◼ 고액 수익금 배당에 솔깃해 피눈물 돈 묻지마 투자
◼ 까고 보니 감정평가액보다 대출금 많아 회수 불가능
◼ 약 60채 소유 부동산 대부분 에퀴티 없는 깡통 건물
◼ 이미 모기지대출 차 있는 상황에서 2~3차 추가 대출
◼ 일부는 2,3차 후순위투자 ‘기름 들고 불 뛰어든 셈’
◼ 소송 봇물 터진 뒤 2~3차 모기지 추가 대출 더 기승
◼ LA카운티법원에 2000년 이후 소송 35건 올해만 14건
◼ 회사측, 투자자들과 보도 유튜버에 적반하장 으름장
LA소재 유명부동산업체인 김원석 부동산이 5천만 달러 이상의 부동산 투자사기 의혹이 제기된 가운데, 김 씨 측이 소유한 부동산은 최소 60채에 달하지만, 일부는 주택담보대출이 적지 않은 것으로 드러나, 김 씨 말대로 빚잔치를 하더라도 피해 회복이 쉽지 않을 것이란 우려가 일고 있다. 또 일부 투자자들은 이들 부동산에 기존 모기지 외에 2,3순위, 즉 후순위로 모기지를 빌려준 경우가 많고 이 중 일부는 깡통자산으로 알려졌다. 특히 LA카운티법원에만 지난해 11건, 올해 14건 등 김 씨 측을 상대로 제기한 소송이 봇물이 터지듯 하고 있으며, 소송이 본격 제기된 지난해 10월 이후, 심지어 올해 1월과 2월에도, 이 같은 추가 모기지 투자가 진행된 것으로 드러나, 아직도 폭탄돌리기가 계속되고 있다는 의혹이 일고 있다. 이에 대해 김 씨는 한인 언론과의 인터뷰에서 ‘투자받은 돈은 5천만 달러이상이며, 현재 전체 상환이 쉽지 않은 상황이지만 투자자 보호를 위해 최선을 다하고 있다’고 해명했다. 어찌 된 영문인지 전후 사정을 짚어 보았다.
<박우진 취재부기자>
‘부동산을 공동 매입하고, 노후 부동산의 재개발을 통해 높은 수익을 보장한다’라며 미국은 물론 한국에서까지 투자자를 모집, 유명부동산업체로 성장한 김원석 부동산과 대표 김원석 씨의 투자사기 의혹이 연일 한인 언론에 대서특필되고 있다.김 씨는 ‘금리상승 등 부동산 시장의 여건 악화로 어려움을 겪고 있지만, 투자자보호를 위해 최선을 다할 것’이라고 하면서, 투자자들은 ‘조금이라도 빨리 소송을 제기해야 한 푼이라도 건질 수 있다’라는 생각으로 앞다퉈 소송대열에 동참하고 있다. 김 씨에 대한 소송이 10건이니, 20건이니, 언론보도도 천차만별이다. 하지만 본보 확인 결과, LA카운티지방법원에 올해 들어 2월 말까지 김 씨 측을 상대로 제기된 소송은 14건, 지난해 제기된 소송은 11건 등으로 집계됐다.
봇물 터지듯 소송 끝없이 이어져
LA카운티지방법원 검색 결과 김원석 씨와 김 씨의 영어 이름으로 알려진 ‘워니 김’ 등이 당사자로 명시된 소송은 지난 2020년 1월1일부터 지난 2월28일까지 모두 36건으로 드러났다. 이들 소송은 김 씨가 모두 원고 또는 피고로 명시된 소송이며, 김에리카은하, 김원석부동산, 김리얼이스테이트, 이와캐피탈, 벨라에셋 등이 김 씨와 함께 고소당한 사건도 10여 건에 달했다. 김 씨 등을 당사자로 한 소송은 2020년4건, 2021년 1건, 2022년 2건, 2023년 3건, 2024년 1건 등, 5년간은 11건에 그쳤다. 또 이들 소송 중에는 김 씨가 건설회사 등을 상대로 소송을 제기하는 등 김 씨가 원고인 사건도 있는 것으로 드러났다.
김 씨 등을 피고로 제기된 소송은 지난해부터 8월 부터 급증하기 시작했고, 올해 2월 폭발적으로 증가한 것으로 확인됐다. 김 씨 소송은 지난 2025년8월18일 계약위반으로 소송이 제기된 것을 시작으로 봇물 터지듯 소송이 이어졌다, 지난해 9월에 3건, 12월에 5건 등, 지난해 하반기에 모두 11건의 소송이 제기됐다, 그 뒤 올해 1월에는 단 1건의 소송도 없었으나, 2월 9일 2건을 비롯해 2월에만 모두 14건의 소송이 제기된 것으로 드러났다, 올해 제기된 소송의 대부분은 계약위반, 사기 등에 따른 소송이며, 채권각서 강제집행이 2건, 소액청구가 1건 등으로 나타났다. 특히 지난 2월 17일 하루에만 5건의 소송이 제기된 것으로 확인됐다.
김 씨 또는 김원석부동산 등은 이와캐피탈유한회사, 벨라에셋유한회사, 레인가든유한회사, 그레이젤리피시 등의 명의로 부동산을 보유하고 있으나 담보대출이 부동산 담보가치에 육박하거나 초과하는 경우가 많아 만약 김 씨 주장대로 파산해서 청산을 하는 경우에도 투자자들이 돈을 회수하기는 쉽지 않으리라고 추정된다. 또 부동산 매입 때 투자자를 유치한 것은 물론, 2, 3차 추가 모기지 투자를 유도한 것으로 드러났으며, 이 같은 행각은 소송이 봇물 터지듯 터져 나온 지난해 10월 이후에도 계속되고 있는 것으로 나타났다. 이에 대해 부동산전문가들은 ‘이는 언제 터질지 모르는 시한폭탄을 돌리는 듯한 폭탄돌리기가 계속되고 있다는 정황을 보여주는 것’이라고 분석했다.
4개 법인 명의로 최소 56채 보유
본보가 LA카운티등기소 조사 결과, 이와캐피탈유한회사는 현재 LA카운티 내에 최소 30채의 부동산을 소유하고 있으며, 벨라에셋은 15채, R법인명의 5채, G법인명의 2채, J법인명의 1채 등을 보유하고 있으며, 이와캐피탈은 오렌지카운티에 1채를 보유하는 등 이들 4개 법인 명의로만 최소 56채를 보유 중인 것으로 나타났다. 이들 법인은 한때 이보다 2배 이상 많은 부동산을 보유하기도 했으나, 이익실현 등을 위해 매도한 뒤 현재 보유 중인 부동산은 56채였다. 여기에다 김리얼이스테트법인명의로, 김 씨가 사무실로 사용하는 부동산을 보유하고 있으며, 김 씨와 김리얼이스테이트웹사이트에 이 법인의 CFO로 명시된 김에리카은하 등 2명의 공동명의로 부동산 1채를 보유하고 있다.
문제는 이들 부동산 대부분이 매입 때 금융기관에서 1차 모기지 대출을 받았고, 그 이후 투자자들로부터 2차, 3차 모기지대출 형태로 투자를 받았다는 사실이다. 즉, 모기지대출이 담보 부동산 가치에 육박하거나 초과한 것으로 보이는 부동산도 눈에 띈다. 김 씨 측 소유 부동산이 최소 50여 채를 넘지만, 이를 팔아도 남는 돈은 얼마 안 될 가능성이 큰 것이다. 본보가 4개의 법인 중 이와캐피탈소유의 부동산 30채를 조사한 결과, 이들 부동산 대부분이 카운티정부의 감정평가액을 훨씬 넘는 모기지 대출이 잇는 것으로 드러났고, 특히 매입 때의 1차 모기지대출이 감정평가액과 맞먹는 사례도 적지 않았다.
즉, 투자자들이 1차 모기지대출이 Full 상황에서 2차 모기지에 투자를 한 것이다. 투자자들의 2차 모기지는 말 그대로 후순위채권이다. 모기지 총액이 감정평가액과 거의 맞먹거나, 감정평가액을 넘어서는 경우, 실거래가가 감정평가액보다 높다고 하더라도, 모기지대출 총액을 커버하지 못할 수도 있다. 이른바 모기지대출이 담보가치보다 높게 되면, 만약 1차 모기지 대출을 상환하지 못해 경매에 회부되면, 1차, 즉 선순위채권자는 모대출을 회수하는 반면, 후순위 채권자는 이를 회수하지 못할 가능성이 크다.
대부분 감정가보다 대출금이 더 많아
모기지대출이 부동산 가치를 넘어서는 경우, 이른바 ‘깡통주택, 깡통부동산’이라고 한다. 이들 부동산에 돈을 빌려준 투자자들은 거의 대부분 2차, 즉 뒷순위채권자이므로, 자금회수에 어려움을 겪을 가능성이 짙다. 이와캐피탈유한회사 보유건물 31채 중 모기지 대출이 카운티가 평가한 시장가치를 넘어서는 부동산은 최소 23채 이상이며, 31채 중 20채 정도가 2차 모기지대출이 있는 것으로 집계됐고 2차 모기지대출을 해 준 사람, 즉 2차 모기지대출채권자는 중국계 법인 4건을 제외하고는 대다수가 한인들로 추정된다. 특히 2023년 4월 캘리포니아주에 등록된 A법인은 중국계 성을 가진 인물이 제너럴 파트너 겸 에이전트로 등재돼 있으며, 이와캐피탈 법인소유 부동산 6채 등 김원석 씨 측 소유 부동산 8채를 담보로 최소 352만 달러 상당을 빌려준 것으로 드러났다.
이 법인은 2024년 3월 26일 103만 달러를 빌려준 것을 시작으로, 2015년 2월 14일 5개 부동산에 15만 달러와 40만 달러, 65만 달러, 30만 달러, 20만 달러 등 하루에만 170만 달러를 빌려줬다. 또 지난해 9월부터 소송이 본격적으로 제기되기 시작한 이후인 2025년 10월 29일, 2개 부동산에 각각 50만 달러와 29만 달러를 빌려준 것으로 확인됐다. 이 중 103만 달러 등 2건은 1차 모기지대출이지만, 대부분은 2차, 3차 모기지대출로 확인됐다. 한인은 물론 중국계도 피해가 우려되는 상황이다. 또 이와캐피탈소유부동산 중 패서디나 소재 한 주택은 매입 금액이 1백만 달러, 올해 초 카운티평가 시장가치가 102만 달러였으며, 매입 때 모기지대출이 105만 달러니 있었다.
그 뒤 중국계 A법인이 20만 달러로 2차 모기지대출을 해줬으며, 지난 2025년 10월 29일 같은 날, 한인 2명이 3차 모기지, 4차 모기지대출을 해준 것으로 드러났다. 이날 한인 1명은 10만 달러, 한인 1명은 15만 달러를 빌려줬다. 채권순위로 따지자면 은행이 1순위, 중국법인이 2순위이며, 한인들은 3~4순위에 해당한다. 이와캐피탈이 로스앤젤레스에 소유한 한 주택은 매입액이 167만 5천 달러, 올해 초 카운티평가 시장가치가 177만 8,403달러였다.
이 주택에 대한 모기지대출은 202만 5천 달러, 그 뒤 2022년 9월 2차 모기지대출이 25만 달러였으며, 1개월 뒤인 지난 2월 3일 한인 1명이 또다시 25만 달러를 빌려준 것으로 드러났다. 채권순위로는 3순위에 해당한다. 1개월 전이라면 소송 봇물이 터진 이후이다. 시에라마드리의 한 주택은 2024년 5월 10일 120만 달러에 매입했고, 올해 초 카운티평가 시장가치가 124만 8,479달러였다. 이 주택은 지난해 10월 10일 제기된 손해배상소송의 대상으로 확인됐다. 이 소송의 와중에서 올해 1월 20일 한 한인이 70만 달러를 대출해 준 것으로 드러났다.
깡통 부동산에 2~3차 대출 기막힌 이유
다행히 이와캐피탈은 이 주택을 담보로 1차 모기지대출금은 10만 달러였고, 한인으로 부터 돈을 받은 뒤 이를 모두 갚은 것으로 확인됐다. 이 한인은 1차 모기지대출 순위로는 1순위 채권자이지만, 현재 소송이 제기되면서 부동산처분금지가처분격인 ‘소송계류건물’이라는 딱지가 붙은 상태이다. 이들 부동산 추가모지기대출시기를 살펴보면 투자사기 의혹에 대한 소송이 본격화 된 이후에도 ‘깡통 우려 부동산’에 대한 투자유치가 계속되고 있음을 알 수 있다. 2차 모기지대출이 설정된 시점이 지난해 10월 29일 이후가 많다는 점이다. 심지어 일부는 올해 1월과 2월에도 한인들이 2.3차 모기지대출을 해준 것으로 드러났다.
김 씨 측을 상대로 한 손해배상소송이 본격적으로 제기된 것이 지난해 9월부터다. 공교롭게도 소송이 봇물 터지듯 터지기 시작한 이후이다, 소송난으로 자금난이 심화하자, 새 투자자를 유치했을 가능성을 보여준다, 윗돌을 뽑아서 아랫돌을 메우는 격의 돌려막기 의혹에 제기되는 것이다. 또 벨라에셋유한회사가 보유 중인 ‘1441 S클로버데일 애비뉴’ 다세대주택[5채 이상 아파트]은 지난 2월 11일 한인 A씨가 김 씨 측을 상대로 손해배상소송을 제기하며, 부동산처분금지가처분격인 ‘소송계류건물통보’를 등기한 것으로 드러났다. 그러자 바로 다음 날인 2월 12일 그랜드퍼시픽파이낸싱이 모기지가 디폴트됐다며 압류하고, 2월 26일까지 원금과 이자 등 575만 달러를 모두 갚지 않으면 강제집행에 돌입할 것이라고 통보한 것으로 밝혀졌다.
이 부동산은 벨라에셋이 지난 2021년 12월 29일 212만 5천 달러에 매입했고, LA카운티 평가 시장가치는 230만 달러, 김 씨 측이 2024년2월20일 그랜드퍼시픽파이낸싱 으로 부터 건축비용을 빌렸으나, 이를 제때 상환하지 못했다는 것이 그랜드 측의 주장이다. 그랜드 퍼시픽파이낸싱이 요구한 575만 달러는 2월 4일 기준 미상환금액이며, 이미 채권추심전문업체인 비컨디폴트매니지먼트를 고용한 것으로 드러나, 김씨측이 2월 26일까지 이 돈을 갚지 않는 한 곧바로 경매 등 강제 매각 작업에 들어갈 가능성도 배제할 수 없다. A씨 소송 이유는 정확히 알려지지 않았지만, A씨 측과 그랜드 측 사이에 채권확보를 둘러싼 분쟁이 발생할 가능성이 크고, 이에 따라 한쪽, 또는 양쪽 모두 손해를 입을 수도 있다.
부동산 건물도 대추나무 연 걸리듯
김 씨가 김원석 부동산 사무실로 사용하고 있는 부동산은 LA 놀워크의 ‘13330블룸필드 애비뉴’로, 건물과 파킹랏 등 2개의 지번으로 구성돼 있고, ‘김원석리얼이스테이트INC’가 보유 중인 것으로 드러났다. 당초 ‘김원석리얼이스테이트’는 지난 2019년 12월 18일경 이 부동산을 595만 달러에 매입했고, 그 뒤 2021년 4월 16일 ‘13330블룸필드 매니지먼트유한회사’에 매도했다가, 다시 4개월 뒤인 2021년 8월 27일, 다시 ‘김원석 리얼에스테이트’가 건물을 매입한 것으로 밝혀졌다. 매매 서류를 확인한 결과, 2개 법인 모두 김 씨가 대표라며, 매도자를 대표해서 서명한 것으로 드러났다. 현재 ‘13330블룸필드매니지먼트유한회사’를 상대로도 손해배상소송이 제기된 것으로 밝혀져, 이 복잡한 거래도 사기 의혹에 휩싸이고 있다.
김 씨측은 이 건물 매입 때 CBB에서 5백만 달러 모기지 대출을 얻었고, 약 6개월 뒤인 2020년 6월 11일 50만 달러를 추가로 빌렸다. 그 뒤 2021년 9월 50만 달러를 상환하고, 2021년 12월 22일 CBB모기지대출을 모두 갚고, UBB에서 550만 달러 빌렸다. 또 2022년 4월 20일 호프에스테이트에서 1백만 달러, 2022년 5월 6일 로여스타이틀컴퍼니에서 1백만 달러 등을 빌린 것으로 확인됐다. 올해 초 LA카운티가 평가한 이 부동산의 시장가치는 612만 4천여 달러였다. 김 씨는 또 김원석부동산CFO인 김에리카은하와 공동으로, 캘리포니아주 세리토스의 ‘16***알렉산더 플레이스’ 주택을 소유하고 있는 것으로 드러났다. 이 주택은 1966년 완공된 뒤 2021년 리모델링을 거쳤으며, 건평이 2,950스퀘어 피트, 방 6개, 욕실 5개로 확인됐다. 김 씨와 김에리카은하는 지난 2019년 6월 20일 이 주택을 75만 달러에 매입했으며, 디드를 확인한 결과 두 사람은 부부라고 명시한 것으로 나타났다.
이들은 매입 당시 67만 5천 달러의 모기지대출을 받았으며, 2021년 6월 23일 뉴레즈유한회사에서 30년 만기로 114만 7,500달러의 모기지대출을 받았다. 또 지난 2025년 10월 29일, 이 주택을 담보로 전모씨로부터 30만 달러를 빌린 것으로 드러났다. 불과 4개월 전이다, 올해 초 LA카운티가 평가한 이 부동산의 시장가치는 1백만 682달러이다. 본보 확인 결과 김원석부동산주식회사는 2015년 4월 29일 설립됐고, 벨라에셋유한회사와 벨라개발유한회사는 2019년 5월 2일 같은 날에 설립됐다. 또 이와캐피탈유한회사는 2020년 3월 12일 설립된 것으로 드러났다. 이들 대부분의 회사는 김 씨가 대표 또는 매니징 멤버로 등재돼 있다. 김 씨는 이외에도 많은 법인을 설립, 부동산매입 등에 이용하고, 일부 법인은 모기지등 자신들이 매입한 부동산에 대출을 해주기도 한 것으로 드러났다.
김원석 부동산 이외 수 개의 법인 설립
또 김 씨 관련 법인이 매입하기 직전 제3자 명의의 법인이 부동산을 매입하고, 그 직후에 김 씨 관련 법인이 이에 웃돈을 주고 매입하는 패턴이 여러 차례 반복된 것으로 밝혀졌다. 이 법인은 외국인이 매니징멤버를 맡고 있는 법인이었으며, 이미 법인이 청산돼 폐쇄된 것으로 드러났다. 공교롭게도 다른 사람이 매입한 건물을 그 직후에 매입할 수도 있다. 하지만 동일한 법인과 그 같은 경우가 계속 발생하는 것은 이례적이며, ‘통과세를 챙기는 거야’라는 의혹이 제기될 수도 있다. 김씨는 지난 2월 20일경 유튜브를 통해 ‘억울하다’라는 입장을 밝혔다. 김 씨는 ‘KRE김원석대표 긴급성명-부동산투자사기 루머해명 및 법적대응발표’라는 동영상에서 ‘모 유투버가 자신을 음해하고 있다며, 선처없이 무조건 고소하겠다고 강조했다.
김 씨는 3분 19초짜리 영상에서 최근 특정유투버 존이 유포하고 있는 저와 저희 회사에 대한 자극적인 영상으로 인해 많은 분이 혼란과 불안을 느끼실 것이다. 오늘 저는 확인되지 않은 허위 사실을 바로 잡고 현재 진행 중인 강력한 법적 대응 상황을 전해주려 한다. 저희 KRE는 지난 20여 년 가까이 시장의 위기를 극복했다. 20년은 가짜와 속임수로 버틸 수 있는 시간이 아니다. 저는 실질적 부동산 담보로 투자를 진행하며, 마켓 상황이 좋을 때는 약속된 수입을 성실히 지급해 왔다. 부동산시장흐름에 따라 일시적으로 이자 지급이 지연될 수 있으나 이를 사기라고 매도하는 것은 명백한 왜곡입니다. 수익이 날 때는 본인의 투자 안목을 자랑하다가 시장이 어려워지자, 사기라고 몰아세우는 일부의 ‘내로남불’식 태도에 깊은 유감을 표한다. 익명의 제보와 카더라 통신이 공포를 조성하고 있다.
한국투자자 사망 루머나 자금 증발 등은 허위 정보이며, 영상에 등장하는 전 근무자는 재직 당시 취득한 내부정보를 무단으로 유출하고 이를 악의적으로 왜곡했다. 이는 영업비밀보호법위반 및 업무상배임행위로서 끝까지 민형사상 책임을 묻겠다’고 밝혔다. 김 씨가 유튜브 동영상에서 ‘김원석 부동산에 근무했던 직원이 재직 당시 취득한 내부정보를 무단 유출했다’라고 밝힘에 따라 전 직원이 기밀정보를 유출한 것으로 추정된다. 김 씨는 영업 비밀보호법위반 및 업무상배임행위라고 주장했지만, 거꾸로 이는 선량한 부동산투자자를 보호하려는 공익제보로 간주 될 가능성도 있다. 김 씨는 투자자들의 피해 주장을 ‘내로남불’이라고 비판했다. 김 씨의 사고방식이 잘 드러난다. 어쨌든 김 씨는 이번 사태에 대한 상황을 명백하게 표명했고, 그것도 동영상으로 남겼다.
김씨 ‘시장여건악화가 이유’ 해명
캘리포니아주정부 확인 결과 김 씨의 부동산 SALESPERSON LICENSE를 2009년10월 30일 발급받은 것으로 드러났다. 약 16년 전이다. 또 브로커라이센스는 2016년 2월 2일 발급받은 것으로 확인됐다. 세일즈퍼슨라이센스는 16년이 조금 못 되고 브로커라이센스를 받은 지는 10년이 됐다. 어느 것을 기준으로 하던 20년에는 못 미친다. 김 씨는 또 한인 언론과의 인터뷰에서 ‘부동산경기침체 장기화와 투자자들의 상환압박이 이어지는 상황에서 최악의 경우 파산신청까지 고려하고 있다’고 해명했다. 김 씨는 LA한국일보와의 인터뷰에서 “챕터7파산을 통해 자산을 정리하고 투자자들에게 분배한 뒤 회사를 청산하는 방안과, 챕터11을 통해 2~3년간 회사를 추가 운영하며 피해 규모를 줄이는 방안도 고려하고 있다”라고 언급하며 “물론 현재와 같이 소송비용을 감수하면서 기존 사업을 계속 이어가는 방법도 있다”고 해명하고 있다.또한 그는 “일부 1차 모기지대출 회사가 상환 유예나 추가 대출 의사를 밝히는 등 협조 움직임도 있다”라고 주장하며 “현재 상황을 고려해 가능한 최선의 대응책을 검토 중”이라고 해명했다.
