◼ 미래산호세, 2019년 7월 산호세 부지 2250만 달러 매입했으나 디폴트
◼ 매입가 보다 10%많은 2640만 달러 파인트리자산운용에서 모기지 대출
◼ ‘솔 산호세’ 4월 경매서 2759만 달러에 낙찰…부채 750만 달러 털어내
◼ SSH아메리카, 올림픽가 김일영 박사 건물매입 ‘LA신라스테이’ 추진 중
신라스테이가 미국 진출을 모색 중인 가운데 캘리포니아 주 샌프란시스코인근 산호세에 추진 중이던 1호점이 결국 무산되고 말았다. 산호세에 호텔을 지은 뒤 신라스테이에 위탁경영을 맡기기 위해 2019년 부동산을 매입했던 업체가 모기지 대출을 갚지 못해 결국 올해 4월말 호텔부지는 강제 매각됐다. 새 주인은 돈을 빌려줬던 업체와 같은 주소를 사용하고 있으며, 지난 10월말 산호세 시정부에 이 부지에 호텔대신 대규모 아파트단지 건축신청서가 접수된 것으로 확인됐다. 또 LA에도 한인들이 올봄 신라스테이 위탁경영을 염두에 두고 호텔부지를 매입했지만, 아직 첫 삽도 뜨지 못하고 있다. LA 부지를 매입한 회사는 최근 멤버가 1명 늘었다가 곧바로 다시 1명 줄어드는 등 변동이 있는 것으로 드러났다. 신라스테이의 산호세와 LA진출의 암울한 적신호가 켜지고 있는 상황 등을 짚어 보았다.
<안치용 시크릿 오브 코리아 편집인>
구글 캠퍼스 등에 인접한 캘리포니아 주 샌프란시스코인근 알바소지역의 ‘7 톱 골프 드라이브’ 소재 나대지, 원래 이 부동산의 주소는 ‘4701 노스 퍼스트 스트릿’이었지만 유명골프레인지 ‘톱 골프’가 들어서면서, 도로 이름이 ‘톱 골프 드라이브’로 바뀌고 곧바로 이 부동산 주소도 ‘7 톱 골프 드라이브’로 바뀐 것이다. 바로 이 골프레인지 옆 나대지는 원래 신라스테이 1호점을 염두에 둔 부동산이었다. 김용환, 강호석 씨 등은 지난 2018년 6월 7일 캘리포니아 주에 ‘미래산호세유한회사’를 설립한 뒤, 이듬해인 2019년 7월 29일 3.2에이커에 달하는 이 나대지를 2250만 달러에 매입한 것으로 확인됐다. 본보가 입수한 매매디드에 따르면, 부동산 양도세는 2만 4750달러가 부과됐다. 캘리포니아 주는 매매금액 1천 달러에 1.1달러씩의 양도세가 부과되므로, 양도세 2만 4750달러를 역산하면 매매가는 2250만 달러임이 명백하다.
산호세점, 첫 삽도 못 떠보고 디폴트
특히 미래산호세유한회사는 ‘파인트리자산운용 트러스트81호’수탁은행인 KEB하나은행으로부터 2640만 달러의 모기지 대출을 얻은 것으로 확인됐다. 사실상 모기지 대출을 준 업체는 파인트리자산운용이며, 미래산호세유한회사는 부동산 매입가 2250만 달러보다도 390만 달러, 약 18% 많은 돈을 얻은 셈이다. 미래산호세유한회사와 파인트리자산운용 간에 별도의 계약이 있는지 알 수 없지만, 적어도 이 부동산거래관련 서류만 살펴보면, 미래산호세유한회사 입장에서는 매입가보다 더 많은 모기지 대출을 얻음으로써, 은행이자 등의 부담은 있겠지만, 자신의 돈은 한 푼도 들이지 않고 부동산을 매입한 셈이다.
하지만 이 부동산 매입 6개월이 못돼 코로나19가 발발, 전 세계를 강타하면서 호텔을 지어서 신라스테이 간판을 달고 신라스테이에 경영을 맡겨서 운영한다는 계획은 어려움을 겪기 시작했다. 코로나19로 인해 2020년과 2021년은 사실상 모든 비즈니스들이 ‘문을 닫았다 열었다‘를 반복할 정도여서, 호텔신축은 꿈도 꾸지 못할 형편이었다. 이에 따라 호텔신축은 첫 삽도 뜨지 못한 상태에서 KEB하나은행, 즉 파인트리자산운용에서 빌린 2640만 달러에 대한 이자 등 금융비용만 눈덩이처럼 불어났을 것으로 추정된다. KEB하나은행 등이 산타클라라카운티에 제출한 모기지대출서류 및 2차 모기지 수정서류 등에 따르면, 모기지대출총액은 2020년 7월 29일 2721만 달러로 변경됐고, 다시 6개월 뒤인 2021년 2월 28일 2759만 달러로 변경됐다.
이 2차 모기지 수정서류에는 미래산호세유한회사를 대리해서 김성빈 씨가 서명했고, 5개월이 지난 2021년 7월 21일 등기가 이루어졌다. 1차, 2차 모기지대출수정서류에서 대출총액이 변경된 것은 당초 모기지 2640만 달러에서, 이자를 못냈기 때문에 총액이 늘어난 것으로 추정된다. 하지만 결국 미래산호세유한회사는 이 돈을 갚지 못했고 디폴트가 됐다. 이에 따라 채권자가 채권회수를 시작했고, 3월 10일 채권자 측이 강제경매를 실시한다고 공고했다. 이 공고에 따르면 ‘2019년 7월 29일 등기된 모기지가 디폴트가 됐기 때문에 4월 12일 경매를 실시하며, 최고금액을 제시한 사람이 새 주인이 된다’고 밝혔다. 그 뒤 실제경매는 약 2주가 연기돼 4월 26일 입찰이 진행됐고, ‘솔 산호세오너 유한회사’가 2759만 달러의 최고가를 제시, 낙찰자로 선정됐으며, 5월 4일 낙찰결과가 등기됨으로써 새 주인이 됐다.
낙찰결과에 따르면 ‘이 부동산의 전체 미상환부채는 3494만 달러이며, 이중 이 부동산을 담보로 잡은 부채는 2759만 달러’였다, 즉 담보채무는 2759만 달러, 무담보채무가 약 740만 달러로, 전체 부채가 2759만 달러인 셈이다, ‘솔 산호세오너 유한회사’는 담보채무와 동일한 액수인 2759만 달러를 제시, 새 주인이 된 것이다. 이 부동산이 2759만 달러에 낙찰됨에 따라 이 돈으로 모든 채무를 갚게 되며, 선순위 채권자인 KEB 하나은행, 즉 파인트리자산운용이 담보채권 2759만 달러를 먼저 받게 된다. 따라서 선순위채권자가 채권을 회수하면 단 한푼도 남지 않고 740만 달러 상당의 무담보채권자는 단 한 푼도 건지지 못했을 가능성이 크다. 강제 경매로 이 부동산에 대한 기존채무가 법적으로 완벽하게 정리됨에 따라, 새 주인인 ‘솔 산호세오너 유한회사’는 2759만 달러로 부채 한푼 없는 깨끗한 부동산을 매입한 셈이다.
새매입자 ‘솔 산호세오너’ 주인은
그렇다면 당초 이 건물을 매입했던 ‘미래산호세유한회사’의 전주는 누구일까, 지난 2018년 6월 7일 이 법인 등록서류에 따르면 송달대리인은 김용환 씨이며, 주소는 가든글로브의 회계사사무실로 확인됐다. 그 뒤 2021년 7월 22일 법인서류는 멤버가 이현승 씨로, 송달대리인은 이기남 씨로 변경됐고, 2022년 7월 24일 법인서류에도 멤버는 이현승, 송달대리인은 이기남 씨로 기재됐다. 반면 2019년 7월 매입디드를 보면, 디드 등기를 한 뒤 캘리포니아 주 ‘3701 윌셔블루버드의 820호, 데이빗 김’에게 서류를 반송해 달라고 기재돼 있다. 이 주소에는 제네시스커머설캐피탈이 입주해 있고 이 업체의 대표가 데이빗 김으로 확인됐다.
미래산호세유한회사가 제네시스커머셜 캐피탈의 자회사인지여부를 명백하게 알 수는 없지만, 적어도 관련이 있는 셈이다. 또 ‘솔 산호세오너 유한회사’의 오너는 누구일까? 본보가 캘리포니아 주정부 조사결과 ‘솔 산호세 오너 유한회사’는 올해 2월 1일 델라웨어 주에 설립된 뒤, 2월 15일 캘리포니아 주에도 설립됐으며, 법인 설립 신고자는 양상헌 씨로 확인됐다. 양씨는 파인트리자산운용의 임원으로 밝혀졌다. 또 5월 4일 등기된 경매결과보고서 및 소유권이전서류에는 이 서류를 서울 영등포구 의사당로 8의 6층으로 돌려달라고 기재돼 있으며, 이 주소지에는 파인트리자산운용이 입주한 것으로 드러났다. 또 이 서류의 어텐션ATTN은 박 씨라고 기재돼 있었고, 박 씨는 파인트리자산운용의 과장이다. 따라서 파인트리자산운용이 이 부동산을 인수한 것처럼 보인다.
하지만 정확히 말하면 파인트리자산운용 서울본사에 주소를 둔 회사가 이 부동산을 매입한 것이다. 즉 파인트리자산운용은 지난 2019년 7월 2640만 달러를 빌려줬으나 원금과 이자를 포함해 2759만 달러를 받지 못해 디폴트 처리했고, 채권회수를 위해 강제경매에 회부, 파인트리자산운용에 주소를 둔 회사가 2759만 달러에 이 부동산을 인수한 것이다. 본보가 파인트리자산운용이 지난달 14일 공시한 ‘2023년 3분기 영업보고서’에 따르면, 이 부동산을 인수한 ‘솔 산호세오너 유한회사’는 파인트리의 소속회사가 아닌 것으로 드러났다. 또 계열회사 등에 대한 출자현황에도 포함돼 있지 않았고, 타법인출자현황에도 포함돼 있지 않았다. 파인트리자산운용은 2019년 7월 2759만 달러를 빌려줬다가 받지 못했고, 강제 경매를 통해 2759만 달러를 회수한 것이다. 또 이 거래를 통해 파인트리자산운용 주소지에 설립된 회사는 이 부동산의 주인이 됐고 이부동산의 기존 무담보채무 740만 달러는 자연스럽게 털어냈다.
LA 신라스테이프로젝트도 아슬아슬
하지만 지난 10월말 산호세 시티 도시계획국에 접수된 건축예비허가신청서에 따르면, 이 부동산에는 호텔이 아니라 아파트단지가 조성될 것으로 확인됐다. ‘KND컴퍼니’로 알려진 회사가 3.2에이커의 부지에 804세대가 입주할 수 있는 아파트 8개동 건축허가를 신청한 것이다. 새 주인인 ‘솔 산호세오너 유한회사’와 ‘KND컴퍼니’와의 관계는 알 수 없으나, 당초 객실 2백여 개 규모의 호텔에서 아파트로 전환되면서 신라스테이 미국 1호점은 물 건너 간 셈이다. 현재 이 지역에 구글 제2 캠퍼스 등이 건설됨에 따라 아파트 수요가 급증, 공급이 부족한 형편이어서 아파트사업은 매우 유망하다는 것이 부동산업자의 분석이다. 특히 1에이커 당 250세대가 들어서는 셈으로, 하이덴서티의 아파트 단지여서 더 효율이 높다는 것이다.
산호세 뿐만 아니라 로스엔젤레스(올림픽+유니온)에서도 신라스테이 위탁경영이 추진되고 있다. SSH아메리카유한회사는 건축비 7천여만 달러를 들여서 로스앤젤레스에 호텔을 지어 신라스테이에 경영을 맡기는 것은 물론 뉴저지 주 등에도 신라스테이를 지을 것이라고 밝혔다. SSH 아메리카 유한회사는 지난 3월 28일 캘리포니아 주 로스앤젤레스의 1543 웨스트 올림픽블루버드소재 부동산을 에버그린캐피탈에셋유한회사로 부터 2천만 달러에 매입했다. 본보가 입수한 매입디드에 따르면 양도세는 2만 2천 달러로, 1천 달러에 1.1달러씩 양도세가 부과됨을 감안하면, 매매가는 2천만 달러가 확실하다. 매도자인 에버그린을 대표해서 디드에 서명한 사람은 최고재무책임자인 리처드 김으로 확인됐다. 특히 SSH아메리카유한회사는 3월 31일 어드마이어캐피탈랜딩유한회사에서 9백만 달러를 대출받았다.
어드마이어캐피탈랜딩과 이 부동산 매도자인 에버그린캐피탈에셋은 모두 신장내과 전문의이자 LA에서 상당수의 부동산과 건물을 소유하고 있는 김일영박사 소유로, 사실상 신라스테이는 전 주인으로부터 오너 모기지를 얻은 셈이다. 이 모기지 계약서에 서명한 사람은 안상연씨로, 자신이 SSH의 매니저라고 기재했다. SSH 아메리카유한회사는 지난 2021년 9월 20일 캘리포니아 주에 설립됐으며 송달대리인은 안상연 씨이며, 매니저는 원 매니저라고 신고했다. 이 업체이름 ‘SSH’는 안대표 등 3명의 이름 중 미들네임을 따서 지은 것으로 추정된다. 하지만 지난 8월 8일 SSH아메리카유한 회사는 안상연 씨 외에 정유진 재니스 씨도 멤버 또는 매니저라고 신고했다.
안상연 씨가 캘리포니아 주정부에 제출한 법인서류에 따르면 정유진 재니스 씨는 베버리힐스의 한 저택을 주소지로 기재했으며, 이 법인의 설립목적은 부동산투자 및 관리라고 밝혔다. 특히 안 씨는 지난 8월 9일 캘리포니아 주정부에 법인정관수정서류를 제출하고, 이 법인은 1명 이상의 매니저에 의해서 운영된다고 밝혔다. 즉 전날 제출한 법인서류에서 밝힌 것처럼 안상연 씨와 정유진 재니스 씨가 이 법인의 매니저라고 밝혔다. 즉 지난 2021년 9월 20일 법인설립 때는 매니저가 안상연 씨 1명이었다가 지난 8월 8일부로 정유진 재니스씨가 매니저가 되면서 매니저가 1명이라는 정관까지 수정한 것이다. 아마도 정씨를 회사의 주주로 영입한 것으로 추정된다.
차려 진 밥상에 수저만 얹는 꼴
하지만 2매니저체제는 오래가지 못했다. 지난 10월 19일 안 씨는 캘리포니아 주정부에 제출한 법인서류에서 매니저 또는 멤버가 안상연 자신 1명뿐이라고 변경 신고했다. 약 70일 만에 자신이 다시 유일한 매니저가 된 것이다. 특히 안씨는 10월 20일 캘리포니아 주정부에 다시 법인정관수정서류를 제출하고, 이 법인은 매니저가 단 1명이라고 변경했다. 법인정관이 두 달여 만에 다시 수정된 것이다. 멤버나 매니저가 꼭 주주를 의미하는 것은 아니지만, 두 달 사이에 멤버가 영입됐다가 다시 사라졌고, 최근에는 이 업체가 한인언론 등을 통해 로스앤젤레스에 호텔을 짓고 신라스테이 영업을 하는 것은 물론 뉴저지 주 등에도 호텔을 세울 것이라고 청사진을 밝혔다.
미래산호세유한회 설립당시 송달대리인으로 기재된 김용환 씨는 2018년 5월 18일 같은 회계사사무실을 주소지로 해서 ‘미래크리에이티브 USA주식회사’를 설립, 송달대리인으로 등재한 것으로 드러났다. 그리고 적어도 2021년 3월 22일부터는 안상연 씨가 미래크리에이티브 USA의 대표이사를 맡고 있는 것으로 확인됐다. 안 씨가 오랫동안 신라스테이 개점에 공을 들이고 있는 셈이다. 신라스테이는 미국 등 해외지역은 직접 호텔을 짓거나 매입하지 않고, 브랜드만 대여하고, 경영을 대신해주는 방식으로 운영한다. 위탁경영만 해준다는 것이다. 이에 따라 호텔을 짓거나 매입한 뒤 신라스테이에 운영을 맡기겠다는 한인들이 늘고 있는 셈이다. 신라스테이가 워낙 성공한 브랜드이므로 신라스테이 간판을 걸겠다는 사람은 많지만, 아직까지는 미국에 신라스테이가 없으며, 과연 어디가 1호점을 따낼지 관심이 집중된다.
