◼ 총영사관 신축 예정 부지는 ‘도로확장계획’ 지역
◼ 사유지와 LA시 소유지 구분 식별이 어려운 환경
◼ 전임 공관장 시절 사전 조사 작업 허술하게 진행
◼ 한인사회 목소리 외면 공청회 대면 면담 절차 생략
선데이저널은 지난해 2월 27일자(지령 1447호)에서 “LA 총영사관 신축 청사 설계사 선정에 ‘의혹’있다”라는 제목의 [단독] 보도에서 LA건축법규와 건설현황을 전혀 알지 못하는 외교부 주도의 심사위원회가 현지 내진설계 등 공관의 보안 안전 사항 무시한 한국의 건축사무소인 ‘유선엔지니어링 건축사무소’(대표 조영돈·이하 유선)가 제출한 디자인이 최종 당선작으로 선정하면서 불거진 신청사 건축 계획에 대한 ‘의혹’ 제기가 최근 사실로 밝혀졌다. 지난 10월 29일 신임 정강 총영사는 취임 후 처음으로 개최한 기자간담회(기자회견)에서 LA총영사관 신축 계획을 두고 조만간 LA시당국의 최종 허가 승인을 받은 후 2027년 상반기 중 착공을 계획하고 있다고 밝혔다. 하지만 본보가 LA시청에 제출된 총영사관 신축 계획서 자료를 분석한 결과 건축사가 법적인 문제를 모두 측량하고 토지대장을 조사해서 모든 사항을 표시하는 ALTA SURVEY 대신에 법적 효력이 없는 단순한 TOPOGRAPHICAL SURVEY(지형측량서, 별첨 참조)만을 제출한 것이 실수로 LA시당국이 건축허가 승인을 보류하고 있는 것으로 확인했다. 현재 한국 외교부와 LA총영사관은 동포사회의 숙원사업의 하나인 LA총영사관 신축 계획서가 LA시당국의 정식 승인을 받지 못하고 있음에도 불구하고 동포사회에 “신축 청사 계획에서 어려운 절차를 잘 해결해 나가고 있다”고만 두루뭉실하게 밝히고 있다. <성진 취재부 기자>
LA총영사관이 자리잡고 있는 윌셔와 버몬트, 6가 및 뉴햄프셔 일대는 LA 한인타운 내에서도 가장 밀도가 높고 역사가 오래된 상업지구이자 메트로 역세권(Wilshire/Vermont Station)이다. 이 지역은 과거 1920~1960년대 사이에 수많은 토지 분할, 양도, 그리고 도로 확장(Street Dedication)이 반복되어 온 곳이다. 따라서 경계선이 겉보기와 서류상과는 완전히 다른 대표적인 지역이다.
애매모호한 경계정립→퍼밋 불허
LA시 건축안전국(LADBS)과 공공사업국 산하 엔지니어링국(BOE)에서 현재 허가(Permit)를 보류하는 이유를 취재한 결과, LA시에서 이 구역에 큰 고층 건물을 지으려면 Mobility Plan 2035(교통 및 도로 확장 계획) 규정을 무조건 적용 받는다는 사실을 총영사관측은 간과했다. 도로 확장 의무 (Street Dedication)로 윌셔나 버몬트 같은 메이저 대로(Major Highway)나 6가, 뉴햄프셔 같은 수집 도로(Collector Street)는 시청에서 “새 건물을 지으려면 너희 땅의 일부를 공공도로용으로 시에 무상 기부 (Dedication)하라”고 요구하는 경우가 대부분이다.
현재 상태로 볼 때 총영사관 측은 ALTA Survey 없이 지형측량(Topographic Survey)만 제출했기 때문에, 시청의 BOE(엔지니어링국) 검토관은 “현재 도로처럼 보이는 곳 중 어디까지가 사유지(Private Property)이고 어디서 부터가 시 소유의 도로(Public Right-of-Way)인지, 그리고 법적으로 확장 기준선이 어디가 되는지” 판단할 기준점이 없어 승인(Clearance)을 해줄 수 없는 상태이다. 따라서 LA 한인타운 현장에 맞는 조치를 시급히 취해야 한다.우선Title Company에 ‘Premium ALTA Survey 패키지’ 요청해야 한다.
건축할 토지의 Title Insurance Company(소유권 보증회사)에 연락하여 “LADBS/BOE 제출용 ALTA Survey를 해야 하니 정밀 Title Commitment(일명 ALTA Survey 전용 보고서)를 즉시 발행해 달라”고 요청해야 한다. 하지만 이 서류에는 과거 100년간 이 필지에 얽힌 공공 도로 양도 기록(Dedication Records) 과 지역권(Easement)이 모두 나온다. 새로운 측량 회사를 찾기보다, 기존 지형측량을 한 회사에 작업 전환을 맡기는 것이 기간을 대폭 단축할 수 있다. 이때 아래 사항을 명확히 지시해야 한다. “LADBS Plan Check용 경계 정립(Boundary Resolution)과 BOE Highway Dedication 기준선(Right-of-Way Line) 명시를 포함해 달라.”
LA시 공공도로 문제(Public vs Private) 해결을 위해 ALTA Survey 신청서 내 Table A 항목 중[Item 10: 진입로 및 도로 경계선(Property Line vs Right-of-Way)]과 [Item 11: 유틸리티 침범 상태]를 필수 선택 해야한다. 측량사가 도면을 그리는 동안, 프로젝트를 맡은 건축가/인지 허가 에이전트에게 LA시 NavigateLA 시스템을 통해 해당 필지의 ‘Zoning(용도지역)’, ‘Existing Right-of-Way(기존 도로 공공 소유권 범위)’, ‘Street Classifications(도로 등급)’를 먼저 다운로드하여 측량사에게 공유하라고 해야 한다. 큰 건물을 지을 때는 도로, 인도, 커브(Curb)를 다시 깎아 만들어야 하므로 LA시 특유의 공공 인프라 공사 허가인 B-Permit 단계로 넘어가게 되는데, 이때 ALTA Survey 도면이 뼈대가 된다.
이처럼 LA 한인타운 한복판(특히 윌셔/버몬트 인근)은 워낙 규제가 까다롭고 옛 토지 기록이 꼬여 있어 ALTA 측량 없이는 절대로 LA시청 빌딩 퍼밋(Building Permit)을 통과할 수 없다. 지형데이터(Contour)만으로는 ‘땅의 소유권 경계’를 입증할 수 없으니, 지금 즉시 기존 측량 회사와 소유권 보험회사(Title Co.)를 움직여 ALTA 경계 측량 절차를 취하는 것이 공사 지연으로 인한 비용 을 가장 아끼는 길이다.
신축 계획 원론부터 재점검 해야
본보가 수집한 총영사관 신축 부지 토지대장에 의하면 분명히 공공 도로인 “ALLEY”로 표식되어 있고 사유지 일 경우에 표지 되는 어떠한 Parcel number, lot number(영사관 부지안에 적혀 있는 숫자들)도 기록되어 있지 않았다. 또한 설계 자체가 ‘골목길(ALLEY)’의 지하 또는 상부 구조물을 제안하지 않기 때문에 그것으로 인해서 LA시당국의 허가가 지연 됐다는 것은 납득이 전혀 가지 않는다. 총영사관측이 무언가를 속이고 있는 것으로 보여진다. 진정 ‘골목길(ALLEY)’의 소유권이 LA시 정부가 아닌 개인이라면 이 토지 대장을 만든 사람에게 책임을 물어야 할 것이다. 그에게 자세한 설명이 요구되는 사안이다.
현재로서는 전임 김영완 총영사 시절 신축 사업을 관계했던 건축사가 법적인 문제를 모두 측량하고 토지대장을 조사해서 모든 사항을 표시하는 ALTA SURVEY 대신에 법적 효력이 없는 단순한 TOPOGRAPHICAL SURVEY(지형측량서, 첨부 참조) 만을 주문한 것이 실수라고 볼 수 있다. 이처럼 LA총영사관 신축 계획은 애초부터 한국 외교부의 탁상 계획 자체부터 무모하게 추진되어 나가면서 2025년 당시 김영완 총영사가 이를 뒷받침도 하지 못하고 허송세월만 보내다가 신임 정강 총영사가 지난 8월 28일에 부임하면서 신축 계획을 원론부터 재점검 해야 했다.
우선 LA 총영사관 신축 계획이 현재로서 LA시에서는 정식 승인과 허가가 없는 상태이다. 한마디로 현재 LA시 당국으로부터의 정식 설계서 승인 및 건축허가서는 미발급 상태이다. 지난해 5월에 발표는 2025년 말까지 실시설계를 완료하고, 2026년 말까지 인허가와 시공사 선정 과정을 거쳐, 2026년 말에서 2027년 초 착공에 들어갈 3년간 공사 예정이다라고 했으나, 아직 한 가지도 확실하게 확정된 것이 없다. 많은 동포들은 LA총영사관 신축 계획이 다소 늦기는 했지만 조만간 삽질로 건축 공사가 진행되고, 그동안 코리아타운 어딘가에 임시 공관이 내년 초부터 업무를 보는 것으로 생각해왔다. 하지만 현실은 신축 허가서 자체가 LA시에서 승인이 되지 못하고, 임시 공관도 아직 계약이 체결되지 안된 상태이다. 왜 이렇게 됐을까.
지난해 본보가 [단독] 보도에서 지적한 것처럼, 애초부터 자격도 미비한 심사위원회의 무모한 신축 건물 디자인 선정으로 처음부터 계획을 억망으로 몰고 갔다. LA현지 건축 규정도 무시한체 선정된 건축 설계도를 변경하면서부터 모든 것이 빗나가 버렸다. 8층 건물로 설계한 것을 부랴부랴 7층 으로 변경했지만, 기본부터 잘못된 설계는 8층에서 7층으로 변경했더라도 허가를 받을 수가 없는 것이었다. LA 총영사관은 LA시 당국에 신축(재건축) 인허가를 신청한 후 절차를 밟아왔으며, 시 당국의 인, 허가 절차가 상당 부분 진행되었으나 여전히 최종 마무리 조율 단계에 머물러 있다고 아리송한 설명을 하고 있다. 한마디로 신축 허가서는 아직도 나오지 않은 것이다. 허가서가 나오지 않았기에 삽질 도 못하는 것이다.
핵심 지연 사유는 신청사 설계 과정에서 현 총영사관 건물과 주차장 사이에 위치한 북쪽 ‘골목길 (alley) 부지’의 소유권 문제가 새로운 복병으로 떠올랐다. 이 땅의 소유주와 연락이 닿지 않아 계약 이 이뤄지지 않아 건축 허가가 나오지 않고 있는 것이다. 이에 대하여 총영사관측은 소유주 확인이 끝내 불가능할 경우 공청회 등을 거쳐 해당 부지를 LA시나 총영사관 소유로 전환(또는 LA시의 토지수용권 발동 등)하는 방안을 추진 중이다. 따라서 정식 건축 허가가 아직 나오지 않았기 때문에 임시 청사 이전 계약 및 착공식 일정도 함께 미뤄진 상태이다. 총영사관 측은 관련 인허가 문제를 해결하여 2027년 상반기 중 임시 청사(윌셔가 오피스 빌딩 예정)로 이전하고 본격적인 착공에 들어 가는 것을 목표로 하고 있다고 설명했지만 두고 볼 일이다.
특수성 살리지 못한 조감도
LA 총영사관 신축은 전임 김영완 총영사 시절부터 현지 한인 기업 배제 문제, 전문가들과의 소통 부재, 그리고 현지 LA건축 환경 규정을 고려하지 않은 부실 설계, 여기에 공청회 등 현지 한인사회 와의 소통, 협력 부재 등 여러 면에서 문제점이 지적되었다. 무엇보다 한국 기획재정부의 사업적정성 평가 통과 후 한국 조달청 주도로 설계 공모가 진행 되었 으나, 미국 현지 사정에 밝은 한인 디자인 및 건축 기업들이 입찰 과정에서 사실상 배제 되면서 논란이 제기됐다. 현지 한인 건축 업계에서는 동포사회의 숙원사업이기도 한 총영사관 신축 사업인 만큼 현지 사정을 잘 아는 한인 기업의 참여 기회가 보장되어야 했다는 아쉬움을 제기했다.
2025년 초 공개된 새 공관 조감도(한국의 유선엔지니어링 설계 선정 작품)에 대해 건축 전문가들 사이에서 LA현지 건축 규정(Zoning 포함)을 제대로 검토하지 않은 부실 설계라는 비판이 나왔다. 당초 지하 1층·지상 8층 규모로 조감도가 공개되었으나, 현지 규정 문제 등으로 인해 지상 7층 으 로 다시 설계 변경으로 층고가 낮아지고 착공 일정도 계속해서 지연되는 결과를 낳았다. 당연히 재정 낭비도 발생했다. 이처럼 전임 김영완 총영사 시절 총영사관이 한인사회의 목소리를 듣는 공청회나 대면 면담 등의 절차를 생략한 채, 온라인 설문조사만으로 여론 수렴을 대체하여 과연 공관측이 동포사회의 여론을 제대로 받아들였는지도 문제였다.
특히 공관은 당시 외교부 본부 절차라는 원론적인 입장만 되 풀이하며 현지 한인사회의 관여를 차단하는 듯한 소극적인 태도가 사업을 한인사회의 관심 밖으로 밀어냈다. 신축 건축 사업 지연이 거듭된 끝에, 지난10월 29일 신임 정강 LA 총영사는 취임 기자간담회에서 LA 시 당국의 인허가 절차가 상당 부분 진행 중이며 2027년 상반기 착공을 목표로 하고 있다고 밝혔으나, 건축 계약 자체도 확인되지 않았으며, 여기에 공사 기간 중 한인들이 이용할 임시 공관 확보 문제도 여전히 과제로 남아있다.
신임 총영사에게 고스란히 인계된 난제들
정강 총영사는 공사 지연과 인플레이션으로 인해 기존 예산 외에 추가 예산이 필요하다는 점을 명확히 하고 한국 외교부 본부에 이를 요청할 계획이라고 밝혔다. 기자간담회 현장에서 정확한 추가 요청 액수가 숫자로 공개되지는 않았으나, 현지 건축 전문가 들은 앞서 지적된 고층 건물 건축 규정(내진 설계 강화, 제연 설비 및 비상 발전기 구축 등)을 충족하기 위해 최소 수백만 달러 이상의 예산 증액이 불가피할 것으로 보고 있다. 총영사관 측은 예산 증액 절차를 밟아야 하지만, 이것이 전체 건축 사업 추진에 큰 걸림돌이나 차질을 주지는 않을 것이라며 예산 확보에 자신감을 보이고 있다.
한편 건축 기간동안 운영될 임시공관은 민원인들의 불편을 최소화하기 위해 한인타운 중심가인 윌셔 불러버드(Wilshire Blvd)와 크렌셔 애비뉴 상의 6층 오피스 빌딩인 하버 빌딩(Harbor Building)으로 내정하고 막바지 입주 조건 협상을 진행 중인 것으로 알려졌다. 이 건물이 유력 후보로 검토된 배경에는 현 총영사관 청사(3243 Wilshire Bl. LA)에서 서쪽으로 약 1.3마일 떨어진 곳에 위치하며, 대규모 자체 주차 빌딩과 넓은 바닥 면적을 보유하고 있어, 하루 수백 명이 방문하는 민원실의 필수 조건인 주차 대수 확보와 민원인 동선 분리 면에서 가장 높은 점수를 받았다.
총영사관 측은 해당 건물을 유력하게 두고 입주 조건(임대료, 파킹 비용 및 구조, 보안 구역 설정 등)을 집중 협상해 왔으나, 정강 LA 총영사는 지난 29일 기자회견에서 “최종 계약서에 서명하기 전까지는 공식적으로 위치를 특정(보안 관계상)하여 발표하기 어렵다”고 밝혔다. 정강 총영사는 임시공관 선정 과정에서 한인타운 외곽 배제론을 의식해 ‘민원인들의 접근성’과 ‘넉넉한 주차 공간(주차 편의)’을 최우선 기준으로 세우고 협상 테이블에 임했다고 강조했다.
<다음호에 계속>
