매입 직후 스파 옆에 25층 1200세대 재개발 승인 사실알고 소송

살 때는 몰랐고
사고 나서야 알았다?

뉴욕뉴저지에서 선풍적 인기를 끌고 있는 한인소유의 소조스파가 장기리스를 했던 스파부지를 매입했으나 타운정부가 스파 인근에 대규모아파트개발을 승인한 사실을 매입 1주일 후에 알게 돼 시 정부를 상대로 승인 취소 소송을 제기해 논란이 일고 있다. 소조스파 바로 옆에 무려25층 재개발 아파트가 들어서면 맨해튼을 바라볼 수 있는 조망권을 해침에 따라 부동산가치가 크게 하락할 가능성이 크기 때문에 소조스파측은 타운정부의 결정이 공익에 반하는 것이라며 소송을 제기한 것으로 알려졌다. 소조스파의 부지 소유주는 재개발아파트승인사실을 알고 땅값하락을 우려, 매각한 것으로 추정되지만, 소조스파측은 미처 이를 알지 못하고 매입합의를 한 것으로 알려졌다.
안치용(시크릿 오브 코리아 편집인)

3년 전인 지난 2017년 1월 20일 뉴저지주 엣지워터 660리버로드에 문을 연 소조스파.
뉴욕 맨해튼에서 델리사업으로 성공한 조은래씨가 운영하는 이 스파는 맨해튼의 마천루를 한눈에 바라볼 수 있는 연면적 25만스퀘어피트, 8층규모로, 최고급호텔 스파를 능가하는 5성급 스파로 미 주류사회에서도 명소로 손꼽히고 있다. 개장과 동시에 한인은 물론 미국인들로 부터 선풍적 인기를 끌면서 탄탄대로를 달리고 있는데 느닷없이 지난해 12월말 엣지워터 타운정부를 상대로 소송을 제기한 것으로 확인돼 소송 이유와 배경에 대해 궁금증을 증폭시키고 있다.

잘나가던 소조스파 건물주에 사기당했나?

소조스파는 ‘SJ660유한회사’명의로 지난해 12월 27일 뉴저지주 버겐카운티지방법원에 ‘엣지워터보로[BOROUGH OF EDGEWATER]’를 상대로 대규모아파트개발 승인취소소송을 제기한 것으로 확인됐다. 본보가 확보한 소송장에 따르면 소조스파는 ‘지난해 11월 타운정부와 615리버로드 토지소유주가 최대 1200세대규모의 아파트와 학교, 공원, 페리선착장등을 짓기로 한 합의는 납세자와 지역상인, 커뮤니티의 의사를 무시한 일방적 결정이며 타운 전체에 악영향을 줄 대규모 재개발을 막아야 한다’며 재개발승인취소를 요구했다.

▲ 소조스파는 지난해 12월 27일 뉴저지주 버겐카운티지방법원에 엣지워터보로를 상대로 소송을 제기, 615리버로드 대규모아파트단지 재개발승인 취소를 요청했다.

특히 소조스파는 ‘대규모아파트개발이 허가된 두개부지중 동쪽 부지는 워터프론트상업 지구로 주거시설이 금지돼 있으며, 서쪽 부지 또한 사무용 및 연구지구로 역시 주거시설이 금지돼 있다’며 ‘엣지워터보로의 재개발승인은 조닝을 무시한 것’이라고 주장했다. 또 ‘이 부지의 소유주인 615리버로드파트너스유한회사는 지난 2014년 12월 23일 조닝변경 등에 대한 아무런 승인도 얻지 않은 채 2600만달러에 부지를 매입한 뒤 사후에 조닝변경을 시도하다 무산되자 타운정부를 상대로 버겐카운티지방법원과 뉴저지주 연방법원등에 무차별소송을 제기했고, 결국 타운정부가 지난해 11월 12일 랜로드측에 재개발허가를 내줬다’며 ‘이는 커뮤니티의 이익을 무시하고 부동산개발업자에게 굴복한 것’이라는 점을 강조해 귀추가 주목된다.

소조스파는 ‘타운정부의 개발승인이 뉴저지주법에 명시된 사전환경영향평가, 청문회개최 등 재개발관련 절차를 무시했으며, 건물주의 일부부지 기부체납을 조건으로 조닝을 변경해 준 것도 엣지워티토지사용법을 위반한 것’이라고 밝혔다. 또 ‘타운정부가 1200세대이상의 대규모 아파트가 들어서면 기존 학교가 학생들을 수용할 수 없다는 것을 잘 알면서도 학교신설시기 등에 대한 구체적 조건을 포함시키지 않았고 저소득층 주거규정도 지키지 않았다’고 설명했다.

특히 ‘엣지워터보로가 개발승인을 해준 것은 타운정부의 부패가 연방법원에서 폭로되는 것을 막기 위한 것’이라고 주장했다. 본보가 615리버로드파트너스와 엣지워터타운간 연방정부 소송을 확인한 결과, ‘엣지워터타운정부의 주요공직자들이 다른 부동산업자의 조닝변경, 재개발등과 관련해 뇌물을 받았다’는 주장이 제기된 것으로 드러났다.

매입합의 1개월 뒤 부랴부랴 승인취소 소송

소조스파는 지난 1월 10일 수정소송장을 통해 최초소송장에서는 언급하지 않은 더욱 충격적인 주장을 한 것으로 밝혀졌다, 소조스파는 수정소송장에서 ‘엣지워터시의회의 시의원 6명모두가 재개발사업과 직간접적으로 재정적 또는 개인적 이해관계가 얽혀 있다’며 ‘이해관계가 충돌하므로 재개발승인에 대한 표결이 무효’라고 주장했다. 재개발을 최종승인한 시의원 전원이 개발업자와 유착돼 있다는 것이다. 본보확인결과 엣지워터시의회는 지난해 11월 12일 본회의를 열고 주거지역으로의 조닝변경안을 6대0, 만장일치로 승인한 것으로 드러났다. 특히 시의회 조닝변경 승인서류에는 1200세대가 아닌 1800세대까지 지을 수 있는 것으로 돼 있다.

▲ 재개발승인합의서 – 엣지워터타운과 615랜로드는 지난해 11월 12일 재개발승인에 합의하고 뉴저지주법원과 뉴저지연방법원에 계류중인 모든 소송을 취하하기로 했다.

소조스파는 납세자와 상인, 커뮤니티의 이익침해를 소송이유로 내세웠다. 이 소장대로라면 공익을 위한 소송인 것이다. 하지만 소조스파가 소송을 한 이유는 이 재개발로 자신들의 이익이 침해되기 때문인 것으로 드러났다.
당초 615리버로드파트너스는 18.7에이커의 부지에 1873세대를 수용하는 아파트와 6만스퀘어피트의 쇼핑몰 등 대규모 주상복합단지를 건설할 계획이었으나, 지난해 11월 12일 동쪽 부지에 1200세대의 아파트를 건설하고, 서쪽 부지는 학교 등을 지을 수 있도록 토지를 타운정부에 기부하는 것으로 합의됐다. 본보가 확보한 타운정부와 랜로드간 합의서에 따르면 무려 25층짜리 아파트가 들어설 계획이다. 문제는 과거 정유회사 헤스의 유류저장고였던 동쪽부지에 고층아파트가 들어서면 맨해튼 마천루를 바라볼 수 있는 소조스파의 조망권이 침해된다는 것이다.

소조스파는 2015년 4월 28일 스파부지를 랜로드인 노스리버뮤스어소시에이츠와 74년간 임대하고, 그 뒤 24년간 추가 연장하는 ‘98년리스계약’을 체결하고 2년간의 공사 끝에 개장했다. 즉 소조스파의 부지는 소조스파가 매입한 것이 아니라 장기임대계약을 체결한 것이다. 그러나 본보가 버겐카운티 등기소 확인결과 소조스파는 지난해 11월 27일 랜로드측과 660리버로드 부지 매입합의를 체결하고, 지난해 12월 11일 이 서류를 등가한 것으로 드러났다. 또 이 서류에는 뱅크오브호프가 소조스파에 부동산매입자금을 모기지로 빌려주기로 합의한 것으로 기재돼 있다. 즉 소조스파가 장기임대한 부지를 매입하고, 매입금액의 상당부분은 뱅크오브호프가 빌려주기로 합의한 것이다.

재개발 승인 사실 정말 몰랐나?

엣지워터타운정부가 소조스파의 바로 옆 부동산인 660리버로드 랜로드의 대규모아파트 건설 등 재개발에 합의한 것이 11월 12일인 점을 감안하면, 소조스파는 재개발승인 2주 뒤 기존 스파부지를 매입한 셈이다. 소조스파 바로 옆에 고층아파트가 들어서면 조망권을 잃게 돼 부동산가치가 하락할 수 밖에 없다. 그럼에도 불구하고 소조스파는 이런 사실을 알았는지 몰랐던지 간에 스파부지를 매입했고, 그로부터 불과 1개월 만에 부랴부랴 재개발취소소송을 제기해 의문을 더하고 있다.

▲ 엣지워터시의회는 지난해 11월 12일 본회의를 열고 시의원 6명 만장일치로 615리버로드의 조닝을 주거용으로 변경했다.

이로 미뤄 소조스파는 지난해 11월 12일 타운정부의 재개발승인을 미처 모르고 부지를 매입했을 가능성을 배제할 수 없지만 그런 엄청난 부지를 매입하면서 소조스파측이 이런 중차대한 사실을 몰랐다는 것은 이해가 가지 않은 대목이다. 매입합의 1개월 만에 소송을 제기한 것이 이 같은 가능성을 입증한다. 소조스파의 랜로드는 재개발승인사실을 알고 부동산가치하락을 우려, 부지를 매각했을 가능성이 크며, 소조스파는 재개발승인을 모른 채 ‘이게 왠 떡이냐’하며 부동산을 매입했다는 추정이 가능하며 그 일대에선 웬만한 사람들은 다 알고 있었기에 의문을 더하고 있다.

특히 엣지워터타운정부는 지난해 11월 12일 재개발승인 뒤 보도자료까지 배포했고, 소조스파도 이 보도자료를 소송장에 첨부한 것으로 확인됐다. 타운정부가 보도자료까지 배포했고, 그 이후 2주가 지난 뒤 소조스파가 부지매입합의를 했으므로, 스파측으로서는 랜로드가 고의로 재개발사실을 숨기고 부지를 매각했다는 등의 사기를 저질렀다고 하소연하기도 힘든 실정이다. 랜로드가 재개발사실을 소조스파에 알려줄 의무도 없다. 만약 소조스파가 이 매입으로 손해를 봤다면 타운정부가 이미 발표한 재개발사실을 몰랐던 스파측의 책임인 셈이다.

불법성 입증 어려워 소송 장기전 될 듯

아직 소조스파가 매입한 모기지서류는 버겐카운티등기소에 등기되지 않아서 대출이 언제 이뤄졌는지, 또 은행 대출액이 얼마인지 정확하게 알 수 없다. 하지만 소조스파는 지난해 12월 11일에 신한은행 대출금 100만달러, 지난해 12월 18일에 뱅크오브호프 대출금 2천만달러, 지난해 12월 23일에 뉴밀레니엄뱅크 대출금 2백만달러 및 3백만달러등 총 5백만달러등을 모두 완납한 것으로 확인됐다.

엣지워터에 1200세대의 고층아파트가 들어선다는 것은 엣지워터의 지도를 바꿀 만큼의 대사건이다. 그러나 이 엄청난 규모의 재개발이 단 한번의 공청회나 환경영향평가도 없이, 부동산개발업자와 직간접적 이해관계가 있는 타운정부 관계자와 시의원이 일방적으로 처리했다면 이는 명백한 실정법위반일 가능성이 크다. 소조스파측으로서는 그야말로 억울한 일이 아닐 수 없다.

하지만 소조스파의 부지매입합의가 재개발승인 2주뒤 이뤄짐으로써 억울함을 호소할 데도 없는 실정이다. 소조스파로서는 재개발승인 절차의 불법성을 입증, 재개발을 취소시키는 것이 최선이지만, 타운정부나 660리버로드측도 반대소송에 나설 것이 뻔해서 끝없는 소송전이 불가피할 것으로 전망된다.