안정세를 보이던 미국 주택시장이 지난해 말 이후 이중침체(더블딥)징후를 보이고 있다.
부동산 정보업체 질로닷컴에 따르면 미국 143개 주택시장 가운데 보스턴과 애틀랜타, 샌디에이고 등 29개 지역의 주택시장이 지난해 말부터 다시 하락세를 타기 시작했다. 이들에 따르면 미국 주택시장이 5개중 1개꼴로 더블딥 징후를 보이고 있다는 것이다.
조사결과 4분기 중 미국 전체 주택가격은 전년 동기대비 5%, 전 분기 대비로는 0.5% 하락했다. 기존 모기지 대출 잔액 보다 주택가격이 더 낮은 ‘네거티브 에쿼티’(negative equity)의 비중도 3분기 21%에서 4분기 21.4%로 높아졌다. 이상 징후가 감돌고 있는 올 상반기 미국 주택시장의 가격 하락세 원인을 들여다봤다.
<황지환 취재부기자> |
질로닷컴 스탠 험프리즈 수석 이코노미스트는 “지난해 중반 우리가 경험한 것은 주택시장의 거대한 조정 흐름에서 일시적으로 나타난 휴지기였다”며 “주택시장은 아직 (하락)방향을 바꾸지 않았다”고 분석했다.
그는 이어 “단기적으로 2개 분기 가량 주택시장의 하락세가 지속될 것이라는 분명한 신호들이 존재한다”고 말했다.
그는 또 “지난해 그나마 주택시장이 안정을 보인 것은 정부의 세 지원과 연방주택국(FHA)의 저리 대출 덕분이었다”면서 “그러나 모기지 금리 상승과 세 지원 종료로 올 상반기 주택시장은 가격 하락세가 지속될 것”이라고 말했다.
더블딥 이상 신호
글로벌 금융위기를 몰고 왔던 미국 부동산 시장이 또 다시 흔들리며 상업용 부동산 가격이 하락하고 대출자 및 은행 파산 가능성이 커지고 있다. 여기에 건설지출도 기대에 미치지 못하면서 주택시장에 대한 우려가 깊어지고 있다.
한때 최고가에 거래되던 피터쿠퍼빌리지(Peter Cooper Village)와 스타이브샌트 타운(Stuyvesant Town)의 소유주인 티시만 스파이어(Tishman Speyer Properties)와 블랙록(BlackRock)이 44억 달러의 채무조정에 실패하면서 결국 채권단에 넘어갔다고 전했다.
티시만 등은 지난 2006년 임차료 제한이 해제되자 이 대규모 아파트단지가 풍부한 현금수익을 창출할 것이라는 기대로 거액을 투자해 매입했다.
하지만 예기치 않은 경기침체로 인해 아파트 수요와 임차료 수입이 감소하면서 예상과 달리 큰 손실을 기록했다.
지난해 뉴욕시의 임차료 수입은 5.6%나 줄면서 연간 기준 적어도 20년래 가장 큰 폭으로 위축된 것으로 나타났으며 임차료를 시장 수준으로 인상할 수 있도록 한 요청이 법원에 의해 기각된 점도 회사 수익에 엄청난 타격을 입혔다.
티시만은 파산보호신청 등 여러 옵션을 고려했으나 이것이 회사의 장기적인 이익에 부합하지 않는 다는 판단 하에 지난 토요일 결국 채권단에게 넘기기로 했다.
이 가운데 30억 달러 규모의 선순위 모기지를 보유한 CW캐피털이 인수를 넘보고 있으며 싱가포르투자청(GIC)과 하트포드파이낸셜서비스 등 14억 달러 규모의 후순위 모기지를 가진 채권자 그룹들도 인수 쟁탈전에 가세하고 있다.
로펌사인 모리슨 앤드 포에스터(Morrison&Foerster)의 부동산그룹 대표인마크 에델스타인은 관건은 부채 규모에서 어느 쪽이 주도권을 쥐고 있느냐 하는 점이라고 한 마디 했다.
공실률 사상 최대
최근 국제금융센터 등에 따르면 상업용 부동산 가격은 서브프라임(비우량주택담보대출) 사태가 발생하기 전인 2007년 고점대비 43%나 하락했다.
공실률은 급증해 아파트의 경우 2008년 4분기(10~12월) 6.7%에서 2009년 4분기 8.0%로 올랐다. 쇼핑몰의 경우 공실률이 같은 기간 8.9%에서 10.6%, 사무실은 14.5%에서 17.0%로 뛰어 91~94년 이래 최고치를 기록했다.
이처럼 가격이 떨어지고 공실률이 상승하는 등 상업용 부동산 부실이 증가하면서 대출금을 감당하지 못하는 대출자와 은행들의 파산 가능성이 높아지고 있다.
부동산컨설팅업체인 포어사이트 애널리틱스에 따르면 올해 만기가 도래하는 270억 달러 가량의 상업용 부동산 대출금액 중 언더워터(underwater·부동산 가격이 대출금 이하 상태)의 비중이 현재 36%나 된다. 상업용 부동산 가격이 크게 상승하지 않으면 대출 상환 자체가 불가능해질 수 있다.
모건스탠리는 지난해 말 대출 상환의무에서 벗어나기 위해 샌프란시스코 소재 오피스 5곳의 소유권을 포기했다.
지난 1월에는 선스톤 호텔 투자사가 2억5000만달러 모기지 이자지급이 어려워지자 매사추세츠 소재 호텔 11개를 채권단에 넘겼다.
부동산 시장 침체로 미 건설지출도 하락하고 있다. 지난해 10월 전월대비 11.4%올랐던 주거 건설 지출은 11월과 12월 -1.4%, -2.7%를 기록하며 다시 침체상태로 바뀌었다.
비주거용 건설 지출은 지난해 5월 이후 8개월 연속 마이너스 행진 중이다.
재량지출 3년간 동결
한편 2011년부터 3년간 재량지출이 동결된다. 재량지출이란 세출은 재량지출과 의무지출로 나뉜다. 의무지출은 연금이나 의료보험처럼 해마다 같은 기준에 따라 빠져나가는 고정 지출이다. 이에 비해 재량지출은 입법 여부에 따라 해마다 달라지는 유동적 지출이다.
재량지출 규모는 약 4470억 달러다. 동결 대상은 상무·내무·법무·노동·환경보호 분야다. 국방·재향군인보훈·국토안보·국제원조 등 외교·안보와 관련된 분야의 지출은 동결 대상에서 제외된다. 하지만 재량지출 분야를 동결함으로써 예산 전반에 대한 재정 축소 분위기를 확산할 수 있을 것으로 미국 정부는 기대하고 있다.
오바마 대통령이 동결안을 들고 나온 이유는 고질적인 정부의 재정 적자 때문이다. 미국의 올해 재정적자 규모는 1조4000억 달러에 달한다. 미국 정부는 재량지출을 동결할 경우 매년 100억~150억 달러를 아낄 수 있을 것으로 보고 있다. 물가 상승을 감안하면 앞으로 10년간 2500억 달러를 줄이는 효과다.
이에 대해 공화당은 근본적인 처방이 될 수 없다며 비판했다. 마이클 스틸 하원 공화당 원내대표 대변인은 “파이 먹기 대회에서 이긴 후 다이어트 하겠다고 발표하는 것이나 마찬가지”라고 꼬집었다. 막대한 재정을 쓰고 난 뒤 쥐꼬리만큼 줄여봐야 소용없다는 것이다.
금융시장에선 재량지출 축소를 출구전략의 초기 단계라는 해석을 하기도 했다. 재정을 풀어 경기를 끌어올리는 정책을 더 이상은 쓰지 않는다는 의미다. 미국은 금융위기 이후 은행 구제금융에만 2조6838억 달러를 퍼부었다.
집권 1년을 맞은 오바마 대통령의 정치적 승부수란 분석도 나온다. WSJ는 “매사추세츠 선거 패배 이후 자신의 지지자들을 결집시키기 위한 전략”이라고 분석했다. 막대한 경기 부양책과 함께 건강보험 개혁 등을 시도했지만 별다른 성과를 보이지 못한 오바마 정부의 국면 전환용 카드란 얘기다.
최근 CNN이 실시한 여론조사도 이를 뒷받침한다. 조사에 따르면 미국인 4명 가운데 3명은 오바마 정부가 경기부양 자금으로 사용한 돈의 절반 이상은 낭비라고 생각하는 것으로 나타났다. 라마 알렉산더 테네시주 상원의원은 “대통령이 너무 많은 사과를 입에 물었다가 힘들게 되자 그걸 한 번에 뱉어내려 하고 있다”고 꼬집었다.
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