제미슨 프라퍼티 대 추적 제2탄…미드윌셔가에 점령군 사령관 [데이…

재벌기업들의 윌셔가 러쉬 그리고 부동산 한파에 따른 급매물에 의한 횡재

1980년대 후반부터 동화목재를 비롯한 재벌기업들의 윌셔가 러쉬가 이어졌다.
당시 대표적 주자였던 동화목재는 현재 데이빗 리 씨가 소유하고 있는 3440, 3450, 3460번지 빌딩 즉 세 쌍둥이 빌딩과 놀만디에 위치한 3530번지 빌딩을 집중 매입해 세간의 주목을 받은 바 있다.

이후 동화목재 뿐만 아니라 대농그룹은 3500번지 빌딩, 대한항공은 윌셔 그랜드 호텔(당시 힐튼호텔), 조선일보는 윌셔 래디슨 호텔, 그리고 한국일보는 3350번지 빌딩 등을 사들이거나 지분을 투자하는 등 뒤늦은 부동산 투기열풍에 가담했고, 이들 중 일부는 큰 손해를 감수하고 처분하기에 이르렀다. 바로 이때 등장한 인물이 데이빗 리 씨였다.

지난 412호에 기사화 했듯이 LA 4.29 폭동이 나자 경기는 침체일로에 접어들었고, 하나 둘씩 테넌트들이 떠나가자 자금압박에 견디지 못한 일부 재벌을 포함한 돈 많은 한인 유지들이 부동산 손해를 보고 처분에 나서게 되었다. 게다가 대출을 해준 은행들까지 급매물을 쏟아내듯 내놓자 데이빗 리 씨는 비범한 경기 예측과 통찰력으로 헐값에 나온 빌딩들을 마치 기다렸다는 듯이 마구 사들였던 것이다.

그의 선견지명은 그대로 적중되어 엄청난 이윤을 확보할 수 있었고, 이를 발판으로 리 씨는 대규모 빌딩매입에 나서 오늘날의 ‘Jamison Properties 신화’를 이룩하게 된 것이다. 이는 ‘소규모의 왕국이 탄생했다’고 표현해도 과언이 아닌 ‘8억 달러(한화로 1조에 달함)’ 규모의 엄청난 대기업으로 성장하기에 이른 것이다.

투자방법상의 함정

지난 호에 기사화 했듯이 데이빗 리 씨는 각 건물 매입 시마다 그의 투자규모는 전체 상업용 건물 매입가의 5%만 투자한다고 밝힌 바 있다. 그 외 투자금은 투자자 모집과 은행으로부터 Loan을 받아 처리한다는 것이다. 이렇듯 위험 리스크를 분산시키는 투자법은 어떤 면에서 보면 놀라울 정도로 치밀하고 정확한 계산에서 나온 투자방식인 것이다.

데이빗 리 씨는 은행으로부터 Loan을 받을 때 외국계 은행으로부터 거의 모든 대출을 받고 있고, 10년 만기 고정이율을 적용하여 접근한다는 것, 즉 변동금리에 따른 투자 리스크를 분산시키기 위한 투자방식은 참으로 기발하다고 볼 수 있다.
하지만 여기에서 짚고 넘어갈 점이 있다. 최근 들어 데이빗 리 씨가 고정금리가 아닌 변동금리 방식을 일부 선택해 투자를 하고 있다는 얘기가 부동산 가에 심심찮게 나돌고 있는 것이다. 리 씨가 모집하는 투자자들의 형태는 크게 두 가지로 나뉘어 볼 수 있다.

첫번째 투자형태는 투자자의 투자원금을 보장하고 이윤을 나눠주는 방식이고, 두번째 형태는 매년 20%의 이익금을 돌려주는 약정방식(실제로 이는 매년 15%의 수익보장을 제시하고 나머지 5%는 5년 뒤에 돌려주는 방식을 취하고 있음)을 취하고 있다. 후자인 ‘20% 약정방식’은 5년 뒤에는 원금을 다 돌려 받아 부동산 가격이 건재(?)하다면 투자금액이 두 배로 불어난다는 솔깃한 제안인 것이다.
하지만 투자자들은 데이빗 리 씨가 항간의 소문처럼 변동금리를 취해 대출을 받을 경우 그 상황을 냉철하게 살펴볼 필요가 있다. 40년 사상최저의 모기지 금리를 경신하고 있는 현 시점에서 만일 이자율이 상승 일로로 번진다면 그 은행 대출금의 높아진 이자율로 인해 갚아야 할 이자를 갚지 못하는 상황이 도래하게 될 지도 모른다는 것이다. 이는 자꾸만 투자자들의 원금(Equity)을 야금야금 깎아 먹어 원금손실 야기라는 예상치 못한 일들이 발생할 수 있음을 내포하고 있다는 점을 간과해서는 안 된다는 것이다.

쉽게 설명하자면 향후 주택시장이 소히 얼음판을 걷게 된다면, 높아져 가는 론 이자율을 감당하기 어렵게 된다. 이는 곧 공실률의 하락을 야기시키고, 이는 이에 따른 높아진 대출이자율을 감당하기 어려워질 상황이 도래할 수 있다는 것이다. 이렇게 되면 자금압박을 받게 된다는 것은 불을 보듯 뻔한 사실이고 이것이 장기화된다면, 데이빗 리 씨가 매입했던 건물들을 하나씩 하나씩 처분해야 하는 상황이 올 지도 모른다는 것을 의미하게 된다. 더욱이 그 여파는 투자자들도 벗어날 수가 없어 투자원금을 날릴 수 있는 위험이 필히 뒤따른다는 것이다.

실제로 LA 총영사관 건물이 예전에 세들었던 5455 윌셔 건물에 경우 매입 당시에는 90%이상의 입주가 되어 있었으나 제미슨사가 매입 후 밴달리즘(vandalism) 현상등으로 공실률이 급격히 높아져 50%이상 비는 사태에 직면 투자자들이 투자금 반환을 요구, 제미슨사는 할 수 없이 투자자들의 지분을 인수할 수 밖에 없었고 울며 겨자먹기 식으로 95%에 달하는 지분을 갖게 되었다.
그로인해 제미슨 사와 데이빗 리씨는 상당한 자금압박을 받고 있으며 한 건물에서만 월 5만불 정도에 손해를 보고있는 것으로 알려졌다. (자세한 보도는 다음호에)

알려진 바에 의하면 후자방식인 ‘20% 약정방식’은 원금의 15%만 보장하고 있다고 한다. 이는 투자자들이 미리 인식하기 힘든 깊은 함정이 있음을 보여주고 있다. 지금까지의 부동산 경기는 90년대 초 최저점을 지나 약 10년만에 최고점을 달리고 있다는 것이 전문가들의 분석이다. 부동산 전문가들은 부동산 경기가 순환 사이클에 따라 이제 서서히 최저점을 향해 하향곡선을 그리게 될 것이라는 전망을 내놓고 있다. 물론 반드시 꼭 이대로 되리라는 법은 없지만, 향후 부동산 투자에 있어 투자자들로 하여금 과거보다 조심스러운 접근을 권유하고 있는 것이다.
그래서 이를 누구보다 잘 아는 데이빗 리 씨는 개별 건물 구입시마다 항상 5%만 투자한다고 볼 수 있다. 그에게 있어 이미 5%의 금액은 ‘있어도 그만 없어도 그만’한 그런 돈이 되어있는 것이다.
자신의 리스크는 한껏 줄여놓고, 일종의 ‘고리대금’을 한인들 또는 투자자들로부터 걷어들이고 있다고 볼 수 있다.

그렇다면 과연 데이빗 리씨는 연 20%라는 고리대금 보다 높은 금리를 끌어다가 쓰는 이유는 무엇인가? 자금력이 풍부하다는 제미슨 사가 연 20%의 고금리를 보장시켜 준다는 명분으로 투자금을 끌어들였으나 이 부분에 석연치 않은 의혹이 제기되고 있다.
정말로 데이빗 리씨가 돈이 없어 20%의 고금리를 주면서 투자금을 쓰는 것인지 아니면 먼 훗날 닥쳐올 재앙에 대비해 자신의 리스크를 최대한 줄여려는 고도의 함정인지 정확히 해석되지 않는다.

O.P.M. 투자방식

여기에서 ‘O.P.M.(Other People’s Money)’이라는 경제 시사용어를 주목할 필요가 있다. Other people’s money(한국 미개봉)라는 영화에서 기업사냥가로 분한 데니 드비토는 자기가 기업 사냥하는 방법을 이렇게 고백하고 있다.
“사실 돈을 벌어도 자기돈 놓고 잃을 것에 대해 벌벌 떨게 되면 그 사람은 멍청하다고 볼 수 있지. 남의 돈(Other people’s money)을 가지고 투자를 해서 돈을 벌면 내가 왕창 먹고 실패하면 그들이 돈을 날리는 것, 이것이 진짜 똑똑한 투자야”
이어 기업사냥가로 분한 데니 드비토는 그레고리 펙이 경영하는 전선(케이블)회사를 인수합병하기위해 OTM(Other People’s Money)라는 Paper Company(사무실도 없는 일종의 유령회사)를 역외(세금혜택이 있는 Tax Heaven을 주로 일컬음)에 세우고 그레고리 펙의 회사주식을 매집한다.(물론 남의 돈으로) 이것을 전문용어로 LBO(Leveraged Buy Out)이라고 한다. 이와 같이 돈을 대는 남(투자가)들은 아주 위험도가 높고, 신용은 낮은 정크본드를 사서 투자하게 된다. 성공하면 크게 먹고 실패하면 도루묵이 되는 투전판이 되고 마는 것으로 영화는 묘사하고 있는 것이다.

이는 ‘남의 돈을 빌어 수익을 창출한다’는 엄연히 말하자면 데이빗 리 씨가 현재 15%의 이자를 주면서 투자자들의 돈을 빌려 쓰고 있다는 것과 유사한 형태다. 부동산 경기가 계속 좋아져 이익이 발생한다면 남의 돈으로 다 같이 돈 벌어 생색내 좋고, 안되면 공격적 투자를 한 투자자의 과오가 되는 동시에 자신은 그다지 큰 영향을 받지 않는 5%만 잃으면 된다는 무서운 의미가 담겨 있는 것이다.

더 이상 간과할 수 없는 부실한 건물관리

대부분의 부동산 전문가들은 데이빗 리 씨와 같은 투자법은 현 부동산 경기를 감안할 때 투자자들에게 8-9%의 이윤을 보장하는 것이 그나마 적당하다는 지적을 하고 있다.
하지만 데이빗 리 씨는 투자자들에게 20%의 이윤을 보장함으로써 이미 건물관리에 많은 비용을 쓸 수 없다는 전제를 깔아 버렸다. 물론 리 씨는 5%를 투자해놓고 건물관리를 도맡음으로써 이를 통해 철저하게 자신은 손해를 보지 않으리라는 것을 잘 알고 있었던 것으로 보인다. 이러한 점은 건물의 청소비 절감, 과도한 주차비 요구 등을 통한 이윤 창출이 가능하다는 것을 이미 그의 명석한(?) 두뇌 속에 자리잡고 있었던 것이다. 고스란히 테넌트들의 안전위협이라는 무서운 전략이 도사리고 있었다.

불안한 현 경기상황과 문어발 식으로 벌린 마구잡이 식 확장으로 필연적으로 현금(Cash)확보만이 지름길이었다. 이에 가장 빠른 시일 내에 투자자금을 확보키 위해 청소비 등 관리비를 낮추고, 엘리베이터 관리 등 부대시설 비용 절감과 주차비를 올려 자금을 확보하는 노력에만 혈안이 되었던 것이다.

제미슨 사는 건물을 매입하면 제일먼저 줄이는 것이 시큐리트 가드(경비원) 비용이다. 과거 외국인들이 소유하고 있을때는 주야로 2~3명씩 번갈아 가면서 치밀하게 경비를 서왔었으나 제미슨 사는 이와는 정 반대로 대폭 줄이거나 아예 없애기도 하여 건물관리에 맹점을 드러내 보였다.

이는 건물에 비싼 렌트비를 지불하고 입주한 테넌트들을 전혀 고려치 않은 무식한 발상으로 보여진다. 최근 들어 본보와 현지 중앙일보 등에서 집중 거론하고 있는 미드윌셔가 빌딩의 상식이하의 건물관리 행태 보도는 바로 이를 지적하고 있는 것이다.

8개로 운영되던 엘리베이터 운영을 전기료 절약 명목 하에 4-5대로 운영하는 등 도무지 상식적으로 이해할 수 없는 일들이 데이빗 리 씨 소유 건물 안에서 벌어지고 있다. 이에 따라 많은 테넌트들은 아침마다 엘리베이터 타기 경쟁이 펼쳐진다고 한다. 심지어 ‘걸어 다니는 것이 더 편하고 안전하다’라는 얘기까지 나오고 있는 것이다.

고층빌딩에 있는 엘리베이터 1대당 1번 움직이는데 있어 2달러의 비용이 발생한다고 한다. 이를 절감하기 위해 운영횟수를 줄이고 운영되는 엘리베이터 수를 줄이고 있다는 것이다. 심지어 최근에는 테넌트들이 엘리베이터 안에 1시간 이상 갇히는 등 피해보상 소송이 가능한 일들이 발생해도 눈 하나 꿈쩍하고 있지 않은 실정이다. 오히려 ‘절이 싫으면 중이 떠나라’는 식이다. 과연 어디에서 나오는 자신감인지 오히려 의문이 들 정도다.

데이빗 리 씨가 건물을 인수하기 전 각 건물의 엘리베이터 점검 등은 따로 외국인이 경영하는 엘리베이터 관리 전문회사가 맡아 운영해 왔다. 하지만 리 씨가 건물을 인수한 뒤에는 전문지식이 없고 임시방편으로 허술하게 관리해오고 있는 것이 여실히 드러난다.
일부 건물들은 아예 1998년, 무려 5년 전 엘리베이터 안전검사를 해놓고 아무런 점검을 하지 않고 있다. 이러한 사태의 심각성에 대해 많은 테넌트들은 건물 소유주인 데이빗 리 씨에게 묻고 있다. 주요 고객이라 할 수 있는 테넌트들의 목숨을 담보로 장난질을 하고 있다고 볼 수 밖에 없는 것이다.

주차문제도 그렇다. 적은 주차공간 확보 때문에 고생하고 있는 테넌트들에게 높은 주차료를 최근 들어 노골적으로 요구하고 있다. ‘떠날 테면 떠나라. 들어올 사람들은 널렸다’라는 배짱으로 보인다. 이 또한 어차피 윌셔가의 대부분 건물들을 장악했기에 ‘옮겨 봤자 부처님 손바닥 안’이라는 자신감일까?

과거 90년대 초반 3807번지 Pierce 빌딩을 헐값에 사들일 때와는 다른 문제다. 주로 의사 출신인 그의 동료 의사들과 친인척들로 이뤄진 안면이 있는 투자자들을 모아 큰 이익을 남겼을 때와는 별개의 움직임이 포착되고 있다.
일반 투자자들을 끌어들이기 위해 높은 수익률을 보장하는 것을 가장한 미끼를 던져 이를 덥석 물게 해놓고, 리 씨는 예의 발빠른 두뇌회전으로 사세를 확장하고 있다. 이 과정, 즉 위에서도 언급했지만 ‘고리대금’ 형식의 돈을 빌려 투자자들에게 만족할만한 이자(?)를 지불해야 함에 있어 건물의 주 수입원이 되고 있는 테넌트들의 위생 및 편의제공을 등한시할 뿐더러 목숨까지 담보로 잡고 있는 것이다.

새로운 임대료 갱신을 할 때에도 임대권리금 등을 들어 착복의혹도 제기되는 등 렌트비 인상에만 관심을 두는 것으로 비춰지고 있다. 같은 한인 커뮤니티 일원으로서의 공동체 의식에 문제가 될 수 있다.

심지어 데이빗 리 씨는 수년 전 같은 성당을 다니고 있는 동종교인이자 동료 의사이기도 한 L모 씨의 건물까지 높은 임대료 책정 등 고도의 수단을 발휘하여 내쫓았다는 후문이다.

또한 한가지 간과할 수 없는 더 큰 문제가 있다. 우선 데이빗 리 씨는 LA시 커미셔너로 활약하고 있다. 이와 같이 누구보다 시 법규를 준수해야 하는, 즉 문제의 심각성을 이대로 방치해서는 안 된다는 것을 잘 알고 있는 그가 ‘Safety Department’가 요구하고 있는 기본규정조차 무시하고 있다는 점이다. 심지어 어린애도 알 수 있는 엘리베이터 손잡이 등 기본시설의 파손에 대한 보수까지 차일피일 미룬다는 것은 LA시 소방당국에 대한 도전으로까지 비쳐진다.
본보는 LA시 소방당국에 대해 문제건물의 엘리베이터 안전장치의 미비 및 파손 그리고 방치된 안전점검에 대해 문의하자, “일단 조사를 하겠다. 정확한 답변은 조사를 거친 후 답변해주겠다”라는 답변을 들을 수가 있었다.
일부 테넌트들의 제보에 의하면 그가 건물 관리비를 Squre Feet당 1.25달러라는 적은 비용을 부과하는 형식으로 눈속임 행위까지 서슴지 않고 있다는 것이다. 800 Squre Feet에 불과한 공간을 1,000 Squre Feet으로 조작하는 불법행위도 자행하고 있다는 설이 나돌고 있다.

수면위로 부상하고 있는 위기설과 거래설

윌셔가 점령군 사령관 데이빗 리 씨에 대한 주류사회의 냉정한 평가는 어떠한가?
미국인 부동산 에이전트들은 너나 할 것 없이 현 윌셔가 건물들의 시세는 말 그대로 ‘KOREA Town price’라는 지적을 하고 있다. 터무니 없는 가격으로 부동산 가격을 올려 놓았다는 것이다. 이는 무엇을 말하는가? 가격은 천장부지로 올랐지만 실제적으로 매기가 없을 가능성을 시사하고 있다. 높은 가격에 건물을 사 줄, 말하자면 리 씨의 현금확보를 도와줄 적임자는 없을 것이라는 가정이 가능해진다.
그렇다면 과거 한국의 일부 재벌들의 투기현상 이후 나타났던 부동산 불경기 국면에 빠지게 된다면 ‘Jamison Properties’의 성공신화는 과연 이어질 수 있겠느냐라는 의문점이 생긴다.

이미 데이빗 리 씨에게 자금압박이 왔을 지도 모른다는 예측이 조심스레 흘러나오고 있다. 최근 투자자 모집을 통한 현금확보를 위해 윌셔가 외에도 롱비치 지역 또는 다운타운 쪽의 건물구입에 뛰어들면서 발빠른 투자자 모집에 나서고 있는 데에서 그 원인을 유추해 볼 수 있다.
과연 투자의 귀재라는 그가 증권시장의 강세 등 현재 나타나고 있는 경기지표 등 일반적 경기상황이 부동산 시장의 약세를 보여주고 있는 이 시점에 투자에 나서고 있다는 점은 우려할만한 일이다.
선의의 피해자가 나올 수 있다는 얘기다. 이러한 점을 뒷받침할만한 타운 내 거래설에도 주목할 필요가 있다.
현재 한인 알렉스 양 씨가 소유주로 되어있는 3500번지 건물이 소유주 양 씨의 챕터 11 파산신청을 하게 되자 양 씨가 퍼시픽 유니온 뱅크로부터 대출받은 250만 달러의 론 노트(Note) 건을 데이빗 리 씨가 재빨리 인수해 건물확보 움직임을 보였다는 것이다.

데이빗 리 씨는 퍼시픽 유니온 뱅크와의 모종의 야합을 통해 이 노트(Note) 건을 인수했고, 320만 달러라는 헐값에 건물을 확보하려 했던 것으로 알려지고 있다.
이미 확보한 3440, 3450, 3460번지 빌딩 등 이른바 세 쌍둥이 건물 그리고 3530번지 건물과 교량역할을 하고 있는 이 3500번지 건물을 확보하게 됨으로써 소위 네 쌍둥이 건물의 위용을 갖추려 했던 것으로 풀이되고 있다.
이는 그 확보만으로도 실로 엄청난 경제적 가치를 지니게 되며, 상권의 확보를 의미하게 되는 것이다. 즉 매물로서의 가치도 훨씬 뛰어 오를 것이며, 큰손들의 눈독을 끌어들일 만하다는 얘기다.
하지만 3500번지 건물주 양 씨의 파산소송을 담당하고 있는 판사가 실제 건물가격이 500만 달러를 상회하고 있다는 점을 이유로 이에 제동을 걸게 되자, 꿈에 부풀었던 계획이 무산된 리 씨는 250만 달러에 사들인 노트(Note)건 중 180만 달러를 미국계 은행 First Credit Bank에 넘기고 자신은 70만 달러의 채권만을 끌어안은 것으로 전해졌다.
문제는 왜 퍼시픽 유니온 뱅크가 실제 장부가격으로도 500만 달러를 상회하는 3500번지 건물의 노트(Note) 건을 데이빗 리 씨에게 넘기게 되었는지 그 의혹이 증폭되고 있다.
과거 80년대 지상복합형 네 쌍둥이 빌딩의 거래가격이 약 4000만 달러였다는 점을 감안하더라도 현재 네 쌍둥이 빌딩의 경제적 가치는 실로 엄청날 것으로 예상된다. 이 노른자위 상권의 키를 쥐고 있는 교량역할의 건물 3500번지 빌딩의 중요성을 알 수 있다.
이 노른자위 땅을 놓고 수많은 의혹이 베일에 가려져 있다. 일설에 의하면 퍼시픽 유니온 뱅크의 현운석 행장, 그리고 윌셔가 점령군 사령관 데이빗 리 씨간의 모종의 거래설이 신빙성 있게 나돌고 있다. 본국 외환은행 낙하산 인사로 현지 퍼시픽 유니온 뱅크를 이끌어 온 현운석 행장은 이번3350 윌셔건물과 관련해 250만불 노트를 데이빗 리씨에게 매각과 관련해 중요한 키를 쥐고 있음이 분명하다. 물론 성공신화로 많은 미주 한인들의 존경(?)대상이었던 데이빗 리 씨 또한 그 자금의 출처가 철저히 베일 속에 가려져 있고 본국의 거대한 정치자금 유입도 현재로서는 배제할 수 없는 상태다.

[다음호에 계속]