이현순 회장 ‘내가 합작사와 함께 낙찰에 성공’ 기염

꼬불쳐둔 돈 있었나?

가주마켓 경매결과 예비인수자 외에 추가입찰자가 없어 4560만 달러에 매각될 것이라는 예상 을 깨고 이보다 무려 1200만 달러가 많은 5750만 달러에 낙찰됐다. 이에 따라 코로나19라는 현재 경제상황을 고려하면 다음달 13일 클로징만 순조롭게 마무리될 경우 담보채권자는 물 론 무담보채권자에게도 최상의 시나리오가 될 것으로 보이지만 관연 순조롭게 클로징이 이뤄질지 비상한 관심과 이목이 집중되고 있다. 가주마켓 경매에서 혜성처럼 등장한 백기사는 부동산중개업체 ‘제이크샤프캐피탈’로, 기존 소유주인 이현순씨와도 관계가 있는 것으로 알려졌다. 하지만 제이크샤프캐피탈의 자금력 등은 아직 정확하게 알려지지 않았고, 부동산은 주택 1채를 보유중인 것으로 드러나, 과연 매입대금을 납입할 수 있을 지 주목된다.
<특별취재반>

‘끝날 때까지 끝난 것은 아니다’ 가주마켓 부동산경매에서 이변이 연출됐다. 당초 가주마켓이 예비인수자인 김일영박사 측의 에버그린캐피탈과 4560만 달러에 가계약을 체결했고, 14일 경매에서 최저 입찰가가 이보다 10% 많은 5000만 달러로 책정됨에 따라 입찰자가 없을 것이라는 예상을 깨고 ‘제이크샤프캐피탈’이 무려 750만 달러가 많은 5750만 달러를 제시, 낙찰자로 선정된 것이다. 이 같은 가격은 가계약당시의 매매가보다 1200만 달러나 높은 것으로, 현재 경제상황을 고려할 경우 그야말로 ‘이변’이라는 것이 부동산전문가들의 지적이다.

낙찰자 자금력 여전히 오리무중 ‘확인 안 돼’

이날 경매는 5000만 달러에 시작돼 10만 달러단위로 호가를 높일 수 있다는 경매규정을 감안하면 에버그린캐피탈과 제이크샤프캐피탈이 무려 75차례나 입찰가를 높이며 불꽃 튀는 경쟁을 벌였음을 의미한다. 두 회사가 주거니 받거니 호가를 높이는 바람에 매매가가 치솟았고 결국 제이크샤프캐피탈이 가주마켓 부동산을 낙찰 받은 것이다. 낙찰자는 인수자로 선정되면 이틀이내에 100만 달러를 다운페이먼트로 납입한 뒤 10월 29일까지 클로징을 마쳐야 하며, 기존 채무자에게 이자를 부담하는 조건으로 클로징날짜를 11월 13일까지 연기할 수 있다. 이에 따라 제이크샤프캐피탈이 10월 29일 또는 11월 13일까지 클로징만 마치면 가주마켓 부동산을 품을 수 있다.

가주마켓측은 경매 하루 전인 지난 13일 파산법원에 ‘제이크샤프캐피탈로 부터 입찰최저가 인 5천만 달러 매입제의를 받았으며, 보증금조로 100만 달러를 이미 입금받았다’고 밝힘으로써 예비인수자인 김일영박사 측의 에버그린캐피탈의 가계약이 파기됐고, 김 박사측이 경쟁에 나설 것인지 관심이 집중됐었다. 아직 경매당시 호가 등을 기록한 녹취록은 공개되지 않았으나 김 박사측이 입찰에 참여함으로써 매매가가 급상승한 것으로 추정된다.

가주마켓 경매결과는 클로징만 무사히 성사된다면, 담보채권자는 물론 무담보채권자등에 모두 최상의 시나리오로 분석된다. 만약 4560만 달러에 낙찰됐다면 담보채권자는 대출금 회수에 문제가 없지만, 무담보채권자는 한 푼도 건질 수 없는 처지였다. 그러나 담보채권액 보다 훨씬 높은 가격에 낙찰됨으로써 무담보채권자도 비율에 따라 낮으나마 일부 돈을 돌려받을 수 있게 된 것이다. 물론 무담보채권자는 더 높은 가격에 매도돼 100% 채권을 회수하면 좋지만 현재 상황은 그렇게 만만하지 않다.

코로나19로 부동산경기가 침체된 데다, 소비패턴이 오프라인에서 온라인으로 급격히 변하면서 오프라인을 겨냥한 유통매장의 가치가 하락하고 있음을 감안하면 5750만 달러라는 가격은 시장의 부동산업자들이 놀랄 정도의 가격이다. 따라서 이번 경매결과는 무담보채권자입장에서도 최상의 결과가 연출된 것이다.

김일영 박사측 ‘닭 쫒다 지붕 쳐다 본꼴’

파산법원이 밝힌 경매규정 등을 살펴보면 매도자, 즉 가주마켓측은 부동산중개회사인 CBRE에 매매가의 3%인 172만5천 달러를 커미션으로 지급해야 한다. 매매가가 5천만 달러에 못 미칠 경우 커미션이 3%이하를 지급하기로 했지만, 무난히 5천만 달러를 넘김으로써 CBRE는 3%를 챙기게 됐다. 또 가주마켓측은 매매가의 0.0045%에 달하는 LA시 양도세로 25만8750달러, 매매가의 0.0011%인 LA카운티 양도세로 6만3250달러를 내야 한다.

▲ 가주마켓측은 경매전날인 지난 10월 13일 캘리포니아주중부연방파산법원 에‘제이크샤프캐피탈이 5천만달러에 입찰의사를 밝히고 백만달러를 디피짓했다’고 밝혔다.

여기에다 디드(Deed)등기비용, 타이틀비용, 에스크로차지의 50%등 기타비용을 30만 달러로 가정하고, 예비인수자인 에버그린캐피탈인 낙찰자로 선정되지 못했으므로 가주마켓측이 위약금으로 에버그린 측에 50만 달러를 지불해야 한다. 이 같은 비용을 빼면 가주마켓측이 손에 쥐는 돈은 5465만달러 상당으로 추정된다.

파산법원이 G450유한회사 3100만 달러를 비롯한 담보채권이 최소 4690만 달러에서 4950만 달러라고 고지한 점을 감안하면, 가주마켓이 담보채권을 우선변제하고 남는 돈은 최저 515만3천 달러에서 775만3천 달러이며, 이 돈으로 무담보채권자를 대상으로 이른바 ‘빚잔치’를 해야 한다. 무담보채권자들은 법원의 특별한 명령이 없는 한 매매대금 잔액을 무담보채권액 비율에 따라 나눠가지게 된다. 가주마켓이 파산신청서에서 밝힌 무담보채권 액이 2630만 달러임을 감안하면, 무담보채권자들은 최소 1850만 달러이상의 피해를 입고, 최대 29%에서 최소 20%만 회수할 수 있게 된다. 무담보채권자입장에서는 억울하기 짝이 없지만, 하마터면 한 푼도 건지지 못할 뻔했기 때문에 그나마 다행인 셈이다.

그렇다면 김일영박사 측은 얼마를 건질 수 있을까? 김 박사 측의 무담보 채권은 어드마이어캐피탈과 버몬트2를 합쳐 1190만 달러로, 전체 무담보채권의 45.2%에 달한다. 따라서 김 박사측은 최대 351만 달러에서 최소 233만 달러를 받게 된다. 여기에다 예비인수자로서 위약금 50 만달러를 받게 되므로, 최대 401만달러, 최소 283만 달러로, 당초 빌려준 돈의 최대 34%에서 최소 24%를 받게 된다. 그나마 예비인수자로서 위약금을 받게 됨에 따라 다른 무담보채권자들보다는 회수율이 약 4-5% 정도 높은 것이다. 거꾸로 말하면 김 박사측은 최소 720만 달러에서 최대 920만 달러를 손해를 보게 되는 것이다. 그래도 한 푼도 못 받는 것 보다는 낫다.

김박사측 위약금 50만 달러포함 최대 34%회수

그러나 이 같은 가정은 낙찰자인 ‘제이크샤프캐피탈’이 오는 29일 또는 내달 13일까지 매매대금을 모두 지불하고 클로징을 마친다는 것을 전제로 한 것이다. 제이크샤프캐피탈 측은 이미 지난 13일 보증금조로 100만 달러를 납입했으므로 남은 돈은 5650만 달러이다. 과연 이 회사가 매매대금을 모두 지불할 능력이 있는 지에 무담보채권자의 운명이 달린 셈이다.

▲ 캘리포니아중부연방파산법원은 지난 10월 15일, ‘가주마켓경매를 통해 5750만달러에 입찰한 샤프캐피탈이 낙찰자로 선정됐다’고 밝혔다.

본보 확인결과 제이크샤프캐피탈은 지난 3월 13일 캘리포니아주에 설립된 법인으로 드러났고, 동일인 소유로 추정되는 제이크샤프그룹은 지난 5월 11일 캘리포니아 주에 설립된 것으로 확인됐다. 두 회사의 법인등록자[INCORPORATOR]는 동일인으로 확인됐다. 제이크샤프캐피탈은 부동산 투자회사로 업력은 7개월에 불과한 셈이다. 또 제이크샤프그룹은 부동산중개업을 하는 회사로 ‘그룹’의 법인대표는 제이크 샤프이며, 애슐리 샤프와 라파엣 샤프가 이사를 맡고 있고, 부동산계약서등 확인결과 애슐리와 라파엣은 부부관계로 추정된다.

또 제이크샤프그룹은 지난 2012년 5월 8일 캘리포니아주부동산국으로 부터 면허를 획득했으며, 라파엣 잭슨 샤프가 임원으로 등기돼 있으며, 라파엣 잭슨 샤프는 지난 2004년 9월 9일 부동산세일즈맨 면허를 취득했고, 2010년 10월 18일 브로커 면허를 획득한 것으로 확인됐다.

제이크샤프그룹은 지난 2018년 오렌지카운티 다나포인트의 ‘32631 세븐시스 드라이브’의 주택을 2백만 달러에 매입했으며 같은 날 170만 달러, 2018년 10월 22일 65만 달러의 모기지를 얻었다. 그 뒤 제이크샤프그룹은 2019년 9월 10일 이 주택을 395만 달러에 부동산시장에 매물로 내놓았으며, 올해 초 397만5천달러로 가격을 올리기도 했으나 현재는 리스팅이 만료된 것으로 나타났다.

라파엣 샤프와 애슬리 샤프는 유타주 파크시티의 5623 오슬로레인의 건평 1400스퀘어피트 규모의 주택을 소유하고 있다. 또 라파엣 샤프와 애슬리 샤프는 지난 2007년 3월 29일 오렌지카운티 헌팅턴비치의 ‘4172 트럼벌드라이브’주택을 127만달러에 매입했으며, 2012년 이전에 매도했고 2012년 11월 2일 중국인소유의 프리에미넌트인베스트그룹이 88만달러에 매도했다.

▲ 제이크샤프캐피탈은 지난 3월 13일 캘리포니아주에 설립된, 업력 7개월의 업체로 확인됐다.

즉 제이크샤프그룹은 부동산중개회사이며, 이들이 소유한 부동산은 약 4백만 달러정도의 부동산 1채이며, 부동산이외의 금융자산은 확인되지 않고 있다. 따라서 과연 이들이 최소 5650만 달러의 클로징비용을 마련할 수 있을지에 대한 의구심이 제기된다.

클로징 안되면 다시 끝 모를 추락 될 수도

또 이현순 가주마켓 대표는 제이크샤프그룹과 함께 투자자를 모을 것이라고 밝혀, 자금력논란이 가열되고 있다. 하지만 무담보채권자들이 한 푼이라도 돌려받기 위해서는 이 회사가 반드시 클로징에 성공해야하는 것이다. 하지만 클로징을 못한다면 예비낙찰자[BACKUP BIDDER], 즉 차점자에게 기회가 돌아가며, 양측 모두 포기하면 경매절차를 다시 밟게 된다, 예비낙찰자가 김일영박사측일 경우 김 박사측이 이를 떠안아야 하므로, 김 박사측도 비교적 높은 가격인 제이크사펴그룹이 크로징하기를 바랄 가능성도 배제할 수 없다.

한 가지 꼭 짚어야 하는 것은 이현순 가주마켓대표가 ‘합작투자파트너와 함께 경매에서 이겨서 건물을 되찾았다’고 밝힌 점이다. 이현순씨는 가주마켓 파산을 신청한 당사자이다. 물론 가주마켓 법인과 이현순씨 개인은 엄연히 별개이다. 이 씨가 만약 개인 일부를 투자해 건물을 찾았다고 하더라도 법적으로 문제될 것은 없다. 하지만 자신이 운영하던 법인의 파산으로 무담보채권자들은 피눈물을 흘리는데, 경영책임자는 개인 돈으로 건물을 다시 사들였다면, 그 도덕적 비난과 손가락질을 피할 수 없다는 지적이다. 무담보채권자들의 피눈물을 어찌 감당할 것인가!!!