■ 부동산 매각 두고 파생된 로비 문제점 ‘후 폭풍’거세
■ 버몬+올림픽 부지 개발허가 1차 기각 이유는 무엇?
■ 개발총공사비 2억 7천만달러 2024년에 완공 목표
■ ‘문제 부지 개발허가 정상적으로 받았나’ 의혹 증폭
한남체인의 하기환 회장과 아주부동산의 샘 정 대표간의 1000 S. Vermont Ave 부동산 투자 매각과 관련 법적소송은 양측이 모두 한치의 양보없는 “결사항전”으로 끝장을 보겠다고 팽팽하게 맞서고 있지만, 타운내 법조계와 부동산계에서는 결국 ‘합의 사항’ 으로 종결될 것으로 전망하고 있어 귀결에 비상한 관심과 이목이 집중되고 있다. 두 사람의 쌈박질이 계속된다면 양측 누구도 이익이 없는 싸움이기 때문이다. 여기에 더 큰 문제는 두 사람간의 법정소송으로 파생된 사항들이 현재 진행되고 있는 다른 40여건의 코리아타운내 개발사업들을 두고 길세디오 시의원 등과 관련된 불법 정치헌금 사태와 불법로비 그리고 LA시 개발 ‘조닝’ 규정 위반사례 등으로 번지고 있어 캘리포니아주 검찰 및 주택개발부 특별조사반의 수사대상에 오를 전망이 크다. 한남체인 하기환 회장과 아주부동산의 샘정 회장과의 법정소송을 계기로 현재 진행되고 있는 코리아타운의 난개발 문제점과 현황들을 짚어 보았다. <특별취재반>
한남체인 하기환 회장이 LA의 시의회 주택위원회 위원장을 맡은 길 세디요 시의원에게 정치헌금 로비로 승인을 받았다는 의혹 속에 문제 부지 1000 S. Vermont Ave. 개발부지 주변 한블럭 전체는, 지난 2월 Grubb Properties 부동산 회사가 한남 체인 슈퍼마켓(Hannam Chain USA)로부터 4천만 달러에 구입해 현재 개발을 추진시키고 있다. 총 공사비만도 2억 7천만 달러이다. 한편 한남체인의 하기환 회장과 아주부동산의 샘 정 대표 간의 법정 소송의 주체인 ‘1000 S. Vermont Ave’ 개발 계획과 관련된 사기 소송사건이 본보에 시리즈로 보도되자 매회 여러 건의 제보 사항이 연이어 본보에 답지하고 있다.
지난호(1340호, 2022. 12. 11) 본보 관련 기사에서 ‘길 세디요 시의원에게 정치헌금한 한인 명단’이 공개되자 일부 한인들은 적지 않은 불만을 토로하며 ‘내가 헌금한 것이 그런 로비에 사용될 줄을 몰랐다’라는 사람도 있었으며 또 다른 한인은 자신의 신분을 밝히지 않는다는 조건으로 “한남체인 명의로 신청된 ‘1000 S. Vermont Ave. ‘개발계획에는 허가를 받기위해서 적어도 3가지 항목의 조닝 변경이 필요했는데, 어떻게 통과됐는지 의문이다’라고 지적했다. ‘한남 플레이스’(Hannan Place)라는 명명된 1000 S. Vermont Ave. 프로젝트에는 잠재적으로 조닝 변경을 요청하는 세 가지 이유가 있다. 그것은 상업용 지역 C2와 주거용 R4의 혼합이지만, 주상복합 센터를 개발하기 위해서는 반드시 조닝 변경을 해야만 한다. 1000 S. Vermont Ave. 프로젝트는 주변 도로에 미치는 교통체증도 예상되기에 입구를 어디에 건설해야 하는지도 규제 대상이었다. 주차장과 주택을 건설해야 하는 부분에도 변경해야 할 조닝 규정이 있었다.
한차례 기각 불구 허가 받아내
한편 당시 LA시 조닝 변경은 ‘식은 죽 먹기’라고 LA타임스가 보도했다. 이 신문은 2000~2016년 7월까지 16년간 1000건 중 90% 허가 시 주택부족 해결… 이란 명분으로 조닝 규정을 피해 갔다고 보도했다. LA타임스가 그동안 LA시에 제출된 개발업자의 일반 건축 계획 수정, 조닝 변경, 고도제한 완화 요청 등 1000건을 최근 조사한 결과 90%가 그대로 통과됐다고 밝혔다. 이는 LA시 ‘조닝법(zoning laws)’이 균형을 잃고 사실상 와해한 것으로 보인다. 미국 내 대다수 도시는 시내에 무엇이 건설될지를 규정한 조닝(Zoning) 규정을 보유하고 있다. 유일한 예외는 조닝 규정이 없는 텍사스주 휴스턴시다.
개발을 통제하는 법률을 제정할 때 시 당국은 지역사회를 구역이나 “존(Zones)”으로 나누고 각 구역마다 건설될 수 있는 범주에 대한 구체적인 규정을 수립한다. 지역사회의 고급화나 개발에 따른 영향에 대응하여 조직을 하려면 조닝에 대한 이해가 중요하다. 그 이유는 지역사회에서 추진되는 상당수의 개발이 조닝 규정에 의거하여 계획되기 때문이다. 조닝은 지역사회 주민들의 건강과 안전을 보호하기 위해 존재한다. 예를 들어 인구 밀집에 대응 하여 주민을 보호하고, 건물이 안전 기준을 준수하여 건설되며, 건강에 해로운 개발을 하지 못하도록 주민을 보호하는 기능이다.(참조: 박스용-1: LA시 조닝 규정) 1000 S. Vermont Ave. 프로젝트 역시 이런 문제로 한 차례 기각을 당했지만 어쩐 이유로 그 이후 통과되어 개발허가를 받아내 부동산 관계자들의 의문을 자아냈다.
주택해소 명분 무분별한 개발사업
2014-2020년에 코리아타운에는 난개발이 이뤄지고 있었다. 무려 40개 이상의 대형 주상복합 센터가 난립했다. 당연히 각종 불법이 난무했다. 뇌물 스캔들이 터지고 FBI가 수사에 나서기도 했다. 주택부족을 해소한다는 명목으로 개발사업이 진행됐다. 이를 관찰한 캘리포니아 정부가 특별 조사팀을 신설하고 신규 주택 건설과 관련해 개발사업들이 적법하게 추진되고 있는지 여부에 대한 대대적인 조사에 착수했다고 로이터 통신이 보도했다. 주정부가 극심한 주택 부족난으로 주택 가격이 사상 최고치의 상승률을 기록하면서 고공행진을 보이고 임대료마저 덩달아 치솟는 악순환이 지속되자 특별팀을 구성해 각 지역 정부의 주택 공급 정책의 부실 여부 조사에 나선다. 위법 행위가 적발되면 법적 조치까지 불사하겠다며 칼을 빼 들고 나선 가주정부가 주택난 해소 라는 실익을 얻을 수 있을지 향후 행보에 이목이 집중되고 있다.
최근 LA 데일리 뉴스에 따르면 주 법무장관이 ‘주택 공급 타격대’(Housing Strike Force) 라는 특별부서를 구성해 시와 카운티 등 지역 정부의 신규 주택 공급의 적법성 여부 조사에 나섰다. 10여명에 달하는 주 법무부 소속의 검사들로 구성된 이번 ‘타격대’는 시와 카운티 정부의 신규 주택 공급 과정은 물론 임대 건물주와 주택담보 대출 기관들의 불법성 여부도 조사 대상에 포함 시킨 것으로 알려졌다. 주 법무장관의 행보는 주택커뮤니티개발부(DHCD)가 특별팀을 신설해 지역 정부가 추진했던 신규 주택 개발 계획과 조닝 변경, 허가 과정 등 신규 주택 공급 과정의 적법성을 조사하는 것이다. 금번 ‘타격대’ 신설 배경에는 그동안 지역 정부들이 신규 주택 공급 정책을 제대로 수행하지 못했다 는 주정부의 불신의 시각이 자리잡고 있다. 지난 수년 동안 지역 시와 카운티 정부들이 신규 주택 계획과 허가 과정에서 가주법을 제대로 지키지 않아 소득 계층별로 적절한 주택 공급이 제대로 실행되지 않았다는 것이다. 그 결과 심각한 주택 부족 현상이 초래되었고 그에 따라 주택 공급의 불균형 사태가 빚어졌다는 게 주정부의 판단이다.
코리아타운내 난개발 수사 대상
한편 흥미로운 사실은 한남체인으로부터 1000 S. Vermont Ave. 프로젝트 전체 블럭 부지를 4,000만 달러에 구입한 Grubb Properties 부동산 업체가 자신들이 개발하는 지역에 “백화점 같은 할인점” 타겟 (Target)과 장기 임대 계약을 맺었다. 코리아타운 한복판에 타겟(Target)이 본격적으로 진출한다. 타겟은 미국에서 로컬 중심으로 활발 하게 오프라인 유통에서 성과를 내고 있는 가운데, 아마존으로 초토화된 이커머스(E-Commerce) 시대에 나름 대로 성과를 내면서 새로운 성공 사례를 만들어가고 있는 인기있는 할인 백화점이다. 타겟의 매출은 지난 2년 동안 급증했는데, 펜더믹 동안에 총 수익은 2019년에 비해 2020년 4분 기에 283억 달러로 전년 동기 대비 21% 증가했다. 매출도 2020년 921억 달러로 전년의 771억 달러에 비해 20% 증가했다. 그러나 최근 매출은 둔화되기 시작했고, 인플레이션은 전국의 소비자들에게 영향을 미쳤으며, 올해 2분기 매출은 1분기보다 단지 2.6% 증가했다. 영업이익도 2021년 2분기 사상 최대인 25억 달러에서 올해 2분기 3억2100만 달러로 줄었다.
지난 8월 LA카운티에 제출된 임대각서에 따르면 타겟은 1000 South Vermont Avenue 부지 개발 부동산 업체 Grubb Properties® 와 15년 임대 계약을 체결했는데, 양 측의 리스 각서(Lease Memorandum)에 따르면, 타겟의 임대 기간은 15년에 추가로, 19년 11개월 더 연장할 수 있는 선택권을 가지고 있다. Grubb Properties이 제시한 2월 투자노트에서 1000 South Vermont Avenue 지역 부지의 48,000 평방 피트의 1 층 공간을 타겟에 임대 계약한 것으로 나타났다. 타겟은 이미 코리아타운 인근 620사우스 버질에 지점이 있지만 그 지점은 타지역의 비하여 스몰 편의점 형태로 소비자들의 만족을 줄 수가 없었다. 타겟은 코리아타운 중심가인 1000 South Vermont Avenue에 진출함으로써 IT강국 한국의 경제력 에 기대를 걸며 이커머스(E-Commerce) 시대를 선도할 야심찬 계획을 지니고 있다. (별첨 박스기사 참조)
샬롯에 본사를 둔 Grubb Properties부동산은 현재1000 S. Vermont Ave.부지에 1층 공간을 타겟에 임대하고, 이외로 323유닛의 컴플렉스 단지를 개발하고 있는데, 2024년 2분기에 완공을 목표 하고 있다. 새로 개발되는 단지는 “Link Apartments”으로 명명됐다. TRD(마켓동향보고서)가 입수한 지난 2월 투자노트에 따르면 1000 S. Vermont Ave.부지 개발사업에 최소 2억2700만 달러를 투자할 것으로 전망하고 있다. 하기환 회장은 원래 이 부지를 개발하려고 했으나, 나이와 건강 그리고 천문학적 개발비에 대한 도박을 할 수가 없어서 부지를 매각했다고 밝혔다. 이에 샘 정 대표는 ‘원래부터 개발 의도가 없고 사기를 칠 의도’라고 주장하고 있다.
타겟, 한인타운 공략 야심찬 진출
지난 2018년 10월에 LA 도시계획위원회(LA Planning Department)는 하기환 회장이 입안한 코리아타운의 1000 S. Vermont Avenue 단지로 재개발하는 신청안을 논의했다. 원래 이 신청은 2016년 8월에 신청했다가 일차 부결된 후 다시 신청된 것이다. “한남 플레이스”(Hannam Place)라는 이름의 1000 S. Vermont Avenue 지역 프로젝트는 기존의 주유소, 의료, 사무실 건물 및 32 개의 기존 아파트를 철거하여 228개의 아파트, 53,498 평방 피트의 상업용 및 565대의 주차 공간을 갖춘 7 층 주상 복합센터를 건설할것을 신청했다. “한남 플레이스”(Hannam Place)프로젝트는 기존의 1000 S. Vermont Avenue를 포함해 1074 S. Vermont Ave. 까지 전체 불록을 포함하고 있다. 화려한 연단형 건물에는 3층에 야외 수영장과 어메니티 데크가 그려져 있다.
이 프로젝트의 설계는 코리아타운에 본사를 둔 건축 설계 회사인 EWAI에서 작성했다. 설계회사 EWAI 대표는 스티브 김씨이며, 당시 LA한인상공회의소 회장은 하기환 회장이었고 스티브 김씨는 상공회의소 이사다. LA 도시계획위원회 보고서는 ‘조닝’ 변경 및 알코올 판매에 대한 전제 조건 사용 허가를 포함하고 있었다. 환경영향 평가 및 조닝 변경 허가 심사를 받고 있는 이 프로젝트는 애초 2018년 하반기 착공, 약 20개월간의 공사 기간을 거쳐 2020년 완공한다는 계획이었다. 하지만 하기환 회장은 이 개발사업을 취소하고 Grubb Properties 부동산 업체에게 부지와 프로 젝트를 지난 2월에 매각했다.
2022년 10월 현재 한남체인(회장 하기환)으로부터 “한남 플레이스”(Hannam Place)프로젝트를 인수한 새 부동산 업체 Grubb Properties는 지난 10월 11일 기존의 주유소와 아파트 건물에 대한 철거 허가를 LA시 당국으로부터 발급받고 철거 작업을 진행중이다. 이 프로젝트는 228개의 아파트, 53,498 평방 피트의 상업 공간 및 565 대의 차량 주차 공간이 있는 7층 콘도 건물을 건설할 계획이다. 3층에 야외 수영장과 편의 시설 등이 계획되어 있다. 아파트 건축 허가는 현재 검토 중이다. 일반 계약자가 선정되었지만 그들의 정보는 공개되지 않았다. 추후 건설 일정은 발표되지 않았다. 이 프로젝트가 2024년 완공되면 LA 한인타운에서 가장 규모가 큰 주상복합단지 중 하나가 될 전망이다.
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코리아타운에 진출하는…
“백화점 같은 할인점” 타겟(Target)
타겟(Target)은 미국의 로컬 유통 체인점이다. 국내 동포들에게는 잘 알려지지 않았지만 한마디로 월마트와 K마트 사이에서 백화점 같은 할인점을 지향하고 있다고 보면 된다. 코리아타운 인근에만도 벌써 4곳에 이른다. 6가와 버질 코너, 라브레아와 12가, 라브레아와 선셋 인근 등에 어마무시하게 크게 자리잡고 있음에도 이번에 코리아타운 심장부에 진출을 서두르고 있다.
코리아타운 인근에만도 4곳 영업
타겟이 할인점 시장 진입 초기에는 월마트와 K마트가 시장을 장악하고 있었다. 그래서 타겟은 이러한 할인점 유통에서 살아 남기위해서는 무엇인가 차별화가 필요하다고 느꼈고, 그들의 해결책은 백화점과 같은 할인점이었다. 사실 할인점의 매장 풍경은 살벌하고 무미 건조하기 짝이 없다. 매장에서 펀안함과 여유를 느낄 때 구매 욕구도 높아질 수 있는 법이다. 그렇기에 타겟은 매장 분위기를 백화점처럼 근사하게 꾸며 편안한 분위기에서 쇼핑을 할 수 있도록 하면서도 가격은 할인점과 경쟁할 수 있는 수준으로 끌어 올리고자 하였다. 그래서 타겟은 지나치게 흑인 및 히스패닉 그리고 다양한 유색인종 등으로 득실거린다는 편견이 있었던 다른 할인점과는 달리 어느 정도 안심이 되고 편안한 분위기에서 가성비 높은 상품을 구매할 수 있는 할인점으로 중산층에게 어필하고자 하였다.
타겟을 기존 할인점과는 달리 고급 백화점 같은 분위기에 제품 가격은 저렴하면서도 괜찮은 상품을 파는 백화점 같은 할인점이라는 인상을 지니게 했다. 이를 위해서 당시 할인점으로서는 상상할 수 없었던 보그(Vogue)와 같은 우아한 패션 잡지를 통해 대대적인 광고를 실시했다. 보그(Vogue)나 엘르(ELLE)를 보는 사람들은 어느 정도 소득 수준도 있고 고급 브랜드에 대한 선호가 높기때문에 타겟이 공략하려는 범주에 들어가기 때문이었다. 그런데 아마존이 이커머스(E-commerce)시대를 장악하면서 타겟에게도 큰 위기가 닥쳐왔다. 2014년에는 매출이 역성장하는 등 2013년을 점점으로 성장이 멈첬다. 2014년 이후 타겟의 매출은 계속 내리막을 걷고 있었다.
타겟은 핵심 계획을 추진했다. 생명력이 다한 브랜드들을 단종하고 새로운 브랜드들로 대체, 이커머스를 위한 기반 조성, 타겟 임직원 32만명의 임금을 업계 최고 수준으로 인상, 낡은 매장을 리모델링 등이 포함되었다. 당시로 연간 40억 달러 정도 가치를 인정받았던 약국 사업을 CVS 체인에 매각했다. 이 매각 자금은 3년에 걸쳐 투자할 70억 달러의 기초 자금이 되었다. 할인점에서 흔히 볼 수 있는 청바지를 산처럼 쌓아 놓고 판매하는 것이 아닌 쭉쭉빵빵 마네킹에 전시된 의류처럼 세련되고 멋진 판매 디스플레이를 구현했다. 이를 위해 타겟은 수천 만 달러를 들여 ‘비주얼 판매전문가(visual merchandisers)’를 다수 고용하기도 했다.
또한 최종적으로 상품 구매를 마치는 계산대도 기존 할인점과 같은 시끌벅적한 곳이 아닌 고급스러운 백화점에 온 것과 같은 느낌을 받을 수 있는 계산대를 만날 수 있도록 했다. 현재 코리아타운 인근 버질과 6가의 타겟은 도심의 미니 스토어로 온라인 주문 후 매장에서 픽업 하는 클릭 앤 컬렉트와 잘 맞고, 상대적으로 여유있는 밀레니얼들에게 각광을 받을 수 있으며 월마트와 같은 경쟁업체와 경쟁 요소도 적기 때문에 타겟의 일반 매장 비 3배이상의 매출이 높다고 한다. 결론적으로 이 도심의 미니 스토어는 타겟 이커머스 성과에 중요한 역활을 하고 있다. 타겟은 아마존이나 월마트와 등과 비교하면 이커머스 강화는 상당히 늦게 시작되었다. 하지만 착실히 이커머스 기반을 강화하면서 실적을 내고 있다. 오프라인 매장을 갖는 유통업체 이커머스 에 대응하는 방식은 여러가지가 있다.
고급 백화점에 온 기분을 느끼게…
소비자가 온라인 주문시 이를 유통 센터가 처리해 배송해 주는 방법, 매장에서 상품을 포장해 고객에게 배송하는 방법, 그리고 고객이 매장에 와서 주문 상품을 픽업해 가는 경우이다. 이 중 가장 효율적인 방법은 온라인으로 주문하고 매장에서 물건을 픽업해 가는 경우이다. 월마트에서 강조하는 클릭 앤 컬렉트(Click & Collect)가 대표적인 예다. 타겟에 따르면 유통 센터에서 배송에 비해서 매장에서 배송하는 것이 40% 정도 비용이 절약되며, 고객이 매장에 와서 주문 상품을 픽업하는 경우 90%까지 비용을 절약할 수 있다고 한다. 더우기 고객이 매장에 와서 추가 구매한다면 더욱 더 그 효과가 늘 것이다. 그렇기 때문에 타겟은 아마존과 같은 유통 센터에서 직접 배송보다는 매장에서 들러 상품을 픽업해가는 서비스를 적극 권장, 유도하고 있다. 소비자들도 매장에서 픽업하는 것이 배송료 등을 절약할 수 있기 때문에 선호도가 높다고 한다. 이러한 타겟의 전략은 도심 중심으로 운영하고 있는 미니 스토어가 온라인 주문 후 매장에서 픽업하는 클릭 앤 컬렉트와 잘 맞고, 상대적으로 여유있는 밀레니얼들에게 각광을 받아 이커머스 성장에 중요한 역활을 하고 있다.
또한 이커머스를 위해 2017년 쉽트(Shipt)와 그랜드 정션(Grand Junction)을 인수해 아마존이나 월마트에서 사활을 걸고 추진하는 익일 배송을 타겟에서도 가능 토록 만들었다. 타겟의 다양한 혁신들이 제대로 작동하려면 이를 제대로 운용할 전문성 있는 직원들이 필요했다. 그래서 타겟은 직원들이 ‘일반 매장 근로자(general athlete)’가 아니라, 특히 의류와 미용 제품 같은 특정 상품 카테고리에서 전문지식을 갖춘 전문가가 되기를 원하고 또 그렇게 훈련시키고 있다. 임직원이 장기 근무하면서 경험을 쌓고 전문성을 기반으로 경영에 이바지하려면 급여 수준이 높아야 한다는 점을 타겟은 잘 이해하고 있었기 때문에 시간당 임금을 계속 올려 타 유통과도 임금 경쟁력을 갖도록 했다. 2018년 아마존이 최저임금을 $15로 인상시 타겟은 $12로 중간 정도 수준이었다. 타겟은 이런 임금 격차를 줄이고 내부 충성도를 높이기 위해 2019년 $13로 올랐고 2020년까지 업계 최고 수준인 최저임금을 $15까지 올렸다.
타겟의 위와 같은 혁신 결과 여러가지 관점에서 성과를 나타냈다. 한때 이커머스에 밀리면서 매출조차 줄어드는 상항이었지만 2017년 하반기부터 성장으로 전환해 빠른 성장세를 보이고 있다. 근래 들어 타겟 매출은 전년 동기 비 3~5%이상 성장하는 모습을 보여 주면서 안정화되고 있다. 영업이익 관점에서 살펴봐도 투자 진행 초기에는 영업이익이 감소세를 보였지만 점차 영업이익이 개선되는 모습을 보여주고 있다. 아직 예전 수준에는 미치지 못하지만 영업이익율은 5.9%까지 올라가면서 점점 더 개선되는 모습을 보여주고 있다. 이마케터는 타겟의 혁신에 따라 이커머스 매출이 빠르게 늘고 있으며 이커머스 점유율도 높아져 2018년 11위에서 2019년에는 8위로 올랐다. 2019년 타겟은 67.3억 달러 매출을 올렸고, 전체 이커머스 시장 6,000억 달러에서 1.2% 점유율을 기록했다. 상당한 기록이다.
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LA시 주거용 조닝(Residential Zones)
일반적으로 흔히 사용되는 주거용 조닝은 R1~R5이다.
▶R1=R1은 단독주택용으로 듀플렉스가 들어서면 안 된다.
주택 1채를 짓는 데 필요한 대지면적은 최소 5000스퀘어피트이며, 건축할 수 있는 건물의 최대 높이는 45피트다. 주차공간은 2대이며 주차된 차를 덮을 수 있는 지붕이 있어야 한다.
▶R2=단독주택은 물론 듀플렉스 및 소규모의 아파트를 지을 수 있는 지역이다. 하지만 대지면적 2000스퀘어피트당 주택 1유닛을 지을 수 있어 아파트를 짓기란 쉽지 않다.
▶R3=다세대주택이 가능하며차일드케어 시설을 지을 수도 있다. 대지의 최소면적은 5000 스퀘어피트 이상이며 유닛당 최소 800스퀘어피트의 공간을 필요로 한다. 건물은 높이 45피트 까지 지을 수 있다. 주차공간은 1~2유닛까지는 유닛당 1대, 3유닛은 유닛당 1.5대, 4유닛부터는 유닛당 2대가 필요하다.
▶R4=아파트를 개발하기에 가장 적합한 지역이다. R3 조닝에서 허가된 것 외에 교회, 학교, 홈리스 셸터 건설도 가능하다. 주로 LA한인타운, 할리우드, 노스 할리우드 등에 많이 분포돼 있다.
최소 대지면적은 5000스퀘어피트 이상이고 대지면적 400스퀘어피트당 1유닛을 지을 수 있다. 이를테면, 땅 면적이 8000스퀘어피트라면 최대 20유닛까지 건축 가능하다. 스튜디오는 유닛당 1대, 1베드룸은 유닛당 1.5대, 2베드룸 이상은 유닛당 2대의 주차공간이 필요하다.
▶R5=고층 콘도나 아파트 개발이 가능한 지역이다. 또한 클럽, 병원, 호텔 등이 들어설 수 있는 지역이다.
주로 LA다운타운에 분포돼 있으며, LA코리아타운의 경우 윌셔 및 3가 일부 지역이 R5 조닝으로 지정돼 있다. 고도제한이 없으며, 대지면적 200스퀘어피트당 1유닛을 지을 수 있어 주로 고층 건물 개발이 이뤄지고 있다.
상업용 조닝(Commercial Zones)
상업용 건물 개발이 이뤄지는 곳이며, CR, C1, C2, C3가 일반적이다.
▶CR=제한적 상업용 지역으로 은행, 클럽, 호텔, 교회, 학교 등이 들어설 수 있으며 R4 조닝과 비슷한 규정이 적용된다.
▶C1=역시 제한적 상업지역으로 소매업을 운영할 수 있는 곳이다. 최소면적 규정은 없고 고도제한은 35피트다. 10만 스퀘어피트보다 적은 오피스 빌딩, 호텔, 병원 등을 개발할 수 있다.
C1 조닝에 주거용 유닛을 개발하면 R3 규정을 따라야 한다. 일반 상업용 건물과 메디컬 오피스는 실내면적 250스퀘어피트당 1대를 주차할 수 있는 공간이 있어야 한다. 다른 목적의 오피스 빌딩은 실내면적 400스퀘어피트당 1대의 주차공간을 확보해야 한다.
▶C2=가장 일반적인 상업용 조닝으로, 소매상가 이외에도 방송국, 주차장 건물, 교회, 학교, 자동차 딜러 등도 오픈할 수 있다. 이 조닝에서의 주거용 건물은 R4 규정을 적용받는다. 일반 상업용 건물은 실내면적 250스퀘어피트당 1대의 주차공간이 있어야 하고 일반 오피스는 실내면적 400스퀘어피트당 1대의 주차공간이 필요하다.
▶C3=모든 업종이 들어설 수 있다. 최소면적 규정은 없으며, 고도제한도 사실상 없다. 주차규정은 C2 규정과 같다.
산업용 조닝(Manufacturing Zones)
MR1 지역에는 미디어 프로덕트, 동물병원, 클리닉 등을 열 수 있고 MR2에는 제한적인 경공업 업종과 장의사 등을 운영할 수 있다. 또 M1 지역의 경우 제한된 제조업 시설은 개발할 수 있지만 병원과 학교는 들어설 수 없다. M2는 M1시설과 경공업이 중심이며 M3는 경공업 및 중공업 시설을 건설할 수 있다.
