◼ ‘지연 기간 6개월 렌트비 전액 면제 요구’ 전격소송
◼ 랜로드는 테넌트 면제요구 소송 보름 만에 퇴거소송
◼ ‘프리렌트 5개월 줬는데 또 6개월 요구’ 맞소송 제기
◼ 각종 공공요금 보험료 재산세 납부 등 건물주와 이견
◼ 해당 장소는 대형 룸싸롱 CEO 있던 곳…현재는 폐업
◼ 룸싸롱 CEO 연방지원금 112만 달러 챙긴 뒤 문 닫아
◼ 수원갈비는 매매 실사 도중 ‘세금 체납’으로 소송전
◼ ‘7만 달러 매입 합의 뒤 8천 달러 지급’했지만 중단
유가 상승 등 이란과의 전쟁 여파로 미국 내 한인 경제가 위기에 처한 가운데, 한인사회의 상가 렌트와 식당매매 등도 당사자들 간의 갈등으로 소송전이라는 최악의 사태로 치닫고 있다. 뉴욕의 한 스크린골프사업자는 전 임대자의 위반으로 사용승인이 지연되자 6개월 추가 프리렌트를 요구하며 소송을 제기했고, 랜로드는 15만 달러 렌트비를 즉각 납부하고 건물을 비우라는 맞소송을 제기했다. 또 식당매매 과정에서 전 사업자의 세금 체납을 발견한 인수희망자가 체납액만큼 에스크로 설정을 요구하자, 기존 업주가 ‘전 사업주의 세금 문제는 이 계약과 무관하다’라며 계약을 미루고 새 인수자 찾기에 나서자 결국 소송전으로 비화하기도 했다. 소송전이 시작되면 사실상 계약 성사가 쉽지 않다는 점에서 양측 모두 어려움을 겪을 수 밖에 없다. <박우진 취재부기자>
강양실 씨와 큐파이브[CUE V]라운지유한회사는 지난 10월 6일 뉴욕주 퀸즈카운티지방법원에 CMJJ 유한회사를 상대로 손해배상소송을 제기했다. 테넌트는 랜로드가 임대 건물의 위반 사항 등을 해결해 주지 않아서 공사가 지연됐다며, 임대료 감면과 손해배상 등의 소송을 제기한 것이다. 테넌트는 소송장에서 ‘원고 강양실은 2025년 9월 2일 피고와 뉴욕주 플러싱154-05 노던블루버트 빌딩의 2층 전체에 대한 상업용 임대차 계약을 체결했으며, 그 뒤 피고, 즉 랜로드의 동의하에 사업운영 주체인 큐파이브라운지유한회사[CUE V 큐파이브 또는 큐에브]를 설립했다.
프리렌트비 문제로 옥신각신
임대차 계약 36조, 특약사항에 의거, 2026년 2월 28일까지 임대료를 면제받기로 합의했다. 또 임대 건물의 기존 위반 사항으로 인해 사용 승인 등이 지연되면, 임대료 감면 기간을 한 달 단위로 계속 연장한다는 면제기간 연장조건에도 원피고가 합의했다’라고 강조했다. 쉽게 말하면 임대료 계약일로부터 약 5개월간 ‘프리렌트’를 준다는 것이다. 랜로드가 테넌트의 사업을 위한 공사 기간은 렌트비를 받지 않고, 만약 임대료 계약이전에 기존 위반 사항으로 허가가 지연되면, 지연되는 동안의 렌트비도 면제된다는 것이다.
테넌트는 ‘라운지 영업을 위한 공사 및 제반 인허가를 추진했지만, 이전 테넌트의 간판 관련 위반 등 계약이전의 건축법 위반 문제가 해결되지 않아 임시사용승인[TCO]가 발급되지 않았고, 결국 최종 TCO는 2026년 8월 19일 발급됐다. 따라서 임대차계약에 의거, 프리렌트기간이 끝난 뒤인 올해 3월 1일부터 8월 19일까지 임대료를 납부할 의무가 없다’고 주장했다. 임대차계약이후 5개월간 프리렌트를 받았지만, 기존 건물위반사항이 해결되지 않아서, 8월19일까지 허가를 받지 못해 영업을 못했다.
따라서 프리렌트가 끝난 3월부터 8월까지, 약 6개월 간 더 렌트비를 내지 못하겠다는 것이다. 테넌트는 ‘랜로드는 기존건물위반사항 미해결을 인정하지 않고, 올해 3월 이후 렌트비를 내지 않고 있다며, 고정 렌트비 외에 연체료까지 지급하라고 요구하고 있다. 특히 지난 8월 24일 약 9만 6천 달러의 렌트비를 5일 내에 납부하지 않으면 디폴트처리한다는 ‘5일 내 시정통지서’를 보내왔다. 또 지난 9월 20일 15일 내에 미납렌트비를 모두 납부하지 않으면 정식소송을 제기할 것이라는 정식임대료납부독촉장을 보냈다. 이는 랜로드가 임대차 계약을 위반한 것’이라고 주장했다. 즉, 테넌트는 9월 20일 15일내 시정하라는 최후통첩을 받자, 약 보름만인 10월 6일 선제소송으로 대응한 것이다.
임대차계약 해지 금지 등 요구
테넌트는 ‘8월 19일 최종 TCO를 받은 뒤 9월 치 임대료 및 공통관리비 등을 랜로드에게 지급했으나, 랜로드는 이 돈을 받지 않았으며, 3월부터 8월 19일까지의 임대료를 내지 않으면 강제 퇴거시킬 것이라고 위협하고 있다’고 강조하고 임대료 감면 연장유효 확인판결, 임대료 미납에 따른 디폴트는 계약위반이라는 확인판결, 임대료 분쟁을 이유로 한 임대차계약 해지 금지 등을 요구했다. 첫째, 임대료 감면 연장 유효 확인판결은 기존 건물위반사항으로 인해 임시사용승인발급이 지연된 기간 동안의 임대료는 임대차계약 특약 36조에 따라 임대료 감면 혜택이 자동 연장된다는 것이다.
둘째, 임대차 계약에 따라 3월부터 8월 19일까지 지연 기간 임대료는 지급 의무가 없는 금액인 만큼, 원고가 이를 지급하지 않은 것은 디폴트가 아니다는 주장이며, 셋째, 임대료 분쟁 등에 따른 랜로드의 강제점유, 퇴거소송 등에 대한 영구적 금지명령을 내려달라는 것이다. 이른바 옐로스톤 금지명령 성격으로 소송 판결 전 퇴거 등을 못하도록 막아달라는 것이다. 테넌트는 임대차 계약서를 증거로 제출했으며, 9월과 10월 임대료 수표, 그리고 임시사용승인 지연과 관련된 랜로드와의 이메일, 랜로드와의 문자메시지 등도 증거로 제출했다. 테넌트는 지난 7월 14일 건축전문가로 부터 받은 이메일을 공개했다. PE인 김석환 씨는 ‘임시사용허가가 2층에 걸린 CEO비지니스클럽’이라는 간판 문제로, 거부됐다. 룸싸롱 간판 문제로 임시사용허가가 나지 않는다는 것이다.
테넌트는 ‘2026년 8월 19일부터 8월31일까지의 임대료 6,710달러를 9월 1일에 수표로, 9월 1일부터 9월 30일까지의 임대료 1만 6,480달러도 9월 1일에 수표로, 8월 30일까지의 전기요금, 재산세 등 추가임대료 1만 2,506달러를 9월 11일에 수표로, 10월 임대료 1만 6,480달러를 10월 2일에 수표로, 상·하수도요금 등 9,338달러를 10월 5일에 수표로 각각 발행, 랜로드에게 전달했다’며 수표 등을 제시했다. 테넌트는 또 지난 4월 8일 랜로드에게 문자를 보내서 골프존기기설치, 엘리베이터 위반사항해결 등을 논의했다고 주장했다.
테넌트가 제시한 증거에 따르면, ‘첫 번째 골프존기기들이 다음 주 월요일 도착하고, 지게차로 내려야 하므로, 시공팀이 금요일 지게차를 미리 준비해 둘 수 있도록 쓰레기 하치장을 치워달라, 둘째, 공사가 이달 안으로 마무리되므로 TCO신청을 하려면 엘리베이터 관련 사안이 먼저 해결돼야 한다’는 문자메시지를 보냈고, 랜로드는 ‘1층 매니저와 상의해서 보관하세요, 엘리베이터 바이올레이션부분은 거의 끝난 것 같은데 확인해 보겠다. 그건 오퍼가 아니라 배려이다. 렌트는 뒤로 미루더라도 나머지는 15일까지 페이해 주셨으며 합니다’라고 답했다. 테넌트는 ‘지난 10월 30일 오후 3시13분 해당소송장 등을 임대차 계약 대상인 부동산을 방문, 40대 초반의 아시안 여성 로나에게 전달했다’며 11월 4일 송달증명서를 제출한 것으로 확인됐다. 하지만 랜로드가 이를 정식 송달로 인정할지 여부는 미지수이다.
공공요금 보험료 재산세 문제 도마 위에
반면 랜로드는 테넌트가 소송을 제기한 지 보름만인 지난 10월 20일, 뉴욕시 퀸즈카운티민사법원에 테넌트를 상대로 임대차 계약을 어겼으니, 손해를 배상하는 것은 물론, 임대 건물에서 퇴거하라고 요구했다. 랜로드는 소송장에서 ‘랜로드는 테넌트와 첫해는 매달 임대료 1만 6천 달러를 매달 1일 선납하는 조건으로 임대차 계약을 체결했으며, 계약 1년 뒤인 2026년 9월부터는 매달 임대료를 1만 6,480달러로 인상하기로 했다. 임대기간은 2035년 8월 31일까지 10년간이다. 또 테넌트는 이 같은 기본 임대료 외에 건물유지관리비, 전기 및 수도등 공과금, 보험료, 재산세 등 추가임대료를 일정 비율로 납부하기로 합의했다. 하지만 테넌트는 10월까지 약 14만 9천 달러의 기본임대료와 추가임대료를 지급하지 않고 있다’고 밝혔다.
그렇다면 랜로드는 어떤 근거로 15만 달러 상당의 미납액을 주장하고 있을까? 랜로드는 ‘올해 3월부터 8월까지 6개월간 매달 1만 6천 달러의 임대료를 내지 않았으므로, 미납액이 9만 6천 달러에 달하며, 9월과 10월은 매달 1만 6,480달러씩, 2개월간 3만 2,960달러를 내지 않았다. 기존임대료 미납액만 12만 8,480달러에 달한다’라고 밝혔다. 랜로드와 테넌트는 복도 및 계단 등 공용전기요금[PLP]을 각각 50%씩을 부담하기로 계약했다. PLP란 PUBLIC LIGHT AND POWER의 줄임말로, 상가나 사무용빌딩의 공동사용구역에 부과되는 전기세를 의미한다. 전체가 2층 건물이며, 테넌트가 2층 전체를 임대했기 때문에 반반씩 부담하기로 한 것으로 추정된다.
랜로드는 ‘2025년 9월부터 올해 2월까지, 즉, 테넌트가 프리렌트 기간동안 공용전기요금의 50%인 1,242달러를 부담하지 않았으며, 올해 3월부터 8월까지 공용전기요금 청구액의 50%인 1,225달러를 부담하지 않았다’고 밝혔다. 랜로드가 주장하는 전체미납된 전기료는 2,467달러이다. 이 같은 전기료 청구를 통해 이 건물 전체의 2025년 9월부터 올해 8월까지 11개월 동안의 공용전기료는 약 5천 달러임을 알 수 있다. 공용전기요금은 테넌트가 50%를 부담해야 하는 반면 상하수도 요금은 34%를 부담하기로 합의했다. 랜로드는 ‘상하수도 요금은 3개월마다 한 번씩 부과되며, 올해 6월까지 3차례 부과된 금액의 34%는 4,682달러이며, 테넌트는 이 돈을 내지 않았다’라고 밝혔다.
공용전기요금은 50%를 부담하지만, 11개월간 총액은 2,500달러가 되지 않은 반면 상하수도 요금은 34%만 부과하지만, 9개월간 4,682달러로, 공용 전기요금의 2배에 달했다. 또 건물에 대한 보험료도 테넌트가 34%를 부담하기로 합의했다. 건물보험료는 2025년 9월부터 2026년 4월까지는 1년치 보험료 2만 720달러 중 34%를 12개월로 나눈 뒤, 월별보험료 부담액 587달러의 9월 치 4,700달러를 테넌트가 부담해야 한다고 주장했다. 또 ‘2026년 5월부터 9월까지는 인상된 1년치 보험료 2만 5,400달러 중 34%를 부담해야 한다. 1년 치 보험료를 12개월로 나누면 테넌트의 월부담액은 719달러이며, 5개월 치를 적용하면 3,600달러에 달한다’고 밝혔다.
결국 테넌트의 강제퇴거 소송까지
재산세 역시 테넌트의 부담액은 전체의 34%였다. 랜로드는 ‘2026년 7월부터 9월까지 매달 746달러씩, 3개월간 테넌트가 내야 할 재산세는 2,239달러’라고 밝혔다. 이외에도 엘리베이터 유지비용이 월 152달러씩, 올해 7월까지 1,676달러, 스프링클러 유지비용이 월 19달러씩 223달러라고 주장했다. 랜로드는 ‘9월 10일 테넌트에게 15일간의 시간을 주며, 미납된 임대료를 납부할 기회를 부여했다. 하지만 테넌트는 이 돈을 납부하지 않은 것은 물론 건물을 계속 점유하고 있으므로, 랜로드가 점유권을 회복하고, 미납임대료를 받게해 달라’고 요구했다. 점유권 회복이란 테넌트의 강제퇴거를 의미한다. 테넌트를 강제로 쫓아내 달라는 것이다.
랜로드는 전기요금 청구서, 상하수도요금 청구서, 보험료 청구서, 재산세청구서, 엘리베이터 및 스프링클러 관리업체의 유지보수비용청구서 등을 꼼꼼하게 챙겨서 증거로 첨부했다. 랜로드는 ‘지난 10월 27일 오후 8시 24분, 소송장 등을 송달했다’며 10월 30일 법원에 송달증명서를 제출했다. 랜로드테넌트 소송전의 대상이 된 이 건물 2층에는 ‘CEO’라는 이름의 룸싸롱이 있던 자리다. 특히 CEO라는 테넌트의 법인 명의는 ‘154 MK enterprise CORP’로, 지난 2021년 5월 20일 연방정부로부터 식당재활기금 112만 580달러를 받은 것으로 확인됐다. 식당 재활기금은 무상으로 지원되는 연방정부자금이다.
이 룸싸롱의 주인은 중국인으로, 사실상 식당재활기금 112만 달러를 챙기고는 문을 닫은 것이다. 이 케이스는 옥외간판, 엘리베이터 등 건물의 위반문제 등과 임대료 분쟁, 나아가 퇴거 소송으로 발전한 케이스지만, 세금체납 등의 문제로 식당매매가 좌절돼 소송으로 번지기도 했다. 김애지씨와 더문하우스는 지난 10월13일 뉴욕주 퀸즈카운티지방법원에 수원BBQ[수원갈비]를 상대로, 손해배상소송을 제기했다. 식당을 매입하기로 하고, 권리금일부를 지급했지만, 세금체납사실이 드러나 매매계약이 좌절되고 손해를 입었다는 것이다.
수원갈비 매매 무산 이유
원고 측은 소송장에서 ‘지난 9월 14일 뉴욕시 퀸즈 플러싱 노던블루버드소재 수원BBQ [수원갈비]의 식당 사업 및 자산을 7만 달러에 매입하기로 하고 바인더계약을 체결했다. 원고는 계약금으로 7천 달러 및, 소스와 향신료 등 재고매입비용으로 1천 달러 등 8천 달러를 피고에게 지급했다’고 밝혔다. 하지만 ‘계약 진행 과정에서 이전 임대인 등에 대한 실사를 진행한 결과, 해당 장소에서 식당 영업을 하던 DON BUTTER INC가 뉴욕주에 세금 4건 6,889달러를 체납한 사실이 드러났다. 돈버터는 2022년 10월 임대했던 식당이다. 이에 따라 10월 5일, 수원갈비 측에 세금 체납에 따른 문제해결을 위해, 해당 금액을 에스크로로 설정해 달라고 요구했다.
하지만 수원갈비 측은 세금체납액 전액이 아니라 3천 달러의 에스크로만 설정하겠다고 주장했다. 수원갈비 측은 원고와의 거래는 지연시키면서 다른 제3자에게 식당을 매각하려는 정황이 포착됐다. 사실상 계약 파기로, 이에 대한 손해를 배상해야 한다’고 주장했다. 바인더계약이란 정식계약서가 작성되기 전, 당사자들 간의 기본적인 합의사항을 확인하고 법적 구속력을 부여하기 위해서 체결하는 임시계약서를 의미한다. 하지만 미국 등 영미법계 국가나 특정 비즈니스 거래에서는 명확한 서명과 필수요건이 갖춰져 있다면, 법적인 구속력을 가진 확정계약으로 인정되기도 한다는 것이 법률전문가들의 견해이다.
원고가 수원갈비와의 바인더계약을 체결했다고 강조했지만, 바인더계약이 증거로 제출되지 않아 명확한 서명과 필수요건이 어느 정도 갖춰져 있는지는 미지수다. 이에 대해 수원갈비 측은 ‘해당 세금의 체납은 수원갈비와는 무관하며, 이전 사업자인 돈버터의 문제이므로, 수원갈비 또는 수원갈비 사업체를 인수하는 업체에는 영향을 미치지 않는다. 돈버터의 책임이 수원갈비나, 잠재적 인수자에게 승계되지 않는 만큼, 수원갈비 매매와는 무관하다’는 입장이다. 하지만 지난 2023년 12월 8일 김영찬 씨는 돈버터를 상대로 손해를 입었다며 소송[퀸즈 카운티지방법원 726013/2023]을 제기했었다.
이때 돈버터는 2022년 10월 부터 수원갈비를 운영하는 법인임이 드러났다. 당시 원고는 돈버터 측에 수원갈비 인수 조건으로 2023년 3월 9일 20만 달러를 지불했으나 돈버터 등이 식당을 무단으로 점거하고, 이를 넘겨주지 않는다고 주장했었다.
반면 피고 중 1명으로 수원갈비를 운영했던 사람은 2024년 2월 1일 답변서에서 ‘원고가 매매계약 90일 이내에서 식당리스 보증인을 원고로 변경한다는 계약을 이행하지 않았고, 3개월 이내에 모든 거래처에 원고의 계정을 개설하고, 피고의 이름은 제외시키는 계약을 이행하지 않았다’라며 맞소송을 제기했다. 또 이 건물의 랜로드인 ‘165 노던유한회사’는 지난 2024년 6월 11일 돈버터를 상대로 임대료체납에 따른 손해배상소송[퀸즈민사법원 LT-309135-24/QU[을 제기한 것으로 확인됐다. 이때도 이 법인이 운영하는 식당의 이름은 수원갈비로 드러났다. 수원갈비와 돈버터는 전혀 무관한 것이 아니라 어느 정도 연관성이 있는 셈이다. 뉴욕주 퀸즈카운티지방법원은11월7일 기준, 원고 측이 아직 송달증명서를 제출하지 않았다고 밝혔다. 수원갈비 측은 소송장을 받게 되면, 공식적인 답변서를 제출하고 자신의 결백을 주장할 것으로 예상된다.
