공급 부족과 수요 증가로 급격한 가격 상승에 따른 효과

한인업자 49% 감소…복직자도 54%

2020년에 남가주 지역에서 한인부동산업자가 신문에 광고를 내면서 활동한 사람은 562명으로 나타났는데, 이는 2006년부터 집계를 시작한 후 가장 적은 수치이다. 이는 전 년도인 2019년 활동자 640명보다도 78명 감소로 전년도의 22% 수준이 줄어들었다. 한인부동산업자가 가장 많았던 2015년의 844명에 비교하면 무려 50% 감소했다. 가주부동산협회(C.A.R.) 전체회원수는 2020년 205，200 명, 2019년 207，000명으로서 2020년에 -1% 감소한 것과는 많은 차이가 있다. 한인부동산업자들의 변동사항을 김희영 부동산(전화 951-462-1070)의 대표 김희영 박사가 총체적으로 과학적 근거로 분석했다.

2020년 한인 신참이 가장 낮은 대이변

일반적으로 부동산업은 다른 업종에 비교해서 불안전한 수입, 불규칙한 시간, 다양한 지식습득 문제, 경험과 지식 부족으로 사고 발생 시 위험 부담이 아주 높은 직업이다. 특히 부동산 불경기 때는 매매 건수도 급격히 감소함으로 부동산 수수료 수입에 의존하고서 생계유지가 어렵다. 따라서 신참 부동산 업자가 부동산과 관련된 광범위한 법률 지식 이외에도 다양한 지식을 습득한다는 것은 지극히 어렵다. 부동산은 다른 어떤 전문 직종보다도 어려운 분야이다. 이처럼 어려운 직종에 매년 몇 명이나 지속적으로 활동하며, 이직자는 몇 명이나 될까에 관심을 두고서 2006 년부터 신문에 광고를 내는 부동산 업자 명단을 근거로 조사를 시작했다. 특히 한인 사회에는 이러한 과학적 분석 자료가 전무하기 때문이다.

한인부동산업자의 평균 경력자는 3 ~ 4년차인 305명으로 부동산 종사자 수치가 부동산 경기를 반영하기도 한다. 불경기 때는 부동산업자 숫자가 감소하다가 호경기 때는 증가한다. 이직율도 같은 비례로 움직인다. 신참 1년 새내기는 127명으로서 23%, 1~4년 경력자는 305 명인 54%, 10년 이상은 101명으로 18 %, 15년 이상은 38명으로서 7%에 불과하다. 2006년부터 집계한 이후 2020년에 새내기 신참이 가장 낮은 수치를 보인 것은 대이변이라고 볼 수 있다. 가주부동산협회 (C.A.R.)의 2020년 가주 부동산 업자 평균 경력은 16년에 비교하면 한인 평균 경력자는 3~4년으로서 큰 차이가 있다. 초짜 1년차 새내기는 127명으로서 전체의23%, 1~4년 경력자 305명인 54%, 10년 이상 101명인 18%, 15년 이상은 38명으로서 7%에 불과하다.

2006년부터 집계한 이후 새내기 신참이 가장 낮은 수치는 대변화로 분석되고 있다. 2013년에는 새내기가 337명이었는데, 2020년은 165% 감소한 127명이다. 새내기 가운데는 과거에 부동산업에 종사했다가 한동안 이직한 후에 다시 복직한 사람이 69명이다. 2008년부터 2018년 사이의 복직자 년평균은 28%인데도, 2020년에는 새내기 중 복직자가 54%로서 가장 높다. 아마도 코로나 바이러스 영향으로 실업, 사업체 폐업 등으로 수입이 차단되었기 때문에 코로나 기간 동안에도 활동이 허용된 부동산업으로 복직한 탓에 복직 비율이 가장 높았다고 분석된다.

전문성 있는 부동산 경력자 찾기 힘들어

▲ 한인 부동산업자 신참 및 재복직 통계표

당해에 면허증을 받고서 활동한 사람의 년 평균은 25명인데, 2020년에 면허를 받고서 활동한 사람은 불과 4명이었다. 감소 원인은, 2019년 말부터 코로나와 함께 부동산 판매와 구입, 주택 구입 마저도 제한을 받고 있다. 현재는 판매량 감소인데도 수요가 많아서 가격 상승이란 비정상적 시장 형태를 나타내고 있다. 영세한 한인구입자한테는 가격 상승으로 구입 능력이 감소할 수 밖에 없으며 한인 부동산 매매가 감소하니까 한인 부동산업자의 이직과도 연관이 된다. 이는 년평균 신참 250명에 비교하면 49% 감소했다. 감소 원인은, Covid-19 영향으로 공급부족에 수요 증가로 급격한 가격상승으로 한인이 구입할 수 있는 능력자 감소, 과포화 한인 부동산업자와의 경쟁문제로 신참 생존율은 더욱 적다. 그리고 부동산업은 생태적으로 생계유지가 어렵기 때문에 2019년부터 완연한 감소 추세로 보이고 있다.

한인부동산업자가 신문에 광고를 개제한다면 적극적으로 활동하는 부동산업자라는 가정하에서 집계했다. 2018 년 가주부동산 협회(C.A.R.)에 등록된 한인은 전체 3,500명, 2020년 3,400명 정도로 추산된다. 2020년에 CAR에 등록된 “김”씨는 791명인데 이 가운데서 베트남계의 김씨 5%를 감안하면 한인은 3,400명으로 추산할 수 있다. 2020년 한인신문에 광고를 내고서 활동한 부동산 종사자는 562명이며 2019 년 640 명 보다 78 명 감소로서 12 % 감소했다. 그러므로 한인 신문에 광고를 안 내고서 활동하는 사람이 70 % 되고, 광고를 내는 사람이 30 % 정도 된다. 그러므로 한인 신문에 광고를 내면서 활동하는 사람과 광고를 내지 않고서 활동하는 사람과는 차이가 있다. 많은 사람들이 처음

▲ 한인 부동산업자 연도별 경력 도포

은 무지개 희망을 갖고서 부동산업에 투신하지만 한인부동산 시장에서 밥그릇 찾기가 어렵기에 보통 년평균 이직자는 236명인데도, 2020 년에는 특이하게도 이직한 사람은 무려 317명이다.

최근 나타난 현상은 한인사회에서 부동산 경력자 찾기가 어렵다. 부동산업은 경륜이 많아야 손님한테 안정감을 줄 수 있다. 특히 부동산업자의 잘못은, 부동산 업자를 채용한 사람한테도 1 차적인 법적 책임이 부여된다는 사실을 알아야 하는데도 부동산업자 선정을 잘못해서 많은 피해자가 발생한다. 여기에는, 1년차 신참이 127명인 23%, 2년차 63명인 11%, 3년차 67명인 12%, 4년차 48명 으로서 1~4년 경력자가 전체 54%이다. 5년까지 경력자는 347명인 62%, 10년 이상 경력자는 101명인 15%, 14년 이상 경력자는 50명인 9%, 15년 이상은 38명으로서 7% 이다. 이중에는 과거에 부동산국으로부터 면허 징계받은 사람 중 9명이 활동했다. 경력이 낮은 부동산업자는 경력이 많은 사람보다도 위험 부담이 높을 수 있다. 결국 피해자는 손님이다.

한인들이 부동산업에 대한 높은 관심으로 신참이 전체 활동자의 매년 평균 36%이고, 상대적으로 매년 거의 33%가 이직한다. 하지만 한인 신참 부동산업자는 캘리포니아주 평균 신참 비율보다도 2배가 됨으로 과포화 상태다. 캘리포니아주 한인 인구는 2019년 12월 29일 인구조사국에 의하면 539,959명(비혼혈 467,380) 명이다. 2019년 6월 가주부동산 국의 김씨 성은 4,315명으로서, 김씨는 한인의 22% 이므로 19,614명으로 추산된다. 즉 비혼혈 한인으로 계산하면 한인 24명당 1명이 부동산 업자이다. 2019년 주 전체 인구는 37,253,956명이고 부동산 면허자는 421,512명으로서 즉 인구 88.4 명당 1명이 부동산업자이다. 그러므로 한인부동산업자는 주 평균의 3.7배이므로 과포화 상태라고 말 할 수 있다.