◼ 북창동순두부, 기존 식당 인수와 공사비 등 382만 달러투자
◼ 랜로드, 11월 ‘피해액 387만 달러 물어내고 당장 퇴거’답변
◼ 건물주 강경 태도 ‘이태로 씨 등 오너일가족상대 전격 소송’
◼ 경우에 따라 오너 이태로 씨측 부동산등 강제집행 가능성도
◼ BCD, 9월초 디폴트 통보에 전격소송 ‘양측 팽팽한 기 싸움’
◼ 1억 달러 자산가 연대보증인 이태로 씨 가족 상대 소송전개
◼ BCD1055만 달러 VS 건물주 387만 달러 양측 치열한 혈투
◼ LA프리몬트 주택 소송 후 소유권변경…강제면탈 논란 전망
BCD두부하우스(북창동순두부)가 뉴욕과 로스앤젤레스는 물론 미전역에서 인기를 끌고 있는 가운데, 뉴욕 베이사이드점을 이전하기 위해 임대계약을 체결했지만, 1년 반 이상 공사가 지연되고 있는 것은 물론, 건물주와 분쟁이 생겨 1천만 달러의 소송전이 진행 중인 것으로 드러났다. 건물주는 9월초 BCD측이 임대계약을 어기고 건물주의 승인없이 공사를 진행했다며, 387만 달러를 배상하라고 통보하자, BCD측은 9월말 건물주의 횡포로 회복할 수 없는 피해를 입었다며 1055만 달러 배상소송과 임대계약해지금지 가처분신청을 한 것으로 확인됐다. 반면 랜로드 측은 11월말 기존 BCD소송에 대한 반박서 제출과 동시에, BCD임대계약 보증인인 BCD오너 가족 3명을 대상으로 별도소송을 제기한 것으로 밝혀졌다. 어찌된 영문인지 전후사정을 드려다 보았다. <안치용 시크릿 오브 코리아 편집인>
뉴욕 맨해튼과 뉴욕 퀸즈의 베이사이드, 뉴저지 등 뉴욕인근에서 3개의 매장을 운영했던 BCD두부하우스. 북창동 순두부로 잘 알려진 BCD는 로스앤젤레스에서 출발, 두부 등 건강식에 대한 선풍적 인기로, 전국적 체인을 구축한 한인식당체인업체, 이 BCD가 뉴욕 퀸즈 베이사이드점 임대계약만료로, 새로운 장소를 물색하다 1천만 달러 소송에 휩싸인 것으로 드러났다. BCD두부하우스는 뉴욕 퀸즈 베이사이드의 노던블루버드 220가에서 성황리에 영업을 하다, 임대계약이 만료되자 이전을 모색했고, 이곳에서 약 13블록 떨어진 노던블루버드 207-07의 대형 미국식당 장소를 임대한 것으로 드러났다.
기존 테넌트가 코로나19에 따른 경영악화를 이기지 못하고 폐업하면서, BCD는 랜로드의 동의하에 기존테넌트의 임대계약을 승계한 것이다. 하지만 BCD 와 랜로드 측은 매장 오픈을 위한 보험 및 보수공사 등으로 갈등을 빚었고, BCD측은 임대계약 승계비, 공사비 등 막대한 자금을 투입한 상태에서 랜로드의 반대로 공사가 중단됐고, 결국 양측이 소송전으로 치달은 것으로 드러났다. BCD하우스의 뉴욕법인인 ‘207노던’ [이하 BCD측으로 표기]은 지난 9월 27일 뉴욕 주 퀸즈카운티지방법원에 ‘207-07 노던블루버드’ 부동산의 소유법인인 ‘엘에프테리니 부동산’[이하 랜로드로 표기] 및 이법인의 실소유주를 상대로 1055만 달러 손해배상소송을 제기했다.
황당한 건물주의 소송에 맞소송
또 BCD 측은 랜로드가 최종판결전까지 일방적으로 임대계약을 해지하지 못하도록 하는, 일명 ‘옐로스톤가처분명령’을 내려달라고 요구했다. BCD측 소송장에 따르면 ‘지난 2010년 12월 기존테넌트가 랜로드와 임대계약을 체결하고 식당을 운영했으나, 폐점함에 따라, 2023년 2월 27일 랜로드에게 임대계약 승계의사를 통보함과 동시에 렌트비 등 제반경비의 납부를 보증하는 <이태로, 에드워드리, 벤자민리>등 3명의 연대보증서를 제출했고, 3월 27일 랜로드의 승인을 받아 기존테넌트와 임대계약 승계합의서를 체결, 임대권을 확보했다’고 밝혔다. BCD측은 ‘매달 임대료로 3만 4500달러, 매달 재산세 분담금으로 1만 1446달러 등 4만 6천 달러를 지급하기로 계약했다.
그 뒤 임대계약에 따른 보험가입을 요구, 2023년 6월 13일 3백만 달러보험에 가입했으나, 랜로드가 이 보험을 승인하지 않았고, 2023년 10월에 보험컨설턴트를 교체, 임대계약 규정보다 더 많은 액수의 보험가입을 요구, 울며 겨자 먹기로 보험액수를 더 높여서 2023년 12월 20일 랜로드 측 컨설턴트의 승인을 받았다. 하지만, 8일 뒤 컨설턴트가 다시 보험에 2가지 약관을 더 추가하라고 요구했고, 이 또한 임대계약 규정에 포함돼 있지 않지만, 하루빨리 식당을 오픈하기 위해 이 요구에 응했고, 결국 2024년 1월 10일 다시 보험에 가입했고, 보험컨설턴트의 승인을 받았다. 하지만 랜로드 측은 계속 공사동의서에 서명하지 않으면서 1월 12일 또 다시 보험액 추가를 요구했고, BCD측은 그날 또다시 요구를 수용했다. 랜로드는 1월 31일 보험에 대해 최종 승인했지만, 공사에는 동의하지 않고 계속 추가 요구를 했다’고 밝혔다.
BCD측은 ‘기존 테넌트의 임대계약을 승계하면서, 기존테넌트에게 양도비용으로 155만 달러를 지급했으며, 17개월간 임대료로 랜로드에게 80만 달러를 지급했고, 공사비로 130만 달러, 보험료로 13만 8천 달러, 유틸리티사용료로 4만 2500달러 등 382만 3천 달러를 투입했다. 하지만 랜로드가 건물을 사용하지 못하게 하고 공사도 못하게 하면서 막대한 피해를 입었다. 그럼에도 불구하고 지난 9월 6일 랜로드가 387만 달러의 피해를 보상하라며 디폴트 노티스를 보냈다. 30일내에 이 돈을 납입하지 않으면 임대계약을 해지할 것이라고 일방적으로 통보했기 때문에 소송을 제기한다’고 설명했다. BCD 측은 ‘랜로드의 사기행위에 대해 3백만 달러, 신의성실의 의무 위반에 대해 3백만 달러, 계약위반에 대해 3백만 달러 등과 기존테넌트에게 임대계약승계비용으로 지급한 155만 달러 등 1055만 달러의 손해를 배상하라’고 요구했다.
최종판결 때까지 가처분 TRO신청
특히 BCD 측은 ‘랜로드 측이 불법으로 임대계약을 해지하려 한다. 최종판결이 날 때까지 임대계약을 해지할 수 없도록 가처분 명령을 내려달라’고 요구했다. 이는 이른바 ‘옐로스톤가처분명령’으로, 뉴욕 주가 테넌트에게 보장한 권리에 따른 가처분신청이다, 뉴욕 주는 테넌트가 랜로드의 일방적 횡포로 쫓겨나지 않도록 하기 위해, 테넌트가 소송을 하는 경우, 소송판결 때까지 임대계약해지 등을 금지하고 있다. 즉 BCD측은 1055만 달러 손해배상 및 임대계약해지 금지 등을 요청한 것이다. 이에 대해 랜로드 측은 지난 11월 21일 BCD소송에 대해 ‘BCD측이 랜로드에 입힌 손해를 배상하는 등 구제조치를 취하지 않았으므로 엘로스톤가처분신청 대상에 해당되지 않으며, 랜로드는 이 임대계약을 해지할 권리가 있다’는 반박서류를 제출했다.
랜로드는 이처럼 기존 소송에 대한 반박에 그치지 않고, 같은 날 이 임대계약을 보증인인 이태로, 에드워드 리, 벤자민 리 등, 3명에 대해 387만 달러 손해배상소송을 제기한 것으로 드러났다. 랜로드가 임대계약상 테넌트가 아닌 테넌트의 보증인에게 곧바로 소송을 제기해 버린 것이다. 통상 부동산 매입 또는 임대를 할 경우, 상대방과의 갈등이 발생할 때를 대비해서 개인이 피해를 입지 않도록 별도 법인을 설립해서 리스크를 분산한다. BCD 측도 ‘207노던’이라는 법인을 설립, 임대계약을 체결했지만, 랜로드는 이 임대계약에 대한 보증인을 세우도록 했고, 문제가 생기자 곧바로 보증인에게 소송을 제기, 보증인의 재산을 집행하려고 나선 것이다.
랜로드는 보증인을 상대로 한 소송장에서 ‘BCD 측이 랜로드의 동의도 받지 않고 2023년 11월부터 일방적으로 공사를 시작했다. 당시 랜로드는 뉴욕에 없었고, 뉴욕에 돌아온 뒤 건물을 돌아보고 뒤늦게 불법공사사실을 알고 11월 8일 공사 중지 통보를 했고, 12월 22일 불법공사를 원상 복구시키라고 통보했다. BCD측은 랜로드가 11월 공사 중단을 통보하자, 공사를 중단한 뒤 쓰레기 등을 방치시켜 건물을 위험에 처하게 했다’고 주장했다. 랜로드는 ‘BCD 측이 2024년 6월 25일, 8월 6일, 8월 29일 등 렌트비를 내지 않았다. 또 8월 9일 랜로드가 BCD 측에 임대계약을 위반했으므로 10월 16일까지 퇴거하라고 통보했다, 또 8월 29일에는 렌트비 인보이스 등을 재차 발송하고, 미납금액을 통보했으며, 9월 6일 387만 6천여 달러를 내지 않았다며, 디폴트를 통보했다. 랜로드는 이미 2023년에도 디폴트노티스를 한차례 보냈었다’고 강조했다.
랜로드가 증거로 제출한 인보이스 등에 따르면 ‘렌트비 미납액이 48만 3천 달러, 미납 재산세가 12만 6천 달러, 브로커피가 20만 달러, 불법공사에 따른 복구비용 2백여만 달러 등을 합산하면 피해액이 387만 6천 달러에 이른다’고 설명했다. 결국 BCD는 지난 2023년 2월말 ‘207-07 노던블루버드’로 이전하기로 하고, 383만 달러를 지출했지만, 17개월이 지난 8월말까지 이전은 고사하고 공사도 끝냈지 못하고 소송전으로 치달았다. BCD는 이처럼 막대한 손해를 입었다고 주장한 반면, 랜로드는 387만 달러를 배상하고, 임대계약도 해지 됐으니 퇴거하라고 요구한 것이다. 만약 랜로드의 요구대로라면 BCD 측은 이미 투자한 금액 383만 달러, 배상액 387만 달러 등을 부담하고, 임대계약까지 빼앗겨서 쫓겨나게 된다. 또 배상액 387만 달러에 대해 임대보증인인 이태로, 에드워드리, 벤자민리 등의 개인재산을 강제집행하겠다는 뜻도 밝혔다. 양측이 한 치의 양보없는 사생결단, 대결전에 나선 것이다.
개인연대보증인 재산 강제집행 소송
그동안 한인사회에서는 BCD가 207-07 노던블루버드로 이전할 것이라는 소문이 있었지만, 1년이 지나도 문을 열지 않자, ‘뭔가 이상하다’, ‘제대로 진행되지 않는 모양’이라는 말들이 나왔었다. 또 BCD가 이 장소를 포기하고, 최근 폐업한 플러싱 다운타운 삼원각 자리로 이전할 것이라는 말도 나오고 있다. 이 같은 상황에서 소송사실이 확인된 것이다.
당초 BCD가 이전하려던 자리는 미국식당이 지난 2010년 12월 임대해서 ‘베란다’라는 이름으로 운영해왔지만, 코로나19에 따른 경영악화를 극복하지 못한 것으로 드러났다. 랜로드는 이 식당이 3만 4500달러 상당의 임대료를 내지 못하자, 2020년 6월부터는 임대료를 1만 달러로 내려줬고, 부분적 식당영업이 허가되자 2021년 1월부터는 월 1만 4500달러의 임대료를 받았다, 하지만 상황이 더 악화되자 2021년 7월부터는 임대료를 4500달러로 더 내려줬으나, 결국 이 식당은 임대료를 내지 못한 것으로 확인됐다.
이처럼 임대료를 내지 못하자 랜로드는 2022년 5월 10일, 미납임대료가 25만 2천 달러에 달한다며 소송을 제기했고, 미국식당 측은 6월 27일 랜로드와 분할상환에 합의, 퇴거는 피했다. 당시 미납임대료는 21만 7500달러로 조정하고, 테넌트는 6월 30일까지 8만 4500달러를 지급하고, 나머지 13만 3천 달러는 매달 6550달러씩 2024년 3월 10일까지 20개월간 분할 상환하기로 합의했다. 하지만, 분할상환도 하지 못함에 따라, 결국 2023년 3월 27일 BCD측으로부터 155만 달러를 받고, 임대계약을 넘긴 것이다. 랜로드 측에게 개인연대보증을 약속한 이태로 씨는 부인 이희숙 씨와 함께 BCD를 세운 창업자이며, ‘에드워드 리-벤자민 리’는 자녀로 알려졌다. 랜로드는 보증인에 대한 소송장에서 이들의 주소를 낱낱이 기재, 이들 부동산에 대한 강제집행을 예고했다. 랜로드 측이 소송장에 기재한 보증인 이태로 씨의 주소지는 ‘캘리포니아 주 로스앤젤레스의 76 프레몬트 플레이스’이다.
본보확인결과 이 주택의 대지는 약 0.37에이커로, 500평정도 이며, 건평은 4500스퀘어피트규모로 방과 욕실이 각각 4개로 조사됐다. 로스앤젤레스 카운티정부가 재산세 부과를 위해 올해 초 책정한 부동산가격은 624만7천 달러에 달했다. 이 주택은 BCD창업주인 이태로 씨와 이희숙 씨 부부가 지난 2015년 12월 24일 343만 달러에 매입했으며, 매입 당시 BBCN에서 258만 4천 달러 모기지 대출을 얻은 것으로 확인됐다. 하지만 매입 5개월 만인 지난 2016년 4월 27일, 이태로-이희숙부부는 ‘리패밀리일러버커블 트러스트, 이승세트러스트’로 부동산소유권을 넘겼고, 올해 7월 30일 다시 소유권을 ‘76프레몬트플레이스유한회사’로 넘긴 것으로 드러났다. 올해 7월 30일 등기된 디드확인결과 2016년 4월 소유권 50%를 획득한 ‘리패밀리 일레버커블 트러스트’의 관리인은 이승세 씨로 밝혀졌고, 나머지 50%는 이태로 씨가 소유권을 가졌던 것으로 기재돼 있다.
이들은 이날 자신들의 소유권을 모두 ‘76프레몬트 플레이스유한회사’로 넘겼다. 즉 2016년 이 부동산의 소유권을 각각 50%씩 가졌던 사람들이 모두 ‘207-07 노던블루버드’의 리스계약 보증인인 셈이다. 특히 올해 7월 30일 등기된 디드 확인결과, 매입–매도자가 사실상 동일인이므로, 양도세를 부과하지 않는다고 명시된 것으로 드러났다. 결국 부동산소유주는 동일하고, 소유법인의 이름 등만 바뀐 것이다. 본보가 캘리포니아 주정부 확인결과, ‘76 프레몬트플레이스유한회사’는 7월 26일 캘리포니아 주에 설립됐으며, 법인설립자 겸 송달대리인은 ‘에드워드 승세 리’씨로 드러났다. 이 씨는 또 8월 5일 제출한 법인서류에서 법인 메인오피스는 ‘76프레몬트 플레이스’이며 법인의 비지니스타입은 ‘부동산 보유’라고 기재했다.
76프레몬트플레이스 주택의 소유주가 바뀌었지만, 명목상, 즉 이름만이 바뀐 것이기 때문에 최악의 경우 뉴욕 랜로드가 이 주택을 압류할 가능성도 배제할 수 없게 됐다. 특히 이 주택의 소유권을 변경한 때는 뉴욕 랜로드와의 갈등이 표면화된 뒤 8개월 정도 지난 시점이어서, 랜로드는 보증인의 강제집행면탈행위라고 주장할 것으로 전망된다. 이태로-이희숙부부는 지난 2004년 10월 15일 ‘로스앤젤레스 말리부의 18050 코스트라인드라이브’의 주택을 204만 달러에 매입했으며, 약 1년 뒤인 2005년 11월 28일 소유권을 ‘리패밀리트러스트’와 ‘이희숙트러스트’, ‘이태로트러스트’등 3개 법인으로 양도했고, 2010년 7월 19일 뉴욕 뉴뱅크에서 27만여 달러를 빌린 것으로 확인됐다.
BCD의 ‘위기 될까, 기회 될까’
이 부동산 역시 사실상 동일주인들이 몇 차례 소유권을 이양했고, 지난 2023년 2월 3일 등기된 디드에 따르면 이태로 씨는 ‘더 리 패밀리 리얼 이스테이트 유한회사’에 소유권을 넘긴 것으로 확인됐다. 로스앤젤레스코리아타운 BCD의 소재지인 ‘3563 윌셔블루버드’도 이태로 씨 등 BCD측 법인의 소유로 확인됐다. 이 부동산은 로스앤젤레스카운티가 올해 1월 책정한 평가가격이 816만 4천여 달러에 달한다. 특히 건평이 5840스퀘어피트에 대지가 1에이커로 약 1200평에 이르러 대형주차장을 갖춘 건물이다. 이 부동산은 2004년 2월 4일 이희숙 씨가 515만 달러에 매입, 약 2년 뒤인 2006년2월 3일 ‘이희숙–이태로’ 부부 소유로 변경됐고, 같은 날 다시 ‘리패밀리트러스트’로 소유권이 넘어갔다. BCD측은 이 부동산을 담보로 2016년 6월 7일 BBCN에서 740만 달러를 빌리기도 했으며, 2018년 12월 12일 부동산소유권을 ‘BCD 3575유한회사’에 넘겼으며, 현재도 이 유한회사가 소유한 것으로 확인됐다.
이 유한회사는 2022년 10월 31일 뱅크오브호프에서 543만 달러를 빌렸으며, 법인을 대표해서 모기지서류에 서명한 사람은 이승세, 미국명 에드워드 리로 확인됐다, 이 법인은 지난 2018년 9월 14일 캘리포니아 주에 설립된 법인으로, 설립자는 이희숙 씨로 확인됐고, 2020년 7월 27일 에드워드 이승세 씨가 이 법인의 유일한 매니저가 됐다. BCD는 서울대 법대출신 이태로 씨와 부인 이희숙 씨가 창업한 순두부 전문점으로, 부인 이 씨는 지난 2020년 7월 18일, 지병으로 세상을 떠났다. 에드워드 리씨는 장남으로, 의사이며, USC의과대학 조교수로 재직하다 부모님의 사업을 돕기 위해 순두부사업에 뛰어든 것으로 알려졌다. BCD의 1055만 달러 소송, 랜로드의 387만 달러 맞소송, BCD가 383만 달러를 투자한 상태에서 387만 달러를 더 배상하고, 임대권까지 빼앗길 것인가, 아니면 랜로드로 부터 1055만 달러를 배상받고, 임대권을 지킬 것인가. BCD의 위기가 될지, 기회가 될지 주목된다.
