■ 이지스투자운용, JP채권 전액인수로 13개 부동산에 담보 설정
■ 요지 중 요지 78층 주상복합 또는 47층 오피스빌딩 신축추진
■ 개발업체 프로젝트 중 매입 못한 건물이 한국 ‘세아그룹’소유
■ 이지스, 1551브로드웨이건물 메자닌대출 원금 85%이상 손실
운용자산이 무려 62조원에 달하고 미국에 30개 부동산을 비롯해 부동산펀드설정규모 1위인 이지스자산운용이 뉴욕맨해튼 1개 빌딩이 주 채무자에게 디폴트되면서 8천만 달러 상당의 손실을 입은 것으로 드러났다. 하지만 이런 가운데 이지스자산운용은 지난달 중순 초대형빌딩을 신축하는 맨해튼 47스트릿 재개발사업에 1억 8500만 달러를 투자한 것으로 확인됐다. 이지스자산운용은 뉴욕 일부부동산에서는 비록 손해를 봤지만, 맨해튼 5애비뉴의 마지막 금싸라기 재개발에 과감한 투자를 감행함으로서 저력을 과시한 것이다. 특히 대대적 재개발이 추진되는 금싸라기 땅 바로 옆 건물이 세계적인 의류업체인 세아그룹이 2021년 매입한 건물이어서, 재개발이 마무리되면 세아그룹의 부동산 가격이 급등으로 예상돼 떼돈을 벌 것으로 예상된다. <안치용 시크릿 오브 코리아 편집인>
한국 제1위의 투자금융사인 이지스자산운용이 다시한번 뉴욕 맨해튼부동산에 통 큰 투자를 단행했다. 이지스자산운용이 지난달 맨해튼 47스트릿, 다이아몬드스트릿 재개발과 관련, JP모건체이스의 기존 채권을 몽땅 인수한 것으로 확인됐다. 이지스자산운용의 미국자회사인 이지스USA유한회사는 지난 7월 10일 뉴욕 맨해튼 47스트릿일대 재개발예정부지의 부동산 13건에 대해 JP모건체이스가 랜로드인 46/47 오너유한회사에 빌려준 채권 1억 8500만 달러를 인수하는 계약을 체결했으며, 이를 7월 28일 뉴욕시 등기소에 등기한 것으로 확인됐다.
맨해튼부동산에 통 큰 투자
본보가 입수한 채권양도계약서에 따르면 JP모건체이스는 지난 2019년 12월 18일 이 부동산 13건의 소유주인 46/47오너유한회사에 3억 4천만 달러를 빌려줬고, 그로부터 약 1년 5개월 뒤인 2021년 4월 9일 모기지조정계약을 체결, 채권액수가 1억 8500만 달러로 줄어든 것으로 밝혀졌다. 즉 2019년 말 JP모건의 대여액 3억 4천만 달러 중 절반에 조금 못 미치는 1억 5500만 달러를 랜로드가 모두 갚았기 때문에 채권이 줄어든 것이며, 이지스자산운용은 이 채권을 인수한 것이다. 하지만 이지스자산운용이 JP모건에서 얼마에 인수했는지는 부동산 등기내역을 통해서는 확인할 수 없으며, 다만 이지스자산운용은 부동산 13건에 대해 1억 8500만 달러의 담보권을 설정해 둔 사실만 확인됐다. 채권액은 1억8500만 달러지만, 정확한 인수가격은 밝혀지고 있지 않다.
이지스자산운용이 투자한 부동산프로젝트는 이른바 ‘570 5애비뉴 재개발사업’이다. 쉽게 말하면 다이아몬드스트릿이라고 불리는 맨해튼 47스트릿의 5애비뉴와 6애비뉴의 보석상 거리 중 5애비뉴 쪽 절반의 부지에 78층짜리 주상복합건물 또는 47층짜리 오피스빌딩을 세우는 프로젝트다. 이 지역은 록펠러센터 바로 옆으로, 맨해튼 미드타운의 마지막 남은 금싸라기 땅이기 때문에 맨해튼의 가장 주목받는 프로젝트중 하나이다. 세계에서 가장 비싼 거리로 불리는 5애비뉴에는 나대지가 단 한 평도 없기 때문에, 5애비뉴를 통틀어 반세기 만의 최대의 건설공사가 될 이 개발 사업에 이지스자산운영이 절대적인 투자를 한 것이다. 이 프로젝트는 지난해 초부터 기존건물들을 하나하나 허물기 시작했고 올해 하반기 공식 착공할 계획이다.
이 지역 현재 기존 건물이 24층이었음을 감안하면 만약에 78층짜리 초대형건물이 신축된다면, 기존건물보다 3배 이상 높은 건물이 들어서는 것이다. 높이는 무려 1100피트에 달하고 건평은 146만 스퀘어로, 이 건물에는 객실 1524개의 특급호텔, 그리고 콘도가 468채 들어서는 주상복합건물을 신축한다는 것이다. 이 공사는 맨해튼지역 부동산개발에 정통한 ‘엑스텔개발’이 맡게된다. 하지만 랜로드 등은 부동산시장을 정밀 분석해, 주상복합건물이 아닌 오피스 빌딩을 짓는 방안도 동시에 검토 중인 것으로 알려졌다, 기존 24층 건물을 허물고 47층 오피스 빌딩을 짓는 것으로, 건물높이가 860피트로, 기존 417피트의 2배에 달하며 이 건물은 건평이 154만 3천여 스퀘어피트로, 78층짜리 주상복합건물보다 건평이 더 큰 것이 특징이다. 철거가 마무리되고 이제 곧 건축에 들어가지만 주상복합건물을 올릴지, 오피스빌딩을 신축할지는 아직 일반에 알려지지 얺고 있다. 어쨌든 이지스자산운용은 5애비뉴의 개발 대역사에 거침없이 투자를 한 것이다.
세아 건물 인수 못해 개발차질
‘570 5애비뉴 재개발사업’을 잘 살펴보면 한국기업들과 매우 인연이 깊은 사업임을 알 수 있다. 46/47 오너스유한회사가 재개발을 위해서 47스트릿의 5애비뉴와 6애비뉴 사이 부지의 절반을 매입했다. 하지만 46스트릿과 47스트릿사이 5애비뉴와 접해있는 부동산 6채 중 5채가 46/47 오너스유한회사소유지만, 딱 1채 47스트릿과 5애비뉴에 면해있는 12층 빌딩만 사들이지 못했다. 즉 재개발사업을 위해서는 6채를 몽땅 사들여야 대지가 반듯해 지지만, 1채를 사들이지 못함으로써 이빨이 빠진 것처럼 사각형이 되지 못한 것이다. 개발업체가 사들이지 못한 바로 이 1채의 주인이 한국기업이다. 본보가 지난 2021년 8월 김웅기회장이 이끄는 세계적 의류기업인 세아그룹이 맨해튼 빌딩을 인수했다고 사상 처음으로 보도한 바로 그 건물이 이 건물이다. 더욱이 이 거래는 2021년 7월 맨해튼부동산거래 중 가장 매매액수가 큰 거래였음도 본보 보도로 밝혀졌었다(본지 보도 1275호 참조). 개발업체는 반듯한 대지를 확보하기 위해 세아 측에 이 부동산을 팔아달라고 요청했지만, 가격 등이 맞지 않아 결국 매매는 무산된 것으로 알려졌다.
이 건물의 주소는 576 5TH AVE로, 세아측은 지난 2021년 7월 12일 이 부동산을 1억 1백만 달러에 매입, 이튿날인 7월 13일 뉴욕시등기소에 등기를 마쳤다. 세아그룹은 세계최대 의류제조업체중 하나로, 캘리포니아 주에 5개의 골프장 등을 소유한데 이어, 맨해튼에도 부동산을 사들였고, 우크라이나 재건 사업에 참여할 의향으로 지난해 국내최대건설사중 하나인 쌍용건설을 인수, 화제가 된 기업이다. 이 재개발이 마무리된다면 바로 앞에 있는 세아빌딩은 그야말로 가격이 천정부지로 치솟을 것이 확실해 보인다. 또 만약 세아가 부동산개발업자에게 이 빌딩을 양도하더라도, 매입가보다 2~3배 이상 훨씬 높은 값을 받을 가능성이 크다. 세아로서는 한마디로 노다지를 캔 셈이다.
하지만 이지스자산운용은 이달 초 맨해튼 부동산에 투자한 1억 달러상당의 채권을 85%상당의 손실을 보고 매각한 것으로 드러났다. 문제가 된 부동산은 맨해튼 46스트릿, 7애비뉴와 8애비뉴사이 ‘1551 브로드웨이’소재 아메리칸이글리테일빌딩이다. 이지스자산운용은 지난 2017년 말 수협중앙회, 신협중앙회, KB생명, 코리안리, 증권금융 등으로 부터 돈을 모아 이 건물에 1억4백만 달러를 투자했다. 이른바 ‘이지스글로벌사모부동산투자신탁 141호’로, 메자닌대출을 해준 것으로 드러났다. 메자닌대출은 말이 좋아 메자닌, 중순위이지, 선순위 대출권자는 따로 있기 때문에 사실상 후순위 대출이다. 선 순위자가 이미 부동산을 담보로 잡았으므로, 후순위 대출자는 부동산담보를 잡지 못하는 대신, 위험도를 감안해 이자를 조금 더 받는다.
또 다른 투자는 원금 몽땅 날려
수협중앙회 등은 이지스자산운용을 통해 1551 브로드웨이 빌딩에 담보없이 1억 4백만 달러를 빌려줬다가 꼼짝없이 물린 것이다. 이지스자산운용은 이달 초 이 투자채권을 미국부실채권 전문펀드에 1800만 달러에 매도, 8600만 달러이상의 손실을 본 것으로 드러났다. 이지스자산 운용은 코로나19로 임대수익이 줄면서 이미 지난 2021년 7월부터 이자조차 받지 못했던 것으로 알려졌다. 특히 본보확인결과 이 건물 선순위 채권자인 도이체뱅크는 이미 지난해 9월 30일, 뉴욕 주 뉴욕카운티법원에 이건물 소유주인 ‘1551 브로드웨이오너유한회사’와 실소유주 제프리 셔튼 등을 상대로 부동산 압류소송을 제기한 것으로 드러났다. 도이체뱅크는 소송장에서 ‘지난 2011년 6월 7일 시티그룹이 1억8천만 달라를 빌려줬고, 약 4개월 뒤인 2011년 10월 13일 도이체뱅크가 시티그룹으로 부터 채권을 인수했다’고 설명했다.
도이체뱅크는 이 대출은 10년 만기 상환조건으로, 2021년 7월 6일이 상환만기가 됐지만, 채무자인 랜로드는 돈을 갚지 못했고, 도이체뱅크는 2021년 11월 24일 디폴트 통지서를 보낸 것으로 확인됐다. 도이체뱅크는 랜로드가 원금 1억8천만 달러를 단 한 푼도 갚지 못했고, 이에 따른 이자가 76만 5천 달러, 75만 달러에 대한 연리5%의 연체이자, 그리고 각종 비용 218만 달러 등 배상받아야 한다고 주장했다. 현재 도이체뱅크는 이 건물을 압류했고, 현재 강제집행신청을 한 상태이다. 채무자가 모기지 대출 계약을 어기고 돈을 갚지 못한 것이 명백한 만큼, 도이체뱅크가 강제집행권을 얻어 이를 매각하는 것은 시간문제이다. 사정이 이렇게 되자 채무자인 랜로드는 건물을 빼앗길 것을 우려, 지난 6월초 웰스파고은행을 통해 1억 7800만 달러를 갚은 것으로 확인됐다. 하지만 도이체뱅크는 채권액에서 4백만 달러상당이 모자란다며 이의를 제기한 것으로 드러났다.
이처럼 이 건물의 운명은 백척간두에 서 있는 셈이다. 만약 도이체뱅크가 법원으로 부터 강제집행명령을 받게 된다면, 도이체뱅크는 자신의 채권액만 확보할 수 있는 수준에서, 즉 비교적 헐값에 최단시간 내에 팔아버릴 가능성이 크다. 이에 따라 이지스자산운용은 채권가치는 사실상 제로가 될 가능성이 크다고 보고 이를 매각한 것으로 추정된다. 아슬아슬한 투자를 했다가 결국 투자원금의 85%이상을 날린 셈이다. 재미난 것은 이지스자산운용은 ‘570 5애비뉴 재개발사업’은 담보를 설정한 JP모건체이스의 채권을 그대로 인수함으로써, 자동적으로 선순위권자가 됐다. 아메리칸이글빌딩에 메자닌대출을 해준 것과는 달리, 이번에는 1순위로 들어간 것이다. 이는 만에 하나, 이 재개발사업이 잘못되더라도 부동산을 차압해 강제 집행할 권리를 갖는 것으로, 아메리칸이글처럼 떼일 염려는 없는 것이다.
