내 집 마련의 꿈을 이룰 가장 좋은 시기와 방법은 무엇일까. 정답은 뻔하다. 수입 기준에 따라 주택 구입 능력이 되는 사람이 시장에 나온 적당한 주택을 사는 것이다. 그러나 그 판단은 말처럼 쉽지 않다.
최근 미국 경기침체의 긴 터널이 끝에 다다랐다는 분석이 솔솔 나오고 있다. 하지만 ‘불황의 늪’은 깊어만 간다. 이 와중에 주택을 싸게 구입하려는 사람들이 늘고 있다. 은행 차압 주택이 계속 쏟아져 나오고 있고 한인 타운에 신축된 고급 콘도들이 재고로 쌓여 대대적인 가격 인하 바람이 불고 있기 때문이다.
또 지난 5월에 이어 연속적으로 한인 소유의 주택들에 대한 차압이 늘고 있어 정부에서도 각종 혜택을 부여하는 정책을 내 놓고 있어 결과적으로 지금이 주택을 구입에 최적기라고 볼 수 있다. 그러나 정작 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙어있어 일반인들이 호기를 제대로 파악하지 못하고 있을 뿐이다.
업계에서는 주택 재고량이 3개월 이상 증가하면 부동산 불경기로 본다. 현재 재고량으로 보면 OC를 제외한 남가주 전 지역에 좋은 매물이 많이 나와 있다. 현재 부동산 시장의 동향과 문제점, 또 이 같은 상황에서 주택 가능 시기와 방법 등을 부동산 전문가 김희영 부동산 대표를 통해 알아봤다.
<데이빗 김 객원기자 > |
과연 집을 사는 적기는 언제일까. 정답은 최고 주택 가격에서 50% 이상 떨어진 경우나 재고량이 4~6개월 이상 증가한 지역을 상대로 자기 수입 기준에 따라 구입 능력이 된다면 언제든 구입해도 좋다. 예를 들어 40만 달러짜리 집을 사려면 연소득이 최소 10만 달러 이상 돼야 한다. 이 기준을 벗어나면 집을 유지하는 것이 쉽지 않기 때문에 절대 무리수를 둬서는 안 된다.
남가주에서 주택 구입이 가장 용이한 지역으로는 리버사이드 카운티와 샌버나디노 카운티 등 2개 지역이 꼽힌다. 나머지 지역은 가격이 더 떨어질 가능성이 높다. 이 지역 주택들은 현재 40만 달러 이하에 거래되고 있으며 이 보다 비싸다면 앞으로 더 떨어질 가능성이 크다.
샌버나디노 카운티의 지난 5월 단독주택 평균 가격은 16만 9500달러였고 한 달 만인 지난 6월 3500달러가 떨어진 16만 6000달러에 거래금액이 형성됐다. 물론 다른 5개 카운티는 가격이 약간 오르고 있다. 주목할 것은 부동산 가격이 과거 불경기 때는 10년에 걸쳐 서서히 하락했지만 최근엔 불과 1년 6개월 정도의 짧은 시간에 50% 이상 폭락했다는 점이다.
남가주 지역 최고 주택 가격은 2007년 8월경 정점을 이뤘다. 이후 급격한 가격 등락으로 현재는 1970~1980년대 수준으로 주택가가 형성돼 있다. 일반적으로 재고량이 3개월 이상 증가하면 업계에서는 이른바 ‘판매자 시장’이 형성된 것으로 본다.
그러나 아무리 주택 가격이 싸졌다 해도 주택을 구입하고 유지할 개인의 능력 여부가 가장 중요하다.
차압주택 희소현상
현재 최고 가격과 최저 가격 폭락 면으로 볼 때 남가주 대부분 카운티는 주택을 사들여도 좋은 시기라 할 수 있다. 물론 여기서 가격이 더 떨어질 수도 있다. 과거 1990년대 불경기 때도 부동산 가격이 반 토막 났다가 잠깐 상승한 뒤 또 다시 오랫동안 침체 국면을 벗어나지 못했다. 일부 지역에서는 주택 값이 70%까지 폭락하기도 했다.
현재 40만 달러 이하의 주택은 평균 15명 이상의 구입 희망자가 몰리고 있다. 리버사이드와 샌버나디노 지역에서는 매매 제시 금액에 최소 1만~2만 달러 이상을 부르는 구입자도 있으며 글렌데일에서는 5만 달러 이상 프리미엄을 내겠다는 구입자도 나왔다.
이런 현상은 판매 주택의 80~90% 정도가 숏 세일로, 은행 소유 주택이지만 은행이 빨리 판매 결정을 안 해줘 희소현상이 생겨 벌어진다. 주택 오퍼를 10건 이상 넣어야 1건 구입 할 수 있을 정도의 인기 현상이 언제까지 갈지 의심스럽다.
주택 구입에서 현재 남가주 평균 가격대의 주택을 구입하려면 무엇보다 구입자의 수입이 뒷받침 돼야한다. 주택 구입 시 대부분 10% 다운페이를 한다. 물론 20% 하는 구매자도 있다. 20%까지 다운을 한다해도 현재 구입 할 수 있는 곳은 리버사이드와 샌버나디노 카운티뿐이다.
일반적으로 주택 구입 능력은 자기 기준 보다도 약간 높게 구입해 오고 있으므로 감안을 해야 된다. 예를 들어 L.A. 카운티의 지난 4월 평균 가격은 31만 6107달러이고 구입을 원하는 사람의 연소득은 5만 4204달러라고 봤을 때 만약 이 사람이 10% 다운페이를 하고 집을 사려면 적어도 수입이 7만 3685달러 이상 돼야한다. 당연히 이 사람은 자신의 소득에 집값이 맞춰질 때까지 좀 더 기다리는 게 현명하다는 얘기다.
부동산 업계에서는 주택 재고량이 3개월 이상 늘어나면 일반적으로 부동산 불경기로 본다. 그리고 구입자 시장으로 판단한다. 현재 주택 재고량으로 볼 때 O.C를 제외한 남가주 전 지역이 주택구입 적기다. 재고량에 의해 남가주에서 판매자 시장으로 변한 곳은 리버사이드, 샌버나디노, 샌디에고 카운티 지역 등이다.
남가주에 최고 재고량은 2008년 1월 평균 19.1개월 이었지만 당시 O.C는 33.4 개월, 리버사이드 ,샌번나디노 카운티 23개월, L.A.카운티 19.6개월, 샌디에고 카운티 15.6개월, 벤투라 카운티는 2009년 1월 6개월로 가장 많았다. 현재 샌디에고 카운티는 3개월, 리버사이드 , 샌버나디노 카운티는 3.5개월로 줄어들었다.
한인 차압 최고 수치
미국 지역 내 주택차압은 지난 5월 최고치를 기록했으며 6월에도 비슷한 수준이었다. 하지만 현재 차압 지연 전술 법률 때문에 당분간 수치가 임시로 줄어들 전망이다. 문제는 수입기준에 의한 주택 가격 구입 능력이 되는 지역이 몇 곳 없다는 점이다.
비우량 주택 융자 파동이 발생된 것은 구입 능력이 안 된 사람이 구입했기 때문에 차압이 증가된 것이 가격 하락을 이끌어 낸 것이다. 현재 차압을 막기 위해서 여러 법률이 새롭게 제정됐지만 임시 처방에 불과하다.
지난 5월 남가주 한인 차압은 전체 995건으로서 체납등록 513건, 경매 등록 482건으로 최고치를 경신했다. 1년 전 660건 보다 무려 33.7% 높아진 것이다. 남가주 한인들을 상대로 한 차압은 지난 3월 체납등록 968건 보다 2.7% 상승했다. 현재 차압단계의 첫 시작인 체납 등록은 5월 513건으로 지난 3월의 753건에 비해 32% 하락했다.
지난 5월 체납 등록에서 경매로 이어지는 비율이 93.9%로 체납이 등록된 한인들은 거의 대부분 경매로 연결되고 있다. 1년 전 92.4% 와 거의 비슷한 수준이다. 체납과 경매 비율이 높은 원인은 은행이 공격적으로 차압을 진행하고 있다는 현상이다.
자료: 김희영 부동산 (951) 684 – 3000
남가주 전체로 보아서도 아직도 차압 숫자는 높지만 체납 등록은 약간 줄어들고 있으며 경매 등록 이 오히려 더 많은 상태다. 지난 3월 남가주 체납은 3만3210건이었고 5월은 2만4543건으로 35% 감소했다. 지난 3월 L.A. 카운티 체납 건수는 1만2513건으로 최고 수치를 기록한 이후 5월 8759건을 기록했다. 1990년대 최고 기록인 월 4000건에 비하면 아직도 2배 이상 높은 수치다.
이같이 경매 등록이 증가하는 원인은 은행이 공격적으로 차압을 진행하고 있기 때문이다. 융자 조정이 어렵기 때문에 은행은 차압으로 이끌어 가고 있는 현상이다.
현재의 어려운 융자조정, 숏 세일 같은 것이 아직도 높은 문턱을 넘지 못하고 있는 실정이다. 체납이 줄고 있는 것도 융자조정, 숏 세일, 파산, 융자 소송과 관련이 있다.
판매량이 늘고 있지만 은행 차압 물건 중 15.9%는 판매가 이뤄지고 있다. 현재도 일부 주택이 차압 되고 있지만 전체 차압 대상자의 차압 수치가 아니기 때문에 앞으로도 높은 차압율은 이어질 전망이다.
일반적으로 차압이 많아지면 주택 가격은 떨어진다. 이런 상황은 은행이 융자 조정이나 숏 세일 보다 차압을 통해 부채를 정리하겠다는 의지 때문이다. 따라서 차압은 앞으로도 계속 될 것이다. 차압 대상 주택 가운데는 1년 또는 2년 이상 체납이 이어져도 은행의 차압 주택 업무 폭주로 차압 단계를 밟지 못하는 경우가 많다.
현재 차압 관련 법률 제정으로 인해서 앞으로 3-6 개월 정도는 차압이 계속 지연되기 때문에 차압율이 약간 낮아 질수 있다. 현재도 차압 대상 부동산들이 전부 차압당하고 있는 것은 아니다. 오히려 재 차압 주택들이 많다. 숏 세일이나, 융자 조정이 어렵기 때문에 차압이나 파산으로 몰리게 된다.
파산을 신청 한 사람들은 임시조치 밖에 안 되기 때문에 결국 다시 차압으로 되돌아 설 수밖에 없는 상황이다. 특별한 조치가 없는 한 차압 부동산은 증가할 것이고, 부동산 가격 하락 양상은 계속될 전망이다.
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