美 부동산 시장 바닥 쳤나 ‘회복조짐 꿈틀’

미국의 주택판매실적이 4개월 만에 증가세로 돌아서면서 침체됐던 부동산시장이 회복 조짐을 보이고 있다. 하지만 고용시장이 여전히 불안정한 가운데 미국인들의 소비지출도 감소세를 보이는 데다 은행들도 대출에 소극적이어서 섣부른 회복론을 논하기에는 이르다는 지적도 나오고 있다.
이는 주택가격의 추가하락 여지가 충분하다는 것이다. 전미부동산중개인협회(NAR)는 최근 지난해 12월 잠정주택판매지수가 전년보다 6.3% 오른 87.7을 기록했다고 발표했다.
주택판매지수가 상승세를 기록한 것은 지난해 8월 이후 4개월 만에 처음이다. 잠정주택판매지수는 매매계약이 체결됐지만 대금지급 등 거래가 완료되지 않은 계약 건수를 집계한 것으로 기존주택 판매의 선행지표로 쓰인다. 때문에 오는 25일 발표되는 1월 주택판매실적도 상승세를 이어나갈 것이란 전망이 쏟아져 나오고 있다.

                                                                                            <황지환 취재부기자>

주택 판매가 늘어난 것은 차압된 물건이 크게 늘면서 가격이 급락한 탓이다. 미국 부동산 정보사이트인 ‘질로우닷컴'(zillow.com)에 따르면 지난해 미국 주택가격은 평균 11.6% 하락했다. 시가총액으로 따지면 3조3000억 달러가 날아간 셈이다.
이는 지난 2007년 시가총액 감소분(1조3000억 달러)의 3배에 육박하는 것으로 미국의 주택 시가총액은 부동산시장의 호황이 정점에 달했던 지난 2006년 2분기 이후 지난해까지 모두 6조1000억 달러 줄어들었다.
중국의 한 온라인 부동산중개 사이트가 최근 40명을 모집한 미국 주요도시 투어 상품에는 약 400명이 몰렸다. 샌프란시스코·로스앤젤레스·라스베이거스·뉴욕 등을 돌아보며 투자처를 알아보는 상품으로, 회사 쪽은 “사람들이 투자처 다변화에 관심이 많다. 부동산 가격이 엄청나게 떨어진 미국은 중국인에게 매력적인 투자처”라고 전했다.
이는 실제 ‘세계의 공장’으로 불리며 지구촌 자금을 빨아들이는 중국의 돈이 국외로 빠져나가는 추세를 여실히 드러낸 것이다.

부동산 시장 침체 속 시장 반등 가능성

미국의 주택 가격은 지난해 이미 충분히 떨어졌다. 일부 부동산 전문가들은 지난해 주택시장의 상황을 재앙으로 묘사하기까지 했다. 하지만 주택 가격의 줄기찬 하락세는 올해도 계속될 전망이다.
또 계속되는 주택 가격 하락에 대규모 실업 사태까지 겹치면서 미국의 주택 압류 사례는 올해 역시 수백만 건에 이를 것으로 보인다. 부동산 관련 석학인 로젠 교수는 “오는 4분기에나 주택 가격의 반등이 가능하다며 반등 때까지의 주택 가격 누적 하락률이 24%에 달할 것”이라고 내다봤다.
로젠 교수는 월간 주택 가격 하락율이 1~2%에서 0.5% 수준으로 반감될 때를 반등 시기로 예측했다. 그는 “모기지 연체 등에 따른 주택 압류 사태가 올해에도 이어질 것”이라며 “정부의 적절한 대응이 없을 경우, 향후 3년간 최대 800만 채의 주택이 압류될 것”이라고 밝혔다.
전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난해 12월 기존 주택 매매는 예상 밖으로 6.5% 증가했다. 하지만 이는 그간 주택 가격 하락에 따른 시세 차익을 노린 일종의 ‘바겐 헌팅’ 성격이 짙다.
최근 상무부 발표에 따르면 같은 달 신규 주택 매매는 14.7% 감소하며 사상 최저 수준으로 추락했다. 하지만 11월 S&P/케이스실러 주택가격지수는 지난해 같은 기간보다 18.2% 하락했다. 이는 블룸버그가 집계한 월가 예상치인 18.4% 하락보다는 작은 수치지만 2001년 집계 이후로는 최대 낙폭이다.
신용경색으로 1조 달러 이상의 손실을 낸 은행들이 대출을 꺼리면서 주택 압류가 급증한 것이 발목을 잡았다. 반면 주택판매는 예상외로 증가하면서 아직 멀긴 했지만 바닥에 근접한 것 아니냐는 희망적인 관측도 나오고 있다.
미국의 지난해 12월 주택판매가 전달에 비해 6.5% 증가한 474만 채를 기록한데다 월가 애널리스트의 전망치 440만 채를 훌쩍 뛰어 넘었다는 것 역시 호재로 작용한 것이다.

구제금융 등 넘어야 할 산 많아

하지만 미국 부동산시장이 회복기에 접어들었다고 낙관하는 것은 아직 무리라고 전문가들은 지적한다. 오바마 정부가 모기지 활성화를 꾀하고는 있지만 여전히 규정이 까다롭고 집값이 더 떨어질 것이라는 기대감에 관망세가 짙어지고 있기 때문이다.
바닥을 향해 추락하는 고용시장도 문제다. 미국의 실업률은 지난해 12월 16년래 가장 높은 7.2%를 기록했다. 때문에 같은 달 개인 소비지출은 1% 줄면서 6개월째 하락세를 이어갔고 지난해 전체로는 증가세가 3.6%에 머물러 47년 만에 가장 부진했다.
스탠 험프리스 질로우닷컴 부사장은 “경제의 향방이 불확실한 가운데 차압 및 대출기준이 강화되면서 주택시장의 침체가 가속화하고 있다”며 “고용환경의 악화 속에 대출금 상환 압박이 커지면서 차압 대상 주택이 늘어나 집값 하락세가 이어지고 있다”고 말했다.
그리고 미국 온라인 부동산시장 예측업체 하우징프리딕터닷컴(Houingpredictor.com) 역시 추가 주택 가격 하락을 전망했다. 하우징프리딕터닷컴은 미국의 주택 가격이 지난해 11.1% 하락한 데 이어 올해 12% 추가 하락할 것으로 내다봤다.
특히 실업률과 주택차압 건수가 극에 달했던 4분기에 증발한 액수만 1조4000억 달러에 이르고 같은 기간 주택 매물은 2.9% 늘어났다. 주택가격이 추락하면서 집값보다 많아진 대출금을 짊어진 주택보유자들도 지난해 3분기 14.3%에서 4분기 17.6%로 증가했다.
30년 만기 모기지 금리도 지난해 11월 6.09%에서 5.33%로 하락해 주택 수요를 견인했다.
한편 미국의 20개 대도시 지역의 주택 가격이 또다시 사상 최대 폭으로 하락했다. 주택 판매가 부진한 데다 주택 압류가 급증했기 때문이다. S&P/케이스실러 주택가격지수는 2007년 1월 이후 지속적인 하락세를 이어왔다. 지난 2006년 고점보다는 25% 떨어진 것이다. 주택가격지수는 전월대비로도 2.2% 떨어졌다.
이는 신용경색으로 1조 달러 이상의 손실을 낸 은행들이 대출을 꺼리면서 주택 압류가 급증한 까닭이라는 분석이 우세하다.
바클래이캐피탈의 미셸 메이어 이코노미스트는 “차압된 주택들이 헐값에 나오면서 최근 몇 달간 주택가격이 가파르게 떨어졌다”며 “시장 상황은 지난해 말부터 심각하게 악화됐다”고 말했다.
20개 대도시 모든 지역의 주택 가격이 하락했다. 특히 지역별로는 피닉스가 33%, 라스베이거스가 32% 하락해 가장 많이 떨어졌다.