과연 가주마켓 건물은
누구의 품으로 넘어갈까

지난 1월 파산보호를 신청한 가주마켓측의 부동산매각과 관련, 가주마켓측과 선순위담보 채권자들이 경매일정에 전격 합의, 9월말, 늦어도 10월 중순까지 매각이 완료될 것으로 보인다. 양측은 지난 15일 이 같은 일정에 합의하고 승인을 신청함에 따라 파산법원이 다음달초 이를 받아들일 것으로 보인다. 부동산매각중개사로 선정된 CBRE는 웹사이트 등에 5200만달러에 가주마켓을 매각한다는 광고를 내걸고 본격적으로 구매자 물색에 나섰다. 하지만 코로나19와 온라인쇼핑의 강세로, 더 이상 매장을 매입하지 않고 만약 필요하다면 임대를 하겠다는 수퍼마켓이 늘어 구매자가 나서지 않거나 5200만달러 이하에 팔릴 가능성도 배제할 수 없다.
박우진(취재부기자)

▲ 부동산중개업체 CBRE는 웹사이트에 가주마켓부동산을 스퀘어피트당 650달러꼴인 5200만달러에 매각한다는 광고를 게재했다.

지난 3월 31일 가주마켓측이 가주마켓을 5200만달러에 매각하겠다고 밝히고 4월 21일 법원이 매각을 승인한데 이어 가주마켓측과 선순위채권자들이 경매일정에 전격 합의했다. 가주마켓측과 1순위 담보채권자 G450 유한회사, 2순위 담보채권자 폰티스, 3순위 담보채권자 파이브웨스트등 선순위 채권자 3개회사는 지난 15일 ‘7월 31일까지 매입희망자는 가주마켓측과 매매계약서를 작성, 파산법원에 제출해야 하며, 파산법원은 8월 31일 접수된 매매계약서에 따른 경매를 실시한다’는데 합의하고, 지난 17일 법원에 이에 대한 승인을 요청했다.

▲ 가주마켓측은 지난 17일 캘리포니아중부연방파산법원에 ‘1,2,3 순위 담보채권자들과 가주마켓 부동산 매각계획에 합의했다’며 승인을 요청하는 모션을 제기했다.

선순위채권자, 회수- 인수 갈림길

양측은 또 ‘경매에서 선정된 최종낙찰자는 9월 30일, 늦어도 10월 14일까지 클로징을 모두 마쳐야 한다’고 합의하고, 다음달 8일 파산법원은 이에 대한 승인여부를 심리하기로 했다. 이에 따라 가주마켓 최종낙찰자는 8월 31일 확정되며, 매매계약이 늦어도 10월 14일, 앞으로 3개월 15일내에 마무리될 것이 확실시된다.

양측이 파산법원에 공동 제출한 합의서에 따르면 ‘G450은 2013년 7월 19일자로, 폰티스는 2014년 9월 4일자로, 파이브웨스트는 2015년 5월 14일자로, 각각 1,2,3 순위 담보채권자로 등기됐다’고 확인했다. 또 ‘지난 4월 8일부로 G450의 채권은 3006만달러에 연이자는 5%, 지난 4월 16일자로 폰티스의 채권은 468만여달러에 연이율 18%, 같은 날 파이브웨스트의 채권도 586만여달러에 연이율 18%임을 인정받았다’고 밝혔다. 가주마켓은 매각이 진행되는 7월과 8월과 9월, 3개월간 매달 G450에 3만달러, 폰티스와 파이브웨스트에 각각 만달러를 지급하기로 했다.

선순위채권자들은 지난해 11월 중순 디폴트를 통보했으나 강제집행에 나서지 않고 마켓측과 협의해 채권을 행사하기로 함으로써 순조롭게 경매일정에 합의한 것으로 보인다, 이들 선순위 채권자 3개사의 채권은 모두 4060만달러에 달하고, 이외에도 담보채권자인 에버그린캐피탈이 126만달러, 로스앤젤레스카운티 미납세금이 190만달러등 담보채권만 4550만달러에 이른다.

이에 따라 만약 5200만달러에 팔린다면 담보채권자와 결산을 마치면 6백만달러정도만 남게 돼 무담보채권자들은 피해가 속출할 것으로 보인다. 무담보채권액은 김일영박사측인 어드마이어캐피탈과 버몬트2투자등 2개업체 1393만달러등 모두 2630만달러에 달해 최소 2천만달러 이상은 회수가 사실상 힘들게 될 전망이다.

▲ 가주마켓과 1,2,3순위 담보채권자들은 지난달 15일 가주마켓 부동산매각계획에 합의했다며 양측이 서명한 합의서를 법원에 제출했다.

온라인강세로 매입보다 임대선호 분위기

그러나 과연 가주마켓건물이 5200만달러에 팔릴 수 있을 지는 의문이다. 코로나19로 부동산경기가 크게 위축된 데다, 온라인쇼핑이 더욱 강세를 보이면서 오프라인매장이 매력을 잃고 있음을 감안하면, 5200만달러를 밑돌 가능성도 배제할 수 없다. 특히 구매자가 나서지 않을 가능성도 배제할 수 없다는 점에서 가주마켓의 빚잔치계획은 차질을 빚을 수도 있다.

가장 유력한 매입후보는 겔러리아 투자그룹의 선순위 채권자들이다. 1, 2, 3 선순위 채권자들은 1150만달러만 보태면 건물을 매입할 수 있다는 점에서 가주마켓 건물 경매에 나설 가능성이 농후해 보인다. 매입결심만 한다면 모기지로 나머지 돈은 어디서든지 손쉽게 조달할 수 있지만, 과연 매입에 나설 것이냐, 아니면 채권만 회수할 것이냐 갈림길에 서게 됐다.

이자도 제때 받지 못하고 4천만달러라는 거액을 투입한 것은 건물매입을 염두에 둔 투자였을 것이 자명하지만 소비자들의 구매패턴, 즉 유통구조가 급변했기 때문에 결정이 쉽지 않을 것으로 추정된다.
무담보채권자의 대표 격인 김일영박사측도 기존 채권을 날리지 않으려면 건물을 매입, 되파는 것이 최선의 방법이지만, 4천만달러이상을 더 조달해야하기 때문에 쉽지 않을 것으로 보인다. 은행모기지를 80%, 약 4천만달러를 받는다면 가까스로 매입금액을 맞출 수도 있지만, 이 역시 30년만기모기지로 가정하면 30년 동안 건물가치가 유지돼야 모기지를 다 갚고 건물을 되팔 수 있지만 30년 뒤에도 소비자들이 오프라인 매장을 찾는 다는 보장은 없다는 점에서 입찰에 나설지 장담할 수 없는 형편이다.

구매자 없으면 5200만달러 못 받을 수도

채권자를 제외한 제3의 세력, 즉 다른 수퍼마켓업자들이 뛰어들기도 쉽지 않은 상황이다. 지난 2015년 미국 내 최대 슈퍼마켓 중 하나인 A&P가 파산해 매장을 매각할 때도 오프라인쇼핑에 대한 수요 감축을 이유로 마켓부동산을 더 이상 사들이지 않고, 임대하겠다는 슈퍼마켓이 많았던 점을 감안하면, 슈퍼마켓 건물은 더 이상 매력적인 부동산이 아니라는 분석도 적지 않다, 이미 5년전부터 대형몰 구매 기피현상이 발생했고, 지금은 그같은 경향이 더욱 심해졌으면 심해졌지 약해지지는 않았을 것이라는 점에서 시름이 깊어질 수 밖에 없다.

▲ 부동산중개업체 CBRE는 웹사이트에 가주마켓부동산을 스퀘어피트당 650달러꼴인 5200만달러에 매각한다는 광고를 게재했다.

과연 10년, 20년 뒤에도 오프라인매장을 찾을까, 그렇지 않다면 부동산가격은 하락, 투자금을 건지기 힘들 수도 있다. 이미 일부 한인업체가 임대를 할지언정 더 이상 매입은 없다고 선언한 것도 이 같은 환경때문이다.
그렇다고 가주마켓부동산이 약점만 있는 것은 아니다. 무엇보다도 LA한인타운 중심에 자리 잡고 있다는 지리적 여건이 가장 큰 장점이다. 한인마켓의 가장 큰 고객인 한인들이 많이 거주하는 지역이기 때문에 충분한 매력이 있다는 분석도 있다. 하지만 오프라인에서 온라인으로의 유통구조변화는 거스를 수 없는 대세이며 이 도도한 물결을 거스르기는 쉽지 않을 것이다.

특히 가주마켓의 경매성공여부는 코로나 19여파로 한인타운 부동산 경기에 치명적 영향을 미치며, 향후 한인경제를 가늠하는 시금석이라는 점에서, 자칫 경매가 성공하지 못한다면 그에 따른 부정적 여파는 상상할 수 없을 만큼 치명적일 것으로 추정된다. 코로나19로 가득이나 위축된 한인경제, 너무나도 빨리 시험대에 놓은 셈이다.

SF당 650달러 5200만달러 매물 경매

한편 지난 4월 21일부로 연방파산법원에 의해 매각중개인으로 선정된 CBRE는 웹사이트에 가주마켓건물 파산세일 광고를 내걸고 본격적인 매입자 찾기에 나섰다. CBRE는 가주마켓건물은 건평이 8만46스퀘어피트에, 362대 주차공간이 갖춰져 있으며 임대율이 96%에 달하는 안정적 부동산이라며, 매도희망가격은 스퀘어피트당 650달러인 5200만달러라고 밝혔다. 가주마켓은 현재 1층과 3층은 빈 공간이 전혀 없으며, 2층만 3530스퀘어피트만 비어있는 상태다.