예상수익률도 뻥튀기
개미들만 ‘또 당했다’

이지스자산, 농협, KEB하나, AIP자산 깜깜히 투자 ‘암초’

▲ 20 타임스퀘어빌딩

한국은행들과 한국의 자산운용사들이 뉴욕맨해튼 중심가 대형부동산개발에 투자했다가 이자는 물론 원금도 돌려받지 못할 위기에 처해 소송전에 돌입한 것으로 본지 취재결과 사실로 확인됐다. 한국은행과 자산운용사가 투자한 돈은 최소 5억5천만달러상당으로 이중 선순위대출이 최소 2억9천만달러, 중순위인 메자닌 대출이 약 2억6천만달러상당으로 추정돼 개미투자자들의 상당한 손실이 우려된다. 또 농협은 당초 뉴욕지점만 1천만달러를 투자한 것으로 알려졌으나, 농협본점도 2천만달러를 투자한 것으로 드러났고, 하나은행 뉴욕지점도 3천만달러를 투자한 것으로 밝혀졌다. 특히 이지스 자산운용은 당초 대출을 주도한 프랑스 나티시스은행보다도 투자금이 더 많았다. 또 이빌딩 선순위 이자가 5-6%라고 선전했지만 실제는 3.1%, 메자닌이자가 8%라고 선전했지만 실제는 5.1%정도인 것으로 드러나, 개미투자자를 모으기 위해 예상수익율을 뻥튀기했다는 의혹도 일고 있다. 이번 투자사건의 전모를 집중 취재했다.
안치용(시크릿 오브 코리아 편집인)

뉴욕 맨해튼 47스트릿과 7에비뉴 코너에 위치한 20타임스퀘어빌딩, 맨해튼에서 가장 큰 1만9천스퀘어피트짜리 전광판이 부착된 빌딩으로도 유명한 이 빌딩의 재개발에 투자한 한국은행과 한국의 자산운용사들이 건축주가 제때 대출금을 갚지 못해 디폴트되면서 대출금회수에 골머리를 앓고 있는 것으로 밝혀졌다.

42층 규모의 20타임스퀘어빌딩개발에 투자한 프랑스 나티시스은행과 농협본점, 농협뉴욕지점, KEB하나은행, 이지스자산운용주식회사, AIP자산운용주식회사 등이 지난달 9일 뉴욕주 뉴욕카운티법원에 이 부동산소유주인 20TSQ유한회사, 20TSQ사인유한회사, 실소유주 마크 시피 등을 상대로 6억5천만달러를 돌려달라는 소송을 제기하고, 이 건물에 대한 부동산처분금지 가처분신청을 한 것으로 확인됐다.

깜깜히 투자펀드대문에 상당한 손실 예고

나티시스은행과 한국기관투자가등[이하 담보대출채권단]은 소송장에서 지난 2018년4월 27일‘맨해튼 701 7th 애비뉴소재’ 부동산에 대해 20TSQ측에 6억5천만달러 담보대출을 해줬으며, 이 담보대출계약의 제13조에 의거, 손해배상소송을 제기한다고 밝혔다. 담보대출채권단은 당초 첫 계약을 체결한 뒤 지난해 6월 28일까지 모두 7차례의 수정계약을 체결했으며, 이 과정에서 담보채권을 재판매하고 20TSQ가 상환을 약속함으로써, 20TSQ는 당초 약속어음 8매를 발행했으나, 추후 23매로 늘어났다고 설명했다.

최초 대출계약당시 양측은 최종준공승인일자를 2018년 12월 31일로 정하고, 이날까지 공사를 마치지 못하면 디폴트처리하기로 했으나, 20TSQ측이 연기를 요청함에 따라 담보대출채권단은 2019년 1월 4일 최종준공일자를 1월 14일로 연기해줬지만 공사를 마치지 못했고, 따라서 최종준공승인도 받지 못한 것으로 드러났다. 그 뒤 20TSQ측의 요구로 지난해 4월 9일, 최종준공승인일자를 2019년 6월 30일로 연기하는 6차 수정계약을 체결하고, 같은 날짜로 대출만기일을 연장해 줬지만, 역시 공사는 지지부진이었다는 것이다.

▲(왼쪽) 농협본점 2천만달러대출내역 ▲(오른쪽) AIP 3천만달러 대출내역

20TSQ측은 대출만기일이 다가오자, 6월 30일까지 최종준공승인이 불가능하다며, 다시 재연장을 요청했고, 담보대출채권단은 6월 28일자로 7차 수정계약을 체결하고, 9월 9일까지 최종준공승인을 받아내고, 12월 31일까지 모든 대출을 상환하기로 합의했다. 연기에 재연기를 거듭했지만 최종준공승인을 받아내지 못한 것이다.

문제는 이뿐만이 아니었다, 담보대출채권단은 지난해 1월 22일과 2월 4일, 2월 25일 20TSQ가 최소잔고유지액이 부족하다는 사실을 3차례나 통보했으며, 이때 부족액은 732만5천달러였다고 밝혔다. 또 같은 해 2월 5일과 2월 16일 최소잔고유지액이 더 줄어들었으며, 무려 1697만달러상당이 모자란다고 통보한 것으로 드러났다.

담보대출채권단은 또 6차 수정계약 때는 지난해 6월 30일까지 최소잔고를 2439만달러로 계속 유지한다는 데 합의하고, 이를 유지하지 못하면 역시 디폴트로 간주한다고 계약했지만 이를 지키지 못했다고 밝혔다. 또 채권단은 6차수정계약일인 지난해 4월 9일부터 6월 28일사이, 건물의 90%가 비어있어서 수정이 불가능하다고 판단했으나, 6월 6일 20TSQ가 ‘이틀전인 6월 4일 유력테넌트와 장기계약을 체결했다’고 말했다고 소송장에 적시한 것을 감안하면, 유력테넌트와 계약했다고 말함에 따라 7차수정계약이 가능했던 것으로 보인다.

그러나 20TSQ측은 결국 9월 9일까지도 최종준공승인을 받지 못했고, 담보대출채권 단은 디폴트를 최종적으로 통보한 것으로 확인됐다. 담보대출채권단은 6억5천만달러 대출금 상환을 요구한 것은 물론, 건물을 담보로 한 대출인 만큼 부동산처분금지 가처분결정을 내려달라고 재판부에 요청했다. 또 이 담보대출에 연대보증을 한20TSQ의 대표 마크 시핀의 개인재산에 대해서도 채권확보절차에 돌입할 것이라고 밝혔다.

간단히 말하면 담보대출채권단은 20TSQ측에 건물과 연대보증을 담보로 6억5천만달러를 대출했으나, 최종준공검사도 받지 못하는 등 디폴트됨에 따라 돈을 갚든지, 건물을 주든지 양자선택을 요구한 셈이다.

전당포식 부동산 투자에 개미들 부글부글

그렇다면 과연 누가 얼마나 빌려줬을까? 당초 프랑스의 나티시스은행이 주관사로 이 대출을 주도했지만 현재는 한국기관투자자들의 대출이 나티시스은행보다 더 많은 돈을 빌려준 것으로 드러났다. 나티시스은행 등 당초 채권자들이 자신들의 채권을 재판매했기 때문이다. 소송장에 따르면 6억5천만달러의 담보대출액 중 한국기관투자자들의 돈이 2억9천만달러에 달하는 것으로 확인됐다.

가장 많은 대출을 해준 업체는 한국의 이지스자산운용주식회사로 ‘이지스글로벌부동산투자신탁 198호를 통해 2억달러를 빌려준 것으로 드러났다. 이외에 AIP가 ‘US RED 부동산투자신탁 10호’를 통해 3천만달러를 빌려줬고, 농협본점이 2천만달러, 농협뉴욕지점이 1천만달러, 하나은행 뉴욕현지법인인 KEB하나은행이3천만달러를 대출해 준 것으로 밝혀졌다.

▲ 6억5천만달러의 대출금중 이지스자산운용이 2억달러, AIP가 3천만달러, KEB하나은행이 3천만달러, 농협본점이 2천만달러, 농협뉴욕지점이 천만달러등 한국 기관투자가들이 절반에 가까운 2억9천만달러를 빌려준 것으로 확인됐다. 특히 AIP는 채권단이 디폴트를 통보한 이후 대출을 감행한 것으로 드러났다.

당초 농협뉴욕지점이 1천만달러를 대출해 줬고, 이 대출이 부실대출로 분류됐다는 소식이 전해졌을 때 농협 본점은 자신들이 대출해 준 사실은 말하지 않고, ‘농협뉴욕지점이 부동산담보를 잡았으므로 걱정없다’고 해명했었다. 그러나 정작 담보채권대출단의 소송장과 증거를 본 즉슨, 농협본점은 뉴욕지점의 2배인 2천만달러를 대출해 줬고, 그동안 전혀 언급되지 않았던 KEB하나은행도 3천만달러를 대출해준 사실이 밝혀진 것이다.

담보대출채권단은 1차 계약당시 6억5천만달러에 대해 20TSQ측이 약속어음 8매를 발행했고, 그 뒤 채권재판매합의를 통해 20TSQ측이 신규채권단에 약속어음을 추가 발행, 현재는 23매로 늘어났다고 설명했다. 물론 전체 대출액은 동일하고, 채권단만 늘어난 것이다. 이처럼 나티시스은행이 위험을 미리 감지했음인지, 채권을 재판매함에 따라 현재 나티스스은행의 채권은 1억6400만달러에 불과, 2억달러를 빌려준 이지스자산운용이 최대 채권자로 뒤바뀐 것으로 확인됐다. 특히 한국기관투자자를 모두 합하면 2억9천만 달러로 전체의 절반에 육박한다. 졸지에 한국기관투자자들의 대출금이 주거래은행보다 더 늘어난 것이다.

■ 부동산 담보 여력 있다고 하지만 ‘소송전’돌입
■ 주관사인 프랑스 나티시스 은행보다 투자금 많아

수익은 고사하고
원금회수도 어려울 듯

담보대출채권단이 재판부에 제출한 약속어음 23매를 하나하나 확인한 결과, 한국기관투자 자중 가장 먼저 대출에 나선 은행은 KEB하나은행으로 밝혀졌다, KEB하나은행은 지난 2018 년 6월 7일 1125만달러와 1875만달러등 3천만달러를 대출해 줬으며, 백종덕 뉴욕지점장 이 서명한 것으로 확인됐다. 그로부터 일주일 뒤인 6월 14일 농협본점이 750만달러와 1250만달러등 2천만달러를 대출해 줬고, 농협을 대표해 이헌구씨가 서명했다. 또 6월 15일 농협뉴욕지점이 375만달러와 625만달러등 천만달러를 대출해 줬으며, 이승훈 뉴욕지점장이 서명했다.

이지스운용자산 담보만 믿고 2억달러 투자

그 뒤 6월 29일 6차 수정계약 때 이지스자산운용이 등장하게 된다. 이지스자산운용은 이날 625만달러와 375만달러, 5천달러, 5천달러등 2억달러를 대출해 주고 농협신탁관리자를 대표해 서완철씨가 서명했다. 그리고 막차를 탄 회사가 AIG자산운용이었다. AIP자산운용은 9월 11일 875만달러와 750만달러, 1375만달러등 3천만달러를 대출해 줬고 농협신탁관리자를 대리해 이대흔씨가 서명한 것으로 드러났다.

▲ 나티시스은행은 담보대출채권단 대표자격으로 20TSQ측에 최종준공승인을 얻지 못했으며, 최소잔고유지를 못했고, 모테턴트와 렌트계약을 체결하지 못했으므로 2019년 9월 9일자로 디폴트가 됐음을 통보했다.담보가 있다고 해도 디폴트가 되면 대출금 회수 등

한국기관투자가외에는 나티스스은행외에 대만계인 케세이가 5천만달러, 이스라엘계 하렐이 6500만달러, 중국계 창화가 2500만달러,바이올렛이 4천만달러, 차이나머천트뱅크가 1625만달러로 확인됐다. 특히 AIP자산운용이 재매입한 대출채권 1375만달러는 차이나머천뱅크의 대출을 떠안은 것으로 드러났다. 차이나머천뱅크는 당초 3천만달러를 빌려줬다가 1375만달러를 AIP자산운용에 넘김으로써 위험부담을 줄인 셈이다.또 AIP자산운용이 재매입한 875만달러 대출채권은 당초 나티시스은행이 빌려준 돈으로 밝혀졌다.

채무관계 복잡하게 얽혀있어 소송 불가피

그렇다면 담보대출채권단은 투자금회수에 문제가 없을까, 이들은 이자를 받지 못하거나, 또는 대출금 회수에 시간이 걸릴 지언정 원금회수에는 큰 문제가 없다. 모두 부동산담보 대출이기 때문이다. 타임스퀘어의 랜드마크격인 42층 규모의 빌딩인데다, 비록 임시사용 허가를 받았지만 이미 지난해 2월 메리어트호텔이 입주, 객실452개 규모의 ‘더 타임스 스퀘어에디션호텔’을 운영하고 있기 때문에 자산가치가15억달러에서 23억달러로 평가받고 있다.

특히 이 지역 유동인구는 2018년 5월 현재 하루 평균 39만2천명에 달하며, 이는2017년 5월보다 18.7%, 2018년 4월보다 1.9% 늘어난 것으로, 유동인구가 나날이 늘어나는 금싸라기 땅에 자리 잡고 있다. 하지만 채권채무관계가 복잡하게 얽혀 있어 다소 오랜 기간 소송전을 치를 가능성을 배제할 수 없다.

▲ 크레딧스위스은행은 2018년 8월 2일 현재, 20TSQ빌딩의 선순위 채권은 7억5천만달러, 메자닌채권은 1억5천만달러등 전체 채권이 9억달러이며, 2018년 1월 31일 현재 건물 감정가가 16억3600만달러에 달한다고 밝혔다.

TSQ에 6400만달러를 대출해준 크레딧스위스은행은 2018년 8월 2일 미국증권거래소에 제출한 채권판매계획서에서 2018년 1월 31일 현재 감정가는 16억3600만달러이며, 준공검사를 받은 뒤 감정가는 23억8500만달러에 달한다고 밝혔다.

본보가 뉴욕시 재무국 확인결과, 2019년 뉴욕시가 재산세부과를 위해 평가한 이 건물의 감정가는 4685만7천달러에 불과했고 시장가치도 1억430만달러 상당으로 평가했다. 하지만 부동산감정평가사등 전문가가 평가한 가격은 최소 16억달러를 넘는 것이다.

크레딧스위스은행은 특히 이른바 부동산을 담보로 발급한 약속어음[채권노트]은 A와 B로, 이 시니어채권으로 분류된 대출금은 7억5천만달러로 집계됐다. 현재 농협 본점 및 농협뉴욕지점, KEB하나 은행, AIP는 A노트, 이지스자산운용은 B노트를 소유하고 있다. 즉 한국기관투자자중 9천만달러는 1순위, 이지스자산운용이 대출해 준 2억달러는 2순위이므로 빌딩 감정가를 고려할 때 시니어 채권은 최악의 경우라도 무난히 돈을 돌려받게 되는 것이다.

한국기관투자가는 담보대출로 2억9천만달러를 빌려준 것 외에도 2억6천만달러 상당을 더 대출해 준 것으로 드러났다. 크레딧스위스은행은 하나대체투자자산운용이 펀드71호를 통해 메자닌론으로 1억5천만달러를 대출해 줬으며, 만기는 2023년 5월 5일, 연이율은 5.1%로 확인됐다고 밝혔다. 60개월만기이므로 하나대체투자자산운용은 2018년 5월 5일을 전후해 1억5천만달러를 빌려준 셈이다. 크레딧스위스은행은 하나대출금을 포함, 2018년 8월 2일기준 이 빌딩 전체 채무액이 9억달러라고 설명했다. 하나대출금도 빌딩 감정가를 고려할 때 회수에 큰 어려움은 없을 것으로 추정된다.

아직 담보여력 있어 원금은 회수할 듯

크레딧스위스은행이 당초 빌딩 감정가를 16억3600만달러로 추정하고, 9억달러가 대출됐으므로 약 7억3600만달러의 추가대출여력이 있다고 밝혔고, 20TSQ는 그 이후 추가로 더 대출을 받은 것으로 보인다. 이때 한국의 밀레니움인마크자산운용이 1억1000만 달러를 투자한 것으로 알려졌다. 현재 20TSQ의 전체 채무액을 알 수 없고, 밀리니엄인마크의 투자일자를 알 수 없으므로, 과연 몇 번째 순위인지 모르기 때문에 이 회사 투자액의 위험성이나 회수여부에 대해서는 뭐라고 잘라 말하기 힘든 형편이다.

▲ 뉴욕시 빌딩국 확인결과 이 건물은 최종준공승인을 얻지 못한채 모두 12차레 임시사용허가를 받았으며, 지금도 오는 2월 19일까지 3개월 임시사용허가를 받은 상태로 밝혀졌다.

또 크레딧스위스은행은 자신들이 투자한 시니어채권 6400만달러에 대한 연이자가3.1080%라고 밝혔다. 한국기관투자자들은 국내언론에 이 빌딩 시니어채권에 대한 연이자가 5-6%라고 홍보했지만, 동일한 등급의 채권을 보유한 크레딧스위스가 연3.1%라고 밝힘으로써, 한국투자가들이 받는 연이율도 국내홍보수준의 절반정도인3% 선으로 추정된다. 펀드투자자들을 모으기 위해 이자를 엄청나게 ‘뻥튀기’했다는 의혹을 피할 수 없는 것이다. 국내언론은 이 빌딩 메자닌대출의 연이자가 최고8%에 이른다고 보도했지만, 하나대체투자 가 받는 이자는 5.1%로 드러났다. 이 또한 하나측의 뻥튀기 가능성을 엿볼 수 있는 대목이다.

현재 20타임스퀘어 빌딩은 아직 CO, 즉 정식사용허가가 나오지 않아 임시사용허가로 건물을 이용 중인 사실도 함께 밝혀졌다. 본보가 뉴욕시 빌딩국 확인결과 이 건물은 지난해 11월 21일에 3개월 임시사용허가를 받아 다음달 19일 TCO가 만료되는 것으로 드러났다.

이 건물은 신축공사이후 지난 2017년 12월 15일부터 계속 3개월씩 임시사용허가를 받아왔으며, 지금도 정식사용허가를 받지 못하고 12번째로 임시사용허가를 받은 것으로 확인됐다.
이 부동산은 지난 2012년 10월 16일 2억5천만달러에 매매된 뒤 약 5년5개월만인 지난해 4월 27일 ‘20TSQ’가 3배가량 오른 7억1910만달러에 매입했으며, 같은 날 프랑스게은행인 나티시스가 2억4천만달러를 추가대출하고, 기존대출 5억천만달러를 떠안아 총 7억5천만달러를 대출해 준 것으로 드러났다.

크레딧스위스은행이 증권거래위원회에 제출한 채권재판매계획서에는 이 빌딩 실소유주의 범죄이력까지 꼼꼼히 조사한 점이 눈에 뛴다. 크레딧스위스는 실소유주로서 연대보증인인 마크 시핀이 지난 1973년 마약복용혐의로 18개월 집행유예처분을 받았으며, 1982년에는 마리화나매매혐의로, 1986년에는 불법무기소지혐의로 각각 기소되기도 했던 것으로 드러났다. 채권을 재판매하면서 리스크요인을 철저히 분석하고 공개했던 것이다.

개미투자가 꼬시려 연이율 뻥튀기까지

하지만 한국기관투자가들은 어떤가. 3.1%정도의 시니어채권 연이율을 5-6%로, 5.1%인 메자닌채권의 연이율을 최고 8%로 뻥튀기했다. 각 펀드들의 투자내역을 조회할 수 있는 금융감독원 집합투자기구 공시를 조회한 결과 이지스자산운용이 2억달러를 투자한 이지스글로벌전문투자형사모부동산 투자신탁 198호는 영업보고서, 결산 보고서, 감사보고서가 검색되지 않았다. 그야말로 개미들이 한푼두푼 모은 펀드투자금 이 그야말로 주먹구구로 운영되고 있으며, 이들을 감시해야 할 금융감독원은 눈뜬 장님행세 를 하고 있는 형국이다. 원금은 회수할 수 있다고 만족할 일이 아니다. 투자수익을 얻기 위해 국민들이 투자한 돈이다. 금융감독원은 더 이상 지체하지 말고 20TSQ빌딩 투자실태를 파악, 결과를 공개하고 제재를 해야 할 것이 있다면 제재를 하고 스스로도 잘못이 있다면 가차없이 이를 도려내야 할 것이다.

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AIP자산운용 투자시기는 2018년 9월11일

지난 1월 12일자로 발간된 본보 1201호 ‘뉴욕20타임스퀘어 디폴트, 3억달러 투자 한국펀드들 속앓이’기사와 관련, AIP자산운용이 이건물 선순위 채권 3천만달러 투자계약을 한 체결한 시점은 2019년 9월 11일이 아닌 2018년 9월 11일이며, 디폴트통보를 한 2019년 9월 9일보다 약 1년정도 앞선 것으로 확인됐음을 알립니다.