‘2013년 3천여만불 투입 대형빌딩 3개 매입
뉴욕 부동산 거부로 화려하게 변신했지만…’

870만달러에 매입한 소호거리 건물

랜트비도 못 받고…
종신리스권문제로…
뒤통수 맞고 ‘가슴앓이’ 속사정

▲김종훈 유디치과 대표

지난 2013년 뉴욕 맨해튼에 3천여만달러를 투입, 대형빌딩 3개를 매입한 김종훈 유디치과 대표. 한국은 물론 미국에까지 네트워크형 치과를 도입, 돌풍을 일으킨 김씨가 맨해튼의 한인 부동산거부로 등장했지만, 일부건물은 전소유주 및 테넌트와의 갈등으로 인해 큰 손해를 입고 있는 것으로 밝혀졌다. 김씨가 매입한 맨해튼 소호의 대형빌딩과 관련, 전소유주는 1개층에 대한 ‘종신리스권’을 주장한 반면 김씨는 이를 부인했으나, 법원은 전소유주의 손을 들어줌으로써 1개층은 사실상 영구적으로 렌트를 받지 못하고 전소유주가 점유하게 됐다. 또 김씨는 이 건물의 1층을 식당으로 용도를 변경해준다는 조건으로 리스계약을 했다 이를 이행하지 못해 건물매입 뒤 2년 이상 렌트비를 단 한 푼도 받지 못한 것으로 확인됐다. 이 과정에서 김씨는 자신의 변호사가 계약서 조건 등을 세세하게 설명하지 못했다며 갈등을 빚고 있는 것으로 드러났다. 반면 이 건물을 렌트한 델리업자는 한인은행인 뉴뱅크에서 렌트계약과 동시에 185만달러를 빌렸지만 이를 갚지 못함으로써 사실상 파산했다. 랜로드는 랜로드대로, 테넌트는 테넌트대로, 은행은 은행대로 피해를 입은 것이다. 은행이 이처럼 신속하게 대출을 해준 것도 의문이다. 유디치과 김종훈대표 소유의 뉴욕부동산관련 옥신각신 실태를 짚어 보았다.
안치용(시크릿 오브 코리아 편집인)

뉴욕 맨해튼의 대학가로 잘 알려진 워싱턴스퀘어팍에서 불과 3블락 떨어진 ‘736 브로드웨이’ 11층 빌딩. ‘젊음의 거리로 불리는 그리닛지빌리지와 NYU 캠퍼스 한복만에 위치한 이 빌딩은 지난 2013년 6월 28일 김종훈 유디치과대표가 870만달러에 매입한 빌딩이다.
김씨는 ‘UD 736 브로드웨이 유한회사’라는 법인을 설립, 이 법인 명의로 연면적 2만5300스퀘어에 달하는 주상복합건물을 매입했다. 하지만 김씨는 이 빌딩 1층 렌트비는 2년이상 받지 못했고, 3층은 사실상 전소유주에게 평생리스권리를 보장, 사실상 빼앗긴 것으로 밝혀졌다. 어찌된 영문인지 전후 속사정을 알아봤다.

전소유주에게 평생리스권리 보장 ‘왜’

본보확인결과 지난 7월 25일 뉴욕시 부동산등기소에 이 빌딩에 대한 법원명령[COURT ORDER] 1건이 등기된 것으로 드러났다. 이 문건을 검토한 결과 김씨 소유의 ‘UD736 브로드웨이유한회사’는 지난 7월 6일자로 ‘736브로드웨이오너유한회사’에 이 건물 3층의 종신리스권리[LIFE ESTATE RIGHR]를 부여한 것으로 확인됐다.

▲ 유디치과 김종훈 대표가 매입한 뉴욕 맨해튼 브로드웨이 736 건물(구글지도)

즉 평생 건물3층을 점유할 수 있는 권리를 부여한 것이다. 특히 이 권리가 사람에게 부여됐다면 사망과 동시에 소멸되지만, 법인에 종신리스권리가 부여됨으로써, 법인이 스스로 청산하지 않거나 제반법규 위반 등으로 강제 청산되지 않는 한 법인은 소멸되지 않기 때문에, 실제로는 영구적으로 3층을 점유할 권리를 부여한 셈이다. 김씨가 맨해튼 금싸라기 건물을 매입하고도 1개층의 소유권을 잃은 것이나 마찬가지다.

이 문건에 따르면 이 빌딩 전소유주인 ‘734-6 브로드웨이유한회사’가 지난해 9월 14일 뉴욕주 뉴욕카운티지방법원에 김씨측을 상대로 ‘종신리스권리’이행을 촉구하는 소송을 제기했고, 법원 이 지난 4월 3일 원고의 권리를 인정하는 명령을 내림에 따라 김씨측이 전소유주측의 종신권리를 인정하는 문서에 7월 6일 서명했고, 전소유주측이 이 문서를 7월 26일 등기한 것이다.

이 합의서에 따르면 김씨는 지난 2013년 6월 28일 전소유주인 ‘734-6 브로드웨이 유한회사’ 로부터 이 빌딩을 매입할 때, 전소유주에게 건물3층에 대한 종신리스권리를 부여했다는 사실을 인정했다. 전소유주는 이 종신리스권리를 지난 2015년 7월 27일자로 ‘736브로드웨이오너 유한회사’에 양도한 것으로 드러났다. 본보가 전소유주가 종신리스권리를 양도한 서류를 확인 한 결과 두 회사를 대리해 동일인물이 서명한 것으로 밝혀져 사실상 동일회사로 이름만 바꾼 것으로 추정된다.

또 합의서에는 지난 4월 3일 뉴욕카운티지방법원의 명령으로 합의서를 집행한다고 적은 뒤 김씨는 지난 6월 21일자로 매사추세츠주 서폭카운티에서 ‘UD736브로드웨이’의 오너자격으로 합의서에 서명한 것으로 밝혀졌다. 김씨는 6월 21일자로, ‘736브로드웨이 오너’측은 7월 6일자로 각각 서명해 7월 6일자로 효력이 발생한 것이다.

▲ 2013년 6월 28일 김씨측과 전소유주간의 클로징당일 김씨는 전소유주에게 3층 종신리스를 부여하는 합의서의 부속서류에는 월 렌트비를 570달러로 한다는 내용이 포함돼 있다.

3층 전체 월렌트비 570달러 합의배경에 의문

전소유주측이 종신리스권리 이행을 촉구하는 소송과정에서 법원에 제출한 각종 증거를 검토한 결과, 김씨는 전소유주측과 수차례 이 같은 합의를 한 것으로 드러났다.
김씨는 2013년 5월 9일 이 건물 매입계약을 체결하고 6월 28일 매매대금을 완납함으로써 이 빌딩소유주가 됐다. 법원에 제출된 5월 9일자 매매계약서에는 전소유주가 3층 전체에 대한 종신리스권리가 명시된 것으로 확인됐고 6월 28일자로 전소유주가 3층 전체 종신리스권리를 다시 한번 명시한 서한에도 김씨가 서명을 했고, 부속계약서에도 3층 전체의 월렌트비가 570달러로 합의된 것으로 밝혀졌다. 매월 렌트비 570달러를 받고 3층 전체를 영구히 렌트해 준다는 합의서다.

이에 대해 김씨는 3층에 대한 리스권리는 당시 3층의 일부인, 3층 앞부분에 입주해 있던 ‘736 브로드웨이보석회사’를 퇴거시키기 위해 전소유주에게 한시적으로 부여한 권리라고 주장했다. 즉 이 보석회사의 리스가 2014년 1월 1일자로 만료되지만 그 이전에 전소유주가 이 보석회사를 내보내 준다고 해서 퇴거를 위해 종신리스권리를 부여했으나, 전소유주가 2014년 1월 1일 이전에 이 보석회사를 퇴거시키지 못했기 때문에 종신리스권리는 이미 무효가 됐다고 밝혔다. 특히 김씨는 종신리스권리가 부여된 대상이 ‘3층 전체’가 아니라 보석회사가 리스했던 ‘3층의 앞부분’에 불과하다고 강조했다.

하지만 2013년 5월 9일자 매매계약서에는 클로징 후에 언제든지 권리가 보장되며, 심지어 ‘프리 렌트로 거주한다’는 문장까지 포함됐던 것으로 드러났다. 그러다 6월 28일 크로징 때 김씨가 서명한 편지와 부속계약서, 이른바 사이드계약에서 월 렌트비가 570달러로 책정된 것이다.

전소유주측은 종신리스권리를 새 법인에 양도한 뒤 김씨측과 이를 인정하는 합의서를 작성, 등기하려 했으나 김씨측이 3번이나 이를 거부해 소송을 제기했다고 주장했고 법원은 이를 받아들여 3층 전체에 대한 종신리스권리를 인정했다. 전소유주측은 김씨측이 종신리스권리를 등기하게 될 경우 건물을 되파는데 문제가 될 것으로 보고 이를 거부했다고 주장하기도 했다.

법원, 종신리스권 인정으로 권리행사 상실

김씨가 전소유주측의 3층 종신리스권리를 인정함에 따라, 사실상 3층에 대한 소유권은 영원히 행사하지 못하는 효과가 발생됐다. 그렇다면 이에 대한 손해는 얼마나 될까. 당초 매매계약서에 전소유주가 테넌트들과 맺은 렌트계약내용이 부속서류로 첨부됐다.

▲ 2013년 5월 9일 김씨측과 전소유주간의 매매계약서에 기재된 전소유주의 3층 전체 종신리스권리

이 서류에 따르면 이 건물의 1층 건평은 1530스퀘어인 반면 2층부터 11층까지의 각 층당 건평은 2377스퀘어피트에 달했다. 매매당시 3층 앞부분에 입주해있던 보석회사의 월 렌트비는 1500달러인 반면, 5층은 3500달러, 9층은 4500달러로 드러났다. 매매당시 렌트비만 적용해도 년간 약 5만달러의 렌트비를 받지 못하는 것이다.

반면 소유주가 바뀐 뒤에는 보수 등을 한다면 5층과 7층과 9층등의 월 렌트비는 1만4856달러가 될 것이라고 추정하고 있다. 그렇게 된다면 1년 수입은 17만8천여달러에 달한다. 특히 이 렌트롤 서류의 추정치에는 3층은 ‘종신리스- 렌트 없음’이라고 명시돼 있는 것으로 밝혀졌다. 따라서 김씨가 계약서만 꼼꼼히 검토했으면 이를 충분히 파악할 수 있었지만 이를 놓침으로서 큰 손실을 자초했다고 볼 수 있다. 만약 그렇지 않다면 김씨가 사전에 이를 알고 계약을 한 뒤 오리발을 내민 셈이다.

부동산전문변호사는 ‘주거용 부동산이 아닌 상업용 부동산에 종신리스권리가 부여돼서 거래가 된 케이스는 변호사경력 25년 만에 처음 본다. 주거용 부동산은 부모가 자식에게 증여할 때, 만일의 경우에 대비해 사망 때까지 그 집에 살 수 있도록 종신리스권리를 설정하는 경우가 가끔 있다. 그렇지만 상업용 부동산에 종신리스권리가 있다면 은행에서 모기지를 받는 것 자체가 쉽지 않다. 더구나 편지에 서명을 받는 방식으로 사이드계약서를 작성한 것은 정상적인 거래 방식이 아니다’라고 밝혔다.

1층도 4년 동안 렌트비 한 푼도 받지 못해

또 김씨는 마이클 박씨가 대표인 델리업체 트리하우스와 이 건물 매입직후인 지난 2013년 7월 15일 이 건물 1층과 지하의 절반에 대해 리스계약을 체결했던 것으로 밝혀졌으나 김씨측이 리스조건을 충족시키지 못함으로써 최소 2년 이상 렌트 수입을 올리지 못한 것으로 드러났다.

▲ 2013년 5월 9일 김씨측과 전소유주간의 매매계약서에 첨부된 렌트롤내역

마이클 박씨가 리스계약을 하고 마이클 박씨와 그의 어머니 조영희씨가 연대보증한 이 리스계약은 2013년 8월 1일부터 2025년 7월 31일까지 12년 기한이었다. 단 빌딩소유주인 김씨가 이 건물 1층과 지하를 ‘음식을 먹고 술을 마실 수 있는 공간’으로 뉴욕시 허가를 받아주는 조건이었다. 김씨는 건축사 등을 동원해 허가를 추진했지만 허가권자인 ‘뉴욕시 스탠더드 앤 어필 위원회’가 허가를 해주지 않았다는 것이다. 결국 김씨는 2년이상 렌트비를 받지 못했다, 현재도 이 건물 1층은 비어있는 상태다. 건물매입 4년이 지났지만 이 건물에서 가장 렌트수입이 많은 1층 수입이 한 푼도 없는 것이다.

이 건물 매매계약서에 첨부된 렌트롤에 따르면 매매당시 이 건물은 비어있는 상태였지만 월 렌트비는 2만5500달러, 연간렌트비는 30만6천달러로 기록돼 있다. 또 건물인수 뒤 렌트비 추정치는 월 2만8687달러, 연간 34만4250달러에 달했다. 최소 연간 30만달러의 렌트수입 을 얻지 못한 것이다. 2년이면 60만달러, 4년이라면 120만달러에 달한다. 김씨가 1층과 지하가 델리가게로 부적합함에도 불구하고, 건축사등을 동원해 보수를 한다면 뉴욕시로 부터 용도변경허가를 받을 수 있다고 잘못 판단해, 이같은 결과가 초래된 것으로 분석된다.

리스계약서 제대로 파악하지 못해 발생한 듯

김씨는 지난해 5월 16일 뉴욕카운티지방법원에 트리하우스 렌트분쟁과 관련, 안상현변호사, 트리하우스, 마이클 박, 조영희, 언스페이스인크, 김지룩등을 상대로 손해배상소송을 제기했다. 하지만 김씨측은 소송제기 1년3개월여가 지난 지금까지도 이 소송장을 피고측에는 송달도 하지 않은 것으로 밝혀졌다. 이는 김씨측도 렌트비를 못 받게 된데 대한 잘못이 있거나, 피고측에 약점을 잡혔을 가능성을 시사하는 것이다.

당시 김씨는 2013년 5월 1일 맨해튼 23 웨스트 31스트릿의 건물을 585만달러에, 6월 28일 736브로드웨이 건물을 870만달러에, 9월30일에 4 이스트 46스트릿 건물을 1681만2천 달러에 각각 구입했다. 즉 김씨가 2013년 7월 15일 트리하우스와 리스계약을 할 당시에는 5개월사이에 대형빌딩 3개를 구입하느라 무척 바빴고 정신이 없었던 시기로 추정된다. 그래서 매매계약서의 종신리스권리, 리스계약서의 랜로드 의무 등을 제대로 파악하지 못했을 가능성도 배제할 수 없다.

한편 트리하우스는 김씨 빌딩의 1층을 렌트한다며 뉴뱅크에 대출을 신청, 리스계약 11일 만인 지난 2013년 7월 26일 185만달러 SBA론을 받은 것으로 드러났다. 트리하우스측도 건물용도변경을 통해 델리가 입주할 수 있을 것으로 보고 돈을 빌렸지만 델리운영을 하지 못하면서 미상환금 145만여달러를 남긴 상태에서 디폴트를 선언했다. 결국 랜로드는 랜로드대로, 테넌트는 테넌트대로, 은행은 은행대로 피해를 입고 말았다.
그러나 뉴뱅크가 리스계약서 한 장만 달랑 믿고 그토록 신속하게 대출해준 것도 의문이 아닐 수 없다.