◼ 이란전쟁 장기 영향 개스비상승 고물가 충동
◼ 자생력 약해진 LA한인타운업소들 폐업 속출
◼ 7월부터 인건비 또 상승… 전례없는 큰 타격
◼ 타운 치안 문제까지 겹쳐 자영업자들 아우성
LA코리아타운이 코로나 이후 최악의 불경기를 맡고 있다. 한인타운은 고물가, 인력난, 강화된 이민 정책에 따른 유동 인구 감소로 전례없는 큰 타격을 입고 있는데, 이를 극복하기 위해 비용 절감과 정부 지원 활용, 유동 인구 유입을 위한 다각적인 대책과 방향이 요구되고 있다. 이같은 불경기는 고물가로 인한 소비 위축, 인건비 및 임대료의 급격한 상승, 정부 보조금 중단, 이민 단속 강화로 인한 유동 인구 감소가 LA 코리아타운 불경기의 구체적인 원인으로 지적되고 있다. 현지 소상공인들은 경기침체 체감도가 코로나19 팬데믹 시기보다 훨씬 심각하다고 호소하고 있다고 한인 언론들을 포함해 주류언론들도 지적하고 있다. <성진 취재부기자>
한인 매체들은 물론 미주류언론들도 코리아타운 등 LA카운티가 한계에 다다른 4중 운영고에 시달리고 있다고 지적했다. 특히 이란전쟁 여파로 개스비의 급등으로 소비자들이 외출을 줄이고, 모임 참가도 자제하고 쇼핑도 대폭 아끼고 있다. 우선 인건비의 급등이다. LA 시의 지속적인 최저임금 인상과 팁 금액 상승 부담으로 인해 자영 업자의 인건비 비중이 손익분기점(30% 미만)을 크게 넘긴 40% 선까지 치솟았다. 여기에 원재료비 및 공급망 비용 인상이 급상승했다. 수년간 누적된 높은 인플레이션 여파와 원자재 관세 등으로 인해 식자재 및 소모품 비용이 크게 올랐다.
그리고 신축 아파트와 주거 복합 건물 이 대거 들어서면서 건물주들이 임대료를 높게 유지하거나 인상하여 고정비 부담이 가중되었다. 무엇보다 가계들이 지출을 줄이면서 식당에서 음식을 공유해 먹거나 주문 단가를 낮추고 있다. 이로 인해 과거 밤늦게까지 붐비던 코리아타운 중심 상권이 저녁 8~9시 이후 급격히 한산해지는 현상이 뚜렷해 졌다. 여기에 코로나 시절 자영업자들의 버팀목이 되었던 연방 정부의 급여보호프로그램(PPP)이나 식당 회생기금(RRF) 등의 무상 지원 정책이 완전히 끝나면서 자생력이 약해진 업소들의 폐업이 속출하고 있다.
특히 연방 정부의 이민 단속과 정책 변화로 인해 신분 불안을 느끼는 이민자 가족들이 외출과 로컬 소비를 극도로 자제하고 있다. 연구에 따르면 이로 인해 이민자 밀집 지역의 유동 인구가 8%~10% 가량 감소했다. 타운 내 치안 악화와 노숙인 증가 문제가 겹치면서 외부 방문객 및 타인종 고객들이 야간에 타운을 방문하는 것을 꺼리는 요인이 되고 있다. 여기에다 한인 경제의 전통적 젖줄이었던 자바시장(의류 도소매)의 불황과 온라인 도매 플랫폼 확산으로 인해 타운 내 자본 유입과 연쇄 소비가 함께 둔화되었다.
타운 내 치안 악화와 노숙인 증가도 문제
이같은 요인으로 특히 코리아타운내 특히 요식업계나 부동산업계를 포함하여 소매업계 전반에 심각한 불황이 요동치고 있다. 특히 LA 카운티 상업용 오피스 공실률이 40%에 육박하고 신규 창업이 위축되는 등 LA 한인타운의 요식업, 부동산, 소매업계는 인플레이션과 구조적 변화로 심각한 양극화와 불황을 겪고 있다. 요식업계는 고물가와 팁 부담으로 인해 소비 심리가 위축되면서 소규모 식당들의 매출 부진이 특히 심각하다. 심지어 미쉐린 스타 식당이나 프랜차이즈 브랜드조차 치솟는 원가와 인건비를 감당하지 못해 폐업률이 40%에 달하는 실정이다.
다만, 타운 내 식당 창업은 양극화되어 2년간 108개 업소가 신규 등록하는 등 타인종 유동 인구를 겨냥한 대형·트렌디 업소 위주로 상권이 재편 되고 있는 실정이다. 대응 방안으로는 지출을 줄이는 고객들을 위해 저가 런치 메뉴, 소용량 구성(가성비 메뉴)을 대폭 강화해야 한다. 메뉴 다변화 및 소용량화를 추구해야 한다. 인건비 절감과 팁 부담을 느끼는 고객층을 흡수하기 위해 무인 키오스크 기반의 푸드코트 형태나 테이크아웃·배달 전문 매장(고스트 키친) 전환을 고려해야 한다. 푸드코트 및 팁리스(Tip-less) 모델 도입도 생각해보아야 한다는 전문가들의 제안이다.
부동산업계는 재택근무 고착화와 기업 인력 감축으로 한인타운이 포함된 윌셔 센터 지역의 오피스 공실률은 39.2%로 LA 카운티 최고 수준이다. 주택 매매 역시 모기지 금리 고착화로 인해 거래 절벽 상태이며, 노후 콘도들은 대형 신축 아파트에 밀려 렌트비 경쟁력을 상실했다. 대응 방안으로 늘어나는 오피스 공실을 주거용 아파트나 주거 복합 시설로 용도 변경하여 공실 리스크를 분산해야 한다. 한편 소유주-테넌트간의 상생 리스 계약이 필요하다. 무리한 임대료 인상 을 지양하고, 테넌트의 매출에 연동하는 ‘비율 임대차(Percentage Lease)’나 단기 팝업 스토어 임대를 통해 공실 장기화를 막아야 한다.
기타 소매업계에서 오프라인 중심의 전통 소매업체들은 배달 서비스와 온라인 유통(e-comm-erce) 확산에 밀려 경제성이 급격히 떨어지고 있다. 타운 내 신규 비즈니스 등록 건수가 크게 감소했으며, 야간 치안 불안과 노숙인 문제로 저녁 시간대 워크인(Walk-in) 고객 발길이 끊긴 상태이다. 대응 방안으로 옴니채널(Omni-channel) 구축: 오프라인 매장은 쇼룸이나 체험 공간으로 활용하고, 아마존이나 인스타그램 마켓 등 온라인 판매 인프라를 필수로 병행해야 한다. 무엇보다 K-뷰티, K-컬처 트렌드를 접목해 한인 중심 상권에서 탈피하고, 다민족 젊은 세대를 유치 할 수 있는 인스타그램 친화적 매장 디스플레이 및 소셜 미디어 마케팅을 전개해야 한다.
타운내 요식업계 부동산 시장 특히 심각
아메리칸 커뮤니티 미디어(American Community Media)는 이에 대한 대책으로 전문가들은 우선 운영 효율화 및 비용 절감이 우선이라고 권장한다. 현재 상가는 식자재 가격 및 임대료 상승, 그리 고 최저임금 인상 여파 등으로 이익률이 급감한 실정이기에, 저수익 메뉴를 과감히 정리하고, 교차 근무 도입 등 인력 운영을 효율 화해 인건비를 30% 미만으로 관리해야 한다는 지적이 나오고 있다. 그리고 전문 무료 컨설팅 활용을 권장하고 있다. LA 카운티와 시 정부는 소상공인을 위한 무료 컨설팅과 자금 지원 정보를 제공하고 있다.
KYCC의 스몰비즈니스 개발 프로그램이나 LAEDC 비즈니스 지원 프로그램을 통해 융자, 세무, 마케팅에 대한 전문가의 도움을 받을 수 있다. 무엇보다 타인종 고객층 확보에도 주력해야 한다. 한인 중심의 수요를 넘어 현지 타인종 및 젊은 세대 고객을 타겟팅하는 디지털 마케팅과 배달 앱 운영이 필수적이다. 무엇보다 타운 상권 활성화를 위한 커뮤니티 방향이 강화되야 한다. 지역 이벤트 및 외부 방문객 유치에 주력해야 한다. 우선 6월 월드컵 등 대규모 행사를 앞두고 타인 종 방문객을 타운으로 이끌기 위한 공동 프로모션(SNS 할인 행사 등)이 적극적으로 전개할 필요가 있다.
특히 메트로 D라인 개통 효과를 극대화 시킬 필요가 있다. LA 한인타운과 베벌리 힐스를 잇는 메트로 D라인 연장선이 개통됨에 따라 외부 유동 인구가 크게 늘고 있는데, 이를 활용해 대중교통 중심의 상권 접근성을 살리고, 외식 및 문화 소비를 촉진하는 전략이 필요하다.현재 한인타운 내 아파트 등 주거 시설 공급이 늘어나고 있는데, 새로 유입되는 다양한 인종의 거주 민들이 타운 내에서 쉽게 소비할 수 있도록 상권 분위기를 현대화하고 편의시설을 확충해야 한다.
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정부 지원금 신청 방법과 리스 재협상
LA 한인타운의 소상공인들이 즉시 활용할 수 있는 정부 지원금 신청 및 상업용 리스 재협상도 적극 적으로 강구해 볼 필요가 있다.
1)정부 지원금 신청
현재 팬데믹 시기의 무상 보조금(PPP, RRF)은 종료되었으나, LA 시와 카운티, 캘리포니아 주 정부는 비즈니스 대출 프로그램(SBA), 에너지 효율화 보조금, 고용 지원 세제 혜택을 시행하고 있다.
첫째, 요식업 및 소매업을 대상으로 하는 SBA 소액 대출 (Microloan) 및 주 정부 매칭 펀드로 은행 문턱이 높은 소상공인을 위해 정부가 보증하는 대출 프로그램이다. 신청 절차는 SBA Lender Match 플랫폼에 접속하여 사업체 정보를 입력하면, 2일 내로 매칭된 지역 공인 개발 금융기관(CDFI) 또는 소상공인 전문 은행으로 연락이 수령되면, 재무제표(Tax Return 최근 2년치), 비즈니스 플랜, 개인 신용 점수 제출 후 심사 받는다. LA 한인타운 내 KYCC 스몰비즈니스 개발 센터에 연락하면 한국어로 SBA 대출 서류 준비 및 매칭을 무료로 대행해 준다.
둘째, 전 업종 공통으로 고용 유지 세액 공제(Work Opportunity Tax Credit-WOTC)제도로 직원을 신 규 채용하거나 유지할 때 연방 세금을 감면받는 절차이다. 신청 절차는 직원 채용 후 28일 이내에 IRS Form 8850 양식 작성하여, 캘리포니아 고용개발국(EDD) 온라인 포털에 해당 서류를 제출하여 고용 인증 획득한다. 이는 연말 법인세(Tax Return) 보고 시 인증서를 첨부하여 세액 공제 신청하면 직원 1인당 최대 $2,400~$9,600 세금 감면 받을 수 있다.
셋째, 매장을 운영하는 업종들이 LA 카운티 소상공인 렌트 보조 및 보조금(Grants)을 신청하는 방법 이다. LA 카운티는 불경기 극복을 위해 간헐적으로 지역별 ‘Rent Relief(임대료 지원 보조금)’을 오픈 한다. 신청 절차는 LA 카운티 경제기회부(DEO) 포털 공식 웹사이트에 이메일 구독 등록하여, 새로운 보조금(Grant) 공고 시 자격 요건(매출 감소 증빙, 직업 수 등)을 확인한다. 이어 ‘Unique Entity ID (UEI)’ 번호 발급 후 온라인 신청서 접수한다.
2)상업용 리스(Commercial Lease)의 재협상 가이드
현재 오피스 공실률이 40%에 달하는 현재 상황은 테넌트(임차인)에게 협상 주도권이 있는 시기 이다. 건물주와 리스 조건을 재협상할 때 반드시 밟아야 하는 단계별 절차를 소개한다.
1단계는 철저한 사전 준비(Data Gathering)이다. 건물주에게 감정적으로 호소하기보다 ‘숫자’로 증명해야 한다. 팬데믹 이전 대비 현재 매출 감소 추이를 보여주는 손익계산서(P&L) 준비해야 한다. 타운 내 인근 유사의 상가 공실률과 현재 리스 시세 (Sq.ft당 단가)를 조사하여 내 임대료가 과도하게 높음을 확인한다.
2단계로 구체적인 재협상 카드를 제시(Lease Restructuring Options)한다. 단순히 “깎아달라”고 하기보다 건물주가 수용할 수 있는 대안을 제시해야 한다. 우선 고정 임대료 를 낮추는 대신, 매월 매출액의 일정 비율(예: 6~8%)을 임대료로 지급하는 ‘Percentage Lease’ 제안 한다. 이것이 불가능할시, 현재 남은 리스 기간을 3~5년 더 연장해 주겠다고 제안하면서, 대신 향후 1~2년간 임대료를 20~30% 감면(Rent Abatement)받는 방식을 제안한다. 한편 관리비(Common Ar-
ea Maintenance) 인상 폭을 제한하거나 캡(Cap)을 씌우는 조항을 요구하는 것도 고려할 수 있다.
3단계로 공식 서한(Hardship Letter) 발송 및 미팅이다. 모든 서류가 준비됐으면 서류와 함께 공식 요청 서한을 건물주 또는 관리 회사(Property Manager)에 이메일 및 등기 우편으로 발송한다.
내용은 <현재 불경기와 타운 내 공실 상황으로 인해 비즈니스 폐업 위기에 처해 있으며, 리스 조건 조정이 이루어지지 않을 경우 파산 신청 및 퇴거를 고려할 수 밖에 없다>는 점을 객관적 조항을 들어 전달한다. (건물주 입장에서도 새로운 테넌트를 구하는 비용과 공실 리스크보다 기존 테넌트를 유지하는 것이 유리하다.)
4단계는 리스 변경 합의서(Lease Amendment) 작성이다. 협상이 타결되면 구두 합의에 그치지 말고 반드시 ‘Lease Amendment’라는 공식 서류를 작성하여 양측이 서명해야 법적 효력이 발생하게 된다.
