■ 재산세-판매세-모기지 등록세 등 대폭 감면 대상
■ 뉴욕시 4200만 달러–뉴욕 주 7백만 달러 부담
■ 무역협회, 2억 달러 중 1억1천만 달러 대출 추진
■ 1954년 건축된 22층 건물 – 노후로 공실률 40%
뉴욕총영사관이 입주해 있던 뉴욕 맨해튼 파크애비뉴의 한국무역협회 건물이 뉴욕시의 ‘맨해튼 상업용건물 활성화 프로그램’의 수혜자로 선정돼, 내년부터 2억 달러 상당의 대대적 보수공사를 끝내면, 20년간 재산세 면제 등 5천만 달러 상당의 파격적인 세제혜택을 받게 됐다. 한국무역협회는 공사비 2억 달러 중 1억 천만 달러는 무역협회 본부에서, 9천만 달러는 뉴욕 등 현지에서 한인은행 등에 대출을 받아 충당하기로 했다. 한국무역협회는 현재 입주자전체에 대해 퇴거를 통보했으며, 일부업체에는 이전 조건으로 170만 달러를 지급한 것으로 확인됐다.
<안치용 시크릿 오브 코리아 편집인>
뉴욕 맨해튼 460파크애비뉴, 뉴욕총영사관이 1972년부터 약 28년간, 또 2014년부터 올해까지 약 11년간, 약 40년간 태극기가 휘날리면, 맨해튼에서 대한민국의 기상을 뽐냈던 한국무역협회 건물. 지난 1954년 신축된 이 건물은 22층 규모로, 건평이 25만 5천 스퀘어피트, 만약 지하철이용면적 3만 스퀘어피트를 포함하면 약 28만 3천 스퀘어피트에 달하며, 뉴욕시가 재산세 부과를 위해서 평가한 이 건물의 시장가치는 올해 1월 기준 1억 3267만 달러에 달한다.
현재 한국무역협회의 미국자회사 한국센터 소유인 이 건물이 내년부터 대대적 보수공사가 예정된 가운데, 뉴욕시의 ̒맨해튼 상업용건물 활성화프로그램̓[M-CORE]의 수혜자로 최종선정된 것으로 확인됐다. 뉴욕시는 지난해부터 맨해튼 노후상업용건물을 보수공사를 통해 LOCAL LAW 97[탄소배출 규제]등 일정수준의 현대식 건물로 변모시킬 경우, 건물소유주에게 파격적 혜택을 부여하는 ̒맨해튼 상업용건물 활성화 프로그램̓[M-CORE]을 실시해 왔으며, 올해 5월 1일로 이를 마감한 결과, 한국무역협회 건물을 비롯, ̒175 워터스트릿̓,̒850 3RD AVE̓등 최종적으로 3개 건물이 수혜자로 선정됐다.
상업용건물 활성화 성공사례 될 것
특히 ̒175 워터스트릿̓은 보수공사비가 1억 5천만 달러, ̒850 3RD AVE̓는 보수공사비가 2700만 달러인 반면, 한국무역협회 건물은 보수공사비가 2억 달러규모로, 공사가 마무리되면 뉴욕시의 상업용건물 활성화의 대표적 성공사례가 될 것으로 전망된다. 뉴욕시는 ̒한국무역협회 건물이 현재 공실률이 40%에 달하지만, 보수공사를 통해 현대식 건물로 탈바꿈하면, 공공과 민간이 협조해서 경제 활력을 창출하는 대표적 사례가 될 것̓이라며, ̒공사과정에서의 막대한 일자리 창출과 공사완료 뒤 더 많은 비즈니스가 입주, 뉴욕시 경제를 발전시킬 것̓이라고 강조했다.
뉴욕시는 한국무역협회는 지난해 11월 22일 이 프로그램 지원의사를 밝혔고, 올해 1월 28일 최종적으로 모든 서류를 제출했으며, 그 뒤 내부심사 등을 거쳐 승인을 받았다고 밝혔다. 특히 이 신청서에서 한국무역협회의 대대적 보수공사의 세부적 계획이 낱낱이 드러났다. 한국무역협회는 신청서에서 ̒2억 달러를 투입, 이 건물을 CLASS A급의 프리미엄오피스로 변모시킴으로서, 임대경쟁력을 강화하며, 기존 일자리 635개를 유지하고, 144개를 신규창출하며, 이들 일자리의 시간당 임금은 110달러에 달한다̓고 밝혔다. 특히 ̒보수공사가 끝나면 그 뒤 20년간 뉴욕시의 세수가 3억 달러가량 증가할 것으로 예상되며, 국제적 스타트업 기업 및 기존 성장 기업의 유치, 한국자본의 뉴욕유입 등이 가능할 것̓이라고 강조했다.
또 ̒2억 달러의 공사비 중 한국무역협회가 8천만 달러, 한국무역협회 자회사로서 이 빌딩 소유주인 한국센터가 1천만 달러 등 자체적으로 9천만 달러를 조달하고, 한국계은행 컨소시엄으로부터 1억 1천만 달러를 조달할 것̓이라고 설명했다. 이에 따라 한국무역협회는 뉴욕시로 부터 직접 돈을 받는 것은 아니지만, 파격적인 세금감면 등을 최소 5천만달러이상의 이득을 얻게 된다. 첫째, 보수공사가 끝나면, 이로 인해 증가한 건물가치에 대한 재산세 인상분을 20년간 면제받게 된다. 즉 과세대상 금액이 보수공사 이전보다 5백만 달러 증가했다고 가정하면, 20년간 과세대상 표준액 합계는 1억 달러에 달한다. 즉 20년간 과세표준액 1억 달러에 대한 세금을 감면받게 되는 것이다.
둘째, 보수공사에 사용되는 건축자재 및 장비 등 모든 원자재에 대해 8.875%의 판매세가 면제된다. 만약 보수공사에 5천만 달러의 원자재를 매입해야 한다면 이에 대한 판매세를 면제받게 되고, 이는 444만 달러에 달한다. 셋째, 모기지등록세를 면제받게 된다. 일반적으로 뉴욕시 모기지 세금은 2.8%에 달하지만, 이를 0.3%로 감면받게 된다. 대한무역협회는 2억 달러 공사비중 약 1억 달러 상당을 은행대출로 충당할 계획이다. 이에 따라 정상적으로 모기지 등록세를 낸다면 280만 달러에 달하지만, 0.3%만 내게 되면 모기지 세금은 30만 달러로 줄게 된다. 즉 250만 달러를 감면받게 되는 것이다.
뉴욕총영사관 등 입주자, 연말까지 퇴거
한국무역협회는 올해 1월 28일 최종신청서에서 최소한의 세제혜택이 4820만 달러 이상이라고 밝혔다. 뉴욕시에서 향후 20년간 건물재산세, 토지재산세, 모기지등록세, 판매세, 각종 공사관련 신청수수료 등을 포함, 3815만 달러상당의 혜택을 받게 되며, 뉴욕 주도 모기지 등록세, 판매세 등의 주정부 세금을 면제, 약 713만 달러상당의 혜택을 받는다는 것이다. 결국 뉴욕시와 뉴욕 주를 합치면 4820만 달러이상이 된다. 반면 뉴욕시도 향후 20년간 한국무역협회 건물운영에 따른 세수증가분이 2억 9천만 달러, 보수공사 1회에 따른 경제적 효과 1112만 달러 등, 3억70만 달러의 경제적 이득을 얻게 되며, 신규고용 등에 따른 20년간의 세수증가가 5321만 달러로, 전체적으로 약 3억 5천만 달러를 재정수익을 얻게 되므로, 한국무역협회에 5천만달러상당의 세제혜택을 주더라도 뉴욕시가 큰 이득을 얻는다는 설득논리를 펼쳤다.
또 한국무역협회 자회사인 한국센터는 20페이지에 달하는 세부신청서를 제출한 것과 동시에 1월 28일 이사회를 열고, 이 같은 상황을 최종확인하고, 보수공사 및 뉴욕시 프로그램 신청을 결의했다는 이사회 의결서도 첨부한 것으로 확인됐다. 한국센터는 현재 직원은 모두 6명이며, 이들이 모두 경제전문가로서, 이 같은 보수공사 등을 성공적으로 마친 능력이 있다며, 임원들의 상세한 이력을 설명하기도 했고, 주거래은행, 회계법인등이 어디인지도 뉴욕시 실사를 위해 공개했다. 한국무역협회는 올해 말까지 한국계은행 컨소시엄으로 부터 1억1천만 달러 자금조달을 완료한 뒤 내년부터 본격적인 공사에 돌입할 것이라고 밝혔다. 이에 따라 뉴욕총영사관을 비롯해 기존 입주자들은 올해 말까지 모두 퇴거하게 된다.
특히 한국무역협회는 지난해 8월31일 기존입주자인 WTG& CO 의 퇴거를 조건으로 170만 달러를 지급한 것으로 확인됐다. 한국무역협회는 지난 1974년 이 건물을 구입한 것으로 알려져 있지만, 본보가 뉴욕시 등기소에 등기된 문서 등을 확보, 검토한 결과, 1974년 8월 5일 이 건물의 99년간 지상임대권을 확보하는 계약을 체결한 것으로 드러났다. 이 계약서는 ‘Assignment and Assumption Agreement’라는 제목의 서류로, 한국무역협회 미국자회사인 한국센터가 소유권을 넘겨받은 것이 아니라, 지상권에 대한 임차권을 양도 및 승계받은 것으로 확인됐다.
이처럼 지상임대권 전체를 양도받음으로서, 비록 소유권은 아니라도 사실상 랜로드의 지위를 확보한 것으로 추정된다. 이 계약서에는 거래가격이 명시돼 있지 않지만, 이당시 한국센터는 이 지상임대권을 넘겨받는 대가로 약 1500만 달러를 지급한 것으로 알려졌다. 이처럼 1974년에는 소유권을 넘겨받지 못하고 지상임대권만 받았으므로 1995년 6월 29일 다시 부동산양도 매매계약서 디드가 체결된 것이다. 이로써 이 건물 소유권이 한국센터로 넘어왔고, 같은 해 7월 5일 등기가 완료된 것으로 확인됐다. 이 디드에도 거래금액이 명시돼 있지 않지만 뉴욕 주 양도세가 6만2천 달러인점을 감안, 이를 역산하면 1550만 달러로 추정된다.
1995년 당시 뉴욕주정부는 부동산매매 1천 달러 당 4달러의 양도세를 부과, 양도 세율은 0.4%였다. 한국 언론에 매입금액이 3천만 달러라고 나오는 이유는 1974년 약 1500만 달러, 1995년 1550만 달러 등 두 차례에 걸쳐 지상임대권 확보 뒤 소유권이전으로 진행되면서 3천만 달러가 지급됐기 때문이다. 하지만 왜 1974년 정식매매계약이 이뤄지지 못하고, 1995년 다시 이를 매입하는 계약이 체결됐는지는 알 수 없다. 한국무역협회는 이 건물 소유권 매매계약을 체결하면서 한국상업은행으로 부터 2520만 달러를 대출받았고, 1996년 1월 10일 다시 한국상업은행으로 부터 49만 달러 추가대출을 받았으며, 지난 2005년 6월 29일 이를 모두 상환한 것으로 확인됐다.
