240만 달러 매입한 할렘가 부지 18년 만에…

뉴욕시 1970만 달러 매입해
8.2배 토지수용 보상금 지급

■ 2003년 매입한 뉴욕 할렘부동산 3채 강제 수용되자 2009년 소송
■ 3차례 패소 뒤 지난해 6월 소송12년 만에 막판협상 ‘사실상 승소’
■ 뉴욕시 당초 350만 달러제시…엎치락뒤치락 소송 끝 ‘마지막 승자’
■ 뉴욕시, 강제수용하려 일대를 우범지대로 조작해 강제철거도 시도

뉴욕 맨해튼 할렘 125스트릿과 3애비뉴의 부동산 3채, 할렘의 가장 큰 도로로 알려진 125스트릿 및 126스트릿 1블록사이에 걸쳐진 이 부동산은 건물 1채와 나대지 2필지, 즉 일부는 텅 빈 공터였고, 일부만 건물이 있었지만, 18년 전인 2003년 만해도 ‘할렘스러운’ 지역이었다. 지난 2003년 이 부동산 3채를 240만 달러에 매입했던 뉴욕부동산투자업자 배희남 씨가 지난해 6월 뉴욕시로 부터 1970만 달러의 보상금을 받고 건물을 넘긴 것으로 확인됐다. 매입가와 비교하면 무려 8.2배 오른 값에 처분한 것이다.

18년 만에 1730만 달러 수익

배희남 씨 부부가 실소유주인 ‘시티라이츠프라퍼티쓰리’는 지난해 6월말 뉴욕시 도시개발공사와 할렘부동산 3채를 강제 수용하는 데 합의했으며, 뉴욕카운티지방법원이 이를 승인한 것으로 확인됐다. 뉴욕카운티지방법원이 승인한 부동산 3채 강제수용에 대한 보상액은 1970만 달러로, 연이율 6%의 이자를 가산한 금액으로 밝혀졌다. 재판부가 승인한 보상 문서에 따르면 3채의 부동산중 블록1790, 로트 28의 보상액은 356만 달러, 블록 1790, 로트 44의 보상액은 360만 달러, 블록 1790, 로트 46의 보상액은 864만 달러이며, 여기에다 기타보상금 약 29만 달러 정도가 더해졌고 2017년 3월부터의 이자가 가산됐다. 보상액이 가장 많은 로트 46은 약 6천스퀘어 피트 규모의 건물이 있으며, 배씨의 아들이 세탁소를 운영하는 곳이다. 반면 로트 28과 44는 공터여서 로트 46보다는 보상금이 적은 것으로 알려졌다.

배씨가 이 부동산 3채를 구입한 것은 지난 2003년 9월 25일, 배씨는 부부명의로 240만 달러 에 이 부동산을 매입했으며 9년 뒤인 2012년 7월 2일 ‘시티라이츠프라퍼티스쓰리유한회사’에 무상 양도한 것으로 확인됐다. 배씨는 당초 부동산매입 때 전 주인으로 부터 오너케리 모기지 백만 달러를 얻은 뒤, 2005년 5월 나라은행에서 139만 달러를 대출 받았으며 4년 후인 2009년 7월 22일에는 나라은행 모기지를 갚고 윌셔은행에서 250만 달러 모기지를 얻었던 것으로 드러났다. 즉 배씨는 지난해 6월 최소 1970만 달러이상의 보상금을 받아냄으로써, 18년 전 매입가 240만 달러보다 8.2배, 1730만 달러의 수익을 올렸다. 배씨가 뉴욕시로 부터 보상금을 받은 것은 이스트할렘도시재개발계획에 따라 이들 부동산이 뉴욕시에 강제 수용됐기 때문이다. 하지만 뉴욕시가 보상금으로 시가에 훨씬 못 미치는 350만 달러를 제시하고, 철거를 시도하자 소송을 제기, 12년간 끈질긴 법정다툼 끝에 사실상 승소 하면서 1970만 달러를 받아낸 것으로 확인돼 다시한번 주목을 끌고 있다.

뉴욕시 강제 재개발 계획에 찬물

뉴욕시는 이 지역의 강제수용을 고려한 것은 할렘지역 재개발 때문이다. 뉴욕시는 지난 2008년 1월 이스트할렘도시재배발계획을 발표한 뒤 도시계획위원회, 뉴욕시의회와 뉴욕시장의 승인을 받아 같은 해 11월 7일 개발계획을 최종 확정됐다, 해당지역은 125스트릿과 3애비뉴 일대였다. 그 뒤 뉴욕시는 2009년 4월 20일 토지소유주와 지역주민을 상대로 공청회를 열고 토지강제수용 계획을 설명한 뒤 2개월도 채 안된 같은 해 6월 18일 이 계획을 확정해 버렸다. 재개발계획부터 강제수용까지 불과 1년6개월 만에 ‘번갯불에 콩 볶아 먹듯’ 모든 것이 끝나버린 것이다. 얼떨결에 부동산 강제수용명령을 받은 배 씨를 비롯한 부동산의 소유주들은 뉴욕시의 강제수용에 불복해 소송을 제기했지만, 행정법원격인 행정소청위원회는 1년여 심리 끝에 2010년 10월 12일, 뉴욕시 승소결정을 내렸다. 1차 저항은 깨끗하게 부동산소유주의 패배로 끝난 것이다.

하지만 불행 중 다행으로 2008년 전 세계를 덮친 글로벌금융위기의 여파가 부동산소유주들에게는 재기의 기회가 됐다. 글로벌 금융위기로 부동산시장이 얼어붙으면서 재개발이 지연됐고 결국 2013년 10월까지 강제수용이 중단됐다. 강제수용확정일로 부터 3년간 수용이 진행되지 않으면 강제수용권이 무효화된다는 규정에 따라 부동산소유주들은 2014년 2월 다시 뉴욕주법원에 강제수용 무효화판결을 요청하는 소송을 제기했다. 뉴욕시 행정소청위원회가 뉴욕시 승소결정을 내린 2010년 10월 12일이 강제수용 최종 확정일이며 2013년 10월 12일로 강제수용권이 만료됐다는 것이다.

하지만 뉴욕시는 강제수용확정일은 2010년 10월12일이 아니라 이 결정을 공식 등기한 2011년 2월로 봐야한다며 맞소송을 제기했다, 또 자신들이 주장하는 만료일 직전인 2014년 2월 12일 강제수용절차에 돌입했다. 부동산소유주는 강제수용 무효화 개시일을 2013년 10월로 주장한 반면, 뉴욕시는 2014년 2월로 주장했고, 뉴욕주법원은 2015년 8월 13일 뉴욕시의 손을 들어줬다. 부동산소유주들의 2차 저항역시 뉴욕시 승리로 돌아갔다. ‘초록은 동색’이라는 말이 있듯, 법원은 뉴욕시의 행정집행을 지원하는 듯한 판결을 내린 것이다.

뉴욕시, 우범지대 조작 강제철거 시도

부동산소유주들은 이 판결에 불복, 뉴욕 주 항소법원에 항소를 제기했지만 2017년 2월 23일 토지강제수용이 합법이라며, 이날부로 뉴욕시에 소유권을 넘기라고 판결했다. 이에 따라 이날부로 소유권이 뉴욕시 주택보존개발부로 넘어갔고, 3월3일 소유권등기까지 마쳤다. 부동산 소유주들이 세 번째로 넉다운이 된 것이다. 하지만 이들은 보상액이 턱없이 적다며 이의를 제기했고, 법원이 이를 받아들여 2018년부터 양측 간의 힘겨운 줄다리기가 시작됐다. 양측은 각자의 부동산 감정평가서를 교환하는 등 협상을 벌였고, 지난해 6월 14일 합의를 하고, 6월 29일 법원이 이를 승인했다. 처음 행정소청위원회에 뉴욕시를 제소한 2009년부터 무려 12년 만에 사실상 승소하면서 대박신화를 창조한 셈이다. 특히 뉴욕시는 배씨가 할렘부동산을 포기하도록 하기 위해 사복경찰을 동원, 이 부동산을 우범지대로 조작하기도 한 충격적인 정황도 드러났다, 뉴욕시는 지난 2014년 9월 16일 시티라이즈를 대상으로 해당부동산에서 범죄행위가 벌어졌다며, 건물 강제압류소송을 제기했다.

뉴욕시 사복형사가 2014년 5월 16일과 5월 20일, 5월 23일, 6월 17일등 4차례에 결처 전철선로에서 구리케이블을 훔쳐서 배 씨소유의 나대지에서 이를 팔았다 라며, 이 땅이 장물이 거래되는 우범지대인 만큼 이 부동산을 즉각 폐쇄해야 한다고 주장했다. 범죄행위가 4차례 벌어진 장소는 영장 없이 폐쇄할 수 있다는 법을 악용, 뉴욕시가 범죄를 조작한 셈이다. 결국 뉴욕시는 이처럼 부동산강제수용을 위해 불법행위도 서슴지 않았지만 법원에 의해 제동이 걸리면서 결국 강제수용은 무산됐다. 한편 뉴욕시는 지난 2018년 이들 부동산의 시장가치를 세탁소 건물은 96만 달러, 나대지 2채는 295만여 달러와 257만여 달러로 평가했다. 이를 모두 합치면 약 650만 달러이다. 즉 보상액은 뉴욕시 평가 시장가치의 3배 정도인 셈이다. 현재는 뉴욕시가 이들 부동산수용 뒤 지번 등을 통합, 이들 3개 부동산만 별도 가치를 산정하지는 않고 있다. 어쨌든 배씨는 매입가의 8.2배, 최근 뉴욕시 평가가격의 3배 정도의 보상액을 받은 셈이다.