◼ 2920만 달러 채권자 CPIF, LA지방법원에 렌트비 관련소송제기
◼ CPIF ‘ 렌로드 디폴트 됐으니 리스와 임대료는 채권자 몫’ 주장
◼ 2920만 달러 채권자 CPIF, LA지방법원에 렌트비 관련소송제기
◼ CPIF ‘ 렌로드 디폴트 됐으니 리스와 임대료는 채권자 몫’ 주장
가주마켓 새 랜로드가 지난 2월말 파산보호를 신청한 가운데 채권자 측이 가주마켓 렌트비를 자신들이 징수할 것이라며, 이미 1월초 렌트비 등을 징수할 관리인을 지명해 달라는 소송을 제기한 것으로 확인됐다. 또 채권자 측이 테넌트들에게 렌트비를 자신들이 징수할 것이라고 통보하자, 랜로드 측은 절대로 채권자에게 렌트비를 주지말라고 서한을 보내는 등 극한대립을 한 뒤 바로 파산보호신청을 한 사실이 드러났다. 또 랜로드와 이현순회장 측은 공동운명체로 인식됐으나 이현순회장 측이 ‘랜로드 측으로 부터 심각한 협박을 받았고, 랜로드 측이 법인재산을 횡령한 의혹이 있다’는 자술서를 법원에 제출하는 등 양측 갈등이 심각한 것으로 밝혀졌다. 한편 랜로드 측은 현재 가주마켓 부동산의 가치가 1억 달러라는 서류를 파산법원에 제출, 지나치게 과대평가했다는 의혹이 일고 있으며, 부채는 5900여만 달러로 신고 돼, 지난 주 본보보도가 정확했던 것으로 확인됐다. 말도 많고 탈도 많은 가주마켓과 건물을 둘러싼 숨겨진 막후 스토리를 취재했다. <특별취재반>
지난 2020년 12월 4일 가주마켓의 새 랜로드 AGTJ13유한회사에 5250만 달러를 대출해 줬던 CPIF, 전체 매입대금 5750만 달러의 91.3%를 대출해준 뒤, 2510만 달러로 줄었다가 2022년 말 다시 2919만 달러로 늘어난 CPIF, CPIF는 이미 지난 1월 9일 강제매각절차에 돌입한 것과 동시에, 같은 날 캘리포니아 주 로스앤렐레스카운티 지방법원에 AGTJ13유한회사를 상대로 ‘리스 및 렌트 양도합의에 따라 렌트비 등을 징수하고, 관리할 관리자를 선임해 달라’는 소송을 제기한 것으로 밝혀졌다. CPIF가 소송을 제기한 것은 지난 2020년 12월 4일은 물론, 그 뒤 두 차례의 대출수정계약 때 리스 및 렌트양도합의서를 체결했기 때문이다. 이 리스 및 렌트 양도합의서에 따르면 돈을 빌린 사람이 채무상환을 하지 못할 경우, 돈을 빌려준 측이 리스권과 렌트비를 관리하도록 돼 있다. 바로 이 조항에 따라서 렌트비를 직접 징수하겠다고 나선 것이다.
이번엔 렌트비 징수 문제로 충돌
CPIF는 소송장에서 ‘2919만 달러 대출에 대한 이자는 연리 13%이며, 디폴트가 되면 연 25%의 이자가 적용된다. 우리는 이미 지난해 11월 13일 변호사를 통해 채무자 측에 디폴트 통지서를 발송했고, 채무자는 11월 15일 이를 받은 것으로 확인됐다. 채무자는 이 통지를 받은 지 30일 이내에 담보건물 테넌트와의 리스계약서 등을 채권자에게 양도해야 하지만 이를 지키지 않았다. 이는 정식 디폴트 사유에 해당한다. 이에 따라 채무자의 빚은 지난 1월 5일부로 대출원금 2919만 달러, 이자 및 디폴트 수수료 9만 천달러, 연체료 약 5천 달러, 변호사비용 8만 천달러 등 약 2937만 달러에 달한다’고 설명했다.
CPIF는 대출계약과 동시에 리스 및 렌트양도합의서를 체결한 만큼, 이 합의에 따라 담보부동산 테넌트와의 관련계약서는 물론 이 계약에 따른 임대료 등을 채권자들이 징수관리할 수 있도록 관리인 지명을 허락하고, 채무자 측에 렌트비징수 등을 하지 못하도록 임시금지 명령을 내려달라’고 요구했다. 즉 렌트비 징수 관리인 선정과 동시에 채권자의 징수행위 금지를 청구한 것이다. CPIF는 이처럼 소송을 제기한 뒤 1월 12일 테넌트들에게 서한을 보내 자신들이 렌트비 징수권한이 있다며, 랜로드에게 임대료를 납부해서는 안 되며, 자신들에게 납부하라고 요구하는 등 실력행사에 나섰다. 상황이 이렇게 되자 랜로드의 대주주 제이크 샤프 측도 테넌트 측에 서한을 보내, 채권자 측의 말을 듣지 말고 기존대로 렌트비를 납입하라고 요구한 것으로 드러났다.
가주마켓 부동산의 테넌트 등을 관리하고 임대료를 징수하는 <시큐어드 프라퍼티스 매니지먼트그룹>은 지난 1월 19일 가주마켓을 비롯한 이 건물 테넌트들에게 서한을 보낸 것으로 드러났다. 이 회사는 랜로드인 AGTJ13의 대주주인 제이크 샤프가 실제 소유한 회사로 알려졌다. 이 업체가 보낸 서한의 제목은 ‘지난 1월 12일자 CPIF의 렌트비요청 서한관련’으로, ‘AGTJ13유한회사는 아직 이 건물의 소유주이며, 변동된 것은 없다’며 자신들이 소유주임을 밝혔다. 또 ‘CPIF가 2월 렌트비 또는 추후 렌트비를 반드시 CPIF에 납부하라고 통지했으나 이 통지는 무시하라. 모든 렌트비는 반드시 수신자를 ‘AGTJ13 유한회사’로 기재해서 시큐어드프라퍼티스에 직접 방문, 개인적으로 전달하거나, 우편으로 보내거나, 또는 계좌로 입금하라. 아니면 예전에 해오던 것처럼 조슈아 박에게 전달하라’고 요청했다. 가주마켓 부동산의 유일한 수입원인 임대료를 둘러싸고 랜로드와 채권자가 각각 자신들이 주인이라며 임대료 징수에 나선 것이다.
관리인 임명 둘러싸고 줄다리기
특히 눈길을 끄는 것은 이현순회장 측의 움직임이다. 이현순회장 측은 새 랜로드법인의 일부 지분을 소유한 주주로서, 랜로드법인과 대주주 제이크 사프 측과 공동운명체로 알려졌지만, 채무를 둘러싸고 갈등이 심해져 이미 관계를 회복할 수 없는 강을 건넌 것으로 추정된다. 이현순회장 측이 ‘폭탄선언’에 버금가는 충격적 발언을 한 것은 지난 2월 20일, 이현순회장 측의 책사로 불리는 조슈아 박 가주마켓 최고재무책임자는 2월 20일 ‘만약 채권자 CPIF의 주장대로, 임대료 등을 징수하는 관리인을 임명한다면, 가주마켓 파산관재인이었던 리챠드 라스키 변호사를 임명해 달라’고 요구했다. 조슈아 박은 로스앤젤레스카운티지방법원에 제출한 자술서에서 “나는 슈퍼마켓인 가주마켓의 실질적 책임자이자, 랜로드인 AGRJ13의 주주사인 칼로아브리오유한회사의 멤버”라고 밝히고, 랜로드사 대주주 제이크 샤프와 채권자 CPIF의 갈등, 그리고 제이크 샤프와 이현순회장 간의 갈등을 설명하고, 특히 랜로드 측으로 부터 협박을 받았다고 주장, 충격을 주고 있다.
조슈아 박은 ‘제이크 샤프가 CPIF와 대출을 연장하기 위한 협상을 벌이고 있으므로 CPIF의 렌트비 지급요구는 무시하라고 요청했다. 제이크 샤프는 대출연장은 가주마켓의 렌트비납부 등과 긴밀한 연관이 있으므로, 만약 대출연장이 되지 않는다면 그에 따른 모든 피해는 가주마켓이 책임져야 한다고 주장했고 특히 샤프로 부터 위협을 받았다’고 밝혔다.
박씨는 “제이크 샤프가 모든 테넌트들에 대한 강제퇴거절차를 시작할 것이며, 제3자인 ‘김 씨들’로 하여금 당신[조슈아 박을 의미하는 듯]과 당신 가족, 그리고 이 씨들[이현순 회장을 의미하는 듯]을 파멸시키겠다. ‘김 씨들’을 가주마켓의 랜로드로 만들어서 당신들을 말살시키겠다고 협박했다”고 강조했다. 박 씨는 자술서에서 ‘ANNIHILATE’, ‘OBLITERATE’ 등의 단어로 ‘THREAT’를 받았다고 주장했으나, 그 증거는 제출하지 않았다.
아마도 여기서 ‘김 씨들’ 이란 이현순 회장 측에 담보 없이 돈을 빌려줬다가 천만달러 이상의 손해를 본 닥터 김일영씨 측을 의미하는 것으로 추정된다. 박 씨의 이 같은 주장은 가히 충격이 아닐 수 없으며, 랜로드와는 이미 적대적인 관계가 됐을 가능성이 크다. 박 씨는 또 ‘디폴트 통지서를 보고나서야 AGTJ13의 대출금이 약 5200만 달러에서 3년 만에 5900만 달러로 늘어난 것을 알게 됐다. 또 AGTJ13계좌에서 샤프 측에 지급된 170만 달러는 전혀 근거가 없었으며, 이에 대한 설명을 요청했음에도 답변을 받지 못했다.’고 주장했다. 이현순회장 측이 새 랜로드의 주주의 한명이지만, 대출증액 등에 대한 설명을 듣지 못했고, 샤프측이 가져간 170만 달러에 대해서는 횡령의혹을 제기한 것이다. 박 씨는 이 같은 설명과 함께 가주마켓의 파산보호신청때 파산관재인을 맡아서 2년 동안 관리했던 리차드 라스키변호사가 가주마켓을 가장 잘 아는 만큼 그를 관리인으로 임명해야 한다’고 주장했다.
랜로드와 결별하고 CPIF와 합류
반면 이 같은 박 씨의 충격적인 진술서는 지난 3월 11일 연방파산법원에도 제출됐다. 채권자인 CPIF는 채무자인 AGTJ13유한회사가 지난 2월 26일 파산보호를 신청하자, 3월 11일 ‘파산보호신청법인이 임대료를 비롯해 현금을 마음대로 사용할 가능성이 있으므로 이 현금에 대한 동결보호조치를 내리고, 현금사용을 금지하는 명령을 내려달라고 요청했다. 바로 이 청원 때 CPIF는 박 씨가 로스앤젤레스카운티지방법원에 제출한 진술서를 첨부했다. 이제는 사실상 이현순회장 측이 랜로드가 아닌 CPIF와 한배를 탄 형상이다. 두 사람 모두 랜로드의 반대편에 섰다는 점에서 적의 적은 한편이라는 등식이 성립된다. 또 CPIF는 파산관재인 선정과 관련, 같은 날인 3월 11일 케빈 싱거변호사를 파산관재인으로 임명해 달라고 요청한 것으로 확인됐다. 가주마켓은 지난달 20일 렌트비 등을 징수할 관리인으로 리차드 라스키 변호사를 선임해달라고 요청했었다.
이처럼 관리인, 이른바 ‘RECEIVERSHIP’을 둘러싸고는 CPIF와 이현순회장 측이 서로 다른 사람을 밀고 있다. 이처럼 랜로드의 반대편이라는 점은 동일하고, 서로 다른 관리인을 추천했다는 점에서 ‘따로 또 같이’ ‘오월동주’의 형세임은 부인할 수 없다. 한편 AGTJ13측은 지난 3월 11일 연방파산법원에 제출한 상세내역서에서 법인 자산은 1억 66만여 달러, 부채는 5985만여 달러라고 밝혔다. AGTJ측은 자산 중 가주마켓 부동산을 1억 달러로 평가한 것으로 확인돼 충격을 주고 있다. 이 부동산은 코로나19 이전에도 1억 달러에 훨씬 못 미쳤기 때문에 이 평가가격은 적절하지 않다는 논란을 불러올 가능성이 크다.
또 퍼스트리퍼블릭뱅크에 약 30만 달러, 파머스앤머천트뱅크에 5만 7천여 달러, 파머스앤머천트뱅크 다른 계좌에 약 4800여 달러 등 예금이 36만 1천여 달러, 그 외 가주마켓테넌트들의 임대보증금이 8만 4400달러, 그리고 테넌트인 크리에이션 엔터프라이즈에 빌려준 대출금 21만 5천 달러도 자산이라고 밝혔다, 대출금은 미수금에 해당되며, 미수금은 자산에 포함된다. 이외에도 건물보험, 상해보험 등 다수의 보험이 있지만 금액이 얼마인지 환산할 수 없다고 밝혔다. 이에 따라 전체자산이 약 1억 66만여 달러에 달하는 것이다. 부채는 CPIF에 대한 채무가 2907만여 달러에 달하고, 론오크펀드에 대한 채무가 2981만여 달러에 달한다고 밝혔다. 당초 본보가 가주마켓 부동산서류를 검토, 추정한 채무액수와 사실상 일치한다는 것이다. 이외에 로스앤젤레스카운티정부에 납부해야 할 부동산세가 약 73만 달러로 집계됐다. 이 3개 부채는 가주마켓부동산을 담보로 잡은, 담보부채로 약 5961만여 달러에 달한다. 여기에다 무담보채무가 약 14건, 24만 3천여 달러로 드러났다.
무담보채무는 쓰레기처리회사 약 5만 4천 달러, 보험회사 약 4만 4천 달러, 아코스타파워스위핑서비스 약 3만 9천 달러, 경비회사인 주마시큐리티 약 4만 4천 달러, LA수도 및 전기세 1만 5500여 달러, 미쯔비시일렉트릭 약 3만 달러, 시큐어드프로퍼티스 1만 8천 달러 등으로 나타났다. 또 가주마켓 운영계약서 등과 입주업체들과의 임대계약서 등 현재 유효한 각종 계약이 35개에 달한다. 가주마켓 랜로드의 수입은 2022년 621만여 달러, 2023년 643만여 달러, 그리고 올해 1월부터 2월 26일 파산보호신청 때까지의 수입은 112만 6천 달러로 확인됐다. 최근 90일내의 지출은 첫째 론오크펀드에 대한 2023년 12월과 2024년 1월 대출금 이자 44만 2천여 달러, 가주마켓 부동산 관리회사인 시큐어드프라퍼티스에 4만 4천여 달러, 보험회사인 암트러스트 노스아메리카에 1만 2천여 달러, LA 수도 및 전기국 유틸리티사용료 약 7만 달러, 사파리안앤최 법무법인 5천 달러, 아코스타 파워 스위핑서비스 6만 7천여 달러, 주마시큐리티 약 4만 4천 달러 등, 대략 69만 달러로 집계됐다.
‘샤프 170만 달러 인출’ 횡령의혹 제기
특히 파산보호신청 1년 이내의 지출을 보면 대주주 측에 대한 지급이 가장 눈에 뛴다. 제이크샤프캐피탈에 1년간 약 343만 달러, 제이크샤프그룹에 1년간 175만 달러가 지출됐다, 대주주와 관련된 이 2개 업체에 대한 1년간 지출액이 약 520만 달러에 달하며, 대출금 및 이자상환과 관련된 지출이라고 설명했다. 또 이 법인에 약 2900만 달러를 빌려준 CPIF에는 24만 4천여 달러가 지급되는데 그쳤고, 이법인의 주주인 F&G글로벌에 약 16만 달러를 지급했으나 지급이유는 적혀있지 않았다. 또 크리에이션엔터프라이즈에 3만 2500달러를 지급했다. 또 CPIF가 로스앤젤레스카운티지방법원에 제기한 소송과 관련, 변호사비 8만 달러, 또 파산보호신청과 관련 3만 7천 달러를 동일로펌에 지급하는 등 파산보호신청이전에 이 로펌에 25만여 달러를 지급했다. 또 AGTJ13매니저유한회사의 멤버이자, 테넌트와 관련이 있는 크리에이션엔터프라이즈에 2023년 6월 15일 대출계약을 체결하고, 지난해 8월 7일 5만 달러, 8월 14일 8만 3500달러, 8월 17일 8만 1500달러 등 21만 5천 달러를 빌려준 것으로 드러났다. 이 법인은 조슈아 박이 관리인이라고 돼 있어 사실상 이현순회장 측 법인으로 추정된다.
