◼ 2023년 1100만 달러 모기지 대출했다 올 1월 채권전액 양도
◼ 원고 측 ‘양도 2개월 뒤 및 담보해제증명 등기자격없다’ 제소
◼ 한미은행은 모기지 대출 매각했으므로 담보권 해제 권한 없어
◼ 올1월 시티은행계열사에 채권전액 양도하면서 해제서류 발급
◼ 원고가 무효라고 주장한 한미은행증명서 2건도 진본여부의심
◼ ‘한미 잘못시인하고 무효에 동의’한미 아닌 제3자회사가 서명
◼ 직원 동의서-자술서 2건 서명 공증도 없고 형식요건 안 맞아
◼ 원고주장대초 사실이라면 한미은행이 큰 잘못 ‘큰 논란 예상’
뉴욕 맨해튼의 한 건물주에게 1100만 달러를 빌려준 뒤, 올해 초 이 채권을 다른 은행에 매각한 한미은행이 황당한 소송에 휘말린 것으로 드러났다. 이 건물주는 한미은행이 채권매각 2개월여 뒤에 ‘모기지완납증명서’와 ‘리스 및 렌트양도증명서’를 발급했으나, 이는 한미은행이 실수로 발급한 것이므로, 이들 문서를 모두 취소시켜달라고 요청했다. 특히 건물주는 이 소송에서 한미은행 직원의 자술서와 한미은행의 ‘취소동의 합의서’등을 증거로 제출했지만, 자술서 분량이 공증내용과 다르고, 동의서에는 한미은행 서명자이름이 없고 공증을 받지 않은 것으로 드러났다. 또 원고는 소송제기 6일 만에 한미은행 측에 송달을 완료했다고 밝히고, ‘한미은행 측 변호사’의 송달확인 이메일을 제출한 것으로 드러났다. 원고주장이 사실이라면 한미은행이 큰 잘못을 저지른 것이지만, 한미은행이 실수를 인정한 동의서 등이 거짓이라면 큰 논란이 예상된다. <안치용 시크릿 오브 코리아 편집인>
뉴욕시 맨해튼 21스트릿과 8애비뉴의 2개 건물, 이 부동산은 6층 높이로 고층은 아니지만, 이른바 맨해튼에서 가장 핫한 지역 중 하나로 꼽히는 첼시지역에 자리 잡아, 임대료 수입이 짭짤한 부동산으로 평가된다. 바로 이 건물의 소유주가 한미은행을 상대로 매우 흥미롭고 이례적인 소송을 제기했으며, 이 건물주가 소송증거로 제출한 ‘한미은행이 발행했다’는 서류일부가 진본이 맞는지, 진본이 맞는다면 한미은행이 왜 이 같은 서류를 발행했는지 의혹이 일고 있다.
담보권해제는 그 자체로서 무효
‘224-30 8애비뉴유한회사’가 지난 6월 18일 뉴욕 주 뉴욕카운티지방법원에 한미은행을 상대로 소송을 제기했다. 소송의 내용이 기가 막히다. 원고는 ‘한미은행이 실수로 모기지대출완납증명서를 발급했으니 이를 무효로 해달라’고 요구했다. 원고회사의 매니징 멤버라고 밝힌 알프레드 사벳파드는 소송장에서 ‘한미은행이 원고가 모기지 대출을 모두 납부, 채무의무가 없고 담보를 해제한다는 증명서를 실수로 발급하고 이를 등기했으므로, 이를 무효로 하고 취소해 달라’고 요청했다. 사벳파드는 ‘한미은행의 모기지대출완납증명서는 지난 3월 17일 뉴욕시에 등기됐다’고 주장했다. 사벳파드는 소송장에서‘원고는 뉴욕 맨해튼의 38 웨스트 31스트릿 3층에 사무실을 두고 있으며, 맨해튼의 224-226 8애비뉴 부동산과 맨해튼의 228-230 8 애비뉴 부동산등 2개 부동산의 소유주’라고 밝혔다.
사벳파드는 ‘원고는 지난 2023년 6월 26일 이 부동산을 담보로 해서, 한미은행에서 1100만 달러를 빌렸으며, 이 모기지대출서류는 같은 해 6월 30일 뉴욕시등기소에 등기됐다. 하지만 한미은행은 올해 1월 9일 이 모기지채권을 시티리얼이스테이트펀딩주식회사에 양도했고, 이 모기지양도서류는 올해 2월 4일 뉴욕시 등기소에 등기됐다’고 설명했다. 원고 측은 ‘그 뒤 1월 31일 시티리얼이스테이트펀딩주식회사에서 추가로 1405만 달러를 더 빌렸고, 이 추가모기지대출서류는 2월 4일 뉴욕시 등기소에 등기됐다. 또 원고는 1월 31일 시티리얼이스테이트펀딩주식회사와 당초 모기지대출과 추가모기지대출을 합치는, 모기지대출합병조정 및 담보계약을 체결했고, 이를 뉴욕시 등기소에 등기했다. 이에 따라 원고는 시티리얼 이스테이트펀딩에서 2500만 달러를 빌렸다’고 밝혔다.
문제는 그 다음에 발생했다. 원고는 소송장에서 ‘한미은행이 1100만 달러의 모기지가 시티리얼이스테이트펀딩에 양도한지 약 2개월이 지난 3월 12일, 한미은행이 실수로 건물주가 모기지를 완납했으므로, 기존모기지대출서류를 무효화 시켜달라는 서류를 집행했고, 이 서류는 3월 17일 뉴욕시 등기소에 등기됐다.’고 밝혔다. 이에 대해 원고는 ‘한미은행은 이처럼 지난 3월 중순 담보권해제 등의 서류를 제출했지만, 이미 지난 1월말 모기지대출채권을 시티리얼티이스테이트펀딩에 양도, 채권자 자격이 없기 때문에 담보권해제는 그 자체로서 무효이다. 즉 한미은행은 담보권을 해제할 자격이 없다’고 주장했다. 또 ‘한미은행이 실수로 담보권을 해제한 것은 처음부터 무효이며, 뉴욕시 등기소에 등기된 서류는 제거[REMOVE]돼야한다. 또 1100만 달러 모기지에 대한 담보권은 정당하게 양도된 만큼 유효한 담보권으로 유지돼야 한다고 주장했다.
해당2채 담보로 한미에서 1100만 달러
즉 원고는 한미은행이 지난 1월 1100만 달러 채권을 시티은행 계열사인 시티리얼이스테이트 펀딩에 양도함으로써, 한미은행이 보유했던 담보권은 자동적으로 시티 측에 이관됐다. 따라서 한미은행은 이 담보권을 해제할 자격이 없음에도, 채권양도 2개월 뒤에 이를 해제하는 서류를 발행한 것은 잘못된 것이므로, 무효가 돼야 한다는 주장이다. 원고는 ‘이 소송의 목적은 한미은행이 실수로 작성한 담보권해제증명서를 뉴욕시 등기소에 등기한 것을 취소하고 무효화하기 위한 것이다. 한미은행은 이 무효신청에 동의하며, 첨부된 증명서와 같이 한미은행은 이 신청을 지지하고, 잘못된 담보권해제를 취소하고 부동산서류에서 삭제하기를 원한다’고 강조했다. 한미은행이 자신들의 실수를 인정하고, 무효화 및 등기삭제에 이미 동의했다는 것이다.
본보가 뉴욕시 등기소에 확인한 결과 원고는 지난 2023년 6월 26일 이 부동산 2채를 1500만 달러에 매입했고 이때 한미은행에서 1100만 달러를 빌린 것으로 드러났다. 한미은행은 당시 모기지대출서류를 등기한 것은 물론 리스 및 렌트양도서, UCC등을 동시에 설정한 것으로 드러났다. 리스 및 렌트양도서는 채무자가 리스 및 렌트징수 등의 권리를 담보조로 채권자에게 양도한다는 것으로, 통상 채권자가 모기지 완납 때까지 이 같은 권리를 가지며, 완납이 되면 이를 해제하고, 다시 권리를 채무자에게 돌려주게 된다. 즉 채권자는 부동산 및 부동산에서 발생하는 장래의 수익, 그리고 부동산내의 유체동산 등을 담보로 잡는 것이다.
원고주장대로 뉴욕시등기소에는 한미은행은 1월 9일 모기지채권을 시티리얼이스테이트에 양도했다는 계약서가 제출, 등기돼 있었고, 리스 및 렌트 양도서도 종결처리했으며, 1월 31일 한미은행이 UCC설정을 해제한 것으로 확인됐다. 또 원고 측은 1월 31일 시티리얼 이스테이트펀딩에서 1405만 달러를 추가로 빌렸고, 이 회사에 2500만 달러 채무에 대해 리스 및 렌트 양도서 및 모기지조정합의서를 체결, 2월 4일 등기한 것으로 드러났다. 시티리얼이스테이트펀딩은 같은 날 UCC도 설정했다. 문제는 원고의 주장대로 지난 3월 12일 한미은행은 원고 측에 모기지대출완납증명서를 발급했고, 3월 17일 한미은행은 리스 및 렌트징수합의서를 종결처리했다는 점이다.
하지만 이는 뉴욕시 등기소에 이 같은 서류가 등기돼 있다는 것이며, 이 문서가 과연 한미은행이 집행한 문서이며, 진본인지는 알 수 없다. 원고는 소송장에서 이들 서류가 한미은행이 실수로 집행한 문서라고 주장했을 뿐이며 실제로 이들 서류가 등기돼 있는 것은 사실이다. 그러나 이들 서류에서 통상적인 서류작성이나 집행 등과 다른 점이 드러난다. 이상한 점이 한 두가지가 아니다. 한미은행은 지난 1월 9일 이미 원고에 대한 리스 및 렌트 양도서를 종결처리했다. 하지만 지난 3월 17일 또 다시 동일한 모기지에 대한 리스 및 렌트 양도서를 종결서류를 등기한 것으로 드러났다.
이들 서류에는 리스 및 렌트양도서의 근거, 즉 해당모기지 등기번호가 적혀 있고, 2개의 서류에 기재된 해당모기지 등기번호가 정확히 일치한다. 즉, 한미은행이 이미 1월 9일 원고 측에 대한 리스 및 렌트양도서를 종결처리했음에도 불구하고, 2개월여 뒤에 이미 해제된 부동산에 대해 다시 리스 및 렌트양도서를 종결처리한 것이다. 한미은행은 1월 9일 이 부동산에 대한 리스 및 렌트 양도서를 원고 측에 돌려줌으로써, 이미 권리가 없는 상태였다. 그럼에도 불구하고 2개월 뒤에 자신들이 보유하지 않은 권리를 돌려준다고 하는 것은 있을 수 없는 일이다. 어처구니 없는 일이 발생한 것으로, 한미은행이 3월 17일 이 서류를 집행한 것이 사실이라면, 원고주장대로 한미은행의 실수이자, 잘못이다.
한인은행의 명백한 실수이자 잘못
하지만 꺼림칙한 부분이 적지 않다. 한미은행이 1월 9일 집행한 리스 및 렌트 양도서 종결서류는 박미아 한미은행 시니어 바이스프레지던트가 서명을 하고 공증까지 거친 것으로 드러났다. 이 서류는 합법적이며, 서명자가 한미은행직원임도 입증됐다. 반면 3월 17일 리스 및 렌트양도서 종결서류는 ‘2023년 6월 30일자 모기지대출서류에 따른 리스 및 렌트 권리를 종결한다고 기재돼 있고, 발행자는 한미은행으로 명시돼 있다. 하지만 서명자는 한미은행이 아니라, 캘리포니아 주 어바인에 주소를 둔 REFS 주식회사의 제시 베버 부사장으로 기재돼 있다. 이 회사는 일종의 타이틀컴퍼니격으로 금융기관으로부터 부동산 담보설정, 해제 등의 권리를 위임받아 집행하는 것으로 알려졌다.
이 서류 역시 공증을 받았지만, 한미은행이 이를 집행하도록 한 것인지는 알 수 없다. 또 이에 앞서 3월 12일에는 한미은행이 모기지 완납 및 담보해제 증명서를 발급하고 뉴욕시 등기소에 등기한 것으로 돼 있다. 이 서류역시 한미은행이 발급한 것으로 돼 있지만, 서명자는 REFS 주식회사의 제시 베버 부사장으로 기재돼 있고, 이 서류를 등기를 마친 뒤에 원고 측에 발송하라고 기재된 것으로 드러났다. 바로 이 서류에 대해 원고 측은 한미은행은 모기지대출채권을 1월초 양도했고 담보 권리도 이전됐으므로, 담보권을 보유하고 있지 않고 따라서 담보권을 해제할 권리가 없다고 주장했다. 채권을 매각하면 담보권은 자동적으로 새 채권자에게 이전된다. 즉 한미은행은 담보권도 없는 상태에서 모기지 완납서류와 담보권을 해제한다는 서류를 발급한 셈이다.
또 하나 이상한 서류는 1월 31일 등기된 UCC 유체동산담보 해제증명서이다. 이 서류에는 등기자의 연락처 등을 반드시 기재돼야 하는 부분이 공란으로 돼 있다. 즉, 1월말 한미은행의 UCC유체동산담보해제증명서는 물론, 3월 중순 발급된 모기지대출완납 및 담보해제증명서, 리스 및 렌트 양도 해제증명서 등 최소 3건의 서류가 이상하다는 의혹이 일고 있다. 한미은행이 집행한 것이 맞는다면 한미은행이 심각한 업무실수를 한 것이며, 혹시라도 한미은행이 발급한 것이 아니라면, 한미은행이 사기에 휘말렸을 가능성을 보여주는 것이다. 이상한 점은 여기서 그치지 않는다. 원고가 제출한 증거 중 한미은행 직원의 자술서와 한미은행이 잘못을 인정하고 해당서류의 무효에 동의한다는 동의서등이 과연 진본이 맞는지 주목된다.
‘한미은행 이미 잘못 시인 무효동의’
먼저 한미은행 직원의 자술서를 살펴보자, 한미은행의 직원이라고 주장하는 서니 김씨가 원고회사가 한미은행에 대해 모기지대출완납증명서등을 무효로 해달라는 소송이 타당하다며 이를 지지한다는 자술서를 작성했다며, 원고가 이 서류를 법원에 제출했다. 원고는 이 소송을 뉴욕 주 뉴욕카운티지방법원에 제기했지만, 이른바 한미은행 직원 서니김의 자술서 윗부분에는 이 서류를 뉴욕 주 뉴욕카운티지방법원이 아니라 뉴욕 주 서폭카운티지방법원에 제출하는 것으로 기재돼 있다.
또 이 진술서는 올해 5월 20일 서니 김씨가 캘리포니아 주에서 공증인 김해정씨의 공증을 받은 것으로 돼 있다. 공증인은 자신이 공증한 서류가 6페이지라고 기재하고 서명했지만, 법원에 제출된 자술서는 2페이지에 불과했다. 자술서가 공증인 공증과 엇갈리는 것이다. 또 하나 한미은행의 모기지대출완납증명서의 무효요청 합의서 역시 미심쩍은 부분이 있다. 원고 측은 소송장 제출과 동시에 한미은행도 이 같은 ‘모기지대출완납증명서’ 철회 및 ‘리스 및 렌트 양도서’철회에 동의했다는 서류를 증거로 제출한 것으로 확인됐다. ‘STIPULATION’이라는 제목의 이 서류는 3페이지 분량으로 ‘원고는 2023년 6월 26일 한미은행에서 모기지대출을 얻었고, 이를 6월 30일 뉴욕시 등기소에 등기했다. 채권자인 한미은행은 2025년 1월 9일 채권을 시티리얼이스테이트펀딩주식회사에 양도했으며, 이 서류를 2월 4일 뉴욕시 등기소에 등기했다. 원고는 1월 31일 시티리얼이스테이트펀딩 주식회사에서 갭모기지 약 1405만 달러를 빌렸고, 이 서류를 2월 4일 뉴욕시 등기소에 등기했다.
원고는 1월 31일 최초 모기지대출과 갭모기지를 병합-조정하는 서류를 작성했고, 이 서류를 2월 4일 뉴욕시 등기소에 등기했다. 하지만 한미은행은 자신들의 채권을 양도한지 2개월 이상 지난 3월 12일 모기지대출완납 및 담보해제증명서, 3월 17일 리스 및 렌트 양도서를 발급, 뉴욕시 등기소에 등기했다. 하지만, 모기지대출완납증명서등은 한미은행이 실수로 잘못 발급한 것이며, 담보해제도 잘못된 것이다’ 라고 밝혔다. 특히 ‘한미은행은 이 소송장을 송달받은 것으로 간주하고, 자발적으로 소송에 임하며, 3월 12일과 17일에 발급한 서류를 실수로 잘못 발급했음을 인정하고, 이를 취소하고, 등기소에서 삭제한다는데 동의한다’고 기재한 것으로 돼 있다. 즉 한미은행이 자신들의 잘못을 인정하는데 동의했다는 서류로서, 일종의 합의로 볼 수 있다. 소송장도 무조건 송달받았다고 합의한 것도 이상한 일이 아닐 수 없다.
이 합의서는 지난 5월 20일 작성됐으며, 원고 측은 매니징멤버인 알프레드 사벳파드가 서명한 반면 한미은행 측은 서명자의 이름이 기재돼 있지 않은 채, 한미은행 란에 서명만 돼 있는 것으로 드러났다. 특히 이 중요한 서류는 공증조차 받지 않은 것으로 밝혀졌다. 이 합의서 작성일자 5월 20일은 한미은행직원이라고 자처한 서니 김의 자술서 작성일과 동일하다. 이 서류만 보면 이미 한미은행은 소송장을 송달받은 셈이며, 이를 뒷받침하는 문서도 법원에 제출된 것으로 밝혀졌다. 원고 측은 지난 6월 24일 소송장 등을 한미은행 측에 송달했다며, 송달증명서를 제출했다. 소송을 제기한지 6일 만에 초고속으로 송달을 마쳤다고 주장한 것이다.
원고 측은 이 송달증명서에서 ‘한미은행 측 변호사’인 뉴욕 주 롱아일랜드소재 한 로펌의 변호사에게 이메일로 소송장등을 전달했으며, 이 변호사로 부터 이를 잘 받았다는 답장을 받았다고 주장하고, 이 이메일을 증거로 제출했다. 하지만 과연 이 변호사가 한미은행을 대리하는 변호사인지는 알 수 없다. 어쨌거나 법원에는 한미은행이 소송장 등을 송달받은 것으로 돼 있다는 점은 사건의 심각성을 잘 보여준다. 문제가 된 부동산은 뉴욕 맨해튼 첼시의 6층짜리 건물 2채이다. 알짜배기 부동산이지만, 과연 2500만 달러 대출가지가 있는지는 의문이다,
맨해튼 첼시에 100년 된 건물 2채
224 8애비뉴 부동산은 1910년 건축된 6층 건물로, 대지는 4천 스퀘어피트, 건평은 1만 6479스퀘어피트이며, 주택이 22유닛, 상가가 3유닛으로 구성돼 있다. 또 뉴욕시가 책정한 이 부동산의 시장가치는 582만 6천 달러로 확인됐다. 또 228 8애비뉴부동산은 1920년 건축된 6층 건물로, 대지는 3925스퀘어피트 , 건평은 1만5226스퀘어피트이며, 주택이 23유닛, 상가가 1유닛이며 뉴욕시가 책정한 이 부동산의 시장가치는 552만7천 달러로 확인됐다. 즉, 이들 부동산은 지어진지 1백년이 넘은 것이며, 뉴욕시가 평가한 2채의 시장가치는 1140만 달러상당이다.
원고는 2년전 이 부동산을 1500만 달러에 매입했고, 2년도 채 안 돼 2500만 달러 대출을 받았다면, 부동산가치가 급상승한 셈이다. 한편 원고 측은 사벳그룹이라는 부동산개발회사로, 맨해튼 코리아타운 38웨스트 32스트릿 빌딩을 2004년 4월 22일 ‘1234 브로드웨이유한회사’명의로 1895만 달러에 매입, 현재도 소유 중인 것으로 드러났다. 만약 원고주장대로 한미은행이 이 같은 잘못을 저질렀다면, 한미은행은 원고의 재산권을 심각하게 침해한 것이다. 과연 원고주장대로 한미은행에 소송장등이 송달됐고, 한미은행이 잘못을 인정하고 원고소송과 주장에 동의했다면, 소송은 쉽게 끝날 것으로 보인다. 하지만 만약 법원에 증거로 제출된 서류 등에 문제가 있다면 적지 않은 논란이 예상된다.
