◼ 2월 말 디폴트 통보 채권자들에게 경매 통보
◼ 10채 부동산 디폴트 총액 최소 1,625만 달러
◼ ‘벨라에셋-이와캐피탈-레인가든’소유 부동산
◼ ‘금전 대여 아닌 투자금’ 사기 입증 힘들 듯
LA소재 한인 유명부동산업체인 김원석부동산이 5천만 달러 이상의 부동산 투자사기 의혹에 휩싸인 가운데, 김 씨 측이 모기지 대출을 제때 갚지 못해 소유의 부동산들이 줄줄이 경매에 넘어간 것으로 드러났다. 김 씨 측은 부동산을 매입하면서 2차, 3차, 모기지는 물론 일부는 4차, 5차 대출을 받으면서 부동산 가치가 대출 규모에 못 미치는 깡통부동산이 적지 않았고, 드디어 깡통부동산에 대한 강제집행이 시작된 것이다. 캘리포니아 주법상 디폴트 통보 뒤 90일이 지나면 경매를 할 수 있으므로, 2월부터 시작된 디폴트가 3개월이 지나면서 줄줄이 경매에 부쳐진 것이다. 김 씨 측 부동산에 대한 경매는 6월 17일, 6월 24일, 7월1일, 7월 8일 등 최소 4주 연속 매주 수요일 예정돼 있고, 매물은 최소 10개로 확인됐다. 김원석부동산 투자자들은 사기라고 주장하며 민사소송은 물론, 형사고발까지 한 것으로 알려졌으나, 대부분 단순한 금전 대여가 아니라, 모기지였기 때문에 사기 입증이 쉽지 않을 것이란 분석을 낳고 있다. 어찌된 영문인지 전후 사정을 짚어 보았다. <특별취재반>
지난해부터 투자사기 의혹이 제기됐고, 지난 2월 20일 ‘부동산 투자사기 루머 해명 및 법적 대응’이라는 동영상을 유튜브에 올리고, ‘투자 사기설은 모두 사실무근’이라고 주장했던 김원석부동산 대표 김원석 씨. 그 뒤 김 씨는 ‘투자유치 금액이 약 5천만 달러이며, 일부는 당장 상환이 힘들고 파산도 고려 중’이라고 밝혀 파문이 확산했었다.
매입가보다 더 많은 대출금 ‘어떻게’
지난 2월 말부터 김원석부동산 측이 보유한 부동산에 대한 디폴트 통보 등이 시작된 데 이어, 마침내 이들 부동산에 대한 강제집행에 따른 경매가 본격화됐다. 캘리포니아 주법상 채권자가 채무자에게 디폴트 통보를 한 뒤, 최소 90일간의 복구 기간을 부여하고. 이 기간이 끝나면 언제든지 경매에 부칠 수 있다. 90일이 지나자마자 김 씨 측 부동산을 담보로 잡은 채권자들이 권리행사에 나섰고, 줄줄이 경매 일정이 통보되고 있다. 최근 보름 사이에만 최소 10채의 부동산에 대한 경매 일정이 잡혔다. 경매 일정은 경매 통보 뒤 21일 이후에 가능하다. 즉 디폴트 통보 뒤 111일이 지나면 강제경매가 가능한 것이다.
그랜드 퍼시픽 파이낸셜은 지난 5월21일 김원석부동산 측이 벨라에셋유한회사 명의로 보유한 1441사우스 클로버데일 애비뉴 부동산과, 1445사우스 클로버데일 애비뉴 부동산에 대해 6월 17일 경매를 시행한다고 통보하고, 이 서류를 5월 26일 LA카운티 등기소에 등기한 것으로 확인됐다. ‘트러스티세일 통보’라는 제목의 문서에 따르면 그랜드퍼시픽파이낸셜[이하 그랜드퍼시픽]이 지난 2024년 2월 26일 벨라에셋에 이들 부동산을 담보로 돈을 빌려줬고, 이 서류는 2024년 3월 4일 등기소에 등기됐다고 밝혔다. 그랜드퍼시픽은 현재 벨라에셋이 갚지 못한 돈이 600만 4천 달러 상당이라고 설명했다.
1차 상태에서 2~3차 추가 담보 설정
이에 앞서 그랜드퍼시픽은 지난 2월12일 벨라에셋이 574만 7천여 달러를 갚지 못 했다며, 디폴트통보를 한 것으로 확인됐고, 그 이후 약 3개월간 25만 달러 이상이 늘어난 것이다. 당초 벨라에셋은 2021년 12월 29일 1441부동산을 212만 5천 달러에, 같은날 1445부동산을 350만 달러에 매입했다. 즉 2개의 부동산을 562만 달러에 매입했고, 같은 날 그랜드퍼시픽으로부터 매입가보다 더 많은 609만 5천 달러를 빌렸던 것으로 드러났다. 대출이 매입가보다 더 많은 것은 쉽게 찾아볼 수 없는, 매우 특이한 케이스다. 그 뒤 그랜드퍼시픽의 대출액은 2024년 3월 4일 556만 4천 달러로 줄었고, 현재 미상환액이 600만 4천 달러다.
더욱 놀라운 것은 벨라에셋 측이 6백만 달러 상당의 채권이 설정된 상태에서, 지난 3월 16일부로, 이들 2개 부동산을 담보로, 크리스틴 박 등 모두 9명에게 180만 달러를 빌렸다는 점이다. 실제로 돈을 빌렸는지, 아니면 이들이 김원석 측에 받을 돈이 있기 때문에, 이 부동산에 담보를 설정했는지 알 수 없지만, 이 또한 특이한 케이스가 아닐 수 없다. 하지만 그랜드퍼시픽이 6월 17일 이들 2개 부동산에 대한 경매를 시행하고, 자신들이 받을 돈은 6백만 달러라고 밝힘에 따라, 자신들의 채권만 회수하는 선에서, 아니면 그 이하에도 부동산을 매각할 가능성이 크다.
따라서 한인들 9명이 설정한 180만 달러 담보는 종이조각이 될 가능성도 있다.경매 통보는 불과 이틀 뒤 또 다시 이어졌다. 4804사우스 밴네스 애비뉴, 1225웨스트 41스트릿, 8524비버리우드스트릿 등 김원석 부동산 측이 소유한 3채의 부동산이 6월 24일 수요일 경매에 회부된다는 통보였다. 이 3채 모두 현재 벨라에셋유한회사소유이다. 센터스트릿렌딩은 지난 5월 27일 ‘4804부동산을 담보로 113만 달러의 채권이 있으므로, 이를 회수하기 위해 6월 24일 경매를 실시한다’고 통보했으며, 5월 28일 정식으로 등기됐다. 이에 앞서 센터스트릿렌딩은 지난 2월 26일 105만 달러를 갚지 않고 있다며 디폴트통보를 했다.
센터스트릿렌딩은 또 지난 5월 26일 ‘1225부동산을 담보로 102만 달러의 채권이 있으므로, 이를 회수하기 위해 6월 24일 경매를 실시한다’라고 통보했고, 5월 27일 등기를 마쳤다. 센터스트릿렌딩은 지난 5월 27일 ‘8524부동산을 담보로 215만 1천여 달러의 채권이 있으므로 6월 24일 경매를 실시한다’라고 통보했다. 또 이에 앞서 지난 2월 26일 201만 달러를 갚지 않고 있다며 디폴트 통보를 했다. 이 부동산은 벨라에셋이 2022년 6월 23일 170만 달러에 매입했었다. 6월 24일 경매에 회부되는 부동산 3채의 미상환액은 430만 달러를 넘는다. 5월 26일께 부동산 3채가 경매에 넘겨졌지만, 같은 시기 또 다른 부동산 3채는 7월 1일 경매에 넘겨진다는 통보가 이어졌다. 센터스트릿렌딩과 HL3시에라유한회사 등은 5월 26일 캘리포니아주 가데나의 1267웨스트166스트릿, 2626크레스트무어 플레이스, 13206사우스버몬트애비뉴 등 3채의 부동산도 7월 1일 수요일에 경매에 회부된다고 통보했다.
10채 경매는 시작-봇물 터질 듯
센터스트릿렌딩은 5월 26일 ‘레인가든이 1267부동산을 담보로 돈을 빌렸고, 현재 미상환 채권이 118만 1천여 달러에 달하며 7월 1일 오전 11시 경매를 실시한다’라고 밝혔다. 이 부동산은 지난 2019년 5월 30일 레인 가든유한회사 명의로 97만 달러에 매입했다. 센터스트릿렌딩은 5월 27일 ‘벨라에셋이 13206부동산을 담보로 돈을 빌렸고 현재 미상환채권이 109만 달러이며, 7월1일 오전 11시 경매를 실시한다’고 밝혔다. 벨라에셋은 지난 2022년 5월 27일 이 부동산을 66만 달러에 매입했으나 같은 날 센터스트릿렌딩에서 매입가보다 훨씬 많은 83만 7천 달러 모기지를 빌린 것으로 드러났다.
특히 지난 2월 27일 정모씨로부터 25만 달러를 추가로 빌린 것으로 드러났다. ‘HL3시에라유한회사’는 지난 6월 3일 ‘이와캐피탈이 2626부동산을 담보로 돈을 빌렸고, 현재 미상환액이 102만 달러이므로 7월 1일 오전 11시 경매를 실시한다’라고 통보했다. 이와캐피탈은 지난 2024년 9월 9일 85만 달러에 이 부동산을 매입했으며, 매입당일 ‘HL3시에라’로 부터 매입가보다 더 많은 90만 6,200달러 대출을 받은 것으로 확인됐다. 그리고 2025년 2월 14일 20만 달러를 더 빌린 것으로 드러났다. 7월 1일 경매에 회부되는 부동산 3건의 채무액은 약 330만 달러에 달한다. 6월 17일, 6월 24일, 7월 1일에 이어 7월8일 수요일에도 김 씨 측이 소유한 부동산 2채가 경매에 회부된다. 이날 경매에 회부되는 부동산은 2623엑스포지션플레이스 및 1526이스트 1스트릿이다.
센터스트릿렌딩은 ‘벨라에셋이 2623부동산을 담보로 2022년 2월 23일 81만 달러를 빌려갔고, 지난 2월 말 88만 7천 달러를 갚지 못해 디폴트됐다. 7월8일 경매를 실시한다’고 밝혔다. 이 부동산은 벨라에셋이 지난 2022년 2월 23일 75만 달러에 매입됐지만, 같은날 매입가보다 6만 달러나 많은 돈을 빌렸다. 센터스트릿렌딩은 지난 6월 2일 ‘벨라에셋이 1526부동산을 담보로 2021년 12월 10일, 현재 미상환액은 187만 5천여 달러이며 7월 8일 오전 11시 경매를 실시한다’고 밝혔다. 이 부동산은 벨라에셋이 지난 2021년 12월 10일 175만 5천 달러에 매입했고, 같은 날 158만 달러 모기지를 얻었고, 지난 2월 26일 174만 9천 달러를 갚지 못해 디폴트됐다, 특히 이 부동산은 3월 2일 또 다른 채권자로부터 20만 4,271달러 디폴트통보를 받았다. 하지만 센터스트릿렌딩이 선순위채권자이므로, 2차 디폴트통보업체가 돈을 회수할 수 있을지는 미지수다.
후 순위 ‘한 푼도 건질 수 없을 듯’
이처럼 7월 8일 경매에 회부되는 부동산 2건의 채무액은 약 265만 달러 상당이다. 즉 6월 17일부터 4주간 매주 수요일 경매에 회부되는 김원석 측 부동산은 모두 10채이며, 채무액은 1,625만 달러에 이른다. 과연 김 씨 측이 1,625만 달러 상당을 지불하고 이 부동산을 찾아올 수 있을지 의문이다. 만약 1순위 채권자가 1,625만 달러선에서 부동산을 매각해버린다면 2순위 채권자인 한인들은 단 한 푼도 건질 수 없게 된다. 경매는 이제 시작이다. 김원석 측 부동산 중 디폴트 통보를 받은 부동산은 이보다 더 많아서, 디폴트 통보로부터 90일이 지난 시점부터 줄줄이 경매 통보가 계속될 가능성이 크다. 그동안 한인 투자자들은 부동산에 담보를 설정했다며 나름대로 위안을 삼았지만, 이제 그 부동산들이 줄줄이 다른 사람에게 넘어갈 판이다.
하지만 한인 투자자 중 일부는 이들 부동산을 담보로 돈을 빌려주면서도, 자신의 선순위 채권이 아니라, 2순위, 3순위 등 후순위라는 사실을 알고도 서명했음이 관련 서류를 통해 드러나고 있다. 투자의 책임은 본인에게 있으므로 사기라는 주장을 입증하기가 쉽지 않은 형편인 셈이다. 더욱 안타까운 것은 이 같은 상황에서도 일부 투자가 계속해서 이어진다는 점이다. 투자해서 손실을 본다면 어디에 하소연할 수도 없다. 김원석부동산 측은 현재 부동산 20여 채를 부동산시장에 매물로 내놓고 매도를 추진하고 있지만, 일부는 대출과 공사비 등이 부동산의 시가를 넘어서고, 일부는 공사하자 등으로 매도가 힘든 것으로 알려져 향후 전개되는 상황에 귀추가 주목된다.
