◼ ‘매입자 대리인이라며 약점 잡고 거액 갈취’주장
◼ ‘총매매액에서 깎지 말고 나한테 50만 달러 달라’
◼ 전 소유주 측, ‘피고 50만 달러 요구 결국 수용’
◼ 피고 측 ‘전 소유주와 7월 말 자문료합의서’체결
뉴욕 한인 사업가가 플러싱 한인타운의 3층 건물을 1,400만 달러에 매입한 것과 관련, 이 건물의 전 소유주가 매입자인 한인 사업가의 파트너를 자처한 한인부동산 중개인에게 50만 달러를 사기당했다며 손해배상소송을 제기한 것으로 확인됐다. 이 한인 부동산중개인은 2000년대 중반, 한인사회에서 가장 성공한 브로커로 알려졌으나, 모기지 등을 갚지 못해 건물을 잃기도 했었다. 이 건물의 전 소유주는 이 부동산중개인이 랜로드 측의 C/O와 모기지대출 만기 등의 약점을 알고 매매가 1백만 달러 인하를 요구했고, 결국 50만 달러를 지불했다고 주장했다. 하지만 부동산중개인 측은 랜로드 측과 정상적인 용역계약서를 작성했던 것으로 드러나, 랜로드 측의 소송이 다소 무리하다는 분석도 일고 있다. 어찌된 사정인지 전후 관계를 살펴보았다. <안치용 시크릿 오브 코리아 편집인>
지난 2000년대 중반 뉴욕 플러싱 한인타운에서 대규모 개발붐을 선도하며, 가장 성공한 부동산브로커로 불렸던 A씨, 대형콘도를 지어서 스스로 분양하기도 했고, 한인타운의 랜드마크로 알려진 건물도 인수하면서 승승장구했지만 모기지 등을 감당하지 못해 건물이 경매에 넘어가면서 소유권을 잃었고, 한동안 한인사회에 모습을 드러내지 않았던 A씨가 뉴욕주 법원에 사기혐의로 민사소송을 당한 것으로 확인됐다. 뉴욕 베이사이드 노던블루버드에 3층건물을 소유했던 노스베이플라자 등은 지난 10월 21일 뉴욕주 퀸즈카운티지방법원에 한인부동산중개인 A씨와 A씨가 대표를 맡고 있는 법인 B사를 상대로 손해배상소송을 제기했다.
문제의 노던블루버드3층 건물 매매 관련
원고 측은 소송장에 A씨와 B사의 주소로 기재한 곳은 A씨가 2000년대 이전부터 소유해 온 주택으로 드러나, 유명한인 부동산 브로커와 동일인으로 밝혀졌다. 원고의 소송 이유를 간단하게 정리하면 ‘노던블루버드 3층 건물을 한인사업가에게 1,400만 달러에 매도하기로 했으나, 한인사업가의 파트너라고 주장하는 피고가 랜로드 약점을 잡아, 매입자와 은행 측의 입장이라며 1백만 달러를 깍아 달라고 요구했고, 원고는 피고에게 50만 달러를 지불했다. 하지만 매매 완료 뒤 매입자는 피고는 나의 파트너가 아니며, 나는 모르는 일이라고 말했다’라는 것이다. 매입자 측 브로커행세를 하며 매도자의 약점을 잡아 돈을 갈취했다는 주장이다.
매매대상 부동산은 뉴욕 베이사이드 벨블루버드와 노던블루버드 교차로 인근의 3층 건물로, 111경찰서와 우리아메리카은행등에 인접해 있다. 재개발이 진행되면서 신축건물이 하나둘 들어서는 이 지역에서 노후건물을 허물고 깔끔하게 새 단장을 한 부동산으로 기존 소유주는 한인이 아닌 미국인으로 확인됐다. 원고는 소송장에서 ‘원고는 뉴욕 베이사이드 3층 건물의 소유주로서, 지난 3월26일 한인사업가 C씨가 대표를 맡고 있는 법인D와 1,400만 달러에 건물을 매도하는 매매계약[PSA]을 체결했다.
당시 원고는 담보대출 일부를 탕감받을 수 있는 상환마감 시간에 쫓기고 있었고, 매입자의 브로커를 자처한 피고도 이 같은 상황을 잘 알고 있었다’고 주장했다. 원고는 ‘피고는 계약이전 협상 단계부터 최종 클로징까지 매입자 측의 비즈니스 파트너이자, 협상 권한을 위임받은 대리인으로 행세했다고 주장했다. 피고는 클로징 직전, 건물 3층의 C/O 사용승인서 문제 및 매입자 측 대출기관인 은행 측에 이의제기를 주장하며, 건물가격을 깍아 주지 않으면 클로징을 하지 않겠다고 위협했다.
주고 나니 아깝다는 생각?
피고는 당초 1백만 달러를 깍아 달라고 요구했고, 협상 끝에 50만 달러를 양보하기로 합의했다’라고 설명했다. 하지만 피고는 건물매매 가격에서 50만 달러를 깍는 것이 아니라, 자신에게 돈을 달라고 했다는 것이 원고 측 주장이다. 원고는 ‘매입자가 1031익스체인지를 통해서 건물을 매입하므로, 공식 클로징정산서에 50만 달러를 공제금액으로 표시할 수 없다고 거짓말을 하고, 원고도 건물 랜로드의 법인이 아닌, 관계회사인 다른 2개 회사의 명의로, 각각 25만 달러 씩의 수표를 피고가 대표로 있는 법인 명의로 발급하라고 요구했다. 특히 피고는 이 50만 달러 수수를 정당화하기 위해 지난 7월 22일 ‘자문료 확인 및 지불합의서’를 작성, 서명하게 만들었다’고 강조했다.
이에 따라 지난 7월 31일 클로징이 끝나면서 부동산 매매거래는 성사됐다. 원고 측은 ‘클로징은 당초 계약 금액인 1,400만 달러로 완료됐고, 피고는 피고 측 법인을 통해 50만 달러를 받아 챙긴 뒤 원고와 연락을 끊어버렸다. 원고는 지난 9월 22일 매입자인 한인사업가 C씨를 만나 피고와의 관계 등을 물었다. 이 자리에서 한인사업가는 ‘나는 피고에게 건물가격을 깎아 달라고 요구하는 것 등을 위임한 적이 없고, 피고는 나의 파트너도 아니며, 50만 달러 수수 등의 존재조차 몰랐다’고 말했다’고 설명했다. 원고는 이 같은 말을 듣고 비로소 사기를 당했음을 알았고 소송을 제기하게 됐다는 주장이다.
원고는 ‘매입자의 대리인을 자처해서 거짓으로 핑계를 대고 50만 달러를 갈취한 것은 사기이므로, 50만 달러 및 이자 등 손해배상은 물론 징벌적 손해배상을 청구했고, 7월 22일 체결한 자문료합의서는 법적으로 무효이다. 또 모기지 상환 마감시간이라는 원고의 약점을 이용해 거짓 거절 통보로 압박하며 돈을 빼앗은 것은 경제적인 강박행위’라고 주장했다. 특히 ‘피고에게 지불된 50만 달러가 부동산매매 중개수수료라고 주장한다면, 피고는 부동산중개 면허도 없이 불법으로 중개행위를 한 것이므로, 부동산 법에 따라 수수료 50만 달러에서 최대 4배인 2백만 달러의 법정벌금이 부과된다’라고 강조했다.
원고는 또 피고를 매입자의 대리인으로 생각하게 된 결정적 이유에 대해서도 밝혔다. 원고는 ‘피고가 부동산매매 협상 시작 때부터 매수법인의 실질적 대표인 한인사업가의 비즈니스 파트너이며, 협상 전권을 위임받은 대리인으로 행세했다. 협상 초기부터 한인사업가가 아니라, 피고가 직접 원고 측을 만나고 전화통화를 하면서 모든 협상을 주도했다. 또 매매가격, 건물 3층의 용도변경요구, 클로징일정, 가격할인요구 등 매입자 측의 모든 조건이 피고의 입을 통해 원고 측에 전달됐다. 특히 매매계약서[PSA]의 제14조 공지[NOTICE]조항에는 매입자 측 공식 수신처로 피고의 이메일주소가 명시돼 있다.
피고가 명백하게 원고를 대신했음이 이 계약서를 통해 확인된다, 계약서에 명시돼 있으니 공인된 대리인으로 볼 수 밖에 없다’고 주장했다. 원고 측은 피고에게 사기를 당했다고 주장하지만, 원고도 소송장에서 밝혔듯이, 원고는 지난 7월 22일 피고와 ‘자문료 확인 및 지불합의서’를 작성, 서명했음을 인정했으며 이 합의서는 ‘원고가 피고의 자문을 받았으며, 이에 따라 50만 달러를 피고에게 지불한다’는 내용이다. 즉, 한인 브로커는 건물매도자인 전주인과 자문료 등의 계약서를 체결하고, 그 계약에 따라 50만 달러를 받은 셈이다.
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이 계약서에는 건물매도자인 원고 측이 스스로 서명했다. 따라서 피고가 50만 달러를 받은 것은 합법적이다. 오히려 이 같은 합의에도 불구하고, 50만 달러를 돌려달라고 소송을 제기한 원고 측이 계약을 위반한 셈이 된다. 적어도 원피고가 모두 서명한 계약서에 따르자면, 원고의 소송은 원고의 계약위반에 해당하는 셈이다. 50만 달러는 1,400만 달러라는 매매대금의 약 3.5%에 해당하는 금액이다. 매입자 측 브로커의 수수료 정도에 해당하는 금액이다. ‘그 정도 건물 매각하려면 랜로드가 그 정도 수수료를 줘야 하는 것 아닌가’하는 생각이 들게 하는 대목이다.
원고는 이 같은 주장을 막기 위해 ‘피고가 부동산중개 라이센스가 없다. 따라서 중개수수료라고 주장하면 불법 중개’라고 못 박은 것이다. 원고의 주장을 그대로 믿는다면 피고는 부동산중개라이센스가 없고, 원고가 날카롭게 이 같은 점을 캐치, 불법중개라고 몰아붙일 준비를 갖춘 셈이다. 하지만 원고가 자문료 계약 및 50만 달러 지불 합의서를 작성했으므로, 중개수수료가 아닌 자문료임을 인정하고 지불했으므로, 적어도 계약서상 피고의 불법은 없는 셈이다. 원고 주장 중 주목되는 부문은 매입자인 한인사업가를 언급한 대목이다. 원고는 ‘9월 22일 한인사업가를 만났더니 나는 모르는 일이라고 답했다’라고 주장했다. 또 이는 건물매매협상 초기부터 피고가 매입자를 대리한 실제 상황과 상반되는 것이라고 설명했다.
원고의 이 같은 주장은 지금은 피고가 부동산중개인이지만, 추후 매입자인 한인사업자와의 공모를 주장할 가능성을 시사하는 것이다. 피고로부터 50만 달러를 회수하지 못한다면 매입자도 끌고 들어갈 것임을 보여주는 것이다. 한인사업가가 피고의 사기 혐의에 대한 증인으로 나선다면 피고, 즉 한인부동산중개인에게만 책임을 묻겠지만, 불리한 증언을 한다면 피고에 추가하려는 전략으로 풀이된다. 원고가 매입자를 처음부터 피고인으로 지목하지 않은 것은 원고에게 협조하라는 시그널을 보낸 셈이다.
본보확인결과 이 건물은 지난 7월 31일 클로징이 마무리됐고, 디드는 8월 5일 뉴욕시 등기소에 등기됐다. 또 한인사업가는 대출 은행에서 840만 달러 모기지를 받은 것으로 확인됐다. 이 한인사업가는 지난 2024년 12월 뉴욕 플러싱 노던블루버드의 한 식당 건물을 340만 달러에 매입했고, 약 1년 3개월 만인 지난 3월 말 5백만 달러에 팔아, 매입가대비 160만 달러, 약 50%의 수익을 올린 것으로 드러났다. 이처럼 부동산매매수익이 컸기 때문에, 합법적인 세제 혜택을 받기 위해 1031 익스체인지, 즉 재투자를 택했고, 신속하게 1,400만 달러짜리 건물을 매입한 셈이다.
