◼ 건물주, 식당 묵은지2 파산하자 임대보증인에 소송 제기
◼ 보증인 김용성 씨 거주지까지 추적 뉴저지법원에 손배소
◼ 법원, 랜로드 97만 달러 청구 뒤 4개월 만에 2.3배 증액
◼ 렌트비 체납액 눈덩이로 급증 불구… 재판부는 모두 인정
◼ 랜로드, 11만 달러에서 216만 달러 늘여…20배 증가 신청
◼ 보증인, ‘보증의무는 있지만 체납임대료 전액 지급 주장’
◼ 재판부, 설명없이 ‘보증인 10년 치 재산 내역 공개 명령’
◼ 보증인, 재판 패소 대비한 듯…‘재산 제삼자에 무상 증여’
뉴욕 맨해튼의 성업 중인 한인 식당 ‘묵은지2’가 지난 2022년 렌트비를 납부하지 않아 패소판결을 받은데 이어, 랜로드가 이 패소판결을 근거로 임대보증인을 상대로 별도의 소송을 제기, 임대보증인이 지난 5월 말 236만 달러 패소판결을 받은 것으로 확인됐다. 특히 랜로드는 승소판결을 받은 이후, 재판부에 재산강제조사명령을 신청, 승인을 받았다. 소송 과정에서 임대보증인은 ‘랜로드는 묵은지2 파산재판과정에서 스스로 체납임대료가 11만 달러라고 청구서를 냈고 이를 모두 수령했으므로, 보증인에게 청구할 임대료 자체가 존재하지 않는다’고 주장 했으나, 재판부는 이를 받아들이지 않았다. 또 랜로드는 파산법원에서 체납임대료 11만 달러를 청구했지만, 뉴저지소송 때는 최초 97만 달러 상당을 주장했고, 불과 4개월 뒤 이보다 2배 이상 많은 216만 달러 상당을 청구했다, 체납임대료가 고무줄처럼 늘었지만, 재판부는 특별한 설명 없이 랜로드의 주장을 모두 받아들였다. <안치용 시크릿 오브 코리아 편집인>
루즈벨트리 유한회사로부터 뉴욕 맨해튼 ‘34 웨스트32스트릿’ 1층 등을 임대해서 식당을 운영하다 렌트비를 내지 않은 혐의로, 지난 2020년11월 12일 피소됐던 ‘묵은지2’, 이 소송은 1년 6개월이 지난 2022년 5월 23일 루즈벨트리 유한회사의 승소판결로 마무리 됐다. 하지만 ‘묵은지2’는 랜로드의 승소 판결보다 약 11개월 앞선 2021년 6월 20일 이미 파산보호를 신청한 상태였다. 랜로드는 승소 판결 뒤 ‘묵은지2’의 퇴거로, 부동산을 회복했지만, 체납렌트비 회수가 쉽지 않자, 묵은지2의 보증인을 상대로 별도의 소송을 제기, 렌트비 회수에 나섰고, 최근 거액의 승소판결을 받은 것으로 확인됐다.
체납렌트비 회수가 쉽지 않자 소송
임대계약 당사자가 파산보호신청을 하자, 랜로드는 임대계약의 보증인에게 책임을 물었으며, 법원이 이를 승인한 셈이다. 임대관리가 철저한 것으로 소문난 루즈벨트리 유한회사는 지난 2023년 5월 31일 뉴저지 버겐카운티지방법원에 묵은지2의 임대보증인 김용성 씨를 상대로 보증채무이행을 요구하는 소송을 제기했다. 랜로드는 소송장에서 ‘임대계약 당사자는 묵은지2 이지만, 렌트비 체납 등 임대계약을 위반한 뒤 파산보호신청을 했으므로, 묵은지2의 보증인이 보증 의무를 이행해야 한다. 랜로드는 피고에게 렌트비 청구서와 명세서 등을 보냈고, 피고는 이에 대해 이의를 제기하지 않음에 따라, 채무액이 확정된 것으로 간주된다.
피고는 원고에게 약 96만 7천여 달러를 지급하라’고 요구했다. 하지만 특이하게도 랜로드의 청구액은 재판이 진행되면서 기하급수적으로 늘어나게 된다. 랜로드 측은 당초 소송 제기 약 보름 만인 2023년 6월 14일 1차 수정소송장을 제출하고, 소송당사자를 당초 ‘루즈벨트리38유한회사’에서 ‘루즈벨트리 유한회사’로 정정했다. 이때까지만 해도 청구액은 96만 7천여 달러로, 처음 소송장과 똑같았다. 하지만 이로부터 약 4개월 뒤인 2023년 10월 10일 2차 수정소송장이 제출됐고, 청구액은 2.3배로 증가한 것으로 밝혀졌다. 2차 수정소송장은 3페이지 분량이었다. 1차수정 소송장도 3페이지 분량이었고, 1차 수정소송장과 2차 수정소송장을 비교한 결과, 다른 부분은 청구액 액수뿐이었고, 다른 문구는 그대로였다,
랜로드는 2차 수정소송장에서 청구액 증가 이유 등은 명시하지 않고, 청구액을 당초 96만 7천여 달러에서 216만 2천여 달러로 정정했다. 미납임대료 청구액이 4개월 만에 2.3배나 폭증한 것이다. 그러나 건물주는 왜 폭증했는지 단 한 줄의 설명도 없었다는 것은 놀라운 일이다. 법률전문가들은 ‘미국 상업용건물 임대소송에서 청구액이 증가하는 것은 임대계약 잔여기간의 전체 손해, 테넌트의 파산으로 인한 추가 손해, 이자-연체료-변호사비-재산세-공동관리비 등의 증가, 랜로드가 새 테넌트를 구하지 못해서 발생할 미래손실 등을 추가 반영하는 경우가 많다. 그러나 소송장에 랜로드가 청구액 증가 이유를 뚜렷하게 명시하지 않은 것은 다소 이례적’이라고 분석했다.
이에 대해 보증인은 2023년 10월 27일 답변서를 제출하고, 임대계약의 존재, 김용성 본인의 개인보증 등은 인정했으나, 임대계약위반, 미지급액 216만여 달러의 존재, 지급 요구를 받았으나, 이를 지급하지 않았다는 주장, 랜로드의 손해발생 등에 대해서는 모두 사실이 아니라고 부인했다. 또 ‘랜로드는 보증인의 보증을 믿고 임대계약을 체결했다’는 소송 주장에 대해서는 인정도, 부인도 하지 않았다. 이는 ‘나는 랜로드의 마음을 알 수 없다’는 답변이다. 즉, 보증인은 맞지만 위반사항이 없으므로 돈을 줄 의무가 없다는 주장이다.
렌트비 체납-납부 팽팽한 신경전
특히 보증인의 답변서에서 놀랄만한 사실이 드러났다. 임대계약 당사자인 묵은지2가 파산신청을 한 뒤 랜로드에게 체납된 렌트비를 지급했다는 것이다. 보증인은 답변서에서 ‘묵은지2 파산절차가 진행되면서 랜로드가 임대료를 받았으므로, 체납임대료를 존재하지 않는다. 따라서 랜로드가 보증인에게 렌트비 지급을 요구하는 것은 중복 청구에 해당하며, 이는 불법’이라고 주장했다. 랜로드가 이미 파산재판 과정에서 임대료를 받았다면, 보증인에게 이를 청구하는 것은 잘못이 분명하다. 다만 이 답변서에서 지급주장은 단 한 문장이었다. 보증인은 ‘원고가 파산재판 과정에서 청구한 금액에 대해 전액을 지급했다’고 강조했다. 이 답변서에는 언제, 얼마나 지급됐는지 등은 기재되지 않았다.
이 대목은 소송 과정에서 매우 중요한 부분이지만, 결과적으로 보면, 재판 과정에서 보증인의 주장은 사실상 모두 기각됐고, 랜로드의 주장은 사실상 모두 받아들여졌다. 이 핵심 쟁점은 의심의 여지 없이 상당한 논란을 불러올 수 있는 문제였다. 랜로드는 사실관계가 분명해서 다툼의 여지가 없다며 약식판결을 신청했지만, 보증인이 이에 대해 강력한 반대서면을 제출했고, 랜로드는 다시 재반박서면을 내는 등 공방이 이었졌다. 하지만 재판부는 랜로드 승소, 그것도 청구액 전액을 인정하는 랜도르 KO승을 선언한 것으로 드러났다. 랜로드는 지난 2025년 3월 14일 처음으로 약식판결을 신청했으나, 4월 25일 자진해서 약식판결을 철회한 것으로 드러났다. 1차 약식판결 공격은 실패한 셈이다.
그러자 같은 날 보증인도 이 소송은 뉴저지주 법원이 아니라 연방법원에서 다뤄져야 한다며, 연방법원으로 이관 신청을 했으나, 연방법원은 약 9개월 만인 올해 3월 12일 다시 사건을 뉴저지 버겐카운티 지방법원으로 환송했다. 이번에는 보증인의 연방법원 이관 시도가 좌절된 것이다. 다시 뉴저지주법원이 이 사건을 다루게 되면서, 재판은 급물살을 타게 된다. 랜로드는 올해 4월 10일 다시 약식판결을 신청했다. 랜로드는 ‘보증인은 체납임대료 216만 달러에 이자 등을 포함해서 약 250여만 달러를 지급하라’며 사실관계에 다툼이 없다고 주장했다.
그러자 4월 29일 보증인이 약식판결에 대한 반대 서면을 제출했고, 이 반대 서면에서 핵심 쟁점인 ‘랜로드가 파산법원에서 이미 체납렌트비를 받아갔다’는 부분에 대해 상세하게 설명했다. 보증인은 반대 서면에서 ‘원고가 파산법원에 스스로 채권액, 즉 체납임대료 지급을 요청, 전액을 지급받았다. 랜로드는 파산법원에 10만 9천여 달러가 채권액이라며, 클레임을 했고, 랜로드는 파산절차 기간 채권액을 변경하지 않았으며, 묵은지2가 파산관련계획에서 청구액 전액을 지급한다고 명시했는데도 이의를 제기하지 않았고, 그래서 묵은지2는 랜로드에게 청구액 전액인 10만 9천 달러를 지급했고, 랜로드는 지급 받은 돈을 묵은지2의 부채상환에 반영했다고 밝혔다.
따라서 묵은지2의 체납임대료는 전액 지급됐고, 단 한 푼의 체납도 없으므로, 보증인에게 청구할 돈은 없다’라고 강조했다. 묵은지2 파산신청재판과 관련한 서류 확인 결과, 루즈벨트리유한회사는 지난 2021년 7월 7일 자신들의 변호사를 통해 파산법원에 10만 9551.28달러의 체납임대료를 받아야 한다며 청구서[PROOF OF CLAIM]을 제출한 것으로 드러났다. 랜로드 스스로 묵은지2에서 받을 돈이 약 11만 달러라며 청구서를 내민 것이다. 그것도 파산법인에 내민 청구서이다.
체납액이 11만 달러에서 216만 달러로
보증인은 반대 서면에서 ‘랜로드는 파산절차가 종료된 뒤 뒤늦게 금액이 틀렸다며, 보증인에게 실질적으로 엄청나게 큰 상환의무가 있다고 주장하기 시작했다’라고 밝혔다. 파산절차가 끝난 뒤 랜로드가 체납임대료가 무려 216만 달러에 달한다고 주장했다는 것이다. 액수가 차이가 나도 너무 차이가 난다. 보증인은 랜로드가 파산재판부에 청구한 체납임대료가 약 11만 달러라고 주장한 반면, 랜로드는 별도 소송을 통해 체납임대료가 216만 달러 이상이라고 주장한 것이다. 약 20배 정도의 차이다. 이처럼 원고와 피고의 체납임대료 주장이 엄청나게 차이가 나고, 이에 따른 채무 지급 여부가 쟁점인 만큼, 명백하게 다툼이 있는 경우로 간주 될 가능성이 있지만, 최종적인 판단은 어디까지나 판사의 몫이다.
상황이 이렇게 되자 랜로드는 5월 5일 재반박 서면을 제출했다. 보증인의 반대 서면에 대한 반격인 셈이다. 랜로드는 ‘피고는 원고의 사실관계 진술을 반박하는 증거, 선서진술서, 반대 사실서를 제출하지 않았다. 따라서 원고의 사실관계진술을 모두 인정한 것으로 간주된다’라고 입장을 밝혔다. 약식 판결규칙을 위반했다는 것이다. 랜로드는 또 ‘보증인도 묵은지2가 파산했지만, 어디까지나 법인의 파산으로 보증인은 면책되지 않는다는 사실을 인정했고, 파산법원에 11만 달러만 청구한 것은 단순한 오기였다’고 주장했다.
‘216만 달러를 11만 달러로 잘못 표기했다’라는 주장으로, 16만 달러를 11만 달러로 숫자 하나를 잘못 쓴 것도 아니고, 무려 20배나 차이가 나는 청구액을 ‘단순한 오기-오타’라는 주장은 쉽게 이해되지 않는다. 랜로드는 ‘보증인도 파산절차에서 원고가 주장한 실제 채무액이 1백만 달러를 알고 있었다’고 밝혔다. 이는 사실이다, 묵은지2는 2021년 6월 30일 파산법원에 제출한 파산신청서 및 7월 14일 제출한 서류에서 미납렌트비가 100만 557달러라고 기재한 것으로 확인됐다. 이는 묵은지2는 루즈벨트리유한회사에 대한 체납 렌트비가 100만 557달러임을 명백히 인식하고 있었음을 보여주는 것이다.
다만 묵은지2의 인식이라고 주장할 가능성도 있지만, 이 신청서의 서명자는 김용성 씨로, 보증인 본인이었다. 묵은지2와 보증인도 최소 1백만 달러의 임대료 체납을 인정했지만, 랜로드가 어이없게도 파산법원에 체납액이 11만 달러라고 청구한 셈이다. 묵은지2가 파산신청 때 100만 달러 채무라는 서류를 제출한 것은 6월 30일이지만, 랜로드는 그보다 일주일 뒤인 7월 7일 클레임을 청구하면서 체납 렌트비가 11만 달러라고 밝힌 것이다.
랜로드의 주장 100% 받아들이는 판결
랜로드는 묵은지2의 파산신청서 상 스스로 인정한 채무 100만 달러도 확인하지 않고, 파산법원에 11만 달러만 받지 못했다고 주장한 것이다. 그리고는 1 1만 달러를 받은 뒤에, 랜로드는 뒤늦게 파산법원 청구가 잘못됐다며, 216만 달러와 이자 등 250만 달러 이상을 요구한 것이다. 재판부의 판단은 오래 걸리지 않았다. 약식판결 신청 반대서면 재반박 서면이 제출된 지 약 20일 만인 5월29일, 랜로드의 주장을 100% 받아들이는 판결이 내려졌다. 판결문은 사실상 단 1장이었다. 재판부는 ‘피고는 체납임대료 216만여 달러와 이자 19만 8천여 달러, 재판경비 340달러 등 모두 236만여 달러를 원고에게 지급하라’고 판결했다. 당초 랜로드가 이자를 37만 6천 달러로 계산해 254만 달러를 청구한 것을 감안하면, 이자가 약 절반으로 깎였지만, 체납 임대료 216만여 달러 등은 전액 반영된 판결이다.
원피고의 체납임대료 주장액이 11만 달러, 100만 달러, 216만 달러 등 극과 극에 달했지만, 재판부는 이에 대해 216만 달러를 받아들인 데 대해 특별한 설명은 없었다. 재판부의 설명은 단 한마디였다. 재판부는 ‘원고와 피고의 모든 서면과 구두변론을 검토한 뒤 판결했다’고 명시했다. 이 한마디로 236만 달러 원고승소 판결의 이유를 설명한 것이다. 랜로드는 승소 직후, 판결집행, 즉 판결액 236만 달러를 회수하기 위한 강제절차에 돌입했다. 랜로드는 올해 6월 24일 승소 판결에 따라 판결금집행영장을 신청했다. 이 집행 영장은 236만 달러 승소 판결을 받았으니, 이 판결에 의거, SHERIFF가 피고의 개인재산 압류, 개인재산이 부족하면 부동산 압류 및 강제매각, 은행계좌압류 등을 통해 판결금을 강제집행하라는 것이다.
이 집행 영장은 2년간 유효한 것이다. 랜로드는 올해 7월 16일 ‘판결 후 디스커비리요청’, 즉 판결채무자의 재산을 모두 공개하도록 하는, 사실상의 ‘재산강제조사명시명령’을 신청했고, 재판부는 5일 만인 7월 21일 이를 승인했다. 이 재산강제조사명시명령의 내용이 그야말로 ‘무시무시하다. 재판부는 보증인에게 무려 20종류의 재산 관련 문서 제출명령을 내렸다.
재판부는 ‘부동산 감정서, 모든 자산목록, 최근 5년간의 연방 및 주정부 세금보고서, 모든 부동산의 임대계약 및 디드, 2016년 이후, 즉 최근 10년간의 모든 취소된 수표, 2016년 이후 모든 은행계좌거내래역서, 주주-회원간 계약, 주식매매계약, 피고가 당사자인 모든 임대차 계약, 피고가 매도인-메수인으로 등재된 모든 부동산 등기, 모든 채권-주식-증권증서, 차량-선박-항공기 등록증, 피고가 채무자 또는 채권자인 모든 모기지, 최근 3년간 모든 투자계좌 거래내역서, 최근 3년간 모든 보험증권, 모든 연금 계약, 모든 파트너쉽 계약, 최근 3년간의 연금-퇴직-스톱옵션관련 문서, 최근 3년간 대여금고[세이프티박스]문서 등을 자신해서 제출하라’고 명령했다. 이 문서를 피고인 스스로 제출함은 물론, 법원에 직접 대면 또는 화상으로 출석, 이에 대해 선서를 한 뒤 진술하라고 명령했다. 피고인 본인이 그동안 잊고 지냈던 것까지 모두 다시 기억하도록 해줄 정도의 디스커버리다. 최소한 10년은 ‘탈탈탈’터는 것이다.
미 전역 판결 확대 승인을 받아내
랜로드는 또 지난 8월4일 판결 확대 승인을 받아냈다. 이는 뉴저지주의 판결을 뉴욕, 캘리포니아 등 미국 전역에서 집행할 수 있도록 권한을 부여하는 문서이다. 재판부와 법원서기가 판결문을 첨부, 진본임을 인증하고, 타주에서도 동일한 효력을 발생토록, 승인한 것이다. 판결이행 때까지, 즉, 랜도르가 피고로부터 236만 달러를 받아낼 때까지 미 전역에서 집행할 수 있도록 하는 방법이다. 한편 보증인 김 씨는 랜로드의 소송이 중반으로 치달을 때인 지난 2025년 초 자신의 집을 부인 등에게 무상으로 증여한 것으로 확인됐다. 김 씨는 자신 및 부인이 공동으로 소유했던 뉴저지의 주택을 지난 2025년 1월 15일 자신의 부인 및 김모씨에게 한 푼도 받지 않고 권한을 넘긴 것으로 드러났다. 이 주택은 2003년 신축한 것으로, 건평이 3,760스퀘어 피트에 달한다.
버겐카운티가 재산세 부과를 위해 올해 초 평가한 이 주택의 시장가치는 150만 2백 달러였다. 부부 공동소유였으므로, 김 씨의 지분을 절반으로 평가하면, 약 75만 1백 달러를 부인 및 김모씨에게 무상증여한 것이다. 미국은 1인당 무상증여한도가 1,200만 달러를 넘으므로, 75만 달러 무상증여는 합법이다. 다만 216만 달러 이상의 소송이 제기된 것은 2023년 5월 31일이므로, 그로 부터 약 2년 뒤인 2015년 초 김씨가 부동산을 부인 등에게 무상 증여한 것은 ‘소송 패소 때 강제집행을 피하기 위한 행위’ 즉 강제집행면탈로 간주될 가능성도 배제할 수 없다.
김 씨의 부인도 뉴저지 팰리사이드파크에서 식당을 운영했으며, 2020년 1차 PPP때 1만 9,900달러, 2021년 2차 PPP때 2만 7,900달러 등, 2차에 걸쳐 약 4만 8천 달러의 PPP를 받은 것으로 확인됐다. 또 2021년 5월 16일 식당재활기금으로 22만 5,549달러를 무상으로 지원받았다. 보증인 소송의 발단이 된 묵은지2도 2020년 1차 PPP때 12만 1,800달러, 2021년 2차 PPP때 17만 6백 달러, 2021년 5월 20일 식당재활기금으로 137만 1747만 달러를 지원받았다. 그리고 묵은지2는 2021년 6월 30일 파산보호를 신청해버렸다. 김 씨 부부는 2021년 5월 식당재활기금으로만 뉴저지와 맨해튼 2개식당에서 160만 달러를 받았다. 여기다 4차례에 걸쳐 PPP 약 34만 달러를 받았다.
