다. 하지만 바로 이 합의서에 돈을 빌린 기업으로 기록된 ‘50렉스메즈디벨럽먼트유한회사’는 존재하지 않는 회사로 밝혀졌다. 이 합의서에 따르면 이 기업은 델라웨어 주 등록법인이라고 기재돼 있지만, 델라웨어 주에는 이 같은 법인이 없는 것으로 확인됐다. 델라웨어주정부 확인결과 ‘50렉스 디벨럽먼트 홀딩스유한회사[법인번호 6437606], 50렉스디벨럽먼트유한회사[법인번호 5325190], 50렉스디벨럽먼트메즈유한회사[법인번호 6437603]등 3개의 회사만 존재했고, ‘50렉스메즈디벨럽먼트유한회사’는 존재하지 않았다.

엉뚱한 기업과 메자민 대출 지급보증각서

▲ 기업은행이 지난해 2월 19일 체결한 메자닌론합의서에는 ‘50렉스메즈디벌럽먼트유한회사’에 1억천만달러를 빌려준다’고 기재돼 있으나, ‘50렉스메즈디벌럽먼트유한회사’는 델라웨어주에 존재하지 않는 회사로 확인됐다. 그럼에도 불구하고 기업은행 직원 김모씨는 이 합의서에 서명한 것으로 밝혀졌다.

반면 기업은행이 같은날 받은 메자닌론관련 약속어음의 발행인은 ‘델라웨어 주 등록법인인 50렉스디벨럽먼트메즈유한회사’이라고 기록돼 있다. 이 회사가 1억 1천만 달러에 대한 메자닌채권을 인정하는 약속어음을 발행한 것이다. 메자닌대출 합의서 상 돈을 빌린 기업과는 엄연히 법적으로 다른 기업이며, 이 회사는 델라웨어 주 확인결과 정식으로 등록된 법인으로 드러났다. 역시 같은 날 기업은행이 받은 지급보증각서에는 ‘50렉스디벌럽먼트메즈 유한회사가 빌린 1억1천만 달러에 대해 최대 4천만 달러까지 지급을 보증한다’고 기재돼 있다.

즉 기업은행이 돈을 빌려준 회사와, 약속어음 발행인 및 지급보증각서에 기업은행이 돈을 빌려준 회사가 전혀 다른 셈이며, 합의서 상으로는 기업은행은 존재하지도 않는 기업에 돈을 빌려준 셈이다. 참으로 어이없는 일이 발생한 것이다. 반면 메자닌론 합의서에 서명한 기업의 이름은 대출자로 기록된 회사와는 다른 ‘50렉스디벌럽먼트메즈유한회사’였다. 1300억 원 상당의 돈을 빌려준 기업은행이 왜 이처럼 메자닌론 합의서에는 엉뚱한 회사의 이름을 기재했을까하는 의문이다. 메자닌론합의서대로 하자면, 기업은행은 이 돈을 한푼도 돌려받지 못할 수도 있다. 법인의 이름이 비슷해 이같은 일이 발생했을 수 있으나, 엄연히 다른 법인의 이름을 기재한 것은 기업은행이 펀드고객들의 돈을 얼마나 허술하게 관리하는지 잘 보여주는 것이다.

메자닌론 대출계약서에 돈을 빌려간 회사의 이름이 ‘50렉스메즈디벨럽먼트유한회사’로 기재돼 있다 보니, 원금 및 이자회수 대행기관인 CBRE도 대금청구서를 존재하지도 않는 ‘50렉스메즈디벨럽먼트유한회사’로 발송한 것으로 밝혀졌다. CBRE가 지난해 11월 19일 발송한 대금청구서 수취인은 ‘50렉스메즈디벨럽먼트유한회사’로 기재돼 있었고, CBRE

▲ 기업은행의 피아이에이펀드 관리담당자인 곽승원씨는 뉴욕카운티법원에 제출한 자술서에서 지난해 12월 31일 현재 미납액이 8661만달러에 달한다고 밝혔다.

가 지난해 12월 31일자로 발송한 대금청구서 수취인 역시 ‘50렉스메즈디벨럽먼트유한회사’로 기재된 것으로 확인됐다. 즉 존재하지 않는 회사에 대금청구서가 발송됐으므로, ‘그런 회사 없습니다’해도 기업은행과 PIA자산운용 측은 할말이 없는 것이다. 이뿐이 아니다. 기업은행의 펀드관리자인 곽승원씨가 발송한 지난해 11월 20일 및 1월 5일자 독촉서한도 ‘50렉스디벨럽먼트유한회사’ 및 ‘50렉스메즈디벨럽먼트유한회사’로 보낸 것으로 드러났다.

이 2개 회사 중 ‘50렉스메즈디벨럽먼트유한회사’는 존재하지 않는 회사로, 곽 씨는 존재하지도 않는 회사에 독촉서한을 보낸 셈이다. 또 대금청구서 확인결과 기업은행의 2억 4천만 달러 부동산 담보대출 및 1억 1천만 달러 메자닌대출 등 두건의 대출은 이자가 8.75%로 동일한 것으로 드러났다. 통상 메자닌론은 담보를 잡지 않아 리스크가 매우 높지만 반면 이자가 높은, 고위험-고수익 대출로 알려져 있다. 하지만 어찌된 영문인지 기업은행과 PIA자산운용 측의 부동산담보대출과 무담보대출의 이자는 대금청구서상 똑같은 것으로 드러났다. 메자닌론으로서의 고수익메리트가 없는 셈이다.

‘1억천만 달러 배상의무가 4천만 달러’ 지급계약서

본보가 뉴욕시 등기소에서 더센트랄레 관련 부동산등기서류를 확인한 결과 이 부동산의 소유주는 ‘50렉스디벨럽먼트유한회사’로 밝혀졌다. 또 기업은행은 2억 4천만 달러 부동산담보대출은 부동산 소유주인 ‘50렉스디벨럽먼트유한회사’와 제대로 계약한 것으로 확인됐다. 그러나 기업은행은 같은 날 부동산소유주 측에 1억 1천만 달러를 메자닌대출로 빌려줄 때는 어찌된 영문인지 존재하지도 않는 엉뚱한 회사 이름을 기재한 것이다. 더 센트랄레는 PIA측이 웹사이트에서 주장하듯 맨해튼 미드타운의 럭셔리 콘도임은 사실이다. 71층 규모에 1베드룸에서 5베드룸까지, 모두 124채로 구성돼 있고. 평형에 따라 최소 170만 달러 이상에 팔리고 있다. 따라서 이 부동산의 가치는 2억 4천만 달러가 넘는 것은 확실하며, 3억 5천만 달러도 넘을 것으로 추정된다.

▲ 피아이에이자산운용의 펀드 6-1호 수탁은행인 기업은행은 지난해 9월 18일 50렉스디벨럽먼트 유한회사와의 2억4천만달러 대출게약을 2억3920만달러로 수정하는 계약을 체결했다.

현재 기업은행은 이 콘도 124채 모두에 대해 각각 개별적으로 2억 4천만 달러 담보를 설정해 둔 것으로 확인됐다. 기업은행의 동의가 없으면 건설회사는 단 1채도 분양할 수 없다. 이에따라 중소기업 은행은 지난해 9월 19일 14B호가 매각됨에 따라 모기지금액에서 80만 달러를 차감, 2억 3920만 달러로 모기지 금액을 조정한 모기지 수정계약서를 체결하는 등, 매매가 이뤄질 때마다 일정액을 돌려받고 일일이 설정을 풀어주고 있지만 콘도 신축대출 관행이라 어쩔수가 없다. 따라서 6-1호 2억 4천만 달러는 떼일 염려가 없는 셈이다. 하지만 6-2호 1억1천만 달러는 이미 디폴트됐기 때문에 이를 제대로 회수하기는 쉽지 않을 것으로 보인다.

뉴욕시 부동산등기소 확인결과 더 센트랄레는 지난해 봄부터 분양을 시작했지만, 124채 중 지난해 5월 12일부터 12월 18일까지 17채만 매매돼 소유권이전 등기가 완료된 것으로 드러났다. 코로나19 펜데믹이 덮치면서 기존 맨해튼 거주자들도 교외로 탈출하는 등 맨해튼 부동산 경기가 급격히 냉각되면서, 분양이 지지부진하면서 급기야 디폴트가 발생한 셈이다. 6-2호는 대출합의서상 대출업체가 존재하지 않는 업체인데다, 건설회사 측이 자신의 대출이라는 점을 인정하더라도 첫 번째 이자부터 펑크낸 것을 감안하면 심각한 상황이다.

또 지급보증각서를 쓴 사람들은 1억 1천만 달러에 대해 배상 의무가 최대 4천만 달러여서 이를 모두 배상받아봤자, 대출액의 절반도 되지 않는다. 비록 6-1호가 124채 모두를 담보로 잡고 있지만 어디까지나 담보한도는 2억 4천만 달러이며 전체 대출액 3억 5천만 달러가 아니다. 50렉스디벨럽먼트유한회사는 지난 2013년 8월 15일 이 부동산을 8623만 달러에 매입한 뒤, 지난 2017년 메디슨리얼티로 부터 3억 달러를 빌려 콘도신축에 나섰고, 완공 무렵인 지난해 2월 기업은행과 PIA자산운용이 기존 3억 달러 채무를 포함, 3억5천만 달러를 빌려준 것으로 확인됐다. 메디슨리얼티는 기가 막힌 시점에 3억 달러를 회수하고 프로젝트 사업에서 철수를 한 것이다.

또 기업은행? 미국법원서 소문난 은행

기업은행과 PIA가 투자를 결행한 시점은 지난해 2월 19일로, 코로나19 초입이어서, 사실상 이처럼 심각한 위기를 초래할 것이라고는 판단하기 힘든 시점이었다. 좋은 물권이 나와서 과감하게 투자를 했지만 막판에 코로나19로 크게 물리고 만 것이다. 하지만 분명히 짚고 넘어가야 할 것은 기업은행이 메자닌론 합의서에 대출법인의 존재 여부조차 제대로 확인하지 않았다는 점이다. 그리고 수차례 독촉서한을 보낼 때도 존재하지 않는 법인으로 보냈다는 것은 이해할 수 없는 일이다. 이것은 단순한 실수일까, 아니면 혹시 모를 디폴트에 대비한 대출자 측의 농간일까, 그것도 아니라면 양

▲ 기업은행이 지난해 2월 19일 메자닌론합의서에 대출받은 회사를 존재하지 않는 회사인 ‘50렉스메즈디벌럽먼트유한회사’라고 기재함에 따라 원금및 이자상환 대행업무를 맡은 CBRE도 지난해 11월 19일 존재하지도 않는‘50렉스메즈디벌럽먼트유한회사’에 청구서를 보냈으며, 지난해 12월 30일에도 존재하지 않는 회사에 청구서를 보낸 것으로 드러났다.

측 간에 모종의 밀약이 있는 것일까? 구구한 억측을 낳을 수 밖에 없다. 한편 금융감독원은 지난달 4일 증권사들이 해외부동산 등에 대체 투자한 48조 원 중 7조 6천억 원, 즉 15.4%가 부실채권이라고 밝혔었다.

금감원에 따르면 22개 증권사의 해외대체투자규모는 864건 48조원에 달하며, 이중 부동산 418건에 23조 1천억 원, 특별자산 446건에 24조 9천억 원이 투자됐고, 이중 미국에 투자된 돈만 17조 7천억 원에 달했다. 증권사 자체점검결과 ‘부실’ 또는 ‘요주의’로 분류된 투자규모가 해외부동산 4조원, 해외특별자산 3,5조 원등 7조 5천억 원정도로, 전체 해외대체투자의 15.4%에 달했다, 부실은 원리금 연체 등으로 손실이 예상되는 투자, 요주의는 원리금 연체 등의 발생가능성이 큰 투자를 뜻한다.

특히 호텔 및 콘도에 투자한 돈이 4조5천억 원에 달하고 공동주택에 투자한 돈도 2조 9천억 원에 달한다, 호텔 및 콘도 등은 코로나19 직격탄을 맞은 투자액만 7조 4천억 원에 달하며, 이는 공교롭게도 부실채권 7조5천억 원과 거의 엇비슷하다. 그러나 금감원파악 부실채권 중 해외부동산은 4조원이므로, 부실이 크게 늘어날 가능성이 있는 셈이다. 또 해외 특별자산 중에는 사실상 뜬구름과 같은 매출채권에 투자한 돈도 4조1천억 원에 달하는 것으로 드러났다. 금감원은 증권사 대체투자 중 15.4%만 부실채권이라고 진단했지만, 이처럼 코로나19로 인해 맨해튼 초우량 자산에 대한 투자도 부실이 현실화되고 있다. 상업용 부동산에 투자된 23조 1천억 원 중 상당액이 부실화 될 가능성이 큰 것이다. 한국에 펀드열풍이 불고 이 돈이 대거 해외부동산 투자로 이어졌지만, 코로나19로 천재지변 성격의 위기가 닥친데다, 자산운용사 등 투자사들의 어이없는 황당한 실수, 인재까지 겹치면서, 현실적으로 향후 크고 작은 디폴트가 줄을 이을 것으로 보여 주의가 요망된다.