◼ LA카운티 이어 라스베이거스 부동산도 매도-가압류 계속
◼ 2월 말 본사 건물…관련 법인들끼리 주고받기 무상 증여
◼ 라스베이거스 부동산 2채도 급매…1채는 헐값 매각 의혹
◼ 민사소송 봇물에 텍사스 라스베이거스 등지 부동산 처분
◼ 텍사스에 2024년께 13채 매입- 7채 매도…현재 6채 보유
◼ 트리플21-윤00씨, 재산권행사제약 등 LA법원에 소송제기
◼ 관련 부동산에 한인들이 3,4차 모기지 투자 피해 눈덩이
◼ 모기지 대출액 카운티평가액 상당 초과-채권회수 어려워
김원석 씨 측 부동산에 디폴트 및 압류통보가 경쟁적으로 쇄도하는 가운데, 지난 2월 말 김원석부동산 본사 건물을 관련 법인에 무상으로 증여했으며, 라스베이거스 부동산도 매도한 것으로 확인됐다. 김 씨 측은 애초 라스베이거스에만 최소 7채 이상의 부동산을 보유했지만, 지난 2월 말 2채를 매도했고, 현재 이와캐피탈이 보유한 부동산은 1채로 확인됐다. 또 2월 말 매도한 부동산 2채 중 1채는 매입가보다 낮아 헐값에 급하게 팔아치운 것이 아니냐는 의혹이 일고 있다. 김 씨 측으로서는 2월 말 모기지 명목으로 225만 달러를 확보한 데 이어 같은 시기 라스베이거스 부동산매각으로 85만 달러를 확보한 셈이다. 이에 앞서 김 씨는 LA부동산 1채를 시애틀 거주 오00씨에게 무상 증여한 것으로 밝혀졌었다. 또 트리플21을 지난 3월 5일 김 씨 측 부동산 3채에 대해 소송계류 통보를 한 것으로 드러났으며, 이들 부동산에는 한인들이 2순위와 3순위, 심지어 4순위로 모기지를 빌려준 것으로 확인돼 파문이 확산하고 있다. <긴급취재반>
김원석 씨가 캘리포니아주 놀워크의 김원석부동산 본사 건물을 관련 법인에 무상으로 증여한 것으로 확인돼 이와 관련해 의혹이 증폭되고 있다. ‘원석김부동산INC’는 지난 2월23일, 캘리포니아주 놀워크의 13330블룸필드애비뉴 부동산과 주차장 등 2개 부동산을 ‘13330블룸필드MGMT유한회사’에 무상 증여했고, 이 디드를 지난 2월 27일 LA카운티등기소에 등기한 것으로 밝혀졌다. 또 김원석 씨가 ‘워니김’이라는 이름으로, 매도 법인의 CEO라며, 디드에 서명한 것으로 드러났다. 무상 증여이므로 양도세는 부과되지 않았으며, 주리 리씨가 공증했다. 이 부동산은 김원석부동산 본사 건물로, 지난 2019년 12월 18일 ‘원석김부동산’ 명의로 595만 달러에 매입했으며, 지난 2021년 4월에는 다시 ‘13330블룸필드MGMT유한회사’로 무상 증여했다가, 2021년 8월에는 다시 ‘원석김부동산’으로 무상 증여했으며 이번에 또다시 ‘13330블룸필드MGMT유한회사’로 무상 증여하는 등 석연찮은 무상증여 과정이 반복돼 의구심을 일으켰다.
원석김부동산은 이 부동산 매입 때 CBB은행에서 5백만 달러 모기지대출을 얻었으며, 2020년 6월 11일 HYJ그룹에서 50만 달러 모기지를 추가로 얻었다, 그 뒤 이 2개 모기지를 모두 상환한 뒤 2021년 12월 22일 유나이티드비지니스뱅크에서 550만 달러 모기지 대출을 받았으며, 2022년 5월 6일 최 모 씨로부터 추가로 1백만 달러 모기지를 얻었다. LA카운티정부가 평가한 이 건물의 시장가치는 612만 4천여 달러이며, 현재 모기지는 650만 달러이다. 김 씨가 이와캐피탈, 벨라에셋 명의로 보유한 대부분의 부동산은 모기지대출이 담보가치를 넘어섰지만, 이 건물은 거의 유일하게 부동산담보와 모기지가 사실상 일치하는 건물로 평가된다.
본사 건물만 유일하게 담보가치 있어
현재 LA카운티지방법원에는 ‘원석김부동산’을 피고로 하는 소송이 쇄도하고 있으며, 김 씨가 본사 건물을 지난 2월 23일 ‘13330블룸필드MGMT유한회사’로 무상증여했지만, 이 법인을 상대로 무상 증여 직전에 3건의 소송이 제기된 것으로 확인됐다. 황00씨는 지난 2월 17일 부동산 사기로 김원석 씨와 ‘13330’ 법인을 상대로 소송을 제기했고, 2월 19일에는 이00씨가 동일 피고를 상대로 소송을 제기했으며, 2월 20일에는 또 다른 이00씨가 동일 피고를 상대로 소송을 제기한 상태다. 김원석 씨는 네바다주에 최소 5개의 법인을 설립한 것으로 드러났다. 김 씨는 ‘KRE네바다’와 ‘퍼펙트스톰1’ ‘퍼펙트스톰2’ ‘퍼펙트스톰3’ ‘퍼펙트스톰4’등 최소 5개이상의 법인을 설립, 자신이 대표이사 등 임원을 맡고 있는 것으로 확인됐다.
특히 김 씨는 캘리포니아법인인 이와캐피탈유한회사 명의로 라스베이거스에 최소 7채의 부동산을 매입했고, 최소 6채의 부동산을 매도했다. 또 이와캐피탈은 7채의 부동산 중 5채는 2023년 4월부터 6월 사이에 ‘퍼펙트스톰1’에 매도한 것으로 드러났다. 즉, 퍼펙트스톰1은 이와캐피탈을 거쳐 라스베이거스 부동산 2채를 사들인 것이다, 또 김 씨와 김 씨 측 법인을 상대로 본격적으로 소송이 제기되기 시작한 지난 2월말 2채를 약 84만 달러에 매도했다며 라스베이거스를 관할하는 클라크카운티등기소에 등기한 것으로 드러났다.
퍼펙트스톰1은 지난 2023년 4월 4일 이와캐피탈에서 매입한 라스베이거스부동산[APN 179-16-217-077]을49만 6614달러에 매도했고, 2월 26일 등기를 마쳤다. 처음 이와캐피탈은 2022년 11월 22일 이 부동산을 38만 7천 달러에 매입한 것으로 확인됐다. 이와캐피탈 매입 대비, 약11만 달러 오른 값에 매도했다. 또 퍼펙트스톰2는 지난 2023년 3월 9일 37만 달러에 매입한 라스베이거스부동산[APN 162-06-613-005]를 34만 달러에 매도했고, 2월26일 등기를 마쳤다. 3년 전 매입 때보다 약3만 달러 낮은 값에 매도한 것이다. 지난 3월 8일 기준, 이와캐피탈은 2025년 5월 30일 63만 5천 달러에 매입한 라스베가스 부동산[APN 162-15-313-027]을 보유하고 있는 것으로 확인됐다. 라스베가스에 부동산을 대거 보유했던 퍼펙트스톰 법인은 이미 LA카운티지방법원에 제기된 손해배상소송에서 피고로 드러났다.
소송 불거지자, 부동산 서둘러 급매
김 씨는 라스베이거스 외에 2024년 이후 텍사스지역에도 부동산을 매입한 것으로 드러났다. 이와캐피탈은 지난 3월 8일 기준, 텍사스지역에 최소 6채 이상의 부동산을 보유하고 있으며, 7개의 부동산은 매도한 것으로 확인됐다. 이와캐피탈은 지난 2024년 9월 23일과 24일 텍사스 댈러스의 홀리힐 드라이브의 콘도 5채를 매입했고, 2024년9월25일 오스틴 산타리타 스트릿의 부동산을 매입했다. 현재도 이와는 이들 6채의 부동산을 소유하고 있다. 또 이와캐피탈은 달라스지역 5채, 휴스턴 1채 등 모두 7채의 부동산을 2023년부터 2025년에 걸쳐 매도한 것으로 확인됐다. 이 중 1채(휴스턴 부동산)는 2023년에, 댈러스지역 부동산 4채를 포함한 5채는 2024년에, 또 댈러스지역 홀리우드애비뉴의 부동산 1채는 지난 2025년 10월 1일 매도 등기를 한 것으로 밝혀졌다.
KIM WONNIE(김우너석 영문명)라는 인물은 지난 2017년 5월 1일 콜로라도주 휘트릿지의 부동산 1채를 매입, 현재도 보유하고 있으며, 같은 이름의 인물은 지난 2017년 6월 30일 콜로라도주 덴버의 부동산 1채를 매도한 것으로 확인됐다. WONNIE는 김원석씨의 미국 이름이며, 김 씨는 최근 상당수의 부동산매매 관련 서류에서 김원석이라는 한국 이름 대신 KIM WONNIE라는 이름을 사용하고 있는 것으로 드러났다. 김워니원석 씨는 지난 2009년 10월27일 캘리포니아주 다우니의 한 주택을 ‘배우자’로 명시된 김B씨와 함께 37만 5,003달러에 매입한 뒤, 같은 날 ‘배우자 김B’씨에게 자신의 지분을 모두 무상 증여한 것으로 드러났다. ‘배우자 김B’씨는 2013년 5월 29일 43만 5백 달러에 이 부동산을 매도했다.
김워니원석 씨는 지난 2010년10월8일 캘리포니아주 벨플라워의 한 부동산을 ‘배우자’로 명시된 김B씨와 함께 8만 8,500달러에 매입한 뒤, 같은 날 ‘배우자 김B’씨에게 자신의 지분을 모두 무상 증여한 것으로 드러났다, ‘배우자 김B’씨는 이로부터 약 3개월 뒤인 2011년 1월 6일 이 부동산을 14만 9,001달러에 매도했다. 즉 김워니원석 씨는 2009년과 2010년 ‘배우자 김B’와 함께 부동산을 매입했지만, 이 부동산 2채 모두 매입 당일 배우자에서 무상 증여했고, 이미 10여 년 전에 제3자에게 매도했으므로, 부동산투자 피해를 주장하는 사람들이 이 부동산을 통한 배상은 불가능하다.
이해할 수 없는 투자자들의 투자행태
현재 김 씨 명의로 된 부동산은 김원석부동산웹사이트에 CEO로 소개돼 있고, 김 씨와 함께 다수의 민사소송 피고로 명시된 김에리카은하 씨와 공동으로 소유한 캘리포니아주 세리토스의 알렉산더 플레이스 소재 주택이다. 본보가 입수한 디드에 따르면, 두 사람은 2019년 6월 20일 이 주택을 75만 달러에 매입했고, 두 사람의 관계는 ‘부부’라고 명시돼 있다.
또 지난 3월 4일부터 5일까지 이틀간 로스앤젤레스카운티등기소에 등기된 서류를 조사한 결과, 김원석부동산, 김워니, 벨라에셋, 이와캐피탈을 공동피고 명의로 한 민사소송과 관련, 3채의 부동산에 대해 부동산처분금지가처분이 제기됐으며, 이들 부동산 모기지 내역을 확인한 결과, 한인들이 제2순위는 물론 제3순위, 심지어 제4순위 채권자로서 돈을 빌려준 사실이 드러났다.
트리플21유한회사와 윤모씨는 지난 3월 5일 ‘로스앤젤레스카운티지방법원에 벨라에셋, 이와캐피탈, 원석김부동산, 김워니 씨를 상대로 손해배상소송을 제기했다. 이에 따라 관련 부동산에 소송이 제기됐음을 공지한다’라며 3건의 부동산에 대한 ‘가압류성격’의 소송계류통지’를 등기했다. 트리플21유한회사 측이 소송에 관련됐다고 통보한 부동산은 ‘캘리포니아주 린우드의 11171불리스 로드’와 ‘캘리포니아주 셔먼옥스의 3947수막 드라이브’, 또 ‘캘리포니아주 헌팅턴파크의 2918란돌프스트릿’등 3개 부동산이다.이 부동산 관련 등기서류를 분석한 결과, 3채 모두 최소 3개에서 최대 5개 모기지에 담보가 설정된 것으로 드러났다.
린우드부동산은 이와캐피탈이 2023년 6월 13일 76만 5천 달러에 매입했으며, 매입 때인 6월13일 센터스트릿렌딩에서 94만 7,750달러의 모기지대출을 받았다. 최초 모기지 액수가 매입액보다 18만 달러가량 많았다. 또 2024년 3월 26일 ‘EJ6’에서 50만 달러를, 그로 부터 약 11개월 뒤인 2025년 2월 14일 중국계가 대표로 있는 법인이 40만 달러를, 각각 추가로 빌린 것으로 드러났다. 이들 2개업체 모기지 서류 확인 결과, 2개 모두 ‘2순위, 주니어’ 채권이라고 기재한 것으로 밝혀졌다. 순서상 2순위는 ‘EJ6’이며 중국계법인은 3순위이다.
하지만 중국계 법인 서류에도 ‘2순위’라고 기재한 것으로 확인됐다. 모기지 대출서류에 2순위라고 기재돼 있더라도 등기 순서에 따라 순위가 부여되므로 뒤집힐 염려는 없지만, 그만큼 모기지 대출서류가 부실하게 작성됐을 가능성을 보여주며, 아마도 중국계법인에 2순위라고 설명됐을 가능성도 배제할 수 없다. LA카운티가 평가한 시장가치는 81만 2,263달러이므로, 현재 모기지 대출은 이보다 훨씬 많은 상태이다. 셔먼옥스부동산은 벨라에셋이 2023년 4월 11일 132만 5천 달러에 매입했으며, 매입 때인 2023년 4월11일 센터스트릿렌딩에서 약141만 달러 모기지대출을 받았다.
투자 부동산 대부분 깡통 ‘회수’ 불가능
최초 모기지액수가 매입액보다 8만 달러 이상 많았다. 또 2024년 3월 26일 ‘이00’씨가 개인명의로 40만 달러, 2025년 4월 1일 D파이낸싱이 190만 달러, 2015년 10월 29일 ‘준2유한회사’가 48만 5천 달러를 각각 빌려준 것으로 드러났다. 이OO씨 및 준2모기지서류에는 2순위 주니어채권이라고 기재된 것으로 나타났다. 2순위 채권자가 2명일 수 없지만, 2명 모두 2순위라고 기재했다. LA카운티가 평가한 시장가치는 140만 6,100달러이므로, 현재 모기지 대출은 이보다 훨씬 많은 상태이다. 센터스트릿렌딩의 대출을 모두 갚았다고 하더라도, D파이낸싱 및 2순위2개 모기지만 합쳐도 280만 달러에 달한다. 맨마지막 순위자는 아무래도 대출금 회수가 쉽지않을 것으로 보인다. 어쩌면 D파이낸싱 역시 전액 회수가 어려울 가능성도 있다.
헌팅턴파크부동산은 이와캐피탈이 지난 2023년 3월 10일 72만 달러에 매입했으며, 2023년 7월 12일 한인인 김00 2명이 30만 달러를 빌려준 것으로 드러났다, 그 뒤 2023년 11월 20일 처칠펀딩에서 약94만 달러를 빌린 뒤, 2024년 6월 11일 이를 모두 갚고, 리마원 캐피탈에서 약99만 3천 달러의 모기지대출을 받았다. 그리고 2024년 9월 16일 앞서 30만 달러를 빌려준 김00 2명이 다시 30만 달러를 더 빌려준 것으로 등기돼 있다. 모기지대출액수가 약160만 달러이다, 두 김씨 모기지 서류는 2건 모두 ‘2순위 주니어채권’이라고 기재돼 있는 것으로 드러났다. LA카운티가 평가한 시장가치는 약 99만 4천 달러이다. 부동산이 2배 정도 올랐다면 모기지 3건 모두 상환이 가능하다, 그렇지 않다면 맨 마지막 순위는 원금 회수가 쉽지 않을 수 있다.
하지만 이들 3,4순위 한인 채권자들은 모기지대출서류에 ‘2순위’ 등이 명시돼 있으며, 카운티 등기소에 확인했으면 선순위 채권자가 있었음을 알 수 있었다는 점에서, ‘위험성을 충분히 인지한 투자-부주의한 투자’로 간주될 가능성이 크다. 소송을 제기하더라도, 김 씨 측은 이 모기지대출 서류를 내세우며, ‘당사자 책임하에 이뤄진 정상적 투자이므로 사기가 성립되지 않는다’고 주장할 것이며, 법원도 이 같은 주장이 타당하다고 판단할 수 있다는 점에서, 구제 수단이 마땅치 않은 셈이다. 게다가 손해배상소송을 제기한 트리플21은 가압류한 3개 부동산에 대해 모기지를 제공한 업체는 아닌 것으로 드러났다.
등기된 모기지업체가 아니지만, 김 씨 측이 트리플21 측에 다른 손해를 입혔을 가능성을 보여주는 것이다. 기존 모기지를 빌린 업체나 개인을 제외하고 트리플21 또한 이 부동산을 담보로 피해를 입었다고 주장하는 셈이어서 ‘산 넘어 산’이며 정확한 피해 여부 등은 소송 과정에서 모습을 드러낼 것으로 추정된다. 한편 LA카운티정부는 지난 2025년9월 5일 ‘김워니 씨가 헌팅턴파크 부동산에 대해 영구적으로 빗물저장탱크 유지관리 등의 의무를 이행할 것’이라는 ‘Covenant&Agreement’를 체결하고, 이 서류를 등기한 것으로 확인됐다. 이 서류에 따르면, 유지관리는 물론 앞으로 이 건물을 매도하더라도 매입자에게 이 같은 사실을 반드시 고지토록하는 의무를 부여했다. 김 씨는 지난 2025년 9월 22일 헌팅턴파크정부를 상대로 소송을 제기했다.
