조석래 효성그룹회장과 장남 조현준 사장이 비자금 조성 등의 혐의로 재판이 진행 중인 가운데 해외부동산불법매입 등으로 유죄선고를 받은 3남 조현상 부사장이 6백억원 상당의 호텔을 3백억원에 강탈했다는 의혹에 휩싸이며 또 다시 물의를 빚고 있다.
서울시 강남구 논현동 61-3, 엠포리아빌딩. 이 빌딩은 엠포리아주식회사[현 디오리지날HD]의 소유였고 그 대표이사는 정연석씨였다. 이 건물은 대지면적 888.8 제곱미터에 지하2층, 지상 15층의 건물로 도산대로변에 위치해 있었다. 2008년 발발한 글로벌금융위기의 여파로 자금난을 겪던 정씨는 2010년 여름 이 빌딩을 매각하려던 중 조현상 효성 부사장의 미국 브라운대 동창인 박지환 다음카카오 계열 케이벤처그룹 사장을 만났다고 한다. 박씨는 효성그룹 자제와 친하니 대출을 받게 해주겠다고 했고 정씨는 대출브로커 박씨에게 8억8천만원의 알선료까지 주며 효성캐피탈로부터 3백억원을 대출받았다. 효성캐피탈과 엠포리아는 2010년 8월 25일 3백억원 대출약정서를 작성했다. 본보가 단독입수한 대출약정서에서 담보물은 바로 엠포리아빌딩, 이 약정서 서명자는 대주인 효성캐피탈과 차주인 엠포리아, 그리고 연대보증인으로 엠포리아의 대표이사인 정연석씨가 서명했다. 또 특이하게도 증인이라는 명목으로 전기종씨와 존 제이박이라는 사람이 서명한 것으로 확인됐다. 알고 보니 전씨는 효성캐피탈대주주인 조현상씨의 측근으로 당시에는 주식회사 효성의 부장[현재 상무]으로 효성캐피탈과는 엄격하게는 무관한 사람이었으며 존 제이박은 바로 박지환이라는 대출브로커로 밝혀졌다. 효성캐피탈의 호텔약탈음모가 조현상부사장이 직접 관련된 것이라는 주장을 입증하는 증거중 하나가 바로 전기종씨가 증인으로 서명을 했다는 점이다. 300억 대출, 390억 설정 효성캐피탈은 대출약정서 작성에 앞서 담보물에 대한 평가를 실시했다. 즉 부동산감정평가다. 본보가 단독입수한 부동산감정평가서에 따르면 효성캐피탈이 청림감정평가가 사무소에 주식회사 엠포리아소유물건, 즉 엠포리아빌딩에 대한 감정을 요구했다. 감정평가서에는 2010년 8월 16일과 17일 이틀간 감정을 실시한 결과 8월 17일 현재 이 부동산 감정가는 430억원이라고 명시돼 있다.
이처럼 대출시점인 2010년 8월말 이 건물의 가격은 430억원이었으며 이에 따라 효성캐피탈은 엠포리아에 3백억원을 대출하는 대신, 대출액의 130%, 즉 390억원에 대한 1순위근저당을 설정하기로 대출약정서를 작성했다. 등기부등본확인결과 효성캐피탈이 이 건물에 390억원 담보를 설정한 날은 2010년 9월 7일이었다.
대출약정서를 살펴보면 대출이후 1년까지의 이자는 7%, 1년에서 2년까지는 8%, 2년에서 3년까지는 9%, 3년에서 4년까지는 10%인 반면, 4년에서 5년까지 1년이자는 무려 21%에 달했다. 거의 살인적인 고이자인 것이다. 그리고 5년째 되는 날 상환하는 계약이었다. 또 36개월, 즉 3년이 지나고 4년째 들어가는 날부터는 조기상환이 가능했다. 또 이자를 2회 연체하면 대주, 즉 효성캐피탈이 이를 2회 서면으로 최고한 뒤 납부하지 않으면 채무불이행으로 간주하고 임의경매 등의 조치를 취하도록 돼 있다. 대출계약서상 가장 특이한 부분이며 사전부터 호텔 강탈을 목적으로 한 대출이었음을 시사하는 조항은 바로 ‘담보물 사용권’이 명시된 점이다. 대출약정서 제 12항 담보물사용권은 ‘차주는 대주 또는 대주가 지명하는 자가 담보물중 지상 1-3층과 지하1층에 대하여 전부 또는 일부 우선 사용할 수 있는 권리를 보장한다, 대주는 본약정 체결 후 3개월이내에 대상물 사용여부를 차주에게 통지하여야 하며 차주는 이 기간동안 대상물을 제3자에게 임대하지 않기로 한다. 만약 대주 또는 대주가 지명하는 자가 대상물에 대한 사용여부를 결정하지 못하였음에도 불구하고 차주로 하여금 대상물을 제3자에게 임대하지 않기를 원할 경우라면 차주와의 협의에 의하여 매월 일정한 비용을 지급하기로 한다’고 돼 있다. 즉 효성캐피탈이 약정체결 지상 1-3층과 지하 1층등 4개층을 우선 사용할 수 있고 자신들이 아니라도 3개월내에 임대자를 마음대로 정할 수 있는 권리를 차주, 즉 돈을 빌리는 엠포리아에게 요구했고 이를 인정받은 것이다. 차주는 돈을 빌리는 을의 입장에서 이를 수용할 수밖에 없었다고 한다. 결국 이 조항이 효성캐피탈에 호텔을 빼앗기는 결정적 빌미가 된다. 효성캐피탈은 바로 이 담보물사용권에 따라 2011년 3월 건물의 1,2층을 효성측의 벤츠승합차 전시장으로 사용하겠다고 해서 쇼품으로 용도변경까지 시켜놓고도 이 매장 임차료를 엠포리아측에 납부하지 않았다. 그러나 효성캐피탈과 효성은 엄연히 다른 법인이며, 특히 벤츠승합차 전시장으로 쓴다며 임대를 진행하던 크레오디자인은 용도변경까지 마친 상황에서 잠적해 버리고 만다. 고의적으로 덫을 만들었다는 것이 피해자 측의 설명이다. 피해자가 잠적한 이들을 추적한 결과 이들은 엠포리아빌딩인근의 대형빌딩에서 사무실을 운영했으며 이 빌딩은 2010년 효성캐피탈에서 585억원을 대출받은 것은 물론 대출을 받은 사람은 벤츠자동차판매회사인 ‘더클래스효성’의 2대주주인 김재훈씨로 밝혀졌다. 명의벤츠 전시장 계약 후 잠적 김씨는 효성의 비자금관리인으로 지목된 것은 물론 조세피난처에 페이퍼컴퍼니를 설립한 뒤, 그 회사 이름으로 더클래스효성의 주식을 취득, 2대주주가 된 것으로 드러났다. 그래서 효성이 김씨에게 돈을 주고 페이퍼컴퍼니명의로 더클래스 2대주주가 됐지만 사실상 그 주식은 효성의 차명재산이라는 의혹도 제기되는 상황이다.
이처럼 효성의 비자금 관리인의혹을 받는 인물이 자신과 관계있는 인물을 이용해, 효성신규사업의 일환인 벤츠 승합차 전시장으로 엠포리아빌딩 1,2층을 임대하겠다고 하고는 잠적했고 엠포리아측은 당연히 임대료를 한 푼도 받을 수 없었다. 정씨는 ‘효성이 1년 3개월간 건물을 사용하면서 임대료 10억4천만원을 한푼도 내지 않았고 이로 인해 자금사정이 더욱 악화됐다’고 밝혔다.
정씨는 이자를 꼬박꼬박 납부했지만 효성 측 임대료 10억4천만원을 제외하고 이자를 납부했고 효성측은 이자를 2회 이상 납부하지 않아 기한이익을 상실했다며 이는 대출약정에 따라 엠포리아측의 채무불이행에 해당된다며 2012년 9월 경매강행을 통보했다. 이는 사실상 효성캐피탈이 조현상씨가 점찍은 이 부동산을 싼 가격으로 인수하기 위해 법인자금을 동원, 치밀한 방법으로 강탈했다는 의혹이 제기되는 대목이다. 정씨는 효성캐피탈에서 3백억원을 대출받은 뒤 강남구청으로 부터 관광호텔승인을 받고 기존건물을 리모델링하는 방법으로 30%정도의 공사가 진행된 상황에서 날벼락을 맞은 것이다. 정씨측은 2012년 2월, 2013년 5월, 2013년 8월등 세 차례에 걸쳐서 다른 금융기관으로 부터 돈을 빌리거나 투자를 유치하는 방식으로 원금을 조기에 상환하려 했지만 효성캐피탈측이 번번이 이를 방해했다고 밝혔다. 2012년 2월 우리은행에서 대출을 받으려 하자 우리은행출신의 효성캐피탈 임원이 우리은행에 악소문을 흘려서 대출을 받지 못하게 했고 2012년 8월 과학기술인공제회 투자유치, 그 뒤 KT계열의 투자회사로 부터 투자를 받으려 했지만 일부 채권자들이 투자약정서에 동의하지 못하도록 하는 방법으로 상환을 막았다고 주장했다. 이 같은 방법은 악명높은 고리대금업자들의 수법과 다름없다. 사채업자들에게 건물을 담보로 돈을 빌린 뒤 돈을 갚으려 해도 이리저리 핑계를 대고 대출상환일자까지 돈을 못갚게 하는 수법과 정확히 일치하는 것이다.
금감원 조사로 합의체결 진정철회 효성캐피탈은 이자를 제대로 갚지 않는다며 2012년 9월 4일 서울중앙지방법원에 일찌감치 경매를 신청한 것으로 드러났다. 대출 2년도 채 지나지 않은 시점이었다. 경매신청 번호는 서울중앙지방법원 타경 28159번으로 확인됐다. 결국 이 건물은 2014년 6월 3일 경매에서 명동AMC에 280억원에 낙찰돼 정씨는 알거지가 되고 말았고 호텔리모델링 등에 참여한 영세 건설업자를 비롯해 많은 채권자들도 적지 않은 돈을 날리고 말았다.
효성이 20억원을 손해보는데도 눈 뜬 장님처럼 쳐다만 보고 있었던 이유는 무엇일까, 그것은 정씨의 재기를 막는 한편 효성 측으로서는 자신들이 바지로 내세운 명동 AMC측에 낙찰가 280억원에 조금의 웃돈만 주면 건물을 손에 넣을 수 있기 때문이다. 즉 효성측이 이 같은 계획을 세웠다면 낙찰가는 낮으면 낮을수록 좋은 것이다. 그래서 조현상의 호텔강탈의혹은 더욱 신빙성이 있는 것이다. 건물가격이 2010년 430억원에서 2014년 280억원으로 150억원으로 떨어졌다고 해도 부동산시장이 전체적으로 하락했다면 하등 이상할 것이 없다. 그렇지만 사실은 정반대이다. 내릴 이유가 없었고 오히려 건물가치가 더욱 상승했음이 객관적으로 입증된다. 2010년 이 부동산 소재지 공시지가는 1제곱미터당 1260만원이었지만 2014년에는 1405만원으로 10%이상 올랐다. 또 관광숙박시설 확충을 위한 특별법시행으로 기존건물을 40% 추가 증축할 수 있도록 바뀌었기 때문에 건물면적은 40% 가량 늘어나게 된다. 특히 이 건물 150미터 거리에 있는 강남을지병원 사거리에 지하철역 신설이 확정됐다. 공시지가가 올랐고 건물면적이 늘어나며 전철역신축이 확정돼 역세권으로 변했음으로 건물가격을 더 올라야 한다.
현재 적정가는 최소 6백억원 이상 이라는 것이 부동산전문가들의 주장이다. 그런데도 경매에 따른 건물감정가는 대출때보다 150억원으로 줄었으며 더구나 이 감정가는 효성캐피탈의 대출액에도 미치지 못하는데도 효성이 이를 받아들인 것은 건물을 약탈하려는 꿍꿍이가 있었다는 분석이 설득력이 있다. 만약 그런 꿍꿍이가 없었더라도 효성캐피탈의 이 같은 행위는 회사에 손해를 끼치는 배임혐의가 명백한 것이며 주주들이 고발을 해야 하는 상황인 것이다. 상상초월한 고리 대출약정서 함정 이처럼 효성캐피탈은 대출실행단계에서의 각종 불공정거래의혹, 건물사용료 고의 미지급의혹, 고의적 상환방해의혹 등 여러 가지 문제를 일으켰지만 현재 유유히 대출금을 환수하고 있고 조금 더 시간이 흘러 잊을 만하면 건물의 소유주는 조모씨나 그가 지명하는 제3자, 차명관리인으로 바뀌어 있을 가능성이 큰 것이다.
엠포리아측의 무담보채권단도 마찬가지다. 매일 매일 이 사건을 인터넷에 알리지만 올리자마자 효성 측에 삭제되고 있다. 무담보채권단은 최근 자신들이 법원에 제출한 탄원서를 공개했다. 본보가 순식간에 총알같이 삭제시키는 효성과의 숨바꼭질 끝에 입수한 이 탄원서는 정씨의 주장을 사실상 입증하고 있다.
채권단은 이 탄원서에서 이 사건의 본질을 재벌갑질이라고 단 한마디로 규정했다. 특히 현재 디오리지날호텔의 회생을 반대하는 채권자는 오직 효성캐피탈뿐이라며 호텔이 회생되면 6백억원이상의 가치를 가지게 되며 투자자를 유치해 호텔로 변모하면 도산대로 선상의 훌륭한 호텔이 되고 모든 채권자가 돈을 받을 수 있음에도 효성캐피탈만이 반대하는 것은 수많은 서민들을 고통으로 밀어 넣는 처사라고 밝혔다. 또 법원이 지정한 회계감사팀 등이 회생 가능서에 대해 지난해 12월 단 4일간 조사를 한 뒤 ‘회생시켜줘도 적자를 볼 것이 뻔하다’는 보고서를 낸 것은 도저히 받아들일 수 없는 처사라고 밝혔다. 심지어 투자회사들이 이 호텔의 성공을 예상하고 펀드상품까지 만들었다는 사실을 설명하고 효성캐피탈의 갑질을 막아달라고 요청했다. 채권단은 수만개를 가진 대기업이 단 한개를 가진 무담보채권단, 이 단 한개를 잃으면 절망의 나락으로 빠지고 죽을 수도 있는 힘없는 서민들을 벼랑끝으로 몰고 있다며 눈물없이는 읽을 수 없는 탄원서를 올렸다. 그리고 정연석 엠포리아사장은 울다 지쳐 퉁퉁 부은 얼굴로 최근에는 서울 성북동 조석래 효성회장의 집 앞에서 1인 시위를 벌이고 있다. 그가 ‘효성 조석래회장님 자식교육 똑바로 시키세요, 중소기업 약탈이 상생이고 창조경제입니까’ 라고 쓰인 피켓으로 울분을 토하고 있다. 채권단 또한 ‘대출미끼 재산약탈, 효성은 배상하라’라는 플래카드를 들고 효성사옥 앞에서 시위를 벌이기도 했다. 수퍼갑질 조현상 청와대에서 초대 그런데 이 같은 처절한 절규가 메아리칠 때 청와대에서는 동문서답의 외침이 들려왔다. 박근혜 대통령이 지난달 24일 1년6개월만에 재벌총수 21명과 오찬을 가진 자리에 조현상 효성부사장을 만난 것이다. 박대통령은 수퍼갑질로 물의를 빚고 있는 당사자를 만나 상생을 부탁했다고 한다. 박대통령이 말하는 상생, 창조경제는 과연 무엇인지 되묻지 않을 수 없는 것이다. |
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