퇴거 소송은 어떻게 진행되나?
퇴거소송이란 무엇이가?
퇴거소송(Eviction) 또는 불법점유소송((Unlawful Detainer)은 건물주가 세입자로부터 집이나 아파트소유를 되돌려 받기 위해 이용하는 법적 절차이다.
어떤 이유로 건물주가 세입자를 퇴거시킬 수 있나?
세입자의 거주지에 따라, 건물주가 퇴거시키는 이유를 안 대도 괜찮은 곳이 있다. 렌트컨트롤 법이 없는 지역은, 건물주가 퇴거이유를 댈 필요가 없으며 30일 통지서를 송달하기만 하면 된다. 아니면 렌트비 미지불 같은 이유로 퇴거시킬 수 있다.
렌트컨트롤 법에는 건물주가 렌트비 미지불이나 소란등 이유가 있어야 퇴거시킬 수 있다. 만일 건물주가 퇴거시키는 것이 에이전시의 지시를 따라야 할 때, 임대시장에서 임대지를 뺄때, 친척이나 매니저를 입주시키기 원할 때, 비싼 수리를 하려거나, 계약을 파기하려할 때면 건물주는 세입자에게 이사비용을 내줘야 한다.
퇴거소송을 시작하려면, 서면으로 된 통지서를 건물주가 세입자에게 송달해야 한다. 제일 흔한 통지서는 “3일내 지불 아니면 퇴거” (“3 Day Notice to Pay or Quit”)이지만 다른 종류의 통지서도 있다. 통지서에서 내라는 액수를 내거나, 고소당할 때까지 기다렸다가 대응하거나, 이사갈 수 있다. 만일 전액을 3일 내에 지불하면 이 통지서는 취소된다. 건물주는 통지서에 정해진 액수보다 적은 액수는 안 받는다고 거부할 수 있다.
통지한 지 3일 후에는, 건물주는 렌트비를 거부할 수 있고, 소송을 시작할 수 있다. 만일 건물주가 3일이 지난 후에 지불하는 것에 동의한다면 동의서를 서면으로 받아야 한다. 날짜와 서명을 넣고 사본을 남겨야 한다.
건물주의 다음 절차는 법원에 퇴거소환장과 고소장을 접수시키고 세입자에게 사본을 전달하는 것이다. 세입자는 법원에 서면답변을 제출 해야 하는데 소장을 받은 날로부터 5일 안에 해야 한다. 주말도 포함된다. 서류 접수비는 $87.00 이다. 수수료를 공제 받을 수 있는지 물어 보자. 만일 저소득층이면 수수료를 낼 필요가 없다.
만일 소장의 내용이 사실이라고 인정하면 세입자는 아마 패소할 것이고 이사 가야 한다. 퇴거소송에 대응하려면 건물주가 왜 퇴거 시킬 수 없는지 법적 이유를 열거해야 한다. 어떤 변론이 본인에게 적용되는지에 대해서는 변호사와 상의해야 한다.
때론 건물주가 퇴거소장을 접수시키지만 세입자 이름이 소장에 없을 경우가 있다. 건물주는 아마 소장과 함께 소유권에 대한 사전결정 주장서(Prejudgment Claim of Right to Possession)를 접수시킬 것이다. 소장이 접수될 때 18세 이상인 세입자인데, 소장에 이름이 없을 경우에는 누구나 자신의 권리를 변론할 기회를 갖는다.
이름이 안 나온 세입자는 법원에 사전결정주장서류(Prejudgment Claim)를 10일 안에 접수시켜야 한다. 그러면 자동적으로 퇴거소송에서 피고인이 된다. 세입자는 또한 소장에 대한 답변서도 접수시켜야 한다.
