1420만 달러 무담보 채무 ‘윌밍턴’ 7가지 이유 제시

법원, 호텔법정관리인 전격 지정
‘사실상 호텔운영에서 배제됐다’

■ 연방법원, 법정관리인 지정에 따라 호텔 운영에서 완전히 배제된 셈
■ 윌밍턴, 대출계약상 모기지페이먼트 미상환 때 법정관리인 지정서명
■ 답변연기하다 3월 8일 반대의견냈으나…이틀 만에 윌밍턴 요청 수용
■ 2019년 임대료체납 때도 파산신청…여기저기 빌린 돈 안 갚아 피소

뉴욕의 부동산개발업자 안진섭씨가 1500만 달러 상당의 모기지 체납혐의로 피소된 뒤 법원이 원고의 요청을 전격 수용, 해당 호텔운영을 법정 관리인에게 맡긴 것으로 확인됐다. 안 씨는 법정관리인 지정의 부당성을 지적하며 이에 반대했지만 법원이 법정관리인을 지정하자, 해당 호텔 소유법인 2개의 파산보호를 신청한 것으로 드러났다. 안 씨는 이에 앞서 2019년에도 다른 건물의 임대료를 체납한 뒤 피소되자 해당 법인의 파산을 신청하기도 했었다. 안 씨는 또 이달 초, 지난 2018년 뉴저지 한인타운의 부동산을 매입하면서 전소유주에게 돈을 빌렸으나 이를 갚지 않은 혐의로 피소된 것으로 밝혀졌다. <안치용 시크릿 오브 코리아 편집인>

지난 2016년 10월 18일 맨해튼 442 웨스트 36스트릿 소재 부동산을 1850만 달러에 매입한 뒤 허드슨리버호텔을 설립, 운영 중인 뉴욕 부동산개발업자 안진섭씨, 지난 2007년 8월 이스트휴스턴호텔, 2012년 5월 오차드호텔 등 맨해튼에서 여러 곳의 호텔을 운영 중인 안 씨가 지난 3월 10일 허드슨리버호텔의 운영권을 사실상 채권자 측에 빼앗긴 것으로 드러났다. 뉴욕남부연방법원은 지난 3월 10일 ‘1420만 달러의 채권을 가진 윌밍턴트러스트의 모기지상환 권리를 보존하기 위해, 자누스호텔매니지먼트서비스유한회사를 허드슨리버호텔의 법정 관리인으로 지정한다’고 명령했다. 법원은 ‘윌밍턴트러스트와 호텔소유법인인 36스트릿프라퍼티 및 HR442와의 모기지 계약에 의거, 자누스가 해당부동산을 점유하고 통제하며 운영하게 된다’라며 법정 관리인이 지명 이유를 모기지 계약 위반이라고 설명했다.

‘모기지계약위반’ 부득이한 조치

이에 따라 안 씨 측은 사실상 허드슨리버호텔의 운영에서 배제되며, 법정 관리인이 호텔을 운영, 수익을 적절하게 관리하게 된다. 뉴욕남부연방법원이 이처럼 법정관리인 지정이라는 극약처분을 한 것은 윌밍턴트러스트 측이 지난 1월 12일 뉴욕남부연방법원에 ‘36스트릿프라퍼티’ 및 ‘HR442’, 그리고 안진섭, 최애숙씨를 상대로 모기지 체납 소송을 제기한데 따른 것이다. 윌밍턴트러스트 측은 모기지 1420만 달러를 체납했다며 민사소송을 제기한데 이어, 지난 2월 1일 전격적으로 법정 관리인을 지정해 달라고 법원에 요청했고, 안 씨 측은 지난 2월 16일부터 법원에 여러차례 답변 연기를 요청하다 3월 8일 법정 관리인 지정에 반대한다는 서류를 제출했다. 하지만 법원은 단 이틀만인 3월 10일 안 씨 측의 반대를 받아들이지 않고 월밍턴트러스트의 손을 들어줬다.

법원이 마치 안 씨 측의 답변 제출을 기다리기라도 한 듯 즉각 법정관리인 지정을 수용했으며, 안 씨 측이 여러 차례 답변을 미뤘지만 법원은 이미 원고 측의 서류를 검토, 일찌감치 법정 관리인 수용방침을 결정했던 것으로 추정된다. 윌밍턴트러스트는 지난 2월 1일 법정관리인 지정 요청 때 모두 7가지의 이유를 제시한 것으로 확인됐다. 윌밍턴 측은 ‘첫째, 안 씨 측이 매달 모기지상환 의무를 지키지 않고 있으며, 둘째, 30일 이내 재정보고서 제공 실패, 셋째, 모기지 계약에 따른 현금관리 의무를 지키지 않았으며, 넷째, 호텔운영을 재개하지 않았으며, 다섯째, 보험가입 유지실패, 여섯째, 뉴뱅크 모기지 110만 달러를 윌밍턴에 설명하지 않는 등 정보제공 의무를 어겼으며, 일곱째, 뉴뱅크 모기지에 따른 모기지 계약 위반’을 이유로 내세웠다. 윌밍턴 측은 이처럼 안 씨 측이 호텔 운영을 사실상 포기하고 방치하고 있으므로 법정 관리인을 통해 호텔 운영을 정상화하고 투명한 재정 관리를 통해 자신의 채권을 확보하겠다고 주장했다.

‘팬더믹때문에 힘들지만 호텔운영재개’

윌밍턴 측은 ‘부동산 소유주인 2개 법인에 1420만 달러를 빌려줄 때 안진섭-최애숙씨가 개인 보증을 섰다. 현재 법인이 모기지를 상환하지 않음에 따라 원고는 대여금 손실위험에 처했고, 안 씨 등이 계속 호텔을 관리하면 돈을 받지 못할 위험성이 더 커진다. 우리는 지난 2021년 6월 21일 및 6월 24일 안 씨 측 변호인과 호텔운영에 대한 실사일정을 조율했고, 6월 30일 오전 10시 인스펙터가 호텔을 방문, 실사를 할 계획이었지만 하루 전인 6월 29일 안 씨 측이 이를 허락할 수 없다고 통보해 운영 현황을 확인하지 못했다’고 주장했다. 또 ‘지난 2021년 9월 8일 및 9월 14일 안 씨 측 변호인과 실사 날짜 조율을 요청했지만, 안 씨 측은 이에 대해 답변하지 않았다. 안 씨 측은 2020년 5월부터 모기지 페이먼트를 체납하고 있으며, 2021년 6월 30일, 2022년 1월 13일 호텔을 방문한 결과 호텔영업을 중단하고 있는 것으로 드러났다.

안 씨 측이 모지기계약 때 렌트어사인먼트 등에 동의한 것은 모기지 체납 때 법정 관리인을 선임하는데 동의한 것으로 간주할 수 있다. 원고는 자누스호텔매니지먼트 서비스유한회사를 법정 관리인으로 지명해 줄 것을 요청한다.’고 밝혔다. 이에 대해 안 씨 측은 지난 2월 16일 법원에 변호사를 선임했다고 밝혔으나, 계속 답변 연기를 요청하다가 3월 8일에야 법정 관리인 지정에 반대한다는 의견서를 제출했다. 안 씨 측은 ‘윌밍턴트러스트가 지난 2020년 3월 2일 모기지 1420만 달러를 당초 채권자로 부터 인수했다. 당시는 코로나19 발병 직후로 윌밍턴은 안 좋은 시기에 모기지를 인수한 것’이라며 코로나19로 인해 모기지 상환이 힘들어 졌음을 시사했다. 안 씨 측은 윌밍턴 측의 법정관리인 지정 요청 이유와 관련, 매달 모기지 상환을 하지 않고 있다는 사실, 재정보고서 미제공, 현금관리 의무 미준수 등은 팬더믹에 따른 불가피성을 주장하며 인정했으나, 호텔 운영을 재개하지 않았다는 주장은 부인했다.

안 씨 측은 호텔은 연방정부 및 주정부의 방역조치로 지난 2020년 9월 1일부터 영업을 중단했고, 1년 4개월 만인 지난 2021년 12월 18일 영업을 재개했다고 주장했다. 또 적절한 보험을 유지하지 않았다는 부분에 대해서는 지난 2021년 9월 1일부터 2022년 9월 1일까지 보험에 가입돼 있다며 보험증서를 제시했다. 특히 뉴뱅크로부터 110만 달러의 대출을 받은 사실을 적절하게 윌밍턴에 알리지 않았다는 사실도 전면 부인했다. 안 씨 측은 ‘뉴뱅크에서 크레딧라인 110만 달러를 빌린 뒤 이를 뉴욕시 클럭오피스에 등기한 것은 2019년 11월 15일이다. 윌밍턴이 모기지를 인수한 것은 2020년 3월 3일로, 윌밍턴은 인수전 실사를 통해 클럭오피스에 등기된 뉴뱅크의 모기지 110만 달러를 알고 있었으며, 이를 충분히 인지하고 위험성을 알면서도 모기지를 인수한 것’이라고 강조했다. 실제로 안 씨 측 법인이 뉴뱅크에서 110만 달러를 빌린 사실 등은 모두 등기돼 있어서 윌밍턴 측은 이를 충분히 알았을 것으로 추 측된다.

법정관리인이 호텔 점유–통제권 등 행사

안 씨도 같은 날 법원에 제출한 자술서에서 ‘2016년 10월 28일 부동산을 매입한 뒤 15층 규모에 56개 객실규모의 호텔로 운영했다. 우리는 2007년 맨해튼 소재 호텔을 인수했으며 여러개의 호텔을 운영하는 등 경험이 풍부했다. 하지만 코로나19가 닥치면서 경영이 어려워 졌다. 2020년 3월 16일 기준 예약률이 90%에 달했지만, 그 이후 예약은 모두 취소됐고, 새로운 예약은 거의 없었다. 2019년 6월 호텔점유율은 90.76%였지만 2020년 6월 점유율은 0.52%에 달할 정도로 호텔은 사실상 개점휴업 상태였다. 우리는 2020년 6월 호텔외곽 출입문 등을 합판으로 봉쇄하는 등 안전조치를 취했고, 2020년 9월 1일 건물보호를 위해 임시휴업에 들어갔다’고 주장했다. 최애숙씨 또한 자술서를 통해 안 씨와 비슷한 주장을 펼쳤다.

하지만 법원은 안씨 측 반대이유 제출 이틀만인 3월 10일 법정 관리인 지정을 전격 수용했다. 법원 측은 ‘안 씨 측이 2021년 9월부터 1년간 보험에 가입했음을 입증하는 보험증서 등을 증거로 제출했지만, 그 이전에 보험에 가입했음을 입증하지 못했고, 모기지계약서류에 체납때는 법정 관리인을 선임한다는 규정이 있으므로 모기지 계약을 근거로 법정 관리인을 지정한다’고 밝혔다. 안 씨 측은 반대 이유 제출 뒤 법정관리인 지정여부를 심리하는데 상당한 시일이 걸릴 것으로 예상했을 것으로 추정된다. 하지만 단 이틀만에 법원이 이를 받아들임에 따라 졸지에 호텔운영권한을 빼앗겨 버렸고 결국 지난 3월 22일 뉴욕동부연방파산법원에 ‘36스트릿 프라퍼티’ 및 ‘HR442’ 등 허드슨리버호텔 부동산소유회사 2개에 대해 챕터11, 파산보호를 신청한 것으로 확인됐다.

파산보호를 신청하면 이에대한 결정이 내릴 때까지 채권이 동결되므로, 법정관리인의 호텔운영도 일시적으로 중단되는 효과를 발휘할 가능성을 기대한 것으로 풀이된다. 두개 법인의 파산보호신청서는 대표인 최애숙씨가 서명한 것으로 드러났으며, 자산은 5만 달러 이하인 반면 부채는 1천만 달러에서 5천만 달러라고 밝혔다. 또 가장 큰 무담보 채권자는 윌밍턴트러스트로 1420만 달러라고 밝혔으며, SBA대출금이 50만 달러, RTR 파이낸셜 대출금이 7만 1412달러, 뉴욕 주 미납재산세가 5만 7897달러 등인 것으로 확인됐다. 안 씨 측은 윌밍턴트러스트의 채권이 무담보 채권이라고 주장했지만, 윌밍턴 측은 당초 뉴욕시 클럭오피스에 담보설정이 된 채권을 인수했고 이 같은 사실도 등기돼 있으므로, 담보채권자의 권리를 승계한 것으로 볼 수 있다. 안 씨 측은 윌밍턴 측이 호텔을 압류하는 것을 막기 위해 윌밍턴의 채권을 무담보채권이라고 주장한 것으로 풀이되지만, 과연 법원이 이를 인정할 지 미지수다. 윌밍턴의 채권은 분명히 호텔을 담보로 잡은 채권으로 등기돼 있으므로, 무담보 채권이란 안 씨의 주장은 무리가 있다는 분석을 낳고 있다.

안 씨 측은 파산보호신청을 통해 허드슨리버호텔 압류 등의 위기에서 벗어나려 하는 것으로 풀이되며, 안 씨 측은 이전에도 파산보호신청을 통해 위기탈출을 모색했던 것으로 드러났다. 안 씨 측은 지난해 4월 21일 뉴욕 맨해튼 ‘52이스트 13스트릿’의 건물 임대료 42만여 달러를 내지 못해 뉴욕 주 뉴욕카운티지방법원에 피소됐다. 당시 테넌트는 트레스주식회사 및 54엔터테인먼트로, 이들 2개 법인은 임대료를 연체해 오다 2019년 2월 19일 뉴욕동부 연방파산법원에 파산신청을 했던 것으로 확인됐다. 임대료를 체납한 상태에서 파산신청으로 위기를 벗어나려 한 것이다. 랜로드 측은 테넌트가 파산신청을 함에 따라 보증인인 안진섭씨와 최애숙씨를 상대로 소송을 제기했고, 안 씨 측은 개인소송이 제기되자 부랴부랴 랜로드 측과 협상에 나서서 체납 임대료의 3분의 1선에서 합의한 것으로 드러났다. 이때도 파산신청을 한 2개 법인의 대표가 최애숙씨로 확인됐다. 허드슨리버호텔 모기지 체납에 따른 파산신청은 바로 이 임대료체납때 안 씨 측의 대응과 판박이로 닮은꼴인 셈이다.

여기저기 빚 갚지 않아 줄줄이 피소

안 씨는 허드슨리버호텔 뿐만 아니라 지난 2018년 뉴저지 주의 대표적 한인타운인 팰리세이즈팍의 부동산 매입과 관련, 오너모기지를 갚지 않은 혐의로 피소된 것으로 드러났다. 여기저기 빚을 갚지 않았다는 소송을 줄을 잇고 있는 것이다. 김종성 씨는 지난 4월 8일 뉴욕 주 뉴욕카운티지방법원에 소호뉴욕랏징유한회사를 상대로 25만 달러 대여금 상환소송을 제기한 것으로 확인됐다. 김 씨는 법원에 제출한 진술서에서 ‘지난 2018년 1월 4일 소호뉴욕랏징유한회사에 25만 달러를 빌려준 뒤 버겐카운티클럭 오피스에 부동산담보를 설정했다. 2018년 6월 3일까지 전액을 상환하는 조건이었으나, 월 4700달러씩 3차례, 모두 만 4100달러만 갚고 23만 5900달러를 갚지 않고 있다. 2019년 6월 11일 변호사를 통해 상환독촉 편지를 보냈음에도 이를 갚지 않고 있다’고 주장했다.

김 씨가 증거로 제출한 모기지 서류에 따르면 ‘소호뉴욕랏징유한회사는 뉴저지주 버겐카운티 팰리세이즈팍의 730 그랜드애비뉴 부동산을 담보로 25만 달러를 빌렸으며, 매달 상환일자에서 10일이 넘으면 연체로 간주, 5%의 연체료를 내기로 계약한 것’으로 확인됐다. 또 이 모기지 서류에 소호뉴욕랏징을 대표해서 서명한 사람은 매니징 멤버인 안진섭씨로 드러났다. 본보가 버겐카운티 클럭오피스 확인결과 소호뉴욕랏징유한회사는 지난 2018년 1월 4일 M&J 730유한회사로 부터 팰리세이즈팍 730그랜드애비뉴 부동산을 9백만 달러에 매입했으며, 바로 이 매도회사의 소유주가 김종성 씨로 확인됐다. 즉 김 씨는 이 건물을 안 씨에게 매도하면서 25만 달러를 오너모기지로 빌려준 셈이다. 김 씨는 지난 2019년 6월 11일 변호사를 통해 안 씨 측에 6월 18일까지 23만 5900달러를 상환하라’고 요구하는 독촉편지를 보냈으며, 이 또한 증거로 제출됐다.

김 씨는 이 독촉편지를 보낸 지 약 한 달 만인 2019년 7월16일 뉴욕 주 퀸즈카운티지방법원에 소호뉴욕 랏징유한회사를 제소했지만, 적법한 송달절차를 밟지않아 기각됐던 것으로 드러났다. 이 소송은 1년 이상 진행되지 않다 지난 2020년 12월 28일 안 씨 측이 기각요청과 함께 맞소송을 제기했다. 안 씨 측은 ‘피고인 소호뉴욕 랏징유한회사는 주사업장은 뉴저지 주 팰리세이즈팍의 730 그랜드애비뉴지만, 뉴저지 주가 아닌 뉴욕 주에 설립된 법인이며, 소송장이 적법하게 송달되지 않았다. 소송이 제기된 지 1년이 지난 2020년 9월 1일 원고는 송달 증명서를 법원에 제출했지만, 송달 장소가 뉴욕베이사이드의 18-25 215 스트릿의 7D호로 기재돼 있다. 이 주소는 소호뉴욕 랏징과 전혀 무관한 곳’이라고 주장했다. 또 김 씨 측은 같은 해 9월 28일에도 송달증명서를 제출했지만 역시 베이사이드로 송달한 것으로 드러났고, 이처럼 법인과 무관한 장소로 잘못 송달됐으므로 소송은 기각돼야 한다고 주장했다.

이 베이사이드주소는 안 씨의 집으로 알려졌으나, 안 씨는 엄연히 법인소재지가 아니므로 법적으로 기각이 마땅하다고 주장한 것이다. 또 안씨는 ‘소호뉴욕 랏징유한회사와 퀸즈카운티와는 아무런 관계가 없기 때문에 원고가 소송을 제기한 퀸즈카운티지방법원도 재판관할권이 없으며, 게다가 퀸즈법원에 뉴저지지역의 부동산을 압류하게 해달라고 요청한 것 역시 부적절하다. 또 내 변호사가 김 씨 측에 매달 모기지를 상환하겠다고 요청했음에도 불구하고 김 씨 측이 이를 거부했다’고 주장했다. 실제로 퀸즈카운티지방법원은 지난 3월 31일 ‘적법하게 소송장이 송달되지 않았으므로 소송이 성립되지 않는다’며 안 씨 측의 기각요청을 승인한 것으로 확인됐다.

660만 달러 대출 뉴뱅크 피해 불가피

이에 따라 김 씨 측은 지난 8일 뉴욕 주 뉴욕카운티법원에 다시 소송을 제기한 셈이다. 피고인 소호뉴욕랏징유한 회사가 뉴욕 주정부에 법인을 설립할때 주소지가 뉴욕 맨해튼이므로 뉴욕카운티법원에 소송을 제기한 것이다. 이 소송은 개인과 법인이 엄격히 분리되며, 법인 소유주의 집을 안다고 해서 법인에 대한 소송장을 무턱대고 주인의 집으로 발송하면 안된다는 사실을 잘 보여준다. 한편 안씨는 2018년 1월 뉴저지 팰팍의 부동산을 매입할 때 뉴뱅크에서 548만 8천 달러의 모기지를 얻은 것으로 확인됐다. 그 뒤 안씨는 2019년 11월 맨해튼 허드슨리버호텔을 담보로 뉴뱅크에서 110만 달러를 빌린 것으로 드러났다. 이처럼 안 씨는 뉴뱅크에서만 최소 660만 달러 이상을 빌린 셈이어서, 뉴뱅크도 적지 않은 타격을 받을 가능성을 배제할 수 없게 됐다.