█ 올해 1월 미상환으로 디폴트 1개월 만에 ‘총알’소송
█ 2020년 10월 NJ 삼성 입주 건물매입…출발부터 불안
█ 우리은행 대출금 외 재산세 30만 ~60만 달러도 체납
█ 에이아이엠, 건물매입 5년 만에 심각한 경영난 봉착
█ 우리은행, 재산세체납 확인 후 즉각 소송 결심한 듯
█ 본보 확인하니, 재산세 체납액은 소송장의 2배 넘어
█ 펀드 투자…개미들만 적지않은 손해를 입게 될 판국
█ 자율 매각 최선인데 그것도 못 할 만큼 절박한 상황
대우와 삼성 등이 입주, 대한민국 성공신화의 상징이라고 불러도 손색없는 옛 삼성전자 미주 본사 사옥이 한국의 자산운용업체가 매입, 5년 만에 또 다시 강제 압류돼 다른 사람의 손에 넘어갈 위기에 처했다. 지난 2020년 말 이 빌딩을 매입했던 에이아이엠투자운용은 지난 1월부터 3,700만 달러 상당의 대출금을 갚지 못해 2월 초 우리아메리카은행으로 부터 소송을 당했으며, 해당 뉴저지 지자체에는 재산세조차 납부하지 못한 것으로 밝혀졌다. 특히 은행 측은 이 소송과 별도로 신속한 강제집행을 위해 별도의 압류 소송도 제기할 것이라고 강조, 법원의 압류명령이 내리면, 경매 등을 통한 부동산매각에 나설 것으로 전망된다. 또 본보 확인 결과 체납된 재산세는 우리은행 소송장 주장의 2배에 달하는 것으로 드러났다. 이 건물은 1991년 완공돼, 현재 35년이 된 건물로, 삼성전자가 임대계약 만료와 함께 다른 빌딩으로 옮김에 따라, 에이아이엠 측은 심각한 자금난을 겪은 것으로 분석된다. <안치용 시크릿 오브 코리아 편집인>
지난 1992년 9월 3일 대우인터내셔널이 2,565만 달러에 매입했던 ‘뉴저지주 릿지필드팍 85챌린저로드’의 5층 건물, 대우그룹 부도 뒤에는 삼성전자가 임대, 미주 본사로 사용함으로써 대한민국 성공신화의 상징적인 건물로 인식되는 이 건물의 운명이 또다시 풍전등화 신세가 됐다. 한국기업의 부침을 보여주기도 했던 이 건물은 대우에서 외국기업에게, 그 뒤 2020년 말 다시 한국기업 소유가 됐지만, 이제 또다시 손바뀜의 위기에 처했다.
대출금 미상환 강제경매위기
우리아메리카은행은 지난 2월 9일 뉴저지주 버겐카운티지방법원에 한국의 자산운용사 에이아이엠투자운용의 미국 자회사인 ‘챌린저 에이아이엠 시1유한회사’를 상대로 은행대출금 미납에 따른 손해배상소송을 제기했다. 한마디로 말하면, 은행대출금을 갚지 못해서 강제경매위기에 처한 것이다. 우리아메리카은행은 소송장에서 ‘원고는 지난 2020년 10월 15일 뉴저지주 릿지필드팍 85챌린저로드 부동산을 담보로, 피고에게 3년 만기로, 연 고정이율 3.5%로, 3,580만 달러를 대출해 주었다. 또 피고는 연체 때는 연이율 18%의 이자를 물기로 했으며, 15일 이상 연체 시 납입금의 5% 또는 1백 달러 중 큰 금액을 지급한다. 피고는 2021년 1월 15일을 시작으로, 3개월마다 이자를 납입하고, 2023년 10월 15일 원금과 이자를 전액 상환하는 조건으로, 채무상환각서[PROMISSORY NOTE]를 제출했다’라고 설명했다.
하지만 에이아이엠투자운용은 대출 상환 만기일인 2023년 10월 15일까지 원금과 이자를 상환하지 않고, 우리아메리카은행과의 협상을 통해 대출 연장을 추진, 승인을 받은 것으로 확인됐다. 양측은 상환만기일을 열흘 앞둔 2023년 10월 5일 모기지 수정 및 연장계약을 체결했다. 본보가 입수한 모기지 수정 및 연장계약 서류에 따르면, 잔존 미상환원금은 3,580만 달러로, 2020년10월 15일 계약 때와 같았다. 즉, 에이아이엠 측은 3년간 원금은 단 한 푼도 갚지 않고, 분기별로 이자만 갚아왔고, 만기가 닥치자, 은행 측에 3년 연장을 요청한 셈이다.
우리아메리카은행은 소송장에서 ‘수정 및 연장계약을 통해, 원금은 3,580만 달러임을 확인했고, 만기는 2026년 10월 15일로 3년 연장한다. 대신 이자는 7.25%로 상향조정하기로 했다’고 밝혔다. 최초 이자율은 3.5%였으나, 그동안 연준의 기준금리 인상 등을 감안, 7.25%로 2배 가까이 올린 것이다. 이에 따라 에이아이엠 측의 이자 부담이 2배로 늘어났고, 재정난이 더욱 심해졌을 것으로 추정된다. 또 ‘디폴트 때 이자율은 기존 이자율 7.25%에서 5%를 가산함으로써 12.25%로 합의했고, 만약 디폴트된다면 원고 측이 채무확보에 투입한 집행비용과 변호사비 전액을 피고가 부담하는 조건이다. 또 2024년 1월 5일부터 모두 11개 분기 동안 분할 상환하기로 합의했다’라고 밝혔다.
하지만 이처럼 우리아메리카은행이 대출 기간을 2배로 연장했음에도 불구하고, 에이아이엠은 이를 제대로 갚지 못한 것으로 드러났다. 우리아메리카은행은 ‘피고 측이 지난 1월 5일 채무상환각서에 따른 원금 또는 이자를 납부하지 않았다. 이날 디폴트가 발생했으며, 2월 5일 기준, 원금 3,580만 달러, 이자 88만 6,795달러, 연체료 3만 3,164달러 등, 미상환총액은 3,672만 달러에 달한다’고 강조했다. 대출금을 갚아서 한 푼이라도 줄어들기는커녕, 빚이 오히려 더 늘어난 것이다. 우리아메리카은행은 대출 원금 또는 이자 체납 불과 1개월 만에 전광석화처럼 소송을 제기한 것이다.
디폴트 발생과 동시에 소송 제기 ‘왜’
통상 6개월 이상 기다린 뒤 소송을 제기하는 것이 다반사임을 고려하면, 우리아메리카은행은 디폴트 발생과 동시에 소송을 제기한 것이며, 이는 원고 측이 피고가 돈을 갚지 않을 수 있다는 확신에서 비롯된 것으로 추정된다. 왜 원고는 이 같은 확신을 가지게 됐을까. 그것은 소송장 뒷부분에 드러난다. 은행대출금 체납뿐이 아니었다. 원고 측은 ‘피고가 재산세도 제대로 납부하지 않았다. 재산세 체납액이 30만 4,098달러에 달하며, 채무 상환 각서상 원고 측은 이 체납재산세도 돌려받을 권한이 있다’고 강조했다. 이는 매우 심각하다.
카운티등 지방정부의 세금은 은행 등의 채권보다 더 우선권을 가진다. 따라서 재산세가 체납되면 카운티정부가 압류할 수 있고, 이렇게 되면 은행 측의 담보가 위험에 처하게 되므로, 현실적으로 은행 측은 울며 겨자 먹기로 재산세를 대신 내줄 수밖에 없는 상황에 부닥친다. 이 경우 은행은 피고에게 이 돈을 돌려받는 것이다. 은행 측은, 재산세 안 내는 것을 보니 ‘싹수가 없다’라는 판단했을 가능성을 보여준다. 원고 측은 ‘미상환총액 3,672만 달러와 2월 5일 이후 판결일까지 연 12.25%, 즉 디폴트 시 이자를 가산한 판결전 이자. 그리고 판결 이후 완납 때까지의 이자, 소송비용, 변호사비, 집행비용 및 재산세 및 추가체납분 상환 등을 요구한다’고 밝혔다. 원고 측은 ‘우리는 대출 계약에 의거, 담보 중 동산에 대해 즉시 점유권 및 처분권을 행사할 수 있다.
법원은 이를 허용해 달라. 또 담보 중 부동산에 대해서는 경매 등 강제집행을 위한 별도의 압류소송을 제기할 예정’이라고 설명했다. 모기지 대출 계약에 의거, 담보 부동산을 압류할 수 있지만 뉴저지주는 반드시 별도의 소송을 통해야만 압류할 수 있다. 이에 따라 원고 측은 별도의 부동산 압류 소송을 제기할 것이라고 밝힌 것이다. 본보는 지난 2020년 11월 말, 에이아이엠투자운용이 옛 삼성사옥을 매입했다고 단독으로 보도했었다. 당시 본보는 ‘에이아이엠이 5,970만 달러에 옛 삼성사옥을 매입했으며, 매입액은 버겐카운티가 재산세 부과를 위해 평가한 과표 3,565만 달러보다 약 60% 정도 높은 것으로, 코로나19 상황임을 생각할 때, 비교적 낮은 값에 매입한 것으로 추정된다’라고 보도했었다.
대출금은 물론 재산세까지 미납
또 에이아이엠은 2020년 3월 12일 델라웨어주에 ‘챌린저 에이아이엠 시1유한회사’를 설립하고, 같은 해 10월 6일 뉴저지주에도 동일한 이름의 법인을 설립했다고 보도했었다. 이 보도는 100%정확했다. 본보는 대우 파산 뒤 외국인 기업에 넘어갔던 건물을 에이아이엠이 다시 찾았다며, 매우 기쁜 소식이라고 보도했지만, 다시 또 5년 만에 에이아이엠이 은행 대출을 갚지 못해 건물을 날릴 위기에 처한 것이다. 본보가 릿지필드파크빌리지정부의 재산세 체납 여부를 확인한 결과, 체납액은 우리아메리카 은행이 소송장보다 두 배 많은 것으로 확인됐다. 우리아메리카은행은 소송장에서 재산세 체납액이 30만 4천여 달러라고 주장했으나, 이는 2025년 11월 1일이 납입 기한인 재산세에 대한 체납액으로 드러났다.
에이아이엠은 2026년 2월 1일까지 추가로 재산세 30만 1,249달러를 납부해야 하지만, 이 재산세까지 한 푼도 내지 않은 것으로 밝혀졌다. 릿지필드파크빌리지 정부는 올해 2월 15일 기준, 에이아이엠 측의 재산세 체납액이 60만 9,200달러라고 밝혔다. 여기에다 5월 1일까지 또 30만 1,249달러의 재산세를 내야 한다. 에이아이엠투자운용은 자사 홈페이지에서 ‘에이아이엠 해외가치투자제1호’펀드를 모아서 이 건물을 구입했다고 밝혔다.
에이아이엠 측은 ‘건물 매입 금액은 5,970만 달러, 총투자액은 6,455만 달러이며, 예상수익률이 8%중반 대’라고 소개하고 있다. 특히, 지난 2월 15일까지도, 삼성전자 미주본사가 이미 지난해 이 건물에서 퇴거, 다른 곳으로 이주했음에도 불구하고 아직도 삼성전자가 이 건물을 임대하고 있는 것처럼 주장하고 있는 것으로 밝혀졌다. 삼성전자가 이 건물에서 퇴거해서 잉글우드클리프로 이전할 것이라는 사실은 이미 지난 2024년 9월 본보가 보도했고, 이전은 지난해 마무리됐다. 그런데도 에이아이엠은 웹사이트에서 이 펀드가 정상적으로 잘 돌아가고 있는 것처럼 선전하고 있는 것이다.
자율 매각해도 본전도 못 찾을 판
2020년 10월에 이 건물 매입계약 및 우리아메리카은행 대출 계약에 서명한 사람은 육심강 당시 대표이사였으나, 에이아이엠공시에 따르면 육 대표는 지난 2022년 6월 3일부로 투자전문인력에서 제외된 것으로 드러났다. 아마도 옛 삼성사옥 매입을 주도한 것으로 추정되는 육 대표는 퇴임한 것으로 추정된다. 2023년 10월 은행과의 수정 및 연장계약에 서명한 사람은 이상혁대표이며, 이 씨는 현재도 이 회사 대표인 것으로 추정된다. 지난 2025년 기준 버겐카운티가 평가한 이 건물의 가치는 3,936만여 달러이며, 2024년 4,294만 달러까지 치솟았으나, 그 뒤 360만 달러가량 하락한 것이다. 2025년 건물은 약 1,103만 달러, 대지는 2,896만 달러 정도의 평가를 받았다.
지난 수년간 건물 가치는 변하지 않았고, 대지, 즉 땅값만 계속 내린 것으로 드러났다. 특히 이 건물은 1991년 완공된 건물이어서, 35년이 된 건물이다. 이 같은 사정을 감안, 삼성전자는 다른 곳으로 옮긴 것으로 추정되며, 건물은 사실상 대대적 보수가 필요하다는 것이 부동산전문가들의 주장이다. 이 지역에서 6에이커 이상의 부지가 드물지만, 카운티정부는 땅값이 3천 달러 미만으로 평가했고, 건물은 35년이 됐다는 점에서 과연 우리아메리카은행 채권 3,672만 달러를 보전받을 수 있을지 주목된다.
에이아이엠이 왜 은행대출금 상환을 중단하고 재산세까지 체납했는지, 정확한 속사정은 알 수 없다. 경영난에 처하더라도 어지간하면 대출금이자, 재산세를 납부하고, 스스로 매각을 추진해야 한 푼이라도 더 받을 수 있다. 하지만 에이아이엠은 대출금, 재산세를 납부하지 않아, 결과적으로 자율 매각의 기회를 잃은 셈이 됐다.결국 에이아이엠의 현재상황이 ‘녹록하지 않다’는 사실이 드러난 것이다. 이 펀드에 투자한 개미들만 적지 않은 손해를 입게 될 판이다.
