◼ 골프장 5개 매입가는 3,314만 달러…‘2,980만 달러’주장
◼ 오너재산인 탓에 문고리들 기본적 정보도 접근 안 된 듯
◼ 오렌지카카운티의 공시가격만 봐도 헐값 매도 의혹 뚜렷
◼ 한국공정위 적정가격 7% 초과 때는 사익편취조사 불가피
◼ 외부 빚 갚으려 매각한다더니 딸에게 2,800만 달러 대출
◼ 오너일가 은밀한 재산인 탓에 직원들 정보접근 못 한 듯
글로벌세아가 회장 딸에게 매도한 미국 샌디에이고 등지에 있는 골프장 5개의 지번 67개를 전수조사한 결과, 일부 골프장은 공시가격의 절반 정도에 매도한 것으로 밝혀져, 회사가 큰 손해를 입은 반면, 회장 딸은 큰 이익을 입었다는 정황이 구체적으로 드러났다. 또 다른 골프장도 매입가보다 낮은 가격에 매도한 것은 물론, 공시가격보다 낮은 값에 팔았다. 또 다른 골프장은 매입 때 공시가격의 약 2배를 주고 매입한 것으로 드러났으며, 만약 이 같은 비율대로라면 매도가는 낮다고 추정할 수 있다. 다른 골프장들도 대대적인 공사 등을 고려하면 적정가인지 의심된다. 또 세아 측은 답변서에서 골프장을 2,980만 달러 상당에 매입했다고 거듭 주장했으나, 이는 사실이 아닌 것으로 확인됐다. 오너일가의 은밀한 재산인 탓에 관련 직원들 조차 기본적 정보에도 접근 못 했을 가능성이 있다. <안치용 시크릿 오브 코리아 편집인>
대한민국 재벌서열 61위인 글로벌세아가 회장 딸에게 미국 캘리포니아주 골프장 5개를 4300만 달러에 매각했다. 또 회장 딸에게 매입대금의 65%인 2,800만 달러를 대여했다. 5개 골프장 중 일부는 심지어 매입가보다 낮게, 일부는 공시지가보다 낮게 매도하는 등 헐값 매도 정황이 포착됐고, 매입 대금의 65% 해당하는 대여금은 회장 딸에 대한 부당 지원이 아니냐는 의혹이 일고 있다. 이에 대해 글로벌세아 측은 ‘2개 감정평가사 감정을 거쳐 감정가격에 매도했고, 매입 대금 중 65% 대여는 골프장을 담보로 잡고, 적정이자율로 빌려준 정상거래’이며 ‘오너의 딸에게 골프장을 매각한 것은 사실이지만, 이는 어디까지나 정상적인 거래이다. 가족간의 거래라고 무조건 문제가 있다고 보는 것은 잘못된 것’이라고 주장했다.
관련자들조차 정확히 파악 못 한 듯
하지만 글로벌세아 측은 골프장 5개의 매입 가격조차 모르는 것으로 드러났다. 세아 측은 지난 16일 답변서 및 20일 메일에서 두 차례 모두 ‘골프장 매입 가격은 2,980만 달러’라고 밝혔다. 하지만 본보 조사 결과 골프장 매입 가격은 2,980만 달러가 아닌 3,314만 2천 달러였다. 이는 글로벌세아 측이 거듭 주장한 매입 액수보다 326만 2천 달러나 많은 액수다. 골프장 사는데, 돈을 얼마 썼는지조차 파악하지 못한 것이다. 이는 미국골프장이 오너일가의 재산으로 간주 되면서 사실상 핵심 직원들조차 관련 문서나 기록은 물론 매입 액수라는 기본적 사항에 대한 접근조차 힘들었을 가능성을 보여준다. 직원들이 정확한 매입 가격을 모르는 것은 직원 책임이 아니라 오너때문일 가능성이 있는 것이다.
그동안 버뮤다듄스 골프장은 한 지번은 52만 달러에 매입한 것으로 알려졌고, 다른 한 지번은 정확한 매입가를 알지 못했었다. 52만 달러라는 숫자는 2020년 12월 세아 측이 설명한 숫자였다. 하지만 본보가 리버사이드카운티 세무국 및 등기소 확인결과, 글로벌세아는 SJS투모로우유한회사는 버뮤다듄스 골프장을 모두 3차례에 걸쳐 분할 매입한 것으로 드러났다. SJS투모로우는 지난 2019년 10월 2일 버뮤다듄스컨트리클럽으로부터 클럽하우스, 주차장, 페어웨이10, 랏20, 랏22 등 6개 필지를 27만 6천 달러에 매입한 것으로 확인된다.[디드번호#2019‑0394875].
SJS투모로우는 같은 날 버뮤다듄스컨트리클럽으로부터 골프장 18홀 대부분과, 페어웨이 1~18 대부분과 드라이빙레인지 등 12개 필지를 27만 6천 달러에 매입한 것으로 확인됐다.[디드번호#2019‑0394876], 즉 글로벌세아는 2019년10월2일 두 차례에 걸쳐, 합계 55만 2천 달러에 골프장 대부분을 매입했다. 본보는 글로벌세아의 2020년 12월 답변을 전적으로 신뢰했으나, 김웅기회장 장녀에게 매도한 버뮤다듄스골프장의 매매계약서에 기재된 지번을, 전수 조사하는 과정에서, 제3차 매입이 있었음을 확인했다.
부녀끼리 거래 헐값 매각 여부가 쟁점
SJS투모로우유한회사는 지난 2020년1월22일 버뮤다듄스골프장의 일부 부동산을 42만 5천 달러에 추가매입, 2020년 1월 30일 등기를 마친 것으로 확인됐다. SJS투모로우유한회사는 1, 2차 매입으로 약 4개월 뒤인 2020년1월22일 버뮤다듄스골프장 지역인 42540 Capri Drive, Bermuda Dunes, CA 92203‑8038소재 주택용 부지 1개 필지를 42만 5천 달러에 매입, 1월 30일 등기를 마친 것으로 밝혀졌다.[디드2020‑0047266]. 이 부동산 또한 이번에 모두 김웅기 회장 장녀에게 넘어갔다.
글로벌세아 측은 지난 2020년 말 본보에 보낸 답변서에서 파우마밸리골프장을 117만 달러에 매입했다고 밝혔으나, 실제 금액은 117만 5천 달러에 매입한 것으로 확인됐다. 이때가 2018년 10월 2일이었다. 그러나 그 이후 2차 매입이 있었던 것으로 밝혀졌다. 2차 매입은 2022년에 이뤄졌으므로 2020년 말까지는 매입가가 117만 달러라는 답변이 사실상 정확한 것이었다. SJS레인보우유한회사는 지난 2022년 4월 20일 파우마밸리골프장의 진입도로 일부와 인접 토지, Parcel Map 11760&13159의 대규모 토지 등 4개필지를 280만 달러에 추가매입, 2022년 5월 12일 등기를 마쳤다.[디드번호#2022‑0206204]. 당초 117만 5달러에 골프장을 매입 1년 6개월 뒤 280만 달러를 추가 투입한 것이다.
2차 매입 때 최초 매입 금액의 2.5배 가량의 돈을 더 투입했다. 매입 총액은 117만 5천 달러가 아니라 397만 500달러였다. 이로써 매입 가격은 세아가 최근 답변서 등에서 거듭 주장한 2,980만 달러가 아니라 3,314만 달러이다. 헐값 매각 여부가 쟁점이다. 미국 내 부동산에 대한 평가가 다양할 수 있지만, 필수적으로 참고하는 것은 카운티정부의 공시가격이다. 일반적으로 공시가격은 대부분 카운티가 상승 폭을 제한, 물가 상승률에 못 미치기 때문에, 시세보다는 한참 낮은 것이 현실이다. 그래도 해당 부동산에 대한 정부 차원의 평가라는 점에서 대부분의 부동산업체가 기본적으로 참고하는 자료이다.
공시가격 대비해 보니 22.1% 적어
골프장 매각에 다양한 변수가 포함돼야 한다. 이번에는 공시가격을 중심으로 살펴보고, 추후 골프장 가치평가 방법을 통한 보수적 적정가격을 추산해본다. 그렇다면 과연 헐값 매각인지 아닌지를 골프장별로 공시가격을 통해 살펴보자.
첫째, 스틸캐년골프장은 글로벌세아가 2008년 9월 23일 SJS투모로유유한회사명의로 스틸캐넌 골프장 13개 필지를 1,288만 달러에 매입했고, 지난해 12월17일 김 회장장녀 소유의 스틸캐넌 GC유한회사에 1,270만 달러에 매도했다. 17년 전 매입 때보다18만 달러 낮은 값에 회장 딸에게 팔았다. 일단 17년 정도 재산세를 부담한 것은 물론, 적지 않은 돈을 들여 업그레이드했음에도 불구하고 매입 가격보다 낮다는 것은 의외이다.
매입가보다 매도가격이 낮은 것도 문제지만, 실제로는 더 헐값에 매도했다는 의혹이다. 공시가격과의 비교이다. 매입 때의 카운티 공시가격 대비 매매가격과 매도 때의 카운티 공시가격 대비 매매가격을 비교하면, 문제는 심각하다. 글로벌세아가 매입할 때의 비율을 적용할 경우, 약 360만 8천여 달러, 22.1%나 적은 가격에 팔린 것으로 드러났다. 본보는 샌디에이고 카운티 정부가 평가한 가격을 입수했다. ‘2025~2026’ 기준 13개 지번의 공시가격은 832만 달러였다. 그렇다면 2008년 매입 때 카운티 공시가격은 얼마였을까. 본보는 2008년 카운티 공시가격은 입수하지 못했고, 2011년부터 가장 최근까지 15년 치의 공시가격을 입수했다. ‘2011~2012’ 기준 공시가격은 657만 2천여 달러로 확인됐다.
매입 때인 2008년 공시가격이 있으면 가장 좋지만, 본보는 이를 입수하지 못했고, 결국 2011년 공시가격 대비 글로벌세아의 매입 금액을 비교했다. 세아의 2008년 매입 금액 1,288만 달러는 2011년 카운티의 공시가격 657만 2천여 달러의 1.96배였다. 2008년 공시가격은 알 수 없으나, 2011년보다 약간 낮을 것으로 추정되며, 따라서 약 2배로 추정해 본다. 하지만 최대한 김 회장 일가가 유리하도록 2008년 매입 금액을 2011년 카운티 공시가격과 비교한 비율. 1.96배를 기준으로 한다. 김 회장은 2008년 스틸캐넌골프장을 카운티 평가 금액보다 약1.96배 비싼 값에 매입한 것이다.
그렇다면 글로벌세아가 매입한 비율, 즉 공시가격의 1.96배 오른 값에 매도하더라도, 그동안의 재산세와 보수비용 등을 고려하면 손해를 보게 된다. 하지만, 그 같은 비용은 무시하더라도 올해 공시가격이 832만 달러에 달하므로, 1.96배를 적용하면, 최소 1,631만 달 러이상에 팔아야 ‘본전’인 셈이다. 하지만 실제 김 회장 장녀에게 매도한 금액은 1,270만 달러로, 1,631만 달러보다 3,360만 8천여 달러, 22.1%낮았다. 독점규제 및 공정거래에 관한 법률, 즉 공정거래법의 45조 부당지원, 47조 특수관계자지원 등에 관한 심사 지침에 따르면, 적정가격보다 7% 이상 낮거나 높을 경우,사익편취, 부당지원 등의 조사 대상이 된다고 규정하고 있다.
사익편취, 부당지원 등 조사 대상
적정가격보다 7% 이내일 경우 착오가 있을 수 있다고 보고 이를 불문에 붙인다. 이른바 조사 대상의 안전지대[SAFE HARBOR]규정이다. 공정거래위원회는 지난 2022년과 2023년 45조와 47조 안전지대 관련 예규를 개정했고, 이를 신구비교표로 만들어 상세하게 설명했었다. 모두 7%가 기준이다. 7%를 넘어서고, 단일거래에서 총액이 50억 원 이상이면 즉각 조사 대상이다. 스틸캐넌골프장은 공시가격과 비교한다면 22%정도 낮은 값에 매도됐다는 의혹이 제기된다. 7% 기준을 훨씬 넘어섰다. 또 거래총액도 한화로 환산하면 180억 원 상당이다.
둘째, 도브캐넌골프장은 지난 호에서 지적했듯이 2016년 매입가는 1,025만 달러, 김 회장 장녀가 지난해 말 자신에게 매도한 가격은 905만 달러였다. 매입가 대비 120만 달러가 낮았고, 이는 11.7%가 낮은 것이다. 이 골프장도 매입가보다 낮은 값에 팔린 것은 물론이고, 특히 현재 카운티 공시가격보다도 낮은 금액이다. 이 골프장은 모두 8개 필지로 나뉘어 있고, 이에 대한 오렌지카운티 공시가격은 1,189만 6천 달러 정도였다. 즉, 김 회장 장녀는 지난해 말 자신에게 카운티 공시가격보다 약 284만 6천 달러 정도 낮은 가격에 매각, 카운티 공시가격보다 23.9%나 낮은 것이다. 셋째, 버뮤다둔스골프장은 더욱 문제가 복잡하다. 매우 주목해서 살펴봐야 하는 골프장이다. 세아 측은 2019년과 2020년 초 세 차례에 걸쳐 사들였고, 매입가는 당초 알려진 52만 달러가 아니라, 97만 7천 달러로 확인됐다.
세아는 3차례에 걸쳐 매입했고, 첫날 2건의 계약에 따른 매입액이 55만 2천 달러였으며, 두 번째, 즉 3째 계약에 따른 매입액이 42만 5천 달러였다. 김 회장 장녀가 지난해 말 자신에게 매도한 가격은 405만 달러였다. 매입가 대비 4배 이상 오른 가격에 매도, 세아 측이 큰 수입을 올린 것처럼 보인다. 하지만 리버사이드카운티 공시가격과 비교하면 깜짝 놀랄 정도로 낮은 가격에 팔렸음을 알 수 있다. 이 골프장의 지번은 모두 21개로 나뉘어 있으며, 공시가격은 약 750만 4천 달러였다. 그렇다면 김 회장 장녀가 자신에게 매도한 가격 405만 달러는 공시가격의 절반을 조금 웃도는 것이다. 즉, 김 회장 딸에게 매도한 가격은 공시가격보다 345만여 달러, 46%나 낮은 것이다. 김 회장 장녀는 카운티 공시가격의 절반에 자신에게 골프장을 넘긴 것이다.
카운티 공시가격의 절반 가격에 매도
김 회장으로서는 버뮤다듄스골프장을 매입, 약 5년 만에 카운티 정부로부터 7배 이상 오른 것으로 평가를 받았고, 따라서 공시가격대로만 매도했어도 글로벌세아는 약 650만 달러의 수익을 올릴 수 있었다. 하지만 김 회장 장녀에게 공시가격의 약 절반에 넘김으로써, 글로벌세아의 수익은 매입가 대비 308만 달러에 그쳤다. 공시가격대로라면 650만 달러의 수입을 올릴 수 있었음에도 수입은 305만 달러, 절반 이하로 떨어졌다. 공시가격대로라면 법인이 큰 손해를 입은 것으로, 배임에 해당할 가능성을 배제할 수 없다. 특히 배임은 피해액이 5억 원이 넘으면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률, 이른바 특가법이 적용된다. 5억 원 이상 50억 원 미만은 3년 이상의 유기징역에 처하고 50억 원이 넘으면 무기 또는 5년 이상의 징역에 처한다.
특가법상 배임죄는 벌금형이 없고 징역형만 규정돼 있다. 50억 원이면 미화 350만 달러 정도이다. 5개 골프장을 더하면 손해액이 50억 원이 넘을 수도 있다. 또 공정위 사익편취 판단기준은 적정가격의 7%이다. 공시가격만 따진다면 46%가 남았으므로, 사익편취 판단기준을 훨씬 넘어선다. 어디까지나 공시가격 대비 비교이며, 과연 실제 가치는 어느 정도인지 조사 과정에서 잘 살펴야 할 것이다. 특히 버뮤다듄스골프장은 지난 2023년 클럽하우스 파티오 전면을 레노베이션을 했으며, 새 단장이 끝난 뒤, 2023년 미국골프장의 파티오 중 탑 20에 선정됐다. 적지 않은 공사비가 투입됐을 것으로 보는 것이 타당하다. 종합적으로 보면 405만 달러는 훨씬 넘는다는 것이 전문가들의 지적이다.
넷째, 베어클릭골프장은 2015년 506만 달러에 매입했고 김 회장 장녀는 자신에게 970만 달러에 팔았다. 매입가 대비 2배에 가깝다 .하지만 2025년 카운티 공시가격은 599만 달러였다. 카운티공시가격대비 약1.62배 높은 것이다. 카운티 공시가격 대비 높은 값에 잘 팔았다. 하지만 베어클릭골프장에 약 10년간 납부한 재산세, 골프장 보수비용 등을 고려해야 한다. 특히 클럽하우스를 포함한 대대적 보수공사를 했다. 보수공사는 최소 2차례 이상 진행됐다, 2016년과 2022년이다. 공정위는 이를 고려해서 적정가격을 평가해야 한다.
베어클릭 매입가와 현시가 현격한 차이
베어클릭골프장은 글로벌세아입장에서도 가장 심혈을 기울여 밀고 있는 골프장으로 추정된다. 최근 골프잡지, 부동산세미나 등에서 베어클릭의 성공적인 사례가 언급됐다. 캘리포니아주 프라이빗골프장 중 중상위밸류에 속한다. 같은 리버사이드카운티에 주가조작 사건으로 2023년 기소된 라덕연 씨가 2023년 4월팜밸리컨트리클럽을 골프왕 유신일 씨로부터 2,500만 달러에 매입했었다. 팜밸리컨트리클럽은 36홀로, 규모는 베어클릭 18홀의 2배이다. 하지만 베어클릭은 잭 니클라우스가 설계했고, PGA Q스쿨이 열릴 정도의 명문 골프장이며, PGA Executive Vice President가 골프클럽의 임원으로 재직할 정도이다.
팜밸리컨트리 클럽은 캘리포니아주 명문 프라이빗 골프장으로 알려졌으나, 베어클릭골프장은 이보다 높은 수준으로 알려졌다. 가격 차이가 크게 날 것으로 생각하지만, 김 회장 모녀가 가장 유리하도록, 그냥 동일한 레벨로 보고 계산해도, 36홀 골프장이 2,500만 달러이므로, 18홀 베어클릭은 1,250만 달러로 추정할 수 있다. 김 회장 딸 매입가 970만 달러와는 현격한 차이가 있다. 다섯째, 파우마밸리골프장은 당초 117만 달러에 매입한 것으로 알려졌으나, 한 차례 더 4개 필지를 280만 달러에 매입, 실제 총매입가는 397만 5천 달러로 드러났다. 김 회장의 장녀는 지난해 말 자신에게 이 골프장을 750만 달러에 매도했다. 매입가 대비 약 2배 정도였다. 하지만 2025년 카운티공시가격은 656만 6천여 달러 이상으로 확인됐다.
카운티 공시가격보다 14.2%높은 값에 매도한 것이다. 이 골프장은2020년 미국언론에 크게 보도될 정도의 대대적 보수공사를 했다. 클럽하우스, 커티지, 그린, 식재 등 수백만 달러를 들여 대대적인 보수공사를 했고, 그래서 멤버가 기존보다 100명이 더 늘어난 525명이 됐다는 것이 미국언론의 설명이다. 그렇다면 750만 달러가 과연 적정한 가격인지 의문이 아닐 수 없다. 골프장 5개는 최소 67개의 지번[APN]으로 나뉘어 있었으며, 베어클릭골프장의 1개 지번만 공시가격을 확인하지 못했고, 나머지 66개 지번의 공시가격을 카운티정부에서 확인했다. 공시가격이 확인되지 않은 지번은 0.22에이커 규모의 토지였다. 골프장 5개 66개 지번의 공시가격 총액은 약 4,028만 달러였다. 부동산전문가들은 공시가격은 주택의 경우 시가보다 30% 정도 낮고, 토지는 50% 정도 낮으며, 골프장 등은 이보다 더 낮게 평가된다고 밝혔다.
세아 측은 지난 20일 ‘5개 골프장 매입가격이 29.8M’이라고 밝히고 ‘이번에 매도한 골프장 중 1개의 매입가는 이전 소유주가 매입한 금액의 절반가 이하였다. 코로나 때 최고가를 기록했던 골프장 가치는 이후 하락추세이다. 이번 거래는 현시점의 가치를 공정하고 객관적으로 반영해 이를 바탕으로 진행했고, 회사는 한화 3백억 원에 가까운 매각 차익을 얻었다’고 주장하고 있다. 세아 측 주장대로 골프장 가치는 계속 변하기 마련이다. 공시가격 외에도 다양한 변수가 있음은 당연하다. 세아 측의 이 주장에서 또 하나 중요한 것은 ‘회사는 3백억 원에 가까운 매각 차익을 얻었다’라는 것이다. 세아 측이 주장하는 이득이 약 3백억 원에 가깝다. 이보다 적다면 문제가 있는 것이다. 회사 측 손해 여부의 기준점이다. 매각 차익이야 너무나 뻔하기 때문이다.
딸 매입 가격 공시가격보다 6.8%나 높아
정리하면 글로벌세아는 골프장 5개를 약 3,314만 달러에 매입했고, 2025년 기준 공시가격은 4,027만 달러이며, 장녀에게 2025년 말 4,300만 달러에 매도했고, 장녀의 매입금 중 65%인 2,800만 달러를 모기지를 담보로 장녀에게 빌려줬다. 또 딸의 매입 가격은 공시가격보다 6.8%나 높았다. 글로벌세아는 외부차입금상환을 위한 자금 마련을 위해 골프장을 팔았다고 밝혔으나 4,300만 달러 중 2,800만 달러를 딸에게 빌려주는 바람에 매각 목적이 무색하게 됐다. 매각 목적이 외부차임금상환이라면 4,300만 달러를 확보해서 갚았어야 한다. 빚을 갚는다는 명목으로 골프장 매각했다고 하지만 앞뒤 정황상 맞지 않는 부분이 적지 않다. 대여금 65%는 빚을 갚은게 아니라 오히려 다시 큰딸에게 빌려줬다. 답변서에 외부차입금상환이라는 주장은 훌륭한 해명이다. ‘배임’이라는 의혹을 더욱 선명하게 해주는 대목이다.
감사보고서 지침상 2025년 감사보고서라면 2025년 1월 1일부터 12월 31일까지의 모든 거래가 반드시 포함돼야 한다. 이것은 선택이 아니라 법적, 회계적 의무이다. 대한민국 회계감사기준서 및 한국채택 국제회계기준[K-IFRS]는2025년 중 연결회사[지배기업 또는 종속기업]이 보유부동산을 매입했다면, 2025년 치 연결감사보고서에 반드시 반영하고, 특히 재무제표주석에 매각한 자산의 내용, 매각시기, 매각금액, 처분 손익 등 거래의 구체적 내역을 기술해야만 한다. 만약 ‘특수관계자에게 매각했다면, 감사인은 이를 필수적으로 확인하고, 주석은 물론 핵심 감사 사항 등에 반영할 수 있다’고 규정하고 있다. 글로벌세아는 감사보고서, 연결감사보고서 등에 골프장 매각을 감사보고서상 재무제표에 반영하고, 이를 주석에 명시했는지 묻고 싶다. 명시했다면 몇 페이지에 기재돼 있는지 분명히 밝혀야 한다.
