김희영 부동산칼럼 3

▲ 김희영

은행 채권 구입을 쉽게 생각했다가 패가망신 당하는 사람이 있다. 은행 채권을 구입하면 떼돈을 벌겠다고 생각하지만 절대로 쉽지 않다. 특히 한인 은행에서 제공한 융자가 부실 융자로 되었을 때에 눈여겨 볼만 한 것이 있다. 융자를 받은 채무자 상대로 웬만해서는 차압을 하지 않는다. 외국 계통 은행에서는, 상업용 융자를 부실로 처리 할 때에 채무자의 재산을 가늠해서는 법원을 통한 차압을 한다. 채무자한테 개인적으로 은행 손실 청구를 한다. 그러나 한인 은행에서는 융자 제공시에 여러 부조리 연결 고리가 있었기 때문에 부실 은행 채권을 살짝 뒷거래로 판매하는 경우가 대부분이라는 것이 정설이다.
은행 직원은, 담보된 채권의 감정가격이 몇 백만 달러에 호가 한다고 유인 설명을 한다. 하지만 실제 가치는 썩은 개 값에 불과하다. 이런 은행 채권을 잘못 구입하게 되면 지식이 없는 일반 개인은 경제적 고통을 당하게 된다. 전문 지식이 있는 은행도 부실 처리한 채권이기 때문이다. 간혹은 괜찮은 은행 채권을 공개하지 않고서 살짝 거래를 한다.
채권을 구입 한 후 무조건 차압만하면 돈 벌수 있는 지름길이라고 착각하는 사람이 있다. 허황된 꿈에서 깨어나야 된다. 채권(note) 구입을 위해서는 융자 구입 계약서에 기재 될 내용과 융자 내용 분석, 채무자 상태 분석, 부동산 분석이 뒤따라야 한다. 채권 구입에 부수되는 권리와 그 내용도 파악해야 된다. 채권 구입에 따른 법률문제, 경제성, 채무자 상태, 부동산 문제를 검토해야 된다.
채권 구입 항목 : 채권만 단순히 구입해서는 아무런 가치가 없다. 융자 계약위반 집행을 위해서는 채권 원본, 즉 약속어음 원본 (original note) 또는 약속 어음 양도 증서 (Assignment of the note)가 있어야 한다. Note 구입할 때 원본이 있어야 하지 사본으로는 차압을 못한다. 원본 소유자가 융자에 대한 채권자이기 때문이다. 한인 황씨가 차압을 당하자 파산신청을 했다. 파산 법원을 통해서, 약속 어음 집행을 위한 원본을 갖이고 있지 않은 은행이 자기를 차압 한 것은 잘못이라고 주장했다. 이 결과 차압이 중단되었다.
원본을 갖인 은행을 찾지 못하는 문제가 발생했다. 왜냐하면 은행끼리 융자를 사고팔고 하면서 누가 원본을 소유하고 있는지 모르는 문제가 발생했기 때문이다. 법원은, 차압을 할려면, 원본을 갖인 사람이 차압을 할 수 있다고 판결했다.
황씨는 A 은행에서 37만6천 달러 집 구입 융자를 받았다. 훗날 A 은행 융자는 B 은행 그리고 MER로 팔려 나갔다. MER 은행이 차압을 하자 황씨는 파산 신청을 했다. 이 은행은 단순히 월부금을 받아주는 행정적인 은행 업무를 하는 곳이지 차압 할 권리가 없는 은행이었다. 실제 계약 당사자도 안이었다. 월부금 징수에 대한 원본 서류도 없었다. 어느 은행이 약속어음 원본을 소유했는가도 모르는 낙동강 오리알이 되었다. MER (Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (MERS)” 은 차압을 할 수 있는 법적 권리가 없는 은행이었다. 차압을 할려면 담보권과 약속어음 원본 또는 권리 이양 원본 서류가 있어야 한다. 결국 차압은 중단되었다. 차압 할 권리가 없고 단순히 행정적인 월부금 징수 권한만 갖고 있는 은행이 차압을 시작 한 것이었다. 불법적인 차압이었다. 은행 간에 융자를 사고팔고 하면서도 이런 문제들이 파생되고 있다. 일반적으로 은행은 이런 분야의 전문가들이다. 그런데도 이런 문제가 터진 것이다. 그런데, 이런 은행 업무를 잘 모르는 개인이 은행 채권을 구입해서 채권자 행세를 제대로 할려면 많은 주의를 해야 된다.
은행이란 곳에서도 서류를 잘 못 챙기고, 법에서 정한 절차를 준수 안했기 때문에 피해 보상도 해줄 뿐 안이라 차압을 할 수도 없게 된다. 차압이 잘못되었으니 집을 되돌려 주고 추가로 10 % 를 더 지불한 은행도 있다. 이런 문제는 “비우량(sub-prime)’융자로 인해서 파생된 일이다. 은행 간에 융자를 사고팔면서 실제 어떤 권한이 있는가도 모르고 구입했다. 다른 한인도 MER은행으로부터 차압 당 하고 있다면서 연락 온 사람이 있다. 그러므로 채권 구입자는 이런 중요한 문제를 알아야 한다.
이 외에도 임대 징수권(assignment of rents) 그리고 채권자를 위한 ‘소유권 보험 양도증서 (assignable lender’s policy of title insurance)’ 사본이 있어야 한다.
판매자로부터 소유권 보험 (Title policy)에 대한 양도권이 있어야 된다. 소유권 양도를 받아야 한다. 이것이 없으면 소유권에 문제 발생했을 때에 손실 청구를 못한다. 채권을 구입할 때에 소유권 보험 증서(title)를 조사해서 ‘은행 (채권자)를 위한 ’소유권 확대 보험 증서(ALTA lender’s policy를 검토해야 된다. ‘소유권 확대 보험(ALTA)’에는 남의 땅 침범, 공사관련 저당, 지목법 위반 등의 피해 보상도 받을 수 있다. 일반 소유권 보험에서는 이런 것을 보호 받지 못한다. 그래서 채권자는 확대보험 (ALTA)에 가입한다. 물론, 부동산 상태에 따라서 확대보험에 가입 시켜 주지 않기도 한다. 결국은, 소유권에 문제가 발생했을 때는 보험회사에서 보호를 안 해 주겠다는 부동산 채권을 구입하게 되는 것이다.
굉장히 위험하다.