■챨스 윤 회장 ‘2월 모기지대출금 완납-소유권 100% 확보’ 발표
■ 부동산등기서류에는 1994년 2건 14만 달러 미결제로 남아 있어
■‘만기 뒤 20년간 이의없으면 소멸간주’뉴욕 주법 있지만 찜찜해
■세부내역 공개하지 않아 의문…최소한 60만 달러 사용처 밝혀야
뉴욕한인회가 지난 1983년 10월 맨해튼 한복판에 뉴욕한인회관을 매입한지 약 40년 만인 지난 2월말 뱅크오브호프 모기지를 모두 완납했다. 챨스 윤 뉴욕한인회장은 ‘뉴욕한인들이 금싸라기 부동산의 완전한 주인이 됐다’고 발표했다. 코로나19에 따른 경제침체에도 불구하고 당초 일정대로 이를 모두 갚았다는 것은 대단한 일이 아닐 수 없다. 하지만 지난 1994년 김재택 뉴욕한인회장 당시 빌린 모기지 2건 14만 달러는 아직 완납증명서를 받지 못한 것으로 밝혀졌으며, 등기부상 미납상태로 확인됐다. 또 약 10년 전부터 뉴욕한인회 렌트수입이 연간 50만 달러를 넘은 것으로 드러나 한인회장들이 모기지 조기상환 의지만 있었다면 이를 훨씬 더 빨리 갚을 수 있었을 것으로 추정된다. 특히 2017년부터 2019년까지 매년 약 60만 달러의 렌트수입을 올리고도, 60만 달러이상을 렌트관련 비용으로 지출, 오히려 마이너스를 기록한 것으로 밝혀졌다. <안치용 시크릿 오브 코리아 편집인>
뉴욕 맨해튼 첼시의 금싸라기 땅에 들어선 뉴욕한인회관, 뉴욕 맨해튼 149 웨스트 24스트릿 소재 230여 평 땅에 들어선 6층 건물의 은행 모기지 대출을 모두 갚았다. 뉴욕한인회관 매입 40년만이다. 챨스 윤 뉴욕한인회장은 지난 4월 6일 맨해튼 뉴욕한인회관에서 기자회견을 통해 ‘뉴욕 한인회관 관련 은행 모기지 대출을 2월말 모두 완납했다. 지난 1983년 강익조회장이 뉴욕한인들의 모금 등을 통해 115만 달러를 주고 매입한 뉴욕한인회관 소유권이 이제 100% 뉴욕한인회로 넘어왔다. 매달 은행에 갚아야 했던 8800달러가 넘는 대출금 상환부담이 완전히 사라지게 되면서 뉴욕한인회의 재정운영도 보다 원활해 질 것으로 기대된다’고 말했다. 윤 회장은 ‘이번 모기지 대출금 완납으로 뉴욕한인회관에서 발생하는 렌트수입에 대한 세금도 면세혜택을 받게 됐다. 뉴욕한인회관 건물은 비영리단체 건물로 등록돼 있지만, 모기지 대출금이 남아있어, 건물의 렌트수입에 대한 혜택 없이 세금을 납부했지만, 앞으로는 세금을 내지 않아도 된다’고 설명했다. 뉴욕시 등기소 확인결과, 뱅크오브호프가 ‘뉴욕한인회가 지난 2월 17일 모기지 대출금을 모두 상환했다’는 모기지대출전액상환확인서를 발급했고, 이 서류는 지난 3월 6일 등기를 마친 것으로 확인됐다.
대출금 완납은 경사 중 경사
모기지대출전액상환확인서에 따르면 ‘이 모기지대출은 지난 2008년 9월 15일 뉴욕한인회가 신한아메리카은행으로 부터 빌린 60만 달러 모기지 대출금을 말하는 것으로, 지난 2013년 1월 16일 신한아메리카은행 모기지 대출금을 모두 갚고, 갚은 날 뱅크아시아나에서 39만 4천 달러를 리파이낸싱했다’고 돼 있다. 그 뒤 뱅크아시아나는 윌셔은행으로 합병됐고, 윌셔은행이 뱅크오브호프에 합병됨으로써, 결국 뱅크오브호프가 대출주체가 됐고, 모기지 대출금을 모두 상환하자 완납확인서를 발급한 것이다. 뉴욕한인회가 40년 만에 모기지대출금을 전액 상환하고 건물의 주인이 됐음은 한인사회 최대의 경사가 아닐 수 없다. 특히 챨스윤 회장이 회장에 취임했을 때인 2019년 초 미상환 모기지 대출금 잔액은 28만 3천여 달러였으며, 코로나19 로 미국경제가 크게 위축된 상황에서 한인회가 전액을 4년 만에 모두 갚은 것은 높이 평가할 일이다.
본보가 뉴욕한인회 세금보고서 확인결과 ‘2019년 5월 1일부터 2020년 4월 30일까지의 세금보고서에서 담보권이 설정된 미상환채무는 기초, 즉 해당기간 최초 일에는 28만 3천 달러에 달했고, 기말, 즉 해당기간 최종일에는 22만 1924달러’로 드러났다. 이 1년간 6만1219달러를 갚은 것을 비롯해 올해 2월 마지막 페이먼트 때 8892달러 등, 4년간 28만여 달러를 갚은 것이다. 한해 평균 7만 8백 달러씩을 갚은 것이다. 강익조 회장이 뉴욕한인회관을 마련한 인물로 기록된다면, 챨스 윤회장은 모기지 대출금을 모두 갚은 회장인 셈이다. 하지만 뉴욕한인회가 뱅크오브호프 모기지대출금 완납으로 모든 모기지를 갚았다고 주장했음에도 불구하고 1994년 4월 6일 레이 레온 씨에게 빌린 9만 달러 및 핸들러 멜빈 씨에게 빌린 5만 달러는 아직 모기지 완납증명서가 등기돼 있지 않은 것으로 확인됐다.
1994년 4월 6일 작성되고 4월 15일 등기된 이 모기지계약서에 따르면 ‘뉴욕한인회는 이 2건의 모기지를 각각 1994년 6월 1일부터 1999년 5월 1일까지 5년간 모두 갚기’로 했으며, 뉴욕한인회를 대표해 당시 김재택 한인회장이 서명한 것으로 밝혀졌다. 뉴욕한인회가 이 돈을 모두 상환했을 수도 있고, 상환하지 않았을 수도 있다. 하지만 이 돈을 모두 상환했다면 이들 두 사람으로 부터 모기지 대출금 완납증명서를 받아서 등기를 해야 하지만, 현재는 완납증명서가 등기돼 있지 않은 상태다. 만약 뉴욕한인회가 지금 당장 이 건물을 매도한다면 매입자 측은 당연히 이 모기지 14만 달러에 완납증명서를 요구할 것이며, 완납증명서가 없기 때문에 14만 달러를 에스크로로 잡게 되고 뉴욕한인회는 이 돈을 받지 못하는 것이다. 만약 뉴욕한인회가 이 모기지를 모두 갚았다면 이들 두 사람으로 부터 모기지 완납확인서를 받아서 등기를 해야 한다. 이 작업까지 마쳐야 모기지 대출금을 모두 상환하는 것이다.
14만 달러 미변제는 어찌된 일?
모기지 완납일이 1999년 5월 1일임을 감안하면 만약 정해진 날짜에 이 돈을 모두 갚았다면, 당시 한인회장인 이세종회장이 모기지 완납증명서를 받아서 등기했어야 하고, 만약 그 다음해 모기지대출금을 다 갚았다면 김석주 회장이 모기지 완납증명서를 받았어야 했다. 어쨌거나 14만 달러에 달하는 모기지 2건이 등기상 미상환상태이며, 역대 한인회장들이 모기지 대출을 받은 이후 약 29년간, 모기지 계약상 완납예정일 이후 24년간, 이를 챙기지 않은 것이다. 다행히 뉴욕 주에는 ‘ANCIENT MORTGAGE RULE’이 있다. 만기일로 부터 20년 이내에 돈을 빌려준 사람의 액션이 없으면, 이를 완납한 것으로 간주, 채권은 자동 소멸된다는 법이다. 하지만 자동적으로 이 법의 적용을 받아 완납으로 인정받는 것이 아니다. 돈을 빌린 사람이 법원에 완납인정을 요구, 반드시 법원의 승인 명령을 받아야 완납인정을 받게 된다. 현재 미납상태인 모기지 2건은 1999년 5월 1일이 만기이고, 그로부터 20년은 2019년 4월 30일이다.
즉 뉴욕한인회는 2019년 4월 30일이후 언제든지 법원에 이 2건의 모기지 완납을 인정하는 모션을 제기할 수 있는 상황이다. 찰스윤회장도 모기지 대출금을 모두 완납, 100% 소유권을 되찾았다고 공식 발표했지만, 등기상 2건의 모기지가 미납상태로 드러남에 따라, 뉴욕한인회 모기지 및 완납여부 등 관련서류를 제대로 체크하지도 않고 이 같은 주장을 했다는 비판을 피할 수 없게 됐다. 다행인 것은 챨스 윤회장이 변호사라는 점이다. 그 어떤 역대 한인회장들보다도 법을 잘 아는 입장이므로 지금 당장이라도 2개 모기지에 대해 법원에 완납승인을 요청, 승인명령을 받아낸다면 모기지 문제를 깨끗하게, 완벽하게 해결한 한인회장으로 기록될 것이다. 한편 2000년부터 2019년까지 정확히 20년 치의 세금보고서를 분석한 결과, 이미 지난 2012년부터 뉴욕한인회관 렌트수입이, 전년의 두 배가 넘는 50만 달러대로 치솟아, 역대 한인회 장들이 모기지대출금을 조기 청산하려는 의지만 있었다면 얼마든지 이를 빨리 갚을 수 있었다는 아쉬움을 남기고 있다.
특히 2013년과 2014년에는 렌트수입에서 렌트지출을 뺀 순수입이 매년 20만 달러를 넘었던 것으로 밝혀져 2013년 빌린 39만여 달러의 모기지 대출금을 갚겠다는 의지만 있었다면 재정상으로는 이미 2015년 말 모두 갚을 수 있었다는 분석이 제기된다. 특히 김민선회장의 두 번째 임기 때부터 렌트관련지출이 급증, 수입을 초과했고, 이 같은 현상은 적어도 챨스윤회장의 취임 첫해까지 이어져 지난 2019년 약 60만 달러의 렌트수입을 올리고도 이 돈을 모두 렌트관련 비용으로 지출, 렌트손익상 적자를 낸 것으로 드러났다. 현재 온라인상으로 검색이 가능한 뉴욕한인회 세금보고서는 챨스윤회장의 취임 첫해인 2019년까지이며, 그 뒤 재임 3년간 렌트손익은 아직 알 수 없는 형편이다.
공교롭게도 챨스윤회장은 김민선회장 두 번째 임기 때 한인회를 관리 감독하는 이사회의 수장인 이사장이었으며, 그 뒤 곧바로 회장직을 이어받았는데, 현재까지 공개된 세금보고서상으로는 적어도 이 3년간 렌트지출이 수입을 넘어설 정도로 급증한 것이다. 또 이처럼 렌트지출이 급증했음에도 불구하고 항목별 렌트관련 지출내역은 전혀 기재하지 않은 것으로 밝혀졌다. 20년 치 세금보고서 분석결과 뉴욕한인회 모기지 잔액은 지난 2000년 64만 6천여 달러로 가장 많았고 2008년 35만 3천여 달러까지 줄었다가 2009년 다시 16만 5천여 달러가 증가한 51만2천 달러를 기록했다. 그 뒤 한창연회장이 2년 만에 무려 18만 달러를 갚아 2012년 4월 29만 3천여 달러로 줄었지만 민승기회장 때 다시 31만 달러가 늘어나면서 2013년 4월 60만 2천 달러로 폭증했던 것으로 밝혀졌다, 그리고 그로부터 10년만인 지난 2월 17일 이를 모두 갚은 것이다.
17-19년 60만 달러순익에도 순손실
뉴욕한인회는 2000년 김석주회장 때부터 2010년 초 하용화회장 때까지는 대략 1년에 3만 달러에서 4만 5천여달러씩 모기지 대출금을 갚아왔다. 하지만 2010년 5월부터 2012년 4월까지 한창연회장은 임기 1년차에 8만 7천 달러, 임기 2년차에 9만 3천여 달러 등, 2년간 무려 18만 4백 달러, 연평균 9만 2백 달러를 갚아, 역대 회장 중 가장 많은 모기지 대출금을 갚은 것으로 확인됐다. 부정선거, 공금횡령 등으로 한인회장 자격이 박탈되고 영구 제명된 민승기회장 때는 31만 달러 빚이 늘었고, 2년간 각각 2만 6천 달러 및 5만 8천 달러를 갚는데 그쳤다. 그 뒤 김민선회장은 4년간 각각 5만 4천여 달러, 5만 7천여 달러, 6만 2백여 달러, 6만 2천여달러를 갚았다. 그리고 챨스윤 회장이 취임한 2019년 5월에서 2020년 4월까지 1년간 6만 1219달러를 갈은 것으로 밝혀졌다.
챨스윤 회장은 현재까지 4년간 임기를 수행중이지만, 현재 인터넷에서 검색 가능한 세금보고서는 취임 첫해뿐이어서 2020년부터 2022년까지 3년간 각각 연도별 상환액을 알 수 없다. 하지만 세금보고서상 챨스윤회장 임기시작 때 모기지 잔액은 28만 3143달러 이였으며, 이를 지난 2월 중순 모두 상환했으므로, 4년간 28만여 달러, 매년 7만 785달러씩을 갚은 셈이다. 또 김민선회장은 4년간 23만 5천여 달러, 매년 5만9천 달러씩 모기지대출금을 갚은 것으로 드러났다. 즉 임기 중 빚을 가장 많이 갚은 회장은 한창연회장으로, 평균 9만2백 달러였고, 그 다음이 챨스윤회장으로 평균 7만 785달러, 그리고 김민선회장이 평균 5만 9천 달러로 그 뒤를이었다.
특히 주목할 점은 뉴욕한인회 렌트비수입이 지난 2012년부터 50만 달러대를 기록했고 최근에는 60만 달러대로 치솟았다는 점이다. 2011년 렌트비 수입이 24만 3천여 달러였던 반면 2012년 렌트비 수입은 51만 달러로 2배 이상 급등했다. 뉴욕한인회 렌트비수입은 지난 2000년 16만 3천만 달러에 불과했지만, 그 다음해 31만 2천 달러로 증가했다가, 그 뒤 계속 25만 달러에서 30만 달러대를 유지했고, 하용화회장 때인 2008년과 2009년 각각 31만 달러와 32만 달러로 늘어났지만, 다시 한창연회장 때 23만 달러에서 24만 달러대로 하락했다. 이 같은 렌트비는 2012년 51만 달러를 기록한 뒤 2014년에만 49만 5천 달러로, 50만 달러대에 5천 달러정도 못 미친 것을 제외하고는 모두 50만 달러를 넘었다, 특히 2015년부터는 57만 달러를 돌파했고, 현재 열람이 가능한 마지막해인 2019년 챨스윤회장 임기 1년차에는 59만 8149달러로, 2천 달러가 모자라는 60만 달러를 기록했다. 렌트비 수입이 그야말로 폭발적으로 늘어났다. 이 같은 상황을 감안하면 한인회관 모기지대출금은 조기 청산할 의지만 있었다면 얼마든지 일찍 갚을 수 있었을 가능성이 크다.
조기 상환여력 충분했었는데도…
더욱 더 기가막힌 일은 렌트비 수입이 늘어났지만 렌트비 지출이 기하급수적으로 증가, 60만 달러 렌트비를 걷고도 렌트지출이 이보다 더 많아서, 렌트비만 놓고 따지면 오히려 손실을 기록했다는 점이다. 그만큼 렌트관련 지출수요가 많았기 때문으로 추정되지만, 손실을 기록했다는 것은 놀라운 일이 아닐 수 없다. 지난 2000년부터 2019년까지 20년간 렌트관련 지출이 렌트비 수입보다 많아서 렌트 손익이 마이너스를 기록한 것은 모두 5번으로 조사됐다. 2000년 9만 3천여 달러 적자, 2010년 6만 4천여 달러 적자, 2011년 6천여 달러 적자, 그리고 지난 2018년과 2019년 각각 3만천여 달러와 1500달러 적자를 기록했다. 주목할 점은 5번의 적자 중 3번은 모두 렌트비 수입이 각각 16만여 달러, 22만여 달러, 24만여 달러였던 반면, 나머지 두 번, 즉 김민선회장 마지막 해와 챨스윤회장 첫해는 렌트비 수입이 58만 달러와 59만 달러에 달했던 해였다.
즉 김민선회장은 2018년 렌트 관련 지출액이 무려 61만3천 달러에 달했고, 챨스윤회장은 2019년 렌트 관련 지출액이 무려 59만 9633달러로 조사됐다. 더욱 놀라운 일은 이처럼 60만 달러에 달하는 렌트 관련 비용을 지출하면서도 세금보고서에 항목별 지출액을 설명하지 않았다는 점이다. 세금보고서 어디에도 60만 달러라는 거액의 렌트관련 비용 지출과 관련, 언제 어떤 항목으로 얼마씩 지출됐는지 단 한 줄도 설명하고 있지 않다. 한인회관 렌트와 관련, 렌트수입이 렌트비용보다 많아서 가장 많은 렌트순익을 기록한 해는 2013년으로, 렌트 순수익이 무려 29만 달러에 달했고, 2014년 역시 렌트 순수익이 22만 달러에 달했다. 이 2년간 렌트순수익이 무려 51만 달러에 달했다. 2014년 말 모기지 미상환액 이 약 52만 달러에 달했음을 감안하면, 렌트 수익으로 모기지 잔액 전체를 갚을 수 있는 상황이었던 셈이다. 또 2016년에도 렌트순이익이 무려 17만 8천 달러에 달했고, 2009년 렌트수입이 20만 달러대 이였을 때도 렌트 순이익도 9만 6천 달러에 달했다. 한인회가 엄청난 렌트순익으로 인해 모기지 조기 상환여력이 충분했던 셈이다.
렌트 관련 지출은 지난 2014년까지는 25만 달러에서 30만 달러 선에 머물렀지만, 김민선회장 취임 첫해인 2015년 렌트관련 지출이 무려 50만 5천 달러로, 2014년 27만여 달러보다 2배로 폭증한 것으로 밝혀졌다. 그 뒤 2015년 렌트 관련 지출이 40만 3천 달러로 줄었으나, 그 다음해에는 55만 달러로 증가했고, 2018년에는 61만 달러, 2019년에는 60만 달러를 기록했다. 물론 뉴욕한인회가 최대한 아껴서 렌트에 꼭 필요한 부분에만 지출했을 것으로 생각하지만, 엄청난 렌트관련 지출액수에 어안이 벙벙해지는 것도 사실이다. 김민선회장 마지막 2년간 렌트 관련지출이 116만 달러에 달했고, 이때 한인회를 관리 감독한 책임자는 당시 이사장인 챨스 윤 현회장이다. 공교롭게도 바로 그 다음해 약 60만 달러를 지출, 렌트상 적자를 기록한 해의 회장이 챨스 윤회장이다. 현재 2023년 4월이지만 2019년까지 세금보고서만 확인했고, 이미 지나간 2020년과 2021년 2022년 3년간의 성적표는 아직 알수 없는 상황이다.
그렇다면 회계상 렌트 관련 지출은 어떤 것이 있을까? 뉴욕한인회는 지난 2007년까지는 세금보고서 제출 때 렌트관련지출의 구체적 내역을 보충서류에 상세히 기재했으나, 지난 2008년 하용화회장 취임 뒤부터 이를 제출하지 않고 있는 것으로 확인됐다. 하용화회장 때는 렌트관련 지출이 20만 달러대였고 렌트손익도 흑자를 기록하는 등, 그 이후 렌트관련지출 보고가 없었지만 대부분 큰 흑자가 유지돼 별 문제가 없었다. 하지만 2017년과 2018년, 2019년 즉 현재 검토가 가능한 최근 3년간은 렌트관련 지출이 55만 달러에서 60만 달러에 달하고 렌트관련 손익이 적자를 기록, 그 어느 때보다도 렌트관련 지출에 대한 검증이 필요한 시기다. 하지만 김민선, 챨스윤 회장은 세금보고서에 렌트 관련 항목별 지출을 별도로 설명하지 않았다.
세부내역 밝혀 의혹해소 시켜야
뉴욕한인회 2008년 세금보고서에 첨부된 렌트관련 비용지출에 따르면, 27만 3천여 달러의 지출 중 재산세가 6만 6천여 달러로 가장 많았고, 전기세가 4만 4천여 달러, 인건비가 3만 5천여 달러, 상하수도세가 3만 3천여달러, 이자가 3만 1천여 달러, 유지보수 1만 달러, 청소, 보험, 차량, 쓰레기, 사무실 운영비, 벌금 등이 포함된 것으로 드러났다. 즉, 가장 큰 비용은 재산세인 셈이다. 2007년 역시 세금보고서에 첨부된 렌트 관련 비용지출에 따르면, 전체 27만 2천여 달러 중 재산세가 7만 7천여 달러에 달했다.
뉴욕한인회가 렌트관련 비용지출에 있어 필수불가결한 부분만 지출했으리라 믿어 의심치 않는다. 하지만 렌트순익이 적자를 기록한 이상, 최소한 어디에 얼마를 썼는지는 공개해야 마땅하다. 한인회 이사들에게 물어봐도 하나같이 모른다는 답변 뿐이다. 이사들이 집행부를 견제하고 감독해서 한인회 본연의 역할에 충실하도록 해야 하지만 견제 감독은 커녕 이사들 역시 기본적인 재정 정보도 알지 못한다고 하니, 도대체 이사들은 어떤 신출귀몰한 방법으로 기존 예산집행이 적절했다고 승인했는지 궁금하지 않을 수 없다. 뉴욕한인회는 불필요한 오해를 피하기 위해서라도 최근 10년간의 렌트관련 비용지출을 하나하나 밝히지는 못하더라도 커다란 카테고리별로는 공개하고 이해를 구해야 할 것이다.
