◼ 프로젝트 대출 83% 미회수임에도 담보는 76% 해제
◼ 2억 4천만 달러 대출에 대해 콘도 125채 담보 설정
◼ 5년동안 대출 4천만 달러 회수-담보는 96채 풀어줘
◼ 받을 돈 2억 달러…29채 팔아도 1억 달러 안 될 듯
◼ 콘도부동산개발사, 5년간 96채 약 3억 달러에 매각
◼ 분양금의 87% 부동산개발회사가 독식- PIA는 13%꼴
◼마케팅비 3,400만 달러 중 1, 400만 달러 착복 ‘남으면’꿀꺽
◼공범관계 노만-로시 ‘서로 배신 못 하게 뇌물공유’ 모델 창조
한국 PIA자산운용이 지난 2020년 초 뉴욕 맨해튼 고급 콘도 건설에 3억 5천만 달러를 대출해 준 것과 관련, 1억 1천만 달러는 1년도 채 안 돼 디폴트되면서 소송을 제기한데 이어, 콘도 전체를 담보로 잡은 2억 4천만 달러 대출 역시 대출금 회수에 빨간불이 켜졌다. PIA자산운용은 당초 2억 4천만 달러를 대출해 주면서 콘도 125채를 담보로 잡았지만, 지난 2025년 대출액 2억 달러가 남은 상황에서, 담보 설정된 콘도는 29채로 줄어든 것으로 확인됐다. 대출금이 총액의 83%가 남은 상황에서, 담보는 약 76%를 해제해 준 것으로, 남은 담보는 대출금 잔액의 절반 정도라는 것이 전문가들의 추정이다. 한국 투자회사들이 지나치게 느슨했다는 분석이 있지만, 미국 부동산시장에 어둔한 한국회사들이 미국회사의 체리피킹 농간에 당했다는 분석도 낳고 있다. <안치용 시크릿 오브 코리아 편집인>
한국의 자산운용사 PIA자산운용은 지난 2020년 2월 18일 ‘피아이에이 전문 투자형 사모부동산투자신탁 제6-1호 및 제6-2호’를 설정하고, 다음날인 2월 19일 뉴욕 맨해튼 고급 콘도 개발회사에 3억 5천만 달러를 대출해 줬다. 해당 콘도는 뉴욕 맨해튼 50스트릿, 월도프아스토리아호텔인근에 신축된 71층 규모의 고급 콘도 ‘더 센트랄레’, PIA자산운용은 기업은행을 2개 펀드의 수탁은행[TRUSTEE]으로 지정하고, 6-1호는 콘도 전체를 담보로 대출액은 2억 4천만 달러 6-2호는 부동산담보가 없는 메자닌대출로, 대출액은 1억 1천만 달러였다.
PIA자산운용의 수탁은행인 기업은행은 지난 2021년 1월 27일 ‘6-2호’ 펀드와 관련, 1억 1천만 달러 메지난대출을 받은 부동산개발회사가 약 3천만 달러만 갚은 상태에서 상환을 중지, 디폴트 처리됐다’며 이중 보증인을 상대로 4천만 달러 손해배상소송을 제기했었다. 못 받은 돈은 원금 8,173만 달러와 이자를 포함해 8,600만 달러에 달하지만, 이중 지급보증 각서를 통해 상환보증을 한 금액은 4천만 달러였다. 본보는 2021년 2월 초 이러한 사실을 이미 보도했고(별지참조), 그 뒤 약 2년의 소송 끝에 기업은행, 즉 PIA자산운용은 4천만 달러 승소 판결을 받은 것으로 확인됐다.
원금 전액 회수하기는 힘든 상황
6-2호 펀드는 부동산담보를 잡지 않은 메자닌대출이었으므로, 처음부터 고수익을 노리는 대신 다소 위험을 감수한 대출이라고 볼 수 있지만, 6-1호는 콘도 전체를 담보로 잡은 선순위 대출로, 설사 개발업자가 대출금을 갚지 않더라도 고급 콘도를 팔아서 대출금 회수가 가능한 구조로 알려졌었다. 하지만 콘도 125채를 담보로 잡았던 PIA의 선순위 담보 대출 2억 4천만 달러 역시 원금을 전액 회수하기는 힘든 상황에 부닥쳤음이 드러났다. 어이없게도 PIA측은 2020년 2월 대출 당시 이 콘도의 125채 전체를 담보로 잡았지만, 지난 2025년 5월 담보로 잡은 콘도는 29채뿐인 것으로 드러났다. PIA는 2020년 2월 19일 50랙스디벨럽먼트유한회사의 기존채무 3건, 금액 2억 4천만 달러를 모두 갚아주는 방법으로, 더 센트랄레 콘도 125채 전체를 담보로 2억 4천만 달러를 대출해 주는 계약을 체결했다.
1채의 상가와 124채의 주거용 등 모두 125채가 담보였다. 계약 당시 이 콘도가 완공되면 분양 대금이 약 4억 달러에 달할 것으로 추정됨에 따라서 2억 4천만 달러는 물론, 1억 1천만 달러의 메자닌 대출도 회수가 가능할 것으로 판단한 것이다. 특히 6-1호 대출 2억 4천만 달러는 콘도 125채 전체를 담보로 잡은 제1순위 대출이므로, 어떤 일이 생겨도 안전할 것으로 여겨졌다. 하지만 결과는 딴판이었다. PIA는 지난 2025년 6월 3일 뉴욕시 등기소에 50렉스디벨럽먼트유한회사와의 모기지 수정계약서를 등기했다. 본보가 이 계약서를 입수, 분석한 결과, 양측은 지난 2025년 5월 12일, 이 계약서에 서명했다. 대출잔액 미상환액은 2억 133만여 달러였다. 놀라운 것은 담보였다. 담보로 설정된 콘도는 29채에 불과했다. 즉, 2020년 2월 2억 4천만 달러를 대출해 줄 때 콘도 125채를 담보로 잡았지만, 2025년 5월 미상환대출액이 2억 1백만 달러였는데, 담보는 콘도 125채가 아니라 29채로 줄어든 것이다.
담보로 잡은 공용지분 23.7%에 불과
약 5년 3개월 동안 대출금은 3,866만 달러로, 전체의 16.7%가 줄어든 반면, 담보는125채에서 29채로, 얼추 80%가 감소했다. 거꾸로 말하면 2025년 5월기준 PIA는 이 회사에게 당초 대출금의 83.3%에 달하는 2억 달러를 못 받았는데도 담보는 어찌된 영문인지 20% 남짓만 남은 것이다. 따라서 대출금 2억 4천만 달러를 100%를 돌려받기는 힘든 상황이다. 2020년 모기지 계약서에는 콘도 125채가 각각 공용지분이 얼마나 되는지 명시돼 있었다. 즉 콘도 전체를 100으로 잡고, 콘도 면적에 따라 125채가 각각 얼마를 차지하는지 일목요연하게 표시돼 있다. 그래야 각 유닛의 가치를 알 수 있기 때문이다. 2025년 5월 모기지 수정계약서에도 담보로 명시된 콘도 29채가 기재돼 있는 것은 물론 별도 도표로 29채 콘도 각각의 공용지분이 지분이 일목요연하게 정리돼 있었다.
이들 29채 콘도의 공용지분을 합산한 결과 23.7%였다. 즉, PIA는 2억 1백만 달러의 담보로 콘도 29채를 잡고 있고, 그 공용지분은 전체의 23.7%에 불과한 것이다. 본보가 뉴욕시 등기소에서 이 콘도 개발회사가 2025년 4월 말까지 콘도 분양 상황을 집계한 결과, 모두 96채가 매각됐고, 매각 대금은 2억 9,677만 달러에 달했다. 공용지분 기준 76.3%가 2억 9,677만 달러에 팔린 것이다. 이 지분과 매각 대금을 기준으로 한다면, PIA가 2025년 5월 12일 기준 담보로 잡은 나머지 23.7%는 1억 달러에도 못 미치는 셈이다. 미상환 대출 원금은 2억 1백만 달러, 담보금액은 1억 달러도 안 돼서, 절반 이상의 회수를 장담할 수 없는 실정이다.
2025년 4월 말까지 콘도 96채 매각 대금 2억 9,677만 달러였지만, 이 기간 중 PIA의 대출금 중 감소 액수는 3,867만 달러에 그쳤다. 즉 매각 대금 중 13%만 PIA측에 지급됐고, 나머지 87%를 콘도 개발회사가 차지한 셈이다. 대출금 회수 액수가 분양 대금 대비 13%에 불과했다. 이는 분양 수익 대부분이 은행 빚 갚는 데 쓰인 것이 아니라, 콘도 개발회사에 돌아갔음을 의미한다. 그렇다면 왜 PIA측은 2억 달러나 남았음에도 콘도 125채 중 96채의 담보권을 해제해 준 것일까.
이는 당초 PIA와 콘도개발회사가 대출 계약 때 체결한 RELEASE PRICE AGREEMENT[담보해제 가격합의서]에 따라 담보가 해제됐기 때문으로 추정된다. 모기대출계약서 등에 따르면, 양사는 2020년 2월 19일 모기지대출 계약 체결 당일, 별도로 담보해제가격합의서를 체결했다고 언급돼 있다. 담보해제가격합의서란 보통 콘도 등 건물신축 관련 대출에 있어, 여러 채의 콘도가 있을 때 분양 때마다 돈을 갚기로 하고, 은행이 어느 콘도는 얼마를 은행에 지급하면 담보권을 해제해 준다는 합의를 말한다. 즉 콘도 등은 개발사가 한 채 한 채 분양 때마다 은행 빚을 갚기로 하지만, 분양하려면 은행 담보가 해제돼야 하므로, 은행은 해당 유닛에 대해 얼마를 받고 담보를 해제해 주느냐 하는 것을 콘도별로 합의한 것이다. 즉 담보로 잡은 콘도 125채에 대해, 각 콘도당 얼마를 내면 담보를 풀어준다는 합의서를 채택한 것이다. 콘도별 크기 등에 따라 담보 해제 금액이 상이하므로 한 채 한 채 합의금을 정해야 한다. 다만 이 합의서는 의무적으로 공개해야 하는 서류가 아니므로, 등기소에 등기돼 있지 않아 그 내용을 확인할 수 없다. PIA와 개발사 측의 담보해제가격합의서도 존재만 확인됐을 뿐, 그 내용까지는 알 수 없다.
담보 해제 가격 지나치게 낮게 설정
따라서 담보 조정은 담보해제가격합의에 따른 정당한 집행으로 풀이되지만, 대출금잔액이 2억 달러로 전체대출의 83%가 남은 상황에서, 담보는 100%에서 23.7%로 줄었다는 것은 담보해제가격이 지나치게 낮게 설정됐을 가능성을 보여준다. 콘도 96채가 2억 9,677만 달러에 매각된 상황에서 PIA대출금은 3,867만 달러가 줄었다. 매각된 콘도 96채는 모두 PIA가 담보권을 해제해 준 부동산이다. 다시 말하면 콘도 96채 담보 해제 가격이 3,867만 달러인 셈이다. 즉, 콘도 1채당 40만 2천 달러에 담보권을 풀어준 것이다. 콘도 1채당 평균 매각 가격은 309만 달러이므로, 담보권 해제 가격 40만 2천 달러는 13%에 불과하다. 부동산전문가들은 은행 등 대출자가 설정하는 매매가 대비 담보해제가격 비율은 최소 25%에서 40% 정도가 일반적이라고 밝혔다.
이를 참작하면 PIA의 담보해제가격 비율은 미국 부동산시장의 평균보다 2분의 1에서 3분의 1 정도로, 매우 낮은 셈이다. 한국 역시 프로젝트파이낸싱(PF)에서 같은 구조의 담보 해제 합의가 존재한다. 한국에서는 이른바, ‘분양대금 배분표’, ‘분양대금 관리계좌배분비율’, ‘선순위상환비율’ 등의 용어가 담보해제가격합의 등에 해당한다. 특히 미국보다도 더 규제가 엄격하다. 미국은 25~40% 수준이지만 한국은 분양가의 70%에서 최대 90%를 은행에 갚지 않으면 은행이 담보를 해제시키어 주지 않는다. 분양 대금이 들어오는 별도의 신탁 관리 계좌를 만들어야 하므로, 시행사가 마음대로 인출할 수 없는 구조로 되어 있다. 분양 대금 배분표 역시 은행의 승인을 받아야 한다.
이처럼 한국은 부동산개발회사가 은행 대출을 갚지 않고, 분양 대금을 독식할 수 없는 관리신탁 계좌로 돼 있지만 미국은 느슨하다. 통상 담보해제가격설정에서 은행은 높은 금액을, 개발회사는 낮은 금액을 요구하게 된다. 정확한 이유는 알 수 없지만 PIA측은 개발회사의 요구를 대폭 수용했을 가능성이 크다. PIA측이 딜을 성사시키려 했다면, 돈을 빌리는 개발회사가 오히려 갑의 입장에서 더 큰 목소리를 냈고. 자기들의 의사를 관철했을 가능성이 있다. 그렇다고 하더라도 담보 해제 가격에 합의한 이상, 계약에 따른 정당한 집행으로, 자산운용사의 잘못이나, 부동산 개발업자에 대한 ‘특혜’로 보기는 힘들다는 것이다. 반면 일부 부동산전문가들은 부동산개발업자의 체리피킹[CHERRY-PICKING]전략에 당했을 가능성이 있다고 분석했다.
이들은 ‘부동산 개발업자들이 분양하기가 쉽고 가성비가 좋은 저층-소형 콘도를 먼저 헐값에 대거 분양, 은행에 약속한 담보해제합의금액, 약 4천만 달러만 지급하고 담보를 빼내 간 셈’이라고 지적했다. 이미 시행사는 4천만 달러만 내고 96채를 분양, 2억 6천만 달러 상당을 챙김으로써 이익을 실현했다는 것이다. 특히 2억 달러의 빚에 대해서는 전체 공용지분의 4분의 1에 해당하는 29채의 담보만 남김으로써, 남는 장사를 했고, 미국 부동산시장에 어두운 한국계 은행과 펀드가 당했다는 것이다. 즉, 콘도 전체를 담보로 잡았다고 안심할 수 없고, 더 중요한 것은 이 콘도를 얼마를 받고 담보를 해제해 주느냐 하는 담보 해제 가격 합의가 핵심인 셈이다. 또 펀드전문가는 수탁은행은 서류상 이름만 빌려주고 관리만 하는 회사이므로, 운용사가 지시하는 대로 도장만 찍어주고 담보 관리를 공격적으로 하지 않는 것이 일반적이라고 지적했다.
강제 집행돼도 1억 달러 회수 가능성
특히 자산운용사도 2020년 펀드를 설정할 때 이미 선취수수료를 챙겼기 때문에 설사 프로젝트가 망가지더라도, 즉 대출금을 상환받지 못하더라도, 자신들이 직접 메꿔야 하는 돈이 없다는 점에서 적극적으로 대처하지 않았을 가능성도 있다는 점이다. 분명한 것은 담보해제가격합의에 의해서 2025년 담보콘도가 크게 줄었고, 결국 2억 달러가 남은 상황에서 담보는 전체 공용지분의 23.7%에 그쳤고, 그 담보의 가치는 1억 달러도 못 미친다는 것이다, 현재까지의 매각 총액과 공용지분을 기준으로, 담보가치를 계산하면 9,200만 달러이다. 받은 돈은 2억 1백만 달러인데, 이중 개발사가 스스로 전액을 갚으면 더없이 좋지만, 만약 디폴트 처리돼서 담보에 대해 강제집행을 한다면, 1억 달러, 즉 절반도 못 건지게 된 형편이다.
2025년 5월 이후 지난 6월 28일까지 PIA담보 콘도 29채 중 13채가 더 분양됐고, 매각대금 총액은 5,927만 달러에 달했다. 전체 125채의 콘도 중 가장 평수가 큰 최고가 콘도는 9채이며, 이 기간에 7채가 6백만 달러 이상에 팔림으로써 13채 매각가가 5,900만 달러를 넘어선 것이다. 하지만, 이에 따라 PIA가 또 13채에 대한 담보 해제 금액 이상의 돈을 회수한 것이 확실하지만 총액이 얼마인지는 알 수 없다. 이제 남은 콘도는 16채, PIA의 담보권이 설정된 콘도도 16채이다. 이 중 최고가 콘도는 1채뿐이고, 나머지는 2백만 달러 대의 콘도들이다. 16채가 4천만 달러 정도에 매각되리라는 것이 부동산전문가들의 견해이다. 그렇다면 PIA측은 16채까지 모두 분양이 완료돼도, 2억 4천만 달러의 대출금 중 절반 정도인 1억 2천만 달러 정도의 회수에 그칠 가능성이 크다. 이미 받은 3,867만 달러 외에 13채 매각가 5,900만 달러, 16채 매각추정액 4천만 달러 등을 모두 받는다고 해도 1억 4천만 달러에도 미치지 못한다. 하지만, 현실적으로 29채 매각 대금 전액을 돌려받기 힘들다는 점을 부인하기 힘들다.
BBK관련 인물이 6월 말 1채 매입 대행
앞서 설명했든 같은 개발회사 측에 대해 1억 1천만 달러 메자닌대출은 1년도 채 안 돼 디폴트 처리됨으로써 PIA측이 소송을 제기했고, 다행히 승소했다. 뉴욕주 뉴욕카운티법원은 2021년1월 27일 제기된 소송에 대해, 2022년12월 27일 승소판결을 내렸다. 재판부는 피고인 마샬 트러스트의 관리인 2명과 BVS에퀴지션유한회사가 기업은행에 4천만 달러 보증액 전액과 별도로 변호사비 등을 지급해야 한다’고 판결했다. 그러나 재판 과정에서 피고 트러스트는 이미 지급불능 상태임이 드러났고, 더구나 에스테이츠는 판결 대상에서 일부가 제외됐다. PIA측이 1억 1천만 달러 중, 3천만 달러 정도를 조기에 회수한 것은 다행한 일이다.
PIA측은 8,600만 달러 상당의 대출미상환액에 대해 그나마 보증인이 있는 4천만 달러에 대해 승소 판결을 받았지만, 4천만 달러를 회수했는지는 알 수 없다. 한편 지난 6월 26일 뉴욕시 등기소에 이 콘도 최고가 9채 중 1채가 매각됐다며 관련 서류가 등기됐다. 매매는 6월 15일 이뤄졌다. BBK사건과 관련이 있는 유명한 LA한인이 위임장을 받아서 매입을 대리한 것으로 드러났다. 매입 권리를 위임한 LA한인사업가와 매입 권리를 위임받은 LA한인은 위임장에 동일한 주소지를 기재했다. 이 한인 사업가는 이 콘도의 60층에서 70층 사이의 콘도 1채를 642만 5천 달러에 매입했다.
