대한민국‘땅’재벌은 누가 뭐래도 현대차그룹

대한민국 5대 재벌이 장부상 43조원의 토지를 보유하고 있지만 공시지가로는 385조원, 시가로는 천조원에 이른다는 주장이 제기됐다. 재벌들이 실제 가치의 20분의 1만 장부가에 반영한 셈이다. 대한민국 최고의 땅 재벌은 현대차그룹으로 조사됐지만 비업무용부동산을 가장 많이 보유한 기업은 삼성그룹이며, 특히 개별기업으로는 삼성생명이 비업무용 부동산 1위로 드러났다. 또 재벌이 보유한 빌딩은 공시가격이 실제 매매가격의 36% 수준에서 책정돼, 보유기간동안 엄청난 세금혜택을 누렸다는 의혹이 제기됐다.
안치용(시크릿 오브코리아 편집인)

경제정의실천시민연합 조사결과 2017년말기준 대한민국 최고의 땅 재벌은 현대차그룹으로 확인됐다. 경실련이 공정거래위원회의 공시대상기업집단 발표 자료를 토대로 5대재벌 각 계열사의 사업보고서, 감사보고서등을 취합, 토지자산 장부가액을 집계한 결과 현대차그룹은 24.7조원으로 1위를 차지했고 삼성전자는 현대차그룹의 3분의 2수준인 16.1조원으로 2위를 기록했다. 이 조사에서 5대재벌의 토지자산은 2017년말현재 67.5조원으로, 10년 전인 2007년 말 23.9조원보다 43.6조원 증가했다. 5대재벌 토지자산이 10년 만에 2.8배 급증한 것이다. 현대차그룹은 지난 2007년 5.3조원으로 삼성과 롯데에 이어 3위였지만, 10년간 토지자산이 4.7배, 19조원이나 증가한 것으로 집계됐다. 현대차그룹은 지난 2012년 12.8조원으로 삼성을 제친데 이어 계속 1위를 달리고 있다.

현대차그룹 24.7조원, 10년새 4.7배 증가

개별기업별로는 현대자동차의 토지자산이 10.6조원으로 가장 많았고 삼성전자가 7.8조원, 기아자동차가 4.7조원, 호텔롯데가 4.4조원, 현대모비스가 3.5조원으로, 상위 5개 기업에 현대차그룹 계열사가 3개나 포함됐다. 6위도 현대차그룹의 현대제철이 차지했으며, 삼성생명보험, 엘지전자, SK에너지, 삼성중공업등의 순이었다.
개별기업 상위 10개의 토지자산총액은 42.5조원, 지난 2007년 상위 10개기업이 15.4조원임을 감안하면 2.76배 늘어난 것이다.

문제는 어디까지나 이 같은 토지자산액은 기업들이 자체적으로 평가한 장부가액이라는 점이며, 이는 공시지가로 따져도 9분의 1정도에 불과하다는 것이다. 지난 2018년 국정감사 때 정동영의원이 국세청에서 확보한 자료에 따르면 2017년말기준 상위10개 기업이 보유한 토지는 88만평규모인 여의도의 650배에 달하는 5억7천만평이며 공시지가기준으로 385조원에 달한다. 이는 10년 전인 2007년 상위 10개업 102조원보다 3.8배나 증가한 것이다. 재벌기업 토지자산순위 상위 10개사의 장부가 토지총액이 42.5조원임을 감안하면 그 차이가 9.05배에 달한다. 재벌기업들이 지나치게 낮게 보유토지의 장부가를 낮게 책정하고 있어서 투자자들이 기업의 실제 가치를 정확하게 판단하기 힘들다.

또 상위 50개사의 토지자산총액도 2017년 공시지가기준 548조원으로, 공시지가가 실제가격의 40% 이하를 반영한다는 부동산전문가들의 의견을 감안하면 이들 기업의 토지보유액은 천조원을 훌쩍 넘는 것으로 추정된다. 정부의 공시지가 산정도 현실을 외면하고 있지만 기업들의 토지평가액은 더더욱 현실과는 동떨어진 것이다.

비업무용부동산 1위 기업은 삼성생명보험

5대재벌은 업무용 토지 외에도 투자부동산, 이른바 시세차익이나 임대수입을 목적으로 한 비업무용 부동산을 2017년말기준 12조원어치 소유하고 있다고 사업보고서등을 통해 밝혔다. 토지자산은 현대차그룹이 가장 많았지만, 비업무용부동산은 삼성그룹이 5.6조원으로 전체의 절반가량을 차지하며 가장 많았다.

또 롯데가 3조원, LG가 1.6조원, 현대차가 1.4조원이며 SK는 5천억원으로 가장 작았다. 개별기업별로는 삼성생명보험이 4조2천억원으로 비업무용부동산을 가장 많이 보유하고 있었으며 롯데인천개발이 9천억원, 호텔롯데가 8600억원, 삼성물산이 6600억원으로 집계됐다. 이처럼 5대재벌의 토지자산 67.5조원과 투자부동산 12조원을 더하면 79.5조원, 약 80조원에 달한다. 이는 5대재벌의 자체 평가에 따른 장부가이며, 실제 가치는 장부가의 10배 이상으로 추정된다.

더욱 문제가 되는 것은 이들 재벌들이 보유한 건물의 공시가격이 실제 거래가격의 36%에 불과해, 그동안 부동산세금등에서 막대한 혜택을 받았다는 점이다. 경실련이 지난해 서울에서 거래된 1천억원이상 건물의 공시가격과 실거래가를 비교한 결과, 공시가격이 실거래가의 36%에 불과했고, 공시지가는 실거래가의 27%정도였다. 건물의 공시가격과 토지의 공시지가는 부동산관련세금의 과표이므로, 이들 가격이 낮게 책정될 수록 기업들은 세금을 적게 낼 수 있다. 쉽게 말하면 70%정도 세금을 적게 냈다는 합리적 의심이 제기된다.

경실련은 지난해 서울에서 1천억원이상 부동산거래는 모두 22건으로, 거래금액은 7조4179억원으로 집계됐으며, 이중 지난해 완공, 사용승인을 받아 공시가격이 책정되지 않거나 집합건물등 시가표준액이 없는 6건을 제외한 16건의 실거래가를 분석했다. 이들 16건의 실거래가는 4조6478억원이었으나, 토지값과 건물값을 더한 공시가격은 1조6516억원으로 시세반영률이 36%에 그쳤다.

공시지가, 실거래가~18~30%도 못 미쳐

지난해 거래된 빌딩 중 매매금액1위는 삼성물산 서초사옥으로 7484억원에 팔렸지만, 공시가격은 2801억원으로 실거래가의 37%를 기록했다. 데케이트원타워는 실제 7132억원에 거래됐지만 공시가격은 1984억원으로 실거래가의 30%에도 못 미치는 28%로 조사됐다.

실거래가와 공시가격이 확인되는 16개 부동산중 시세반영률이 가장 낮은 건물은 중구의 퍼시픽타워로 매매가격은 4410억원에 달했지만 공시가격은 799억원으로, 18%에 불과했다. 그동안 실제가치의 18%에 대해서만 세금을 납부해 온 셈이다. 그나마 대우조선해양빌딩은 실거래가 2054억원, 공시가격 1126억원으로 시세반영률이 55%로 16채 중 가장 높았다.

실거래가에서 건물 값인 시가표준액을 제외한 땅값과 공시지가를 비교하면, 공시지가는 실제 땅값의 27%에 불과한 것으로 조사됐다. 퍼시픽타워는 실거래가중 땅값이 평당 3억8300만원인 반면, 공시지가는 4498만원으로, 공시지가가 실거래가의 12%에 그쳤다. 더케이트윈타워도 실거래가 땅값이 공시지가의 17%에 그쳤고, 삼성물산 서초사옥은 29%였다. 그나마 대우조선해양빌딩이 시세반영률이 가장 높았지만 그마저도 52%로 절반에 불과했다.

경실련은 아파트의 공시가격 반영비율은 실거래가의 70%수준, 백억원대 단독주택도 실거래가의 70%수준이지만, 주로 재벌들이 소유하고 있는 대형사무용빌딩은 시세반영률이 36%수준이므로, 이들 빌딩소유주들이 매년 세금을64%이상 적게 낸 셈이라고 밝혔다. 특히 지난 2005년 주택공시가격이 도입됐으므로 지난 2018년까지 최소 13년간 이 같은 부동산관련 세금혜택을 입었다며, 공시가격과 공시지가 현실화를 촉구했다.