◼ 1월초 2920만 달러 디폴트통보…경매위기에 곧바로 파산신청
◼ 2월말 파산보호신청은 1개 법인 아닌 2개의 법인으로 확인돼
◼ 2020년 매입당시 은행대출금이 매입가의 91%인 5250만 달러
◼ 모기지대출 이후 대출금 계속 늘어나 현재 빚이 5900만 달러
◼ 2020년 말 마켓건물매입후 2년 만에 대출금 650만 달러 증가
◼ 자기 돈 달랑 5백만 달러로 가주마켓건물 매입 사실도 밝혀져
◼ CPIF로부터 양도받은 새 채권자 토탈솔루션 인수 동시 디폴트
◼ ‘칼로 아브리오유한회사 19% 보유’…이현순 씨 실소유주 논란
지난 2020년12월 이현순 씨 측으로 부터 가주마켓 건물을 매입한 새 주인이 모기지 대출을 갚지 못해 이미 지난 1월 디폴트 및 강제매각통보를 받은 것으로 드러났다. 새 주인 측은 5750만 달러에 매입했을 때 자신의 돈은 5백만 달러에 불과했던 것으로 밝혀졌으며, 매입가의 91.3%에 달하는 5250만 달러를 대출받은 것으로 확인됐다. 특히 본보가 가주마켓관련 등기서류를 분석한 결과, 새 주인의 부채총액은 현재 5900만 달러로, 2년 만에 매입 때보다 650만 달러가 늘어난 것으로 밝혀졌다, 현재 디폴트 통보를 받은 금액은 2919만 달러로 확인됐고, 나머지 2981만 달러 역시 디폴트될 위기에 처한 것으로 알려졌다. 이에 따라 새 주인측은 강제매각을 막기 위해 지난 2월말 파산보호를 신청했으나, 파산신청서 일부페이지에는 이현순 씨 측 지분이 13%라고 기재된 반면 또 다른 페이지에는 19%라고 기재되는 등 새 주인이 주주들의 지분조차 파악하지 못하는 것으로 드러나 과연 실소유주가 누구인지 의문을 낳고 있다. 또 가주마켓 측이 2020년말 당시 대출 액 5250만 달러에 상응하는 담보가치가 있었는지, 새 주인이 무려 91%를 대출로 매입자금을 조달하면서 부동산을 매입한 행위 등이 비상식적 투자라는 의혹과 함께, ‘손해를 보고서라도 돈세탁을 해야 하는 눈먼 돈이 개입됐을 것’이라는 분석도 제기된다. 가주마켓 건물 디폴트를 둘러싸고 전개되고 있는 의혹들을 짚어보았다.
<특별취재반>
지난 2020년 건물주였던 이현순 씨 측의 파산보호신청으로, 같은 해 12월 4일 제이크 샤프 그룹이 대주주인 AGTJ 13유한회사에 소유권이 넘어갔던 로스앤젤레스 코리아타운 450 사우스웨스턴 애비뉴의 대형부동산, 이 가주마켓 부동산에 대해 또 다시 강제매각절차가 시작된 것으로 확인됐다. 지난 1월 9일 토탈렌더솔루션은 ‘가주마켓부동산소유주인 AGTJ13이 지난 1월 5일 기준 2919만 달러의 대출금을 갚지 못했다. 이에 따라 강제매각절차에 돌입한다’고 AGTJ13 측에 통보하고, 이 통보서류 등을 지난 1월 23일 로스앤젤레스카운티 등기소에 정식 등기한 것으로 밝혀졌다. 또 같은 날 채권자인 ‘CPIF 캘리포니아유한회사’는 자신들의 채권 중 2919만 달러를 토탈렌더솔류션에 양도’했으며, 이 서류 역시 1월 23일 정식으로 등기했다. 일단 2919만 달러가 디폴트 되며 강제매각절차가 시작됐지만 본보가 가주마켓 부동산관련 2020년 12월 이후 현재까지 등기된 부동산 서류를 모두 검토한 결과, 가주마켓 새 주인의 부채총액은 5900만 달러에 달하는 것으로 확인됐다.
새 채권자 토탈렌더솔루션 디폴트 통보
이에 따라 이미 디폴트 된 2919만 달러 외에 나머지 2981만 달러 역시 조만간 디폴트되거나 이미 디폴트됐을 가능성이 큰 것으로 추정된다. AGTJ
13은 지난 2020년 10월 14일 가주마켓부동산 강제매각 당시 5750만 달러를 제시, 낙찰자로 선정됐으나, 10월 30일로 예정됐던 클로징 때 대금을 납입하지 못하는 등 무려 세 차례 연기한 끝에 마침내 같은 해 12월 4일 매매대금을 완납하면서 정식소유권을 넘겨받았다. 당시 제이크샤프캐피탈이 대주주인 AGTJ13이 매입대금 중 약 3500만 달러에서 4천만 달러를 모기지로 조달한 것으로 알려졌으나, 실제로는 이보다 훨씬 많은 5250만 달러를 12월 4일부로 대출받았던 것으로 확인됐다. 즉 매입대금 5750만 달러 중 자신들의 돈은 단돈 5백만 달러뿐이었으며, 전체의 91.3%를 모기지로 충당한 것이다.
이 돈을 빌려준 업체는 ‘캘리포니아 퍼시픽 어드바이저’로 알려진 워싱턴 주 시애틀소재 ‘CPIF 캘리포니아유한 회사’로, 2020년 12월 7일 모기지서류를 등기했으며, 같은 해 12월 17일 5250만 달러 대출사실을 보도자료 형식으로 발표한 것으로 밝혀졌다. 본보확인결과, 백기사 역할을 한 CPIF캘리포니아유한회사는 지난 2013년 1월 28일 캘리포니아 주에 설립됐다. 2023년 1월 5일 법인서류에 따르면 이 법인의 주소는 워싱턴 주 시애틀이며, 매니저나 멤버는 컬럼비아퍼시픽어드바이저스유한회사 및 CPIF렌딩유한회사 등 2개 법인으로 드러났으며, 업종은 부동산투자 및 대출로 확인됐다. 또 2023년 6월 15일 법인서류에 따르면, 역시 매니저나 멤버는 컬럼비아퍼시픽어드바이저스유한회사 및 CPIF 렌딩유한회사 등 2개의 법인으로 드러났다. 하지만 CEO 이름은 기재하지 않았다.
경매 당시 이현순 씨 측에 약 1800만 달러 상당을 빌려준 무담보채권자인 김일영박사 측과 4560만 달러에 가계약을 체결했던 것을 감안하면, 당시 시세는 5천만 달러 이하로 추정된다. 하지만 제이크샤프캐피탈은 김 박사 측보다 1200만 달러가 많은 5750만 달러를 제시했고, CPIF가 당시 시세보다도 더 많은 돈을 대출해 준 것은 고율 이자를 노린 통큰 투자로 해석할 수도 있지만, 쉽게 이해할 수 없는 비상식적인 투자라는 의혹도 일고 있다. 본보확인결과 AGTJ13유한회사는 매입 1년 1개월 만인 2022년 1월 3일부로 대출액은 241만 달러 늘린데 이어, 지난 2022년 12월 30일 다시 409만 달러 대출을 늘렸다. 이에 따라 대출액은 매입 2년 만에 650만 달러가 증가한 5900만 달러로 치솟았고, 현재도 부채총액이 5900만 달러로 밝혀졌다. 이 과정에서 처음 5250만 달러를 ‘통크게’ 빌려줬던 CPIF 측은 2022년 1월 3일 자신의 대출액을 당초의 절반이하인 2510만 달러로 줄였고, AGTJ13은 같은 날 ‘론 오크 펀드’라는 자산운용사로 부터 2981만 달러를 빌린 뒤, 이 서류를 같은 해 1월 14일 등기한 것으로 밝혀졌다.
최초 채권자 CPIF 2022년 이미 매각
즉 CPIF는 론오크펀드에게 2740만 달러 대출을 매각했고, AGTJ13측은 론오크펀드에서 돈을 빌리면서 대출액을 241만 달러 증액한 것이다. 하지만 AGTJ13은 2020년 12월 30일 CPIF에 대한 대출액을 2510만 달러에서 2919만 달러로 409만 달러 증액, 모기지 수정계약을 체결한 것으로 드러났다. 대출액을 늘린 지 1년 만에 다시 4백만 달러 이상을 증액, 최초대출에서 2년 만에 대출액이 650만 달러 늘어나며 5900만 달러로 폭증한 것이다. 특히 CPIF는 AGTJ13 측이 모기지 원금과 이자 등을 제대로 상환하지 않자, 지난해 9월 28일 2차 수정계약을 통해 ‘가주마켓건물을 부동산시장에 매물로 내놓고, 부동산중개인을 고용, 매각을 추진한다’고 합의한 것으로 밝혀졌다. 즉 이미 지난해 9월말부터 ‘합의에 의한’ 매각이 추진됐던 것이다.
하지만 매각이 제대로 진행되지 않자 CPIF는 지난 1월 9일 2919만 달러의 대출채권을 전격 매각했고, 새 채권자인 토탈렌더솔류션이 채권매입과 동시에 디폴트를 통보, 강제매각절차에 돌입한 것이다.즉 AGTJ13은 당초 5250만 달러를 빌린데 이어, 2022년 초 241만 달러, 2022년 말 409만 달러 등 650만 달러를 더 빌려 전체 채무는 5900만 달러로 늘었고, 이중 2919만 달러는 이미 디폴트됐고, 론오크펀드의 채권 2981만 달러 역시 이미 디폴트가 됐거나, 디폴트 될 가능성이 큰 것으로 추정된다. 이처럼 가주마켓 건물이 다시 강제매각절차에 돌입하자 AGTJ13은 이를 막기 위해 지난 2월 26일 캘리포니아중부연방파산법원에 챕터 11, 파산보호신청을 한 것으로 확인됐다. 파산하는 것이 아니라 채무를 일정기간 동결하고 회생을 모색하는 절차를 신청함으로써, 채권자의 강제매각절차는 일단 중단됐다.
하지만, 이날 AGTJ13유한회사 뿐 아니라 AGTJ13 매니저유한회사까지 가주마켓 건물과 관한 2개 회사가 동시에 파산보호를 신청한 것으로 드러났다. 가주마켓 건물 소유법인인 AGTJ13유한회사는 파산보호신청서에서 자산이 5천만 달러에서 1억 달러, 채무도 5천만 달러에서 1억 달러라고 밝혔다. 즉, 본보가 각종 부동산 서류를 통해서 확인한 AGTJ13의 부채총액 5900만 달러는 파산보호신청서상 채무와 일치하는 셈이다. AGTJ13은 오는 3월 11일 정확한 자산 및 부채내역을 파산법원에 제출할 예정이어서, 그때가 되면 더욱 정확한 재무현황을 알 수 있게 된다. AGTJ13유한회사는 또 이 신고서에서 회사지분 100%를 AGTJ13 매니저유한 회사가 보유하고 있다고 신고했다. 이에 따라 명목상 가주마켓건물 소유주인 AGTJ13유한회사 뿐만 아니라 실질적 소유주인 AGTJ매니저유한회사역시 2월 26일 역시 파산보호를 신청한 것으로 밝혀졌다. 이 회사 역시 자산은 5천만 달러에서 1억 달러사이, 채무도 5천만 달러에서 1억 달러사이라고 신고했다.
이현순 회장 둘러싼 갖가지 의문들
AGRJ13유한회사는 2020년 10월말 가주마켓부동산을 낙찰받을 때 전소유주 이현순 씨와 연관된 업체라고 주장했고, ‘과연 이현순 씨가 제이크샤프캐피탈을 표면으로 내세운 것이 아닌가’ 또는 ‘실제는 이현순 씨가 100% 지분을 소유한 것이 아닌가’ 하는 갖가지 의문이 제기됐었다. 바로 이현순 씨의 지분관계를 밝혀주는 문서가 실질적 소유주의 파산보호신청서에서 확인됐다. AGTJ13매니저유한회사는 2월 26일 파산보호신청서와 함께 ‘법인 주식보유자 명단’을 제출한 것으로 확인됐다. 이 주식보유자명단에서 제이크샤프캐피탈의 대표이사로 알려진 라파엣 잭슨 샤프 4세가 59%, F&G 글로벌 유한회사가 28%, 칼로 아브리오유한회사가 지분 13%를 소유한 것으로 드러났다. 제이크샤프가 대주주이며, 2개 법인이 중소주주로, 3명의 주주로 구성된 셈이다.
본보가 캘리포니아 주정부에 이들 법인을 조회한 결과 F&G글로벌유한회사는 지난 2016년 11월 15일 캘리포니아 주에 설립됐으며, 중국계로 추정되는 어바인 거주 이지민씨가 주주로 확인됐다. 또 가장 최근 캘리포니아 주정부에 법인서류를 제출한 시기는 2020년 10월 13일이며, 역시 매니저는 이지민 씨로 밝혀졌다. 가장 주목을 끄는 법인은 칼로 아브리오 유한회사, 바로 이 회사가 이현순 씨 측 회사로 확인됐다. 칼로아브리오유한회사는 지난 2020년 4월 28일 캘리포니아 주에 설립됐으며, 설립 당시에는 매니저 등이 누구인지 알려지지 않았으나, 2022년 1월 31일 법인서류에서 매니저 또는 멤버가 조슈아 박임이 드러났다.
조슈아 박은 가주마켓의 최고재무책임자를 맡고 있는 인물이다. 또 지난해 3월 8일 법인서류에서도 매니저 또는 멤버가 조슈아 박이라고 기재했고, 업종은 부동산관리, 서명자는 조슈아 박으로 확인됐다. 이 회사는 바로 이현순 씨 측의 회사인 것으로 추정되고 있는 이유가 바로 이런 까닭이다. AGTJ13매니저유한회사의 주식보유자명단 제출로, 이현순 씨 측은 가주마켓 부동산 소유법인의 지분 13%를 소유한 것으로 드러났다. 하지만, 이 회사는 같은 신청서 다른 페이지에는 이 씨측의 지분이 19%라고 기재한 것으로 밝혀졌다. 이 파산보호신청서를 작성하고 서명한 사람이 최대주주인 라파엣 잭슨 샤프4세로 확인돼, 최대주주조차 이 법인의 지분내역을 정확히 모르는 것이어서 또 다시 실소유주 논란이 제기될 것으로 보인다.
AGTJ13매니저 유한회사 지분 19% 보유
샤프4세는 이 파산보호신청서의 9페이지 ‘동일파산법원내 연관소송여부’에 대한 진술서에서 ‘연관회사인 AGTJ13 유한회사가 2월 26일 파산보호를 신청했다’고 밝혔고, 이현순 씨 소유법인인 ‘450 S웨스턴유한회사’도 지난 2020년 1월 10일 파산보호를 신청한 상태라고 설명했다. 특히 샤프4세는 450 S 웨스턴유한회사와 연관된 칼로 아브리오 유한회사가 AGTJ13매니저 유한회사의 지분 19%를 보유하고 있다고 기재한 것으로 드러났다. 칼로 아브리오 유한회사가 이현순 씨 측 회사일 것이라는 개연성이 든다. 그러나 지분은 19%라고 기재한 것으로 확인됐다. 즉 샤프4세가 연관소송내역에서는 칼로 아브리오 유한회사의 지분이 19%라고 기재한 반면, 같은 신청서 ‘주식보유자명단’에는 칼로 아브리오유한회사의 지분이 13%라고 기재, 같은 보고서 상 동일법인의 지분내역이 서로 상이한 것으로 확인됐으며, 이는 도저히 있을 수 없는 일이다.
AGTJ13유한회사 역시 파산보호신청서 9 페이지 ‘동일파산법원내 연관소송여부’에서 칼로 아브리오의 지분이 19%라고 기재한 것으로 확인됐다. 이 법인 역시 동일서류 내에서 주식보유자명단에서 이현순 씨 측의 지분이 13%라고 기재한 것으로 드러나, 이는 이현순 씨의 지분내역을 정확하게 파악하지 못하고 오락가락하는 것을 여실히 보여주는 것이다. 주주가 지분을 제대로 파악하지 못하는, 이해할 수 없는 일이 이들 2개 법인에서 발생한 것이다. 가주마켓은 이현순 씨가 지난 2016년 완공한 쇼핑몰로, 건평이 21만 5812스퀘어에 달하고 리테일면적이 8만 스퀘어피트에 차량 363대를 주차할 수 있는 초대형주차장을 구비한 대형건물이다. 하지만 이현순 씨 측은 공사가 지연되면서 급증한 건축비용 등을 감당하지 못해 결국 2020년 1월 파산보호를 신청했고, 스토킹호스방식의 매각계획을 승인받은 뒤 경매에 돌입, 같은 해 9월 15일 최고가인 4560만 달러를 제시한 김일영박사 측의 에버그린캐피탈을 예비인수자로 선정, 가계약을 체결했었다.
그러나 10월 14일 요식행위에 그칠 것으로 보였던 경매에서, 이현순 씨의 파트너라고 주장한 제이크샤프캐피탈이 등장, 김 박사 측보다 1200만 달러 많은 5750만 달러를 제시, 낙찰에 성공했다. 그러나 제이크샤프캐피탈은 10월 30일로 예정된 클로징 때 대금을 납입하지 못했고, 결국 11월 14일, 11월 20일로 늦춘데 이어 12월 4일 3번째 연기된 날짜에 대금을 완납, 가까스로 새 주인이 됐다. 하지만 애초부터 너무 비싼 값이라는 우려가 제기됐고, 결국 ‘승자의 저주’가 현실화 된 셈이다. 특히 현금 5백만 달러만 달랑 들고, 전체매매액의 91.3%를 모기지 대출로 조달한 것은 이만 저만한 무리가 아니었다는 지적이다. 상식 밖의 막대한 대출, 어마어마한 금융비용을 감안하면 예고된 디폴트라는 지적을 낳고 있다.
정체불명 괴자금 유입설 나도는 이유
‘과연 캘리포니아퍼시픽어드바이저는 어떤 근거로 이처럼 막대한 대출을 해줬을까’하는 대목에서 여러가지 의문이 제기된다. 도대체 제이크샤프캐피탈은 무슨 배짱으로 매매액의 91%이상을 대출로 조달, 부동산을 매입했을까? 쉽게 이해가 되지 않는, 매우 이례적인 투자라고 보는 것이 합리적이다. 따라서 이 거래에 ‘주인 없는 돈, 또는 정체불명의 괴자금’이 유입됐을 것이라는 추정도 제기된다. 상식적으로 대출액에 미달하는 담보를 잡고 돈을 빌려줄 사람이 있을까? 누군가 대출액 이상의 돈을 꼽아주고 그보다 적은 돈을 뽑아낸 것은 아닐까, 또 그 돈은 눈먼 돈이라서, 합리적-상식적 투자는 외면하고 펑펑 써도 되는 돈은 아닐까 하는 의문을 낳고 있다.
더구나 최대주주는 파산보호신청서에서 이현순 씨 측의 지분이 얼마인지에 대해서도 오락가락하고 있다. ‘눈먼 돈의 돈세탁’…거액 수수료를 내더라도 양성화시켜야 하는 돈이 개입된 것은 아닐까? 그렇다면 이 비정상적인 거래가 납득이 된다. 설마 ‘신의 물방울’일까? 소위 ‘000 게이트’로 발전할 가능성이 충분한 셈이다. AGTJ13 측은 파산보호신청을 통해 일단 강제매각을 저지했지만 과연 채권자들이 채권일시 동결 및 채권액 조정 등에 동의할지 여부는 아직 미지수다. 또 만약 AGTJ13측이 빚잔치를 위해 이 건물을 다시 매각한다면 매입자가 나설지, 매입자가 나서더라도 전반적으로 상업용부동산경기가 침체된 상황임을 감안하면, 2020년 매매가에 크게 못 미칠 것이라는 우려를 낳고 있다. 또 하나 주목되는 점은 28% 지분을 소유한 것으로 명시된 F&G글로벌유한회사의 실체이다. 이 법인의 대표이사는 중국계로 알려졌으며, 이 중국계가 제이크샤프캐피탈을 앞세워 가주마켓을 인수했을 가능성도 배제할 수 없다. 만약 이 업체가 슈퍼마켓 진출을 원한다면 경매에 뛰어들어 정식인수에 나설 수 있다는 분석이 제기된다.
